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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-16 12:38:07
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦
時間 Thu Dec 15 14:58:40 2022

實在是很懶得講這個政策.


我問你.

如果主打"換約"的投資客是怎樣??


那就是,他會很急著賣掉..!!!

因此一個房子無論是預售屋的單子或是成屋,在他手上的時間會很短!!!!.


so...例如市場本來生產100間房子,會有100個至少中期以上持有的買家.

這會是一個平衡.

今天多出了30個轉約投資客.

所以在短時間內,市場需求變成130間....

這時候建商如果還是推100間,就會被熱銷搶光光.

當然通常建商都會提高銷售,變成130間.

但是當滿足了這30個轉單投資客吃的貨後,建商又會降回推100間.

為啥?

因為這30個轉單投資客,他要轉掉才會再買.

所以無論之後他們有沒有轉掉.

終端的銷售還是100間....因此建商勢必會再調整回只提共100間供給.

因此一下子,市場再度回到建商蓋100間,和100個中期以上的買家吃掉100間的平衡.

so...30個轉單投資客,雖然它們佔了30間的缺,但是無法持續產生30間的需求.


而今天預售屋禁止轉讓.

逼這30個轉單投資客退場.

那只會在一個很短的時間內,市場要消化掉這30個專約投資客殺出的物件.

所以如果建商這時候縮手推案,推70間.

那之後又會回到100間供給和100間銷售的平衡.


因此,專門的預售屋投資客.

只會在"極短"的時間內對市場產生短效性影響.


當然啦整個市場還包含了冷盤和火熱的情況.

但無論怎樣,大市場環境主要還是看中長期的買盤.



那...

禁止預售屋轉讓.

你是期待對市場造成甚麼大破壞還是大干涉..XD

先不論沒那麼多專門就是要預售屋轉讓的投資客.

更多的可能是,他本來就是要做中長期.


只是買了順便就掛轉賣,賣掉當賺到,沒賣掉本來就要過戶養幾年.

而就算有一定量的預售屋轉讓投資客.

建商只要一兩波量縮,就可以把這些人的影響給洗掉.


之後....實際上房子最終的買家,根本不售預售屋禁止轉讓的影響.



因此通過這個法案到底有啥好高潮的..XD

有沒有一點數學模型概念?!?!?

數學不好的人才會對這一個政策有誤判和奇妙的高潮..



阿要靠這個政策打房...XD

打個屁房.

單純就是政府不喜歡"建案熱銷"以及"代銷中心排隊看屋"的新聞.

怕被罵,所以出手壓制"現象"而已.


典型的做表面懂嗎....顆顆.

啥不懂?沒當過兵喔????

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.29 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZciMYsz (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1671087522.A.DBD.html
※ 同主題文章:
● 12-15 14:58 ceca. ■ Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦
　 12-15 15:48 vava5566. ■ Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦
推 alexhsu0909: 簡言之 自住沒差1F 12/15 15:07
推 frowning1226: 推2F 12/15 15:09
推 hellogym: 政府要打房就是動稅 動貸款年限成數 沒動都是假的XDD3F 12/15 15:09
→ hellogym: 就這麼簡單的東西都看不懂 難怪會被叫魯空
→ frowning1226: 給了一年多風聲，預售屋專業投資客早跑了5F 12/15 15:10
→ hellogym: 動其他都是打所謂的不安定籌碼而已 根本沒啥用6F 12/15 15:10
推 OxFFFF: 禁沒本的當沖仔，我覺得可以7F 12/15 15:11
推 frowning1226: 新屋供給更少，顆顆，空空節哀8F 12/15 15:13
推 castalchen: 我也覺得這些都是假動作9F 12/15 15:16
→ castalchen: 沒有把眼高手低黑心空空打到睡天橋下以前我都不相信政
→ castalchen: 府真的在打房
推 zaza5566: 禁轉約本來就是怕短期交易 自住客是要怕啥= =12F 12/15 15:17
→ zaza5566: 我也不懂空空是要高潮啥XD
→ NovaShin: 聽說是某黨選壞掉了硬要過，我們也很期待變成唯一窗口14F 12/15 15:19
→ NovaShin: 不過就跟奢侈稅一樣，當初錯殺很多人所敬請期待
推 NovaShin: 比較好奇要是過了房價還是沒跌要怎麼辦
→ Doule: 好標的轉約只能一次？17F 12/15 15:22

你轉幾次都一樣.


