※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-01-07 05:07:03
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作者 標題 [請益] 貸30年or40年?
時間 Fri Jan 7 02:50:15 2022
目前銀行評估是兩個都可以
但內心有點無法決定 上來問一下各位大大的意見
話先說在前面 這間如果是買房自住或投資，我就貸40。
但是有諸多因素所以猶豫。
1.目前是無貸款狀態-等於是貸款做資金運用。
2.房子目前屋齡不到一年，會持有超過20年-這個是一定的-這個也是我猶豫的主因。
3.屆時20年過去後若以現行法規評估,將會以市值估價繳納10%房地合一稅
(加上地點不錯,未來也很可能繼續持有或轉回自住)-簡單來講，很可能真的持有40年。
4.最後十年利息差約170，每個月差額約2W
負擔上是可以的-所以這個不考慮
也想過是不是先拿40年的利息差額拿去當一間頭款來出租。
以上,如果是各位大佬,會怎決定呢?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.67.216 (臺灣)
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推 : 30、40可貸款金額都一樣嗎1F 01/07 02:51
對的，都一樣※ 編輯: omama0530 (1.169.67.216 臺灣), 01/07/2022 02:52:44
→ : 利率、貸款成數一樣當然40啊，恨不得400年2F 01/07 02:52
推 : 重點是貸款出來的金額要做消費或是滾投資
滾投資，也為之後做一點儲備金推 : 重點是貸款出來的金額要做消費或是滾投資
※ 編輯: omama0530 (1.169.67.216 臺灣), 01/07/2022 02:55:41
→ : 如果後期沒有投資標的，提早還完就好，正常只綁約三年，4F 01/07 02:56
→ : 違約賠本金利息
就是評估過不會提早還才兩難，會有一筆大筆的拿去支付另一間頭款→ : 違約賠本金利息
※ 編輯: omama0530 (1.169.67.216 臺灣), 01/07/2022 02:57:44
→ : 儲蓄金要自己抓，現金放著不滾或是消費就是被通膨6F 01/07 02:57
→ : 不管有沒有要提早還，都是越久越好
→ : 你用40之後想提早還可以一次清償，30改40還要設定
→ : 你應該是要買下一間屋吧，交流夠支撐當然是拉爆
→ : 但要注意你貸款總金額不要超過貸款人+保人年薪10倍，除
→ : 非你還有其他東西抵押
大大內行，講到重點了，其實現在可以說...穩爆，都是靠本身不動產抵押品的→ : 不管有沒有要提早還，都是越久越好
→ : 你用40之後想提早還可以一次清償，30改40還要設定
→ : 你應該是要買下一間屋吧，交流夠支撐當然是拉爆
→ : 但要注意你貸款總金額不要超過貸款人+保人年薪10倍，除
→ : 非你還有其他東西抵押
我也怕這間貸40會影響下一間，問過銀行，答案模擬兩可
※ 編輯: omama0530 (1.169.67.216 臺灣), 01/07/2022 03:05:28
→ : 有第一間抵押品，你就當作新屋十成貸款，頭期從第一間12F 01/07 03:04
→ : 拉
→ : 首間可以拉幾成第二間總價？
→ : 第二間是預售還是成屋？
→ : 拉
→ : 首間可以拉幾成第二間總價？
→ : 第二間是預售還是成屋？
→ : 目前是估計可以撥款3成，不過收入關係，負債比很難看16F 01/07 03:08
→ : 所以也有在想是不是拿170買一間小間的當作保人資產+分
→ : 第二間還在看...所以也還不知道,但是是有這個確定計畫
→ : 所以也有在想是不是拿170買一間小間的當作保人資產+分
→ : 第二間還在看...所以也還不知道,但是是有這個確定計畫
推 : 假設你自身沒能力核貸下一間貸款…你這樣根本無法交屋19F 01/07 03:10
→ : 啊
→ : 除了給力保人幫忙加持，讓你第二間核貸的過去，你買超過
→ : 能力範圍了
→ : 啊
→ : 除了給力保人幫忙加持，讓你第二間核貸的過去，你買超過
→ : 能力範圍了
→ : 對阿，帳面上來看就是這樣的，所以兩難，第二間想貸7成23F 01/07 03:12
