---

你是說長期的高點?

你時間拉得夠長,沒有高點.

但是會有階段性高點.

一個大漲循環,例如2009~2019這10年.

中南部蛋黃區新屋高點大概在2014,雙北比較早結束,外圍又比較晚.

但是公寓高點在2018.

因為他反應很慢,所以高點也比較晚,你們都死魚盤了他才剛好在暴漲.


但無論怎樣,這是一個大漲波.

開始因為QE帶動資金寬鬆,結束則是資金燃燒效應告一段落進入整理.

除了蛋黃區和炒做超兇區,大多數地方也沒有因為漲完了轉跌.

大多老市區都是,漲一漲然後漲不動就進入死魚盤.

漲太兇回檔是因為不安定籌碼.



而政府很怕房價跌,所以為啥打房都在打不安定籌碼...XD
(不然你房地合一反過來,第一年賣抽20%,第三年賣抽35%,第四年以後抽45%...
 不就很多人不想屯房了...不就刺激大量閒置房產釋出....


基本上資金和市場的關係沒人抓得準,所以你要找風向球.

而大漲波段誰帶頭??...建商帶頭拉價格.

所以你看建商.

因此我在大漲波愛講的,新屋不止,中古屋不只..

新屋還在衝,那就是還在漲,新屋停了,你的中古屋還會再跑一段..但這時候高點就到了.

所以大漲一開始可以衝新屋,但是過一段時間你就看到老鳥投資客就轉去中古屋.

衝新屋就是槓桿極高當然爽,但是老鳥為了規避風險+更大利益,所以會轉去中古屋.

越晚買新屋,風險就越高..

並且你是帶頭衝的,前面戰爭迷霧沒開,誰知道衝出去會遇到甚麼.



當然以上觀念都很單純.


在來就是比較大的循環的高點.

最典型就是對岸.

對岸的房價死魚好久了.

他最大問題就是破了基本面.

出租投報率 < 資金成本 + 持有成本..

還低很多很多.

所以必然進入整個大死魚盤.

直到這個公式平衡被改寫.

你不要跟我講甚麼中國經濟成長,不要跟我講更多的人擠入北上廣深.

租金投報是一個很好的風向球.

它代表著....市場的需求.

租金同時跟甚麼都有關,通膨,產業,供需....

也就是你最想要看的,到底這個區域的住宅實際面是怎樣??.

看租金.

租金一次微分後,往上走,這邊不動產就是看強,往下走就是看弱.

台灣金八條後,台灣金融業和壽險全都拿著錢去英國炒房.

那時候我記得出租投報率是2.x%,利率是3%...

但為啥金融業會去下一個破基本面的地方?

因為那時候難民潮的關係,整個歐洲租金在狂漲..!!
(也打破德國甚麼房地產打壓炒做完美世界的神話...造成慕尼黑和漢堡房租房價大漲)

因此它們預期租金會一直大漲下去,超越3%,甚至上看4% 5%.

當然很可惜後來英國搞了一個脫歐...XD

連李嘉誠都在英國摔了一大跤....
(被資本主義元老,英國玩弄,當提款機...呵呵.....你玩不贏猶太人的拉)

不過後來好像在匯率那邊有撈了一點回來就是了.

但是無論怎樣,你會發現.

當你時間線拉更常,例如這次再度QE後.

英國不動產又大漲了.

當然中國還是低迷...

那是因為..

他房價太豪洨...破基本面破太大.

造成連QE都補不了這個差距.

所以...中國房價要起色,要嘛就是這次中美經貿戰爭在打兇一點,通膨在瘋狂一點.

在不然就...再等下一次大漲嚕..



至於人口問題.

實際需求反應在租金.

如果人口衝擊需求.會優先反映在租金上面.

當然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金沒有降.

那租金沒有降,不動產需求依然是看平以上..你人口減少的問題被其他東西給打消掉了.


至於你要說理論.

理論上人口減少會怎樣??

理論上人口減少會怎樣以前講過.

人口減少在你壓垮房價之前.

產業崩潰,因為缺工缺人工廠開不起來倒閉外移一堆.

勞保健保和退休金制度破產.

捷運破產,高鐵破產,一堆公營機構破產.

國家稅收大幅下降.

這時候才燒到不動產開始跌.

而在這種局面,不動產一開始跌...市政府就接力破產.

所以人口減少,我們大概就要被統一了...XD

因為台灣那時候經濟能力可能菲律賓化..那不如被統一薪水還高很多.

因此..除非你設定,甚麼都可以毀滅的情況下,人口持續減少不動產會怎樣的模型.

但是在我看,這個模型是沒有意義的..XD

人口減少對不動產的影響.

在大國家會比較明顯,台灣鼻屎大又經濟開放的航運點島國,不太需要思考.


因為一定開放移民....


外勞有些東西還補不起來.

所以必然開放移民.

而今年三月不就要闖關移工變移民.

之後年年解放限制你也不要太意外.


說過少子化是國安問題,國安局十幾年前就在準備這個問題.
(你有國安局的線你就知道)

十幾年前....不是這幾年.

他們有一堆方案給執政者參考....

但是當然牽扯到政治,所以是看執政者想用哪個方案.

但無論誰執政,誰都會開放移民.

差別是移民來的人是從哪來而已.


所以你等待別的就算了.

你等待少子化人口減少壓垮不要說太鄉下好了.

壓垮嘉義或斗六的房價.

你可能這輩子很難等到.

至於六都...你最好早點醒醒.


反過來如果為了彌補人口減少而開放移民.

那....房價又會怎麼走?

這才是你要思考的.

不要一直作夢少子化壓垮房價.

結果大舉移民進攻後.

你就整個崩潰....


至於甚麼移民不想來台灣.

你鴕鳥喔..XD

掩耳盜鈴???

你出國過了嗎..XD....你嘛看看這個世界,在思考一下你講的話.


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.118.199 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XudsULE (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1642233246.A.54E.html