---

大部分的人都會有兩個誤區


1.沒有理解房市的規則

2.對投資客有不切實際的想像




先講第一點

房市的規則其實因應房價的漲幅不斷地在改變  對剛需來說

當貸款的規則盛行的時候  房價本身就沒有太大的意義了

核心變成了頭期   而不是總價

要注意的是每月還款額  (這由貸款年限  成數  以及利率調配)

而不是房價所得比

一千萬的房子  漲成了兩千萬  頭期從兩百變成四百

但只要貸款成數從八成變成九成   再調整一下年限及利率

兩者的負擔其實是一樣的




房價漲了  你有因此多付一千萬嗎?

其實沒有  你只是強迫多做一個一千萬的儲蓄而已

許多人害怕還三十年四十年  其實不是<還>  是<存>

錢不是消失而是存在房子裡  版上的強者講這些已經講到爛

況且買房還比租房的付款彈性大

租房每個月要給房租  一個月給不出來就被迫搬遷

買房每個月還本息  但遇到了狀況可以開寬限期  可以轉增貸

一個寬限期就是三年  如果三年無法解決問題

那也跟是否買房無關  是你的人生出了狀況


全現金買房的時代早已過去  緬懷無用


我們該做的是正確理解並運用新的規則

當貸款規則開始時

買房的邏輯就變成了用每月的利息跟政府租房

至於每月還本的強迫儲蓄是三十年還是四十年  房價是兩千萬還是三千萬

我自己是完全不在意  中間有太多彈性的操作方式

更何況負利率時 提前固定負債額的貸款是優勢不是劣勢

許多人把買房看做奢侈品  潛意識覺得幾千萬丟出去就沒了或無法動用

所以房價漲了幾百萬就覺得痛不欲生

我覺得這觀念並不透徹





你說2017年買房跟現在買房的壓力不同 這當然沒錯

但房市是幾年就循環一次的  並沒有你想像中那麼絕望

這一次的漲潮沒有跟到  耐心存錢各種投資等待下一次就好

不用擔心存錢的速度跟不上頭期

當剛需無法累積足夠的頭期時  政府就會改變規則  讓壓力釋放



而趁規則改變時最快速度反應的人  可以拿到最好的紅利

這一波拿到紅利的人(你口中的既得利益者)  有些可能是上一波的失敗者

但他們理解了規則也做好準備

這點你可能沒想到

幾十年來規則改變幾次了  你可以自己算






接著談投資客

許多人把房價上漲的因素怪給特定人士的炒作

但事實上  上漲有很多因素  像這一波主要是qe的熱錢影響

以及台灣因為疫情拿到比較多的紅利

假設投資客完全消失  去看全台每年的新建案數量

仍然是滿手現金的剛需互搶  比誰速度快

供需原理下房價一樣上漲

如果你沒買到  紅利只是換成被其他有買到的剛需吃掉而已

你一樣無法買便宜



投資客很多時候能做的其實不多  當然有一些資訊不對稱的優勢

但是他們都只是順著風勢  無法改變局勢

ceca那麼強  有沒有想過為何他2016~2019跑去買老公寓

而不去買預售屋跟中古電梯



在我看來  大部分的投資客只是運用自己的知識面

在風吹起時第一步啟程  風停時第一個下船

並無法造成全面性的房價上漲跟下跌

很多時候  只是當下沒有上船的人  想辦法將怒氣轉移到別人身上而已

事實上分享正確的經濟原理以及購屋細節的

真正有幫助到剛需讓他們做出正確的抉擇並買房的  其實是版上的投資客

一般人該做的是調整心態  擬定策略

妥協買小買偏  先吃上漲紅利以便小換大

或直接等待下一波機會的到來











※ 引述《a2828z33 (god? or dog?)》之銘言：
: ※ 引述《Conformal (Conformal)》之銘言：
: : 幹
: : 看到這篇完全能理解原PO的心情
: : 我27
: : 剛研所畢業工作時, 是在2019年中~年底
: : 月薪約7萬多, 第一份這樣不錯了吧!
: : 當時對於未來有不錯的想像
: : 月薪高, 沒女友, 沒啥慾望
: : 工作一兩年應該就可以在新竹買了吧
: : 殊不知運氣不好, 來個疫情, 接著就是大放水
: : 當時想危機入市, 但很無奈, 剛工作沒幾個月根本沒啥存款
