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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-07 22:04:24
看板 home-sale
作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [閒聊] 可怕的租屋市場
時間 Wed Jul  6 16:45:16 2022

※ 引述《jasonmoon ()》之銘言：
: 當房東真的不要隨便漲房租跟低調一點


 講到租霸，我提個兩個做法，想說和版上其他房東大大們討論有沒有類似經驗過。


 大家都知道即便租約到期房客不搬的話，按照法律的規定是不能請對方走的，

 主要的原因就在於 "房屋的使用權" 還在承租方上。

 我要提出來討論的方法就是: (當然是指在合法的前提下)


 1. 如果在簽約時同時要求租客寫下 "房屋使用權返還切結書"，並且畫押日期是

    租約到期的隔天，也就是說例如你今年7/1簽約出租一年，出租到明年6/30，

    租約是到明年6/30，同時取得一張畫押日期是明年7/1的使用權返還切結書。

    在承租方畫押切結返還房屋時，房子使用權就已回到房東身上，這時候即便他

    不搬，但是換鎖斷水電或是強行將對方請離等行為是否就變成合法捍衛房屋使

    用權？


 2. 租約在勾選 "承租範圍時"，不勾選"全部範圍"，而是指定"限定範圍"，如果

    房客不搬，那就找其他幾組人一樣搬進去大眼瞪小眼，因為對方本來就沒有全部

    範圍使用權，簡單生出其他幾份租約，其他承租者也應是有權進入使用？


 不知道這兩招是否是在 "合法" 的前提下遇到租霸能立即操作的點？

 本篇文先不討論用社會事處理的方式，單純就合法性操作來看。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.165.148 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YnKkUXD (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1657097118.A.84D.html
※ 同主題文章:
　 07-06 13:57 a386036. ■ [閒聊] 可怕的租屋市場
　 07-06 15:26 KAKAKA5566. ■ Re: [閒聊] 可怕的租屋市場
● 07-06 16:45 s8752134. ■ Re: [閒聊] 可怕的租屋市場
　 07-06 17:51 jamo. ■ Re: [閒聊] 可怕的租屋市場
　 07-07 00:09 aass5566. ■ Re: [閒聊] 可怕的租屋市場
推 IS0987: 1的話能討論一下（有其他問題），但是2應該房客不會簽？1F 07/06 16:48
→ s26492755: 2的話 正常租客應該不敢簽2F 07/06 16:48
→ s26492755: 因為租客也不能保證你不會是惡房東

 溝通吧，讓租客知道房東也不想遇到租霸的可能，雙方口頭說好。

推 IS0987: 1我覺得可行性不高4F 07/06 16:49

 可行性不高的點是指哪邊??

→ s26492755: 斷水斷電這部分  好像之前板上有一個這樣處理說可以5F 07/06 16:49
→ s26492755:   就是在沒有使用權之後
→ s26492755: 不過這有個前提  租客不能在房屋裡面  之前有人把租客
→ s26492755: 鎖在裡面就強制罪了

 那是在承租方有房屋使用權的前提下
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 16:52:29
→ s26492755: 你不能在他人在的時候換鎖9F 07/06 16:50
推 IS0987: 我有遇過包租公大叔不在意前科，也沒在工作的都直接換鎖，10F 07/06 16:52
→ IS0987: 跟你去警局讓妳告
→ IBIZA: 斷水斷電這部分 如果繳水電的是房東  有權不給他用12F 07/06 16:52
→ IBIZA: 但如果繳水電的是他 那就不行
→ s26492755: 對 那個斷水斷電案例是房東繳的水電14F 07/06 16:54
→ IBIZA: 換鎖的話  人不在裡面  不一定會成立強制罪15F 07/06 16:54
→ s26492755: 我陪我朋友淨空租客物品  我朋友跟我一樣自營商 還真16F 07/06 16:54
→ s26492755: 的有沒有前科沒差
→ s26492755: 前科主要影響就業
→ s26492755: 強制罪成立的是人在裡面  我也不懂  有多生氣  直接把
→ s26492755: 租客鎖在裡面  哈哈哈哈

 這些討論都是還在承租方有房屋使用權的前提下拉，所以我提的做法一，

 就是要消滅他的房屋使用權。

 另外換鎖除了抓對方不在家以外，有個小撇步是鎖頭弄成無法上鎖(隨時都能開不能關)

 對方即便有房屋使用權，在能自由進出的前提下，強制罪應該很難成立。
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 16:59:57
→ IBIZA: 私自進去有可能入侵住宅21F 07/06 16:56
→ IBIZA: 人不在裡面也有可能成立強制罪  只是不一定
→ IBIZA: 其實最好就是用電子鎖  期限到自動失效
推 IS0987: 455其實就規定租約到期他要返還房屋了，所以他本來就不能24F 07/06 16:58
→ IS0987: 繼續住，只是因為法規規定妳硬要趕（強制執行），就是要
→ IS0987: 有執行名義
→ IS0987: 所以換言之他就算簽了繼續住妳還是只能上法院