→ : 這樣講好了,目前就是抓這間貸款-籌備第二間頭款-第二間
→ : 這樣講好了,目前就是抓這間貸款-籌備第二間頭款-第二間
推 : 你要拿170投資不是不好，但重點是有保人嗎25F 01/07 03:13
→ : 想貸款七成,也就是因為兩間房貸所以沒辦法提早清償26F 01/07 03:13
推 : 如果一定要為貸款設定一個年限 那我會希望是一萬年27F 01/07 03:13
→ : 170應該就是中部買間小的,但是就買保人名子了,做信用28F 01/07 03:13
→ : m大，他的問題是貸款貸不過XD29F 01/07 03:14
→ : 不管怎樣 貸款年限一定越長越好 一輩子不還完更好30F 01/07 03:14
→ : 貸款貸不過應該是額度問題 跟年限沒關係啦QQ
→ : 貸款貸不過應該是額度問題 跟年限沒關係啦QQ
→ : 沒錯,結論可以這麼說!不過銀行答覆是第二間七成可以32F 01/07 03:15
推 : 貸款人不是配偶嗎？搞這個連親戚之後都可能翻臉33F 01/07 03:15
→ : 就等於用不動產價值去抵押而已這樣34F 01/07 03:15
→ : 槓桿拉滿不見得硬要繼續買房 長期投資0050 QQQ spy 都很好35F 01/07 03:15
→ : 分散投資也有更多操作靈活空間
→ : 分散投資也有更多操作靈活空間
→ : 你這樣就是拉170投資親友，親友是屋主+貸款人啊37F 01/07 03:16
→ : 我認知有錯嗎…
→ : 我認知有錯嗎…
→ : 講細一點好了-170用配偶名子買-配偶再回來當第三間保人39F 01/07 03:17
→ : 這個是目前有想到的一個套路
→ : M大-也有喔，不過還是要買的...不然要睡公園
→ : 這個是目前有想到的一個套路
→ : M大-也有喔，不過還是要買的...不然要睡公園
推 : 怎會有第三間？42F 01/07 03:18
→ : 1(現在要貸款的)2(用170頭款出租)3(第一間貸款付頭期)43F 01/07 03:19
→ : 第一間無貸款，你要增貸買第二間當頭款44F 01/07 03:19
→ : 、配偶當貸款人？
→ : 、配偶當貸款人？
→ : 對,第二間買配偶名子-我當保人 第三間我名子-配偶當保46F 01/07 03:20
→ : 我簡單問，夫妻狀況是否有能力核貸第二間總額？47F 01/07 03:21
→ : 第二間沒問題啊,因為第二間只會買900內兩房吧48F 01/07 03:21
→ : 保人+貸款人年薪*10=銀行粗估貸款上限 給你參考49F 01/07 03:21
推 : 如果房貸額度已滿 銀行不願意貸款 其實不建議硬買了50F 01/07 03:22
→ : 可能有問題的是3-算負債比穩爆.銀行是說依房子本身7成51F 01/07 03:22
→ : 加上第三間總貸款數會超過的話會爆52F 01/07 03:22
→ : 硬買 貸款條件會差 投資獲利更少 風險更高53F 01/07 03:23
→ : 你第三間要拿第一間抵押？54F 01/07 03:23
→ : 你短時間買兩間，不建議計入租金收入
→ : 你短時間買兩間，不建議計入租金收入
→ : M大...不買第三間我沒地方住阿....(點菸56F 01/07 03:24
→ : 聽起來第三間有點硬買的感覺XD 簡單說雙薪*10沒超過三57F 01/07 03:25
→ : 間貸款總額度，有風險
→ : 間貸款總額度，有風險
→ : 第三間不會拿第一間抵押-不過我還有我媽可以當保59F 01/07 03:25
→ : 加上預計買北市10年內新屋+我的年紀-銀行目前是回保守7
→ : 加上預計買北市10年內新屋+我的年紀-銀行目前是回保守7
→ : 長輩還有收入嗎？ 總之貸款人+所有保人*10差不多是上限61F 01/07 03:26
→ : 了
→ : 了
推 : 先租房 或是先不買投資房出租63F 01/07 03:26
→ : 長輩有無貸款房產+房租收入-算條件好-信用卡額度比我高64F 01/07 03:26
→ : M大-其實你說的,我也有想過,但是無奈人生有孩子
→ : M大-其實你說的,我也有想過,但是無奈人生有孩子
→ : 投資是好事XD核貸確保沒問題再買，不然到時候被-50收走66F 01/07 03:27
→ : 沒生孩子都不用想,去日本買個一千NT爽爽過67F 01/07 03:27
推 : 絕對40 恨不得有10068F 01/07 03:27