: : 買股只能買一點, 想買房爸媽也沒能力贊助
: : 結果就看著工作幾年的老同事跟我差距越來越大
: : 有時候不是不想, 就只是運氣不好
: : 回文一堆說啥自己不爭氣, 自己不努力
: : 幹
: : 我本來只是一個非理組廢系, 出去只有三萬塊的那種
: : 努力洗到碩畢進科技業, 年薪是同年齡層前15%
: : 這樣還不夠努力ㄇ??
: : 你他媽的 我就不信回文嗆你的那些老人
: : 在我們八年級如今的狀況(工作幾個月沒存款, 沒爸媽靠, 股票和資產已暴漲一大段)
: : 不會覺得無力
: : 我只能說 時代不同, 每個人的際遇不同
: : 我相信原PO應該也是很努力存錢, 很努力工作, 但沒辦法就是運氣不好
: : 遇到就是遇到了
: : 現在能做得就是儲備自己實力, 等下一個財富重分配的機會
: : 或許五年或許十年吧, 總會等到的
: : 要不就不婚不生不買房
: : 徹底躺平
: : 反正老了就是國家的事
: : 會造成甚麼問題也是整個社會一起承擔
: : 共勉之
: 看到這系列的文章，看到回文的這篇，還有下面的留言，
: 真心是不吐不快...
: 直接破題，
: 那些在那邊大學安怎安怎，存多少存多少的，
: 你們有沒有讀大學？
: 你們學費生活費誰出？
: 阿你們大學靠打工送外送存了多少？
: 可能真的有人很厲害，但那些人畢竟是少數，
: 我回的這篇原PO，剛出社會就月薪七萬了，這樣還不OK？
: 工作兩年想買房有啥不行？
: 單純生錯時代，所以出來靠杯一下，
: 一堆人在那邊，眼高手低啦，想的太美啦，
: 要是他是2017年出來的科技業，工作兩年想買房，有啥不行？
: 多的是可以挑的吧？阿就是這兩年的房價漲太多，
: 漲到連這個薪水都負擔不了，結果一堆人在那邊扯，
: 扯大學存多少啦，沒ALL IN投資啦，去年沒壓身家啦，
: 試問這樣講的人大學存多少啊？生活費學費誰出的啊？
: 剛出社會第一份薪水七萬是能信貸多少？
: 是有多少身家可以壓？
: 而且本來上層的人，資源就多，資源多投資風險相對就低，
: 我就有聽過朋友有消息，之前一隻爛股在炒，
: 財報好跌停，財報爛漲停，靠這支賺了幾百，
: 問題正常人沒有消息的，誰能這樣玩？
: 阿不要說什麼去年送分題啦，多少人去年工作都快保不住了，
: 跟你壓身家？倖存者效應就是倖存者效應，
: 為什麼一堆既得利益者就是不承認呢？
: 要是去年不是川普這樣印鈔，韓國X沒選上，
: 如果台股也因為疫情爆炸一路跌，跌到年底，
: 有多少人還能這樣嘴？
: 既得利益者不是不行，也可以直接說我就爽，這沒什麼好抱怨的，
: 但不能因為家族資源累積還是管道更多，自己享受到了，
: 再來講說現在人不夠努力啦，不好好抓住機會啦。
: 的確現在肯努力、懂得抓住機會的人是不多，
: 但還是有那麼一小批人的，
: 問題是現在社會，就算對於這一小批人來說，
: 能遇到的機會真的就是不多，甚至可以說少的可憐，
: 像我老師一個學生，做音響工程的，還在讀私立大學，
: 現在在一家唱片公司當硬體部分的學徒，
: 我也是直接講，這個之後是沒什麼搞頭了，
: 為什麼？他就算再想做，每天工作十個小時，一個月能多少？
: 三萬？三萬三？
: 等到他工作有成，小有積蓄了，這時候房價多少了？
: 人家不是不想做，而是這個社會根本沒給這種人機會跟時間，
: 這個是我們政府的問題，不是他們這些人的問題，
: 人當然不是呆呆的一直存錢，也是要做點投資，這個話沒錯，
: 但怎麼一堆人現在的想法都變成，阿你就是沒炒股沒炒房，
: 沒抓緊機會上車所以現在買不起啦，社會底層啦，
: 這個想法太偏激了吧，照這樣想，大家都不要做實業了，
: 大家一起坐在電腦前看盤就好，
: 這樣誰幫你蓋房子？誰去這些上市公司當員工讓它能運轉？
: 現在年輕人，正常家庭正常軌跡的年輕人，
: 就是可以說是幾乎沒有機會，這點有什麼好異議的？
: 不然誰來代入一下，
: 家裡沒辦法支援學費，要辦學貸，
: 自己一個學期要負擔五萬學費，一個月生活費六千塊，