 本文想討論的就是這個，你們現在講的都是在他還有房屋使用權的前提下，

 當他切結將房屋將還屋主時，理應他就是個陌生人，他繼續待在那反而應是他

 侵占或擅闖民宅才對，但我無法確認我這樣的解釋是否正確。

→ NovaShin: 租霸我也遇過，把我客戶房子全毀還嗆要不搬家28F 07/06 17:00
→ NovaShin: 但社會事社會辦理，打幾通電話橋一橋就走了，但就很煩
推 JC0605: 抱歉有個問題想請教前輩 為何租約到了卻不能請房客立即離30F 07/06 17:00
→ JC0605: 開？
→ NovaShin: 後續要他修繕也很麻煩，只能扣押金，真的處理花更多32F 07/06 17:00
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:02:12
推 IS0987: 我認識那個大叔直接在警局說沒差，妳要告給妳告然後有1-233F 07/06 17:01
→ IS0987: 次他說有到檢察官那，檢察官兩邊都靠北幾句，然後叫他該搬
→ IS0987: 的搬一搬，該開鎖給人進去拿東西的也開一開就沒了
→ IS0987: J大可以啊...問題是他不離開啊
→ NovaShin: 你可以請他離開，但他不離開只能採取告訴，要等很久37F 07/06 17:01
→ IS0987: 現在問題是一般房東沒有強制力，妳要強制力就是要上法院38F 07/06 17:02
→ IBIZA: @JC0605 因為他不走你不能強迫他  法律上他是犯了民法的39F 07/06 17:02
推 JC0605: 但不離開不構成任何法律上的違約嗎？40F 07/06 17:02
→ IBIZA: 延遲返還41F 07/06 17:02
→ NovaShin: 所以好房客比漲租金重要啦，看到一些雲房東沒經驗很瀟灑42F 07/06 17:02
→ s26492755: 我遇到會說要告來 有輸過沒怕過 可是我不是大叔！43F 07/06 17:02
→ IBIZA: 有構成違約  但你只能上法院追討不當得利並請求強制執行44F 07/06 17:02
→ NovaShin: 遇到一次就夠受了45F 07/06 17:02
→ NovaShin: 告麻煩呀，還要出庭做筆錄審來審去，一般上班族沒辦法
→ IBIZA: 你不能直接去趕他出去   這是強制罪, 是刑法47F 07/06 17:03

 應該這樣說吧，假如現在有陌生人闖進你們家，能否正常捍衛房屋使用權趕對方出去？

 即便自己趕不動，叫警察來抓人也可以。 因為對方觸犯的是刑法。

 我作法一的這點就是讓租客消失在這間房屋裡的正當性(使用權已返回)，如果他還在，

 應該他才是陌生人觸法的那位才對？

→ s26492755: 你可以一開始就漲好來挑房客  漲租金真的很輕鬆 我還可48F 07/06 17:03
→ s26492755: 以拍租約給你看勒
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:05:31
→ NovaShin: 是沒錯啦，也只能用租金過濾租客～50F 07/06 17:04
→ IBIZA: 總之 他延遲返還 你有權主張要他賠不當得利並離開51F 07/06 17:04
→ IS0987: 他不離開有法律問題，但是一切就是要上法院，這期間他就是52F 07/06 17:04
→ IS0987: 不用理妳
→ IBIZA: 但都得透過法院54F 07/06 17:04
→ s26492755: 你告贏租霸沒啥意義  獲得一個拿不到錢的支付命令好像55F 07/06 17:04
→ s26492755: 還在嘲笑你
推 JC0605: 原來如此 不知道前輩都是如何篩選房客 蠻怕遇到租霸57F 07/06 17:04
→ s26492755: 所以篩選房客的重要性就出來了58F 07/06 17:05
→ IBIZA: 你不能趕他走 丟他東西 換鎖(有灰色地帶)59F 07/06 17:05
→ IBIZA: 最好篩選房客的方法就是租金 付得出比較高額租金的 社會地
→ s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1643797955.A.ACC61F 07/06 17:06
[閒聊] 房客的挑選 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
每年回到老婆娘家就是準備當馬鈴薯 先跟大家拜年  本業最閒的時候就是拿來檢討去年做了什麼蠢事 成功的經驗不一定能複製
→ IBIZA: 位比較高  會考慮在公司或學校的名聲62F 07/06 17:06
→ s26492755: 我目前最慘就遇到朋友女兒死毒蟲63F 07/06 17:06
→ s26492755: 如果只看租金的話  沒有虧過
→ IBIZA: 你善意提醒公司主管或學校老師 請他出面處理  不違法65F 07/06 17:07
→ s26492755: 倒是疫情期間 曾經同意過兩次讓人遲繳66F 07/06 17:07
→ IBIZA: 當然 善意提醒的言詞你要自己注意67F 07/06 17:07
→ s26492755: 那個掛白布條或發傳單算不算善意啊  我陪朋友幹過這種68F 07/06 17:07
→ s26492755: 事