轉約的也是賣掉去買一間.

轉兩次轉三次.

對終端買家的量根本沒影響.


A BCDE Z

到頭來是A的東西被Z買走.

中間有多少個BCDE....都不重要.


所以A和Z有多少才是市場平衡,中間都只是過客..


現在是把中間都砍光.

那還是A產出給Z買走.


所以轉幾次有差嗎?


另外最高的賣家,絕對不是BCDE轉手轉出來的

而是A...

A賣100,BCDE轉手價都不會超過98...否則它們根本轉不掉.

所以價格也不會因為轉手或是很多人轉手而變多.



因此這個政策不但不影響整個市場的供需.

更不影響炒作和漲價.


數學不好的人才會整天高潮...XD

還以為會打擊價格.

回家算數學吧...
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 15:35:08
推 qqphor: 推，每天都在看戲18F 12/15 15:33
推 topaaron12: 每次都好佛19F 12/15 15:34
推 aa00788: 沒跌 空空就繼續哭下一個沒軟用的招 整個社會都在浪費資20F 12/15 15:38
→ aa00788: 源滿足無限上綱的魯空罷了
推 yonex12: 想請問C大水湳附近（近14期）的三房無車位（30年）可以22F 12/15 15:39
→ yonex12: 賣了嗎？還是在等一下？

這種反應很早的物件.


你要麻線在賣.

要嘛下一波大漲有一波大跳躍後賣.


但是賣不賣又牽扯到你錢要幹嘛.

你錢有更好的去處,才會規畫賣.

推 hellogym: 沒跌怎麼辦喔? 現在版上不就一堆演給你看XDDDD24F 12/15 15:49
→ hellogym: 想當初實價登陸2.0喊得超大聲的 股市崩喊得超大聲
→ hellogym: 升息時喊得超大聲 結果......嘻嘻
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:00:25
推 frowning1226: 大家都想看好戲的東西就趕快過一過27F 12/15 16:03

我本來以為之前就要過了.


不知道政府在怕甚麼..XD
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:03:54
推 Unsullied: 每天想打房 就是給希望 一次次破滅28F 12/15 16:04

其實.


政府只是在"交代"...

做做表面而已.

顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:04:30
→ Unsullied: 之前也是吵實價登陸 結果上路變成雙面刃29F 12/15 16:04
→ Unsullied: 建商只要前面幾間實價拉高  後面就躺著賣
→ Unsullied: 實價高有很多種方式 我就不說了  顆顆
→ frowning1226: 店面好像在漲耶，我好焦慮32F 12/15 16:04
→ Unsullied: 然後愚民的提議一大堆 最近有個議員就提了一個33F 12/15 16:05
推 frowning1226: 給了一整年讓滿手預售跑路了，仁至義盡34F 12/15 16:08
推 Refauth: 可能這些人連經營雜貨店的進出貨概念都沒有吧wwwwwwwwwww35F 12/15 16:19
→ Refauth: 實體物的轉讓都能搞不懂，虛擬數據的轉移不就直接昏死?XD
→ Refauth: 問題不是價格的標註權，問題是人性貪婪。
推 NKVD: CECA又來做功德，辦教育了38F 12/15 17:27
推 linlinme5208:39F 12/15 18:22
推 sspider0829: 講真話就是沒人要聽40F 12/15 18:35
推 sspider0829: 忠言逆耳啊
噓 Best5566: 怕了喔吹口哨壯膽42F 12/15 18:52
推 piliwu: 這法案自住客影響非常大，自住要馬上預測3、5年後43F 12/15 18:59
→ piliwu: 會不會重大改變
→ cellnucleus: 想問A賣最高 BCDE都賣比他低  那是要賠售嗎  不是本45F 12/15 19:23
→ cellnucleus: 來就是為了賺錢轉的
→ cellnucleus: 還有投資客很多是不想等到對保   因為說不定他手上
→ cellnucleus: 很多間  貸的越來越少
→ popcool: A賣100後面的賣不超過98？所以後面每個都賠錢？49F 12/15 19:47
推 pilen185: 又來上課了 讚讚50F 12/15 20:07
→ ceca: 建商不拉價，投資客本來就賣不掉除非賠錢賣51F 12/15 20:13
→ ceca: 建商賣100投資客怎麼可能99賣得掉
→ ceca: 所以建商平盤，預售屋投資客就會崩潰
→ ceca: 建商必須拉到夠高，投資客才有錢賺
→ ceca: 奇怪，簡單的轉讓生意，怎麼那麼多人完全不懂？
→ ceca: 板上那麼多轉讓文章，先看懂好嗎
推 thelegada: 一般建商會找投資早鳥客，這些人決定速度很快，買不買57F 12/15 20:30
→ thelegada: 通常當下就決定了，建商少了一部分壓力之後，就可以慢
推 alotofjeff: 粗暴59F 12/15 20:31
→ thelegada: 慢拉抬價格，自住客如果決定時間拉得比較久，就容易面60F 12/15 20:32
→ thelegada: 對到建商調漲，這個時候原本投資客就有機會出場了
推 william826: 空欸揪團到建案展示廳打手槍 買盤量縮搞不好會跌62F 12/15 21:21
噓 zusuki: 成屋還換約，你要不要再看你在說啥？63F 12/15 21:26
→ popcool: 原來A是建商，還以為說的是第一手投客64F 12/15 22:01
→ popcool: 那應該是這樣，A本來賣90給B，後來A拉到100，B之後每個最
→ popcool: 高賣98
→ ceca: 還是一堆白癡看不懂我在寫啥67F 12/15 22:09
推 joseph4229: 推，而且禁轉瞬間過代表無法對房價造成影響，無法交易68F 12/15 22:10
→ ceca: 過客根本不重要，他們出現後就沒存在價值，科科69F 12/15 22:10
→ joseph4229: 是要影響什麼...  一把刀懸在頭上但不砍下才是唯一有70F 12/15 22:10
→ joseph4229: 效的政策
→ ceca: 哪來的投資客一直影響銷售和交易和拉價72F 12/15 22:10
推 NTU303150195: 小乘佛法啊,佛度有緣人73F 12/15 22:19
噓 Best5566: 說那麼多廢話還是沒辦法解釋建商沒投客幫忙消化怎麼快74F 12/15 22:32
→ Best5566: 速拉價

就這種看了半天不知道我在寫啥的..xd



數學太爛才在整天建商靠投資客...XD

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 22:34:11
推 jabari: C大是說 減少建案+提高單價 這樣嗎？76F 12/15 22:40

建商會賣掉就是會賣掉.

無論有沒有那一批投資客.

建商會因為他銷售了20% 40% 60%而拉高價格.
(以平穩狀況來看,非惡性火熱也非惡性冷盤...)


而"轉單投資客"基本上只愛買"最新開案.


例如他買了a案,然後建商推bcd他才把a案賣掉.

之後...他會去買最新推的e案.

他並不會回頭去買bcd案...

這牽扯到兩點.

1.e案的施工時間最長...所以他可以擁有最久的預售屋時間.

2.e案他會衝最新的早鳥,因此單論e案他會拿最低價.

他如果買bcd案,都會有人買得比他便宜...


所以開案的時候會有一票手上空手的投資客跑去買.

因此才會有一開案第一天賣最好的情況產生.

但是過兩天就正常化了.

那是因為他前面累積維持了一些投資客都空手了,之後聚集在新開案的第一天去買.


但因為真實的預售屋轉讓投資客人數其實很少.

更多的是中長期投資客和置產和自住戶.

而這些人很多也很愛買"最新開案"...

反正這是一種奇妙的追趕潮流現象....寧願買更貴一點的最新案,也要買第一天早鳥.XD

因此建商開賣第一天會特別火爆..

但這個火爆,大多數買家都非"預售屋轉讓"投資客.

因此沒有預售屋轉讓投資客,第一天的買家也不會少多少.