→ : 現在住哪呢？69F 01/07 03:27
→ : 第三間必買沒什麼好說了，買三，金流核貸都沒問題再考慮70F 01/07 03:28
→ : 二
→ : 二
→ : 住第一間,但是半年後搬走72F 01/07 03:28
→ : 第一間賣掉回租萬用解73F 01/07 03:28
→ : 不能繼續住嗎74F 01/07 03:29
→ : 不行-第一間要還給長輩住,借住的,有得貸款就很好了75F 01/07 03:29
→ : L大-第一間不會賣這就是我糾結30/40主因,長輩住,而且
→ : L大-第一間不會賣這就是我糾結30/40主因,長輩住,而且
→ : 貸40年可以40年還也可以自己提早縮成30年還，貸30年沒辦法自77F 01/07 03:30
→ : 己拉長40年
→ : 己拉長40年
→ : 總之貸款人保人要注意自身的貸款能力，去年扣繳憑單銀79F 01/07 03:30
→ : 行才認列薪資
→ : 行才認列薪資
→ : 先買自住吧81F 01/07 03:30
→ : 這個點我覺得貸款比賣掉划算-繼續享受增值,等於先賣給82F 01/07 03:30
→ : 銀行,但是所有權人還是自己
→ : 銀行,但是所有權人還是自己
→ : 40不用想啊，30年後你長輩在哪-.-84F 01/07 03:31
推 : 自住沒問題 再來考慮投資房85F 01/07 03:31
→ : 想要投資房也不難 自住小一點 遠一點 舊一點
→ : 想要投資房也不難 自住小一點 遠一點 舊一點
推 : 40選我，先搞定自住，再來投資，除非你買到超高投報自己87F 01/07 03:32
→ : 租屋，有小孩不要這樣搞
→ : 租屋，有小孩不要這樣搞
→ : 有小孩不能小 至少可以遠一點舊一點 很無奈也沒辦法89F 01/07 03:32
→ : 因為我其實想2X年後搬回來住第一間-這裡方便+小孩滾了90F 01/07 03:32
→ : 所以會賣掉的反而應該是第三間...
→ : 所以會賣掉的反而應該是第三間...
→ : 不用想20年後的事92F 01/07 03:33
→ : 小孩幾歲了？93F 01/07 03:33
→ : M大(我懂)想買2是因為幫保人財力-我倆帳上快能到低收94F 01/07 03:33
→ : 最理性作法是第一間賣掉換二小，搞定3，有餘力再買295F 01/07 03:34
→ : M大你又問到重點了-我的小孩都快國小畢業了,所以396F 01/07 03:34
→ : 又考慮學區還不學區的問題,買學區只有享受三年...真難
→ : L大-基本來說,第一間可以隨便你貸-但是不能賣
→ : 又考慮學區還不學區的問題,買學區只有享受三年...真難
→ : L大-基本來說,第一間可以隨便你貸-但是不能賣
推 : 理性面不符合投資效益，感性面要長輩換屋有時很難99F 01/07 03:36
推 : 貸款買兩間出租 自己租房也是可以 台北租金報酬很低100F 01/07 03:36
→ : 買3-4%以上投資房兩間 自己租房
→ : 買3-4%以上投資房兩間 自己租房
→ : 我長輩一人住透天另一個住室內45P，超級浪費XD講不動102F 01/07 03:37
→ : 風險是要找到好房東103F 01/07 03:37
→ : 有小孩還要搬家，想到真累104F 01/07 03:37
→ : L大-主要就是1不會賣(所以才考慮-而且過去五年1每年增105F 01/07 03:38
→ : 最大風險就是搬家麻煩106F 01/07 03:38
→ : 台北不長留不一定要買，租金很便宜107F 01/07 03:38
→ : 增值5-6%，所以我覺得不賣挺好，比0050還好,因為高本108F 01/07 03:38
→ : 台北很多租金報酬遠低於2%的 租房也不吃虧109F 01/07 03:39
→ : 你的1在哪？有沒有實際一點位置110F 01/07 03:39
→ : M大-其實我有想過租屋,但就是...長輩會念,多少也奈優啦111F 01/07 03:39
→ : 簽個長約 小孩大學就出去了112F 01/07 03:39
→ : 恩,這裡兩鐵共構,捷運200M,應該挺明顯了,大家懂就好113F 01/07 03:40
→ : 對阿,不過長輩過給我就是想要我去買3...人生啊
→ : 所以房子可以亂買小孩不能亂生...
→ : 對阿,不過長輩過給我就是想要我去買3...人生啊
→ : 所以房子可以亂買小孩不能亂生...