 嗚嗚嗚 大家好像都偏離主題了 ~ 哭啊 ~~~  XD

※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:08:15
→ s26492755: 哈哈哈哈70F 07/06 17:07
→ IBIZA: 看內容71F 07/06 17:08
→ s26492755: 我當時還有提議為什麼不搭配那種可以循環播放錄音的大72F 07/06 17:08
→ s26492755: 聲公
→ s26492755: 沒有偏離主題啊  我們在討論一些不透過法律處理的方式
→ s26492755: 我是真的不會去寄望租客保護法
推 IS0987: 一般無故侵入住宅是無故，他租約到期沒搬不算無故，有時76F 07/06 17:09
→ IS0987: 候這法律設計上也是= =
→ s8752134: 我的理解是租約到期沒搬不是無故的原因是他有房屋使用權78F 07/06 17:10
→ s8752134: 所以只是延遲返還
→ s8752134: 但已簽返還的情況, 就沒有延遲返還的問題
推 s26492755: 我的理解是到期就沒使用權了 但法律不是的話  我們只好81F 07/06 17:11
→ s26492755: 使用其他方式

 法律確實不是，到期應返還未返還就是 I大上面講的民法延遲返還的問題，

 但如果已返還卻還在裡面，狀況我是覺得應該不同。

→ s8752134: 其實還是在於 "房屋使用權" 的認定解釋拉83F 07/06 17:11
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:12:24
推 IS0987: 不對...因為爲啥要上法院，就是要確認你們的合約內容，她84F 07/06 17:11
→ IS0987: 到底是不是還有使用權，不然租約到期她使用權本來就沒了
→ IS0987: 但不否認有些房東亂扣押金跟一些其他問題
→ IS0987: 所以當初才會設計上法院去講
→ IS0987: 所以不管她有沒有簽，合約到她使用權本來就沒了
→ s8752134: 這點我確定不是這樣, 房屋使用權並不隨租約到期消失89F 07/06 17:14
→ s8752134: 目前還是偏保障租客,  理應返還不等於使用權轉移
推 IS0987: 其實如果有漏洞或者其他路可以走，這問題存在許久，也不可91F 07/06 17:15
→ IS0987: 能到現在還沒有人發現，政府也不會要修法，再者s大如果單
→ IS0987: 純要她合約到搬走，就公證就好了
→ s8752134: 承租方完成退租點交 or 有切房屋返還的文件才表示返還94F 07/06 17:15
→ IS0987: 公證雖然很鳥，但是他發動的時間點效力最大就是租期屆滿95F 07/06 17:16
→ s8752134: 其實公證也還是能拖拉, 只是拖的時間變短96F 07/06 17:16
→ s8752134: 我想討論的是在合法的情況下 租約一到可以讓對方走
→ IS0987: 所以如果是單純怕約到沒走建議公證98F 07/06 17:16
→ s8752134: 我看我找個時間找我律師來諮詢一下好了 說不定我想太美99F 07/06 17:16
→ s26492755: 公證可以加快法律發動時間100F 07/06 17:17
→ s26492755: 但問題法律不見得有用
→ IS0987: 公證丟強制執行很快，而且對方知道的話完全不會想跟你耗102F 07/06 17:17
→ s26492755: 會怕法律的基本上也不會需要讓你使用法律103F 07/06 17:17
→ IS0987: 比簽房屋使用權這個效果大很多也快很多104F 07/06 17:18
噓 panxiao: 哇好聰明喔 你先去定看看這種合約啊～105F 07/06 17:18

 未來有機會我會試試看, 哪天有機會完整跑完一輪再跟你分享 :)

→ s26492755: 然後上次跟我說公證要跑台北市一趟  我懶 就放棄公證了106F 07/06 17:18
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:19:27
推 KrisNYC: 水電的部分 如果是房東代繳 那他欠費沒超過押金 你不能斷107F 07/06 17:19
推 IS0987: 近一點板橋新埔站就有啦108F 07/06 17:19
→ KrisNYC: 如果水電是他自己繳 那是台電台水跟他之間的事...109F 07/06 17:20
→ s26492755: 阿災 他說有補貼免費 但是要去台北市  我就說好 我放110F 07/06 17:21
→ s26492755: 棄
→ s8752134: s26大, 那應該是你找的包租代管設立是在台北市吧?112F 07/06 17:22
→ s26492755: 這種不好玩的事情我很懶  我之前還直接讓社宅業者刻我113F 07/06 17:22
→ s26492755: 印章去簽約
→ s26492755: 對啊 寧夏路還寧夏街的樣子
→ s8752134: 那要你進台北一趟正常, 因為對方是台北的包租代管  XD116F 07/06 17:24
推 s26492755: 好玩的事我比較會參與 陪朋友淨空租客房間去過一次117F 07/06 17:24
→ s26492755:   臭死  後來還是朋友的員工淨空的
→ appleye: 2，那個租客會跟你這樣玩 天方夜譚119F 07/06 17:25