: 租屋一個月五千塊不含電，手機通話費自負，機車貸款買的，還有每個月油錢，
: 這樣你每天上課八小時，剩下的時間，
: 你四年打工能存到多少？
: 而這樣的年輕人，出社會之後，別人是開始累積資本了，
: 他還在還學貸，等到學貸還完了，
: 在這個變遷異常快速的社會，他又已經慢幾步了？
: 大家如果分享一些方式，
: 比如說先買哪邊出租怎麼樣，
: 之後以小換大之類的，
: 這樣的討論滿好的，
: 但人家也就抒發一下，
: 一堆人在那邊說風涼話，
: 這樣是有幫助還是社會會這樣變得更好嗎？
: 要是自己有得利，多少回饋一下吧，
: 不管是實質的金援、經驗的分享、甚至精神上的鼓勵，
: 現在年輕人有的真的不多，要是有遇到肯努力的，能力範圍內就真的多給一點吧...
: 不然等到你老了，還不是現在你看到的這些年輕人在支撐你生活的社會，
: 等到都沒人要做，你空有錢也沒用，要花錢也沒得花，
: 因為能做的都在那邊躺平，反正賺你這些錢也不會過得比較好，
: 難道這個社會是你之後想體驗的嗎？
: 應該沒有這種這麼自虐的人吧...
: 希望大家能一起賺錢，也給想努力往上爬的年輕人一點機會，
: 擺爛的當然是管他們去死，但還是有些人是想往上爬的，
: 只是現在社會向上的路太崎嶇難行，
: 至少如果大家志向是一致的，那就能一起鼓勵一起往前，
: 在上面的風景，如果有人能一起駐足觀賞應該也是挺不錯的。
: 回覆一些留言：
: 我是不知道該說什麼啦...
: 有看我版上文章就知道，我賣水電材料的，
: 我出社會跟家裡借了五百，花了五年還清，
: 然後房東賣房給我，隔了一年馬上再擠一點再背一間，
: 目前名下兩間房子，應該算不上只喊不買的那種啦，
: 加起來價值應該也有個過千，雖然還是小咖，
: 因為這樣，我從來也不會說什麼我都靠自己，
: 累嗎？真的累，一天工作十一個小時，剛開始的時候，
: 星期一做到星期日，
: 後來一例一休後沒生意才改成做到星期六而已，
: 平時根本沒有什麼時間可以出去玩，
: 要玩也只能過年的時候趁連假出門，
: 但這樣我還是都跟人家說，我就靠爸族，
: 雖然我爸借我錢，然後要我每個月要還十萬給他，
: 我也是照還，沒有借根本沒有後面的這些，
: 所以我也是資本累積的不多，這波上車也算上的慢，
: 但反正還過得去，所以沒什麼怨言，
: 壓力嘛，一個月在房子上的還款金額是十三萬，
: 再過三年會變成十八萬，
: 反正扛的住，沒差，
: 花時間打這篇，是因為自己也是年輕人走過來的，
: 要是我爸沒借我，我照樣可能在人海中浮沉，
: 阿那種什麼要幫年輕人怎麼不把房子賣給他，這種幹話就免了，
: 要有人願意做我這行，
: 我舉雙手雙腳贊成阿，
: 找點找供應商，輔導怎麼做，我先入股等等，我全都來啊，
: 所以版上有人要嗎？站內信阿，
: 不然別在那邊說什麼賣房子給他啊這種屁話，
: 當然做人是先顧自己，但顧自己的同時，要是能有能力幫一點，有什麼不好？
: 要是連這種幫忙都給不出，那至少鼓勵，讓人家不那麼挫折，
: 這樣不好嗎？
: 社會大家都很難過，沒必要這樣把自己因為可能別人給的資本，
: 拿來當作踩其他人在腳下的原因吧，
: 而做兩年買房，我都說了那篇文章的原PO，
: 他就科技業，有啥不行？
: 我就認識版上有人做兩年就買房的，阿版友不是人？
: 我有說其他行業嗎？在台灣科技業前兩年就是可以，
: 這有什麼好爭的？
: 這兩年房價就是上升太快，導致後來進入的不行，
: 他也是感歎而已，一直酸幹嘛？
: 酸的人有幾個科技業的？不然也說來聽聽？

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.218.211.21 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XrbAtoa (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1641435831.A.CA4.html