而沒有預售屋轉讓投資客,那該銷售的還是會銷售,充其量就不是在第一天賣掉而已.

理由就是本文講的...最後轉手的中長期以上買家還是那個人..

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 22:48:01
推 etrangere: C大，所以建商有沒有開始平盤賣不動取決於後面的e案中77F 12/16 02:19
→ etrangere: 長期投資客有沒有在觀望囉？
→ etrangere: 還有自住需求有沒有辦法買的動e案的價格？
推 harlanstars: 表面功夫給推80F 12/16 07:26
噓 Best5566: 把投資客分成長期跟轉單來自圓其說嗎XD81F 12/16 08:04
→ ceca: 長期會買就會買，跟自住戶有87%像82F 12/16 08:18
→ ceca: 長期屯屋誰在跟你挑時間，任何時候都是買點，差在錢準備好沒
→ ceca: 白癡沒做過長期，又在幻想
→ ceca: 建商平盤取決於競爭和財務狀況
→ ceca: 一般是小建商帶頭壓價，大建商只好跟
→ ceca: 這個以前才寫過文章
→ ceca: 商場如戰場，競爭才會薄利多銷
→ ceca: 跟做生意一樣，因為隔壁賣便宜，所以你貴一點會喝西北風
→ ceca: 但如果隔壁被你弄倒了，你就會賣貴一點
→ ceca: 因此因為競爭，會有一個價格成本關係的甜蜜點
→ ceca: 太低沒人做，高一點被競爭滯銷
→ ceca: 怕的是串連哄抬
→ ceca: 套句王世堅當年講的，南北菜蟲串連，喔，就是這個意思
→ ceca: 我們台灣他媽的亞洲最貴蛋價就是這樣來的
→ ceca: 小建商不受控制，大建商很愛合作
→ ceca: 另外喔，禁止換約對長期投資客是有什麼幹你娘影響喔
→ ceca: 智商有問題？

最近冒出一大堆智障.

不知道哪邊跑來的...


整個很顆顆.

好像在跟啟智班的說話.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 08:40:21
噓 addadddog: 失敗99F 12/16 08:50

奇怪的人又出現了.

顆顆.

推 abby2007: 真正的小買家會被打到....100F 12/16 08:58

小買家也不會被打到.


預售屋禁止轉讓.

小買家除非想轉讓.

不然為啥被打到?

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:03:40
推 jackyu: C大說的不錯 但是還是注意一下措辭小心釣魚101F 12/16 09:21
→ jackyu: 上面寫很清楚轉單投課可以抬價的著力點只有建商抬價
→ jackyu: 一堆沒買過的人是不是以為建商一出就不二價寫死?
→ jackyu: 你當買房子是買PS5喔...

因為我原文講的關係.

所以建商美銷售一個比率就會拉高價格.


所以少數的預售屋專讓投資客存在的時候也許可以讓建商多跳1~2次拉價.

當然當這些投資客退場的時候,會回填1~2次拉價.

不過對整體巨觀來講,影響建商拉價的比重太低了.

所以對空空來講根本沒差...XD...買不起1600萬,那1550萬也是買不起的.


另外

房地合一納入預售屋後.

其實純轉單的投資客已經很少了.

除非他真的賺太多....例如可以賺到200萬,繳45%還有一百萬多一點純利.

否則45%房地合一超級重.

算起來利潤其實已經很差.

因此大多投資客都還是會養一段時間才會賣(年為單位)

當然要養,但是預售屋在手上又沒租客不方便帶看的問題.

因此有些投資客就無腦掛在591上面開個高價丟著.

那個就是丟爽的....XD

真的有成交,那麼高價成交抽完稅利潤他也覺得ok.....

不過基本上是很難成交的.

so...

現在禁止轉讓,對市場影響會比大家想的小還要更小.

預售屋納入房地合一後,拚轉單的已經是極少數動物.
※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:29:35
推 supersonics: 壓制"建案熱銷"的現象，民眾就不會有想要快搶的105F 12/16 10:03
→ supersonics: 恐慌心理。買方放緩，那預售就得賣久一點，價格自然
→ supersonics: 會比較低。

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