 你加但書就好，例如

 在承租方準時繳租以及如約退租的前提下，出租方同意不再新增其他租客入住。

 雙方都有保障。

 附約的寫法不違反官版以外的都可以加。

→ s26492755: 幫他員工QQ  真的很臭  也是朋友改套常遇到這種鳥事120F 07/06 17:26
→ s26492755:   我才真的一點都不想碰改套  可是我大伯母的改套遇到
→ s26492755: 的又很正常

 改套真的是苦力活... QQ
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 17:32:19
→ kusomanfcu: 簡單說 勤勞可以治百病123F 07/06 17:31
→ s26492755: 真的  幹走防火門我覺得也很勤勞124F 07/06 17:32
→ kusomanfcu: 幹真的125F 07/06 17:34
推 s26492755: 有時候在辦公室要裝屏風會遇到還沒裝好的防火門  基本126F 07/06 17:36
→ s26492755: 上一個人抱不動  兩個人還很硬  還好都只是移動一下位
→ s26492755: 置不會太遠  你要拿去回收廠賣掉  真的佩服
→ s26492755: 但我可以理解 有些人缺錢 尤其吸毒仔  什麼都偷
→ s8752134: 偷防火門不如去山區剪電纜線賣  = =130F 07/06 17:37
→ s8752134: 當然以上行為都是不鼓勵拉, 只是防火門那麼重... XD
→ s26492755: 剪電纜應該算玩命吧  而且電纜線的價格不好132F 07/06 17:41
→ s26492755: 你還不如網路線或單芯線的價格好  勤勞點還可以剝皮
→ s26492755: 但是那個更難偷就是了
推 kwine: 我跟房客說管理費我付，如果租客違約又不搬，我請管委會斷135F 07/06 17:43
→ kwine: 掉物業服務，因為管理費我出給你用，你違約自然無法再使用
推 paul76318: 2有點難，如果條件好的租客他何必簽找下一家就好。137F 07/06 18:17
推 ChikanDesu: 阿法律上他就不是陌生人 他押金還在你那 他也還沒給你138F 07/06 18:22
→ ChikanDesu: 點交 你為什麼聽不懂==不要自己幻想法律好嗎
→ ChikanDesu: 如果真的有完美招式早就人人都用了
→ ChikanDesu: 使用權還你到底是什麼意思==
→ ChikanDesu: 難道是押金你還他 鑰匙他還你 他還在裡面賴著不走 有
→ ChikanDesu: 可能嗎？

 這位大大, 您不知道退租點交 = 歸還房屋使用權嗎？

 只是大多退租點交都不會再簽文件，真的有簽就是簽這份。

 這文件內容會是已完成自X年X月X日起退租點交 + 退還押金 + 房屋使用權歸還屋主。
※ 編輯: s8752134 (61.228.165.148 臺灣), 07/06/2022 18:27:29
→ lspss93009: 2根本不成立啊 你只出租限定範圍 那他就沒有廚房或餐144F 07/06 19:12
→ lspss93009: 廳的使用權 用了還要被房東告
推 TheDream: 感覺這兩點都很難成立。台灣法規太保護租客了，看台北社146F 07/06 20:34
→ TheDream: 宅出租的要求就知道，政府下去搞出租也會想很多的。
推 spmark: 我的契約有寫第一點的精神，寫法不一樣而已148F 07/06 20:59
→ boringuy: 契約是不能違反法律的,你真找警察趕人,警察也只會說149F 07/06 22:09
→ boringuy: 這是民事糾紛你去找法院
→ boringuy: 2.你去哪裡找租客幫你趕人,弄假合約是偽造文書喔
→ boringuy: 最後,正常條件好的租客幹嘛跟你簽這莫名其妙的合約
→ boringuy: 你這是自己幫自己篩選問題租客來租阿
推 spmark: 進去自己房子不需要警察趕人154F 07/06 22:15
→ spmark: 房客已經歸還房屋使用權了的話，屋主自然可以進入
→ spmark: 我是寫"放棄"啦
→ spmark: 裡面"遺留的垃圾"處理還要跟他追償垃圾清運費哩
→ spmark: 現在貴得要死

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