→ : 自住買便宜一點也可以啦116F 01/07 03:40
推 : 高雄高鐵放著啊XD117F 01/07 03:41
→ : 哈哈L大你覺得這個貸款差異金額有可能嗎XDDD118F 01/07 03:41
→ : 先40年買3，貸款完再來搞2，不要弄爆自己119F 01/07 03:42
→ : M，我也想，我想去買嘉義，人生多開心。長輩＋小孩 ^^120F 01/07 03:42
→ : 其實是都安全,因為配偶信託不過這樣看下來應該就是40了
→ : 其實是都安全,因為配偶信託不過這樣看下來應該就是40了
→ : 我沒很認真看所有資訊，只能假設你0本金，拉1當3的頭期=122F 01/07 03:43
→ : 全貸款
→ : 全貸款
→ : 只是信託還沒開始,不會被認列-簡單來講銀行眼裡0分124F 01/07 03:44
→ : 全貸雙薪要貸得過第三間，貸不過會被吃125F 01/07 03:44
→ : 對3=全貸,沒錯,就是這樣,加上1=超貸.只差在有兩間擔保126F 01/07 03:44
→ : 感謝,那應該就是搞定3再來看2不然就是2看預售
→ : 感謝,那應該就是搞定3再來看2不然就是2看預售
推 : 其實3你要怎麼搞有點看不太懂，你最好1確保評估完，確保128F 01/07 03:46
→ : 銀行評估3貸款沒問題…
→ : 銀行評估3貸款沒問題…
→ : 銀行講得還蠻白的,因為1銀行不認列買房,3就是房子條件130F 01/07 03:47
→ : 貸款能力銀行業務會幫你抓131F 01/07 03:47
→ : 簡單來講,他是用北市+屋齡+貸款人年紀+財力(1)去評估132F 01/07 03:47
→ : 其實之前比較熟的華南有說如果3不是負債比可以到85.
→ : 我覺得整個關鍵應該是-1在他們眼裡不認列買房
→ : 其實之前比較熟的華南有說如果3不是負債比可以到85.
→ : 我覺得整個關鍵應該是-1在他們眼裡不認列買房
推 : 1是否認列沒經驗，但貸款額度肯定會認列金流135F 01/07 03:49
→ : 恩恩 因為目前三個業務都是這樣說的 我會把1做出租金流136F 01/07 03:50
→ : 你的抵押品淨值應大於貸款額度銀行才會認抵押137F 01/07 03:50
→ : 所以變成3的時候雖然貸款人本身沒薪轉但是1=貸款人資產138F 01/07 03:51
→ : 對阿,是的,就是我說的,其實全部都是靠抵押品.
→ : 因為等於10+10=我貸7+7這樣而已
→ : 對阿,是的,就是我說的,其實全部都是靠抵押品.
→ : 因為等於10+10=我貸7+7這樣而已
推 : 1淨值如果有大於3的總值還算合理，交給高手確認141F 01/07 03:53
→ : 沒有,兩個總額其實差不多!不過市值來說1貸到6左右這樣142F 01/07 03:54
→ : 不過北市新房7其實條件已經算不好了,很多都8-8.5
→ : 我有一個朋友他買大同,薪轉條件8.5+200信,我條件差
→ : 不過北市新房7其實條件已經算不好了,很多都8-8.5
→ : 我有一個朋友他買大同,薪轉條件8.5+200信,我條件差
推 : 月貸款金流算好，基本上銀行粗估給過都不會差異太大145F 01/07 03:59
→ : 遇過的都是粗估偏保守
→ : 遇過的都是粗估偏保守
→ : 恩恩,感謝l大的深夜聊天,明天再找另家40的問問,到時候147F 01/07 04:00
→ : 到時候負債跟房子一起贈予給小孩,讓他吐錢回來養我XDD
→ : 到時候負債跟房子一起贈予給小孩,讓他吐錢回來養我XDD
推 : 房子有頭期當本金不是負債，除非崩到超過本金149F 01/07 04:03
→ : 我的意思是說,讓小孩幫我繳貸款XDDD他一定覺得是負債150F 01/07 04:04
推 : QQ到時候應該兩間變1.5間淨值，免貸款151F 01/07 04:07
→ : 有台北免貸款房出生=畢業了
→ : 有台北免貸款房出生=畢業了
→ : 沒有喔...距離他開始賺錢...只剩十幾年了XDDD,而且我這153F 01/07 04:09
→ : 1間就是台北免貸款房阿..還新的..你看我煩惱到凌晨四點
→ : 1間就是台北免貸款房阿..還新的..你看我煩惱到凌晨四點
推 : 0.5間是估計含通膨漲價，你有貸款開槓桿，收益是兩間，155F 01/07 04:13
→ : 之後整合一起預估有1.5間
→ : 不用替小孩煩惱啦，有留本勝過很多家庭了…
→ : 之後整合一起預估有1.5間
→ : 不用替小孩煩惱啦，有留本勝過很多家庭了…
→ : 嗯嗯,感謝L大,明早再來去那幾間40年的了解下158F 01/07 04:20
推 : 投資買預售也可 如果剛好有漲就轉手換買中古更輕鬆159F 01/07 04:30
→ : 本金少 只能這樣了
→ : 本金少 只能這樣了
→ : 真的要投,應該會買即將完工的,之前是這樣,馬上有錢收?161F 01/07 04:32
→ : 這個主要是做信用,L大說的對,帳面難看還是要考慮負債比
→ : 這個主要是做信用,L大說的對,帳面難看還是要考慮負債比
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