※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-10-15 19:24:05
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 窮到剩幾千萬的房子
時間 Fri Oct 15 15:52:44 2021
純討論，如果真的有這種case
把房子拿去一胎可以解決嗎？我覺得還是不行欸
因為儘管投資收益有辦法cover利息支出（一胎利息算1.5%，投資算5%好了）
但每個月要還的本金，還是會讓這個人的現金流是負的
若要讓現金流為正 變成每年還要領出投資的本金去還一胎房貸的本金
但這樣隨著時間過去 可支配的絕對收入也越來越少
所以對一個低收入者來說 繼承高額房產卻不能租也不能賣
大概也沒啥幫助...還是賣掉吧
有沒有人有更好的解法的？來腦力激盪一下
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 前面說到沒房跟有房
: 通常有房不會太慘
: 但現實並不是這樣
: 尤其是繼承古蹟的人
: 身邊師傅跟客戶都有
: 家裡有留了兩棟透天給他
: 有的是父母還在有的不在
: 因為年輕沒打算
: 有了年紀難賺錢，有的是無謀生能力
: 身上原本有點存款，也有沒存款的
: 就花到沒錢....
: 家裡還有長輩的更慘
: 慘到住的房子市值近億，甚至拿精華區店面當住家
: 也由於一些觀念不同
: 房子不租人，一定要住起家厝，祖產不能賣不能改建。等等
: 一直拒絕資產活化換取生活
: 旁人也無法幫他，不可能一直救濟
: 這也就是為何，房蟲可以悠閒終身的原因
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.99.183.178 (臺灣)
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→ : 投資5%哪會變負的 4%就夠繳房貸了1F 10/15 15:53
借款3000萬，一胎利率1.5%、20年，每月還款14.5萬（本息均攤）
投入3000萬，投資獲利5%，每月收入12.5萬
在前20年現金流都是負的
推 : 就以防養老啊 死亡時銀行會拿你的房子拍賣取回貸款2F 10/15 15:57
→ : 以房養老可以每月拿固定金額生活費 類似反向的房貸這樣
→ : 有幾千萬的房子在手上 怎麼可能會沒解決之道
→ : 以房養老可以每月拿固定金額生活費 類似反向的房貸這樣
→ : 有幾千萬的房子在手上 怎麼可能會沒解決之道
所以終究還是要回到房子被法拍這條路才有辦法變現
這不會跟組訓的「不能賣」衝突嗎XD
我在想有沒有可以持續擁有房子，但改善生活的方式
推 : 有點看不懂，如果無貸款5F 10/15 15:58
→ : 貸款利率<CPI，應該就能借新還舊然後吃通膨又不賣房?
→ : 還是到一個年紀會無法貸款?
→ : 貸款利率<CPI，應該就能借新還舊然後吃通膨又不賣房?
→ : 還是到一個年紀會無法貸款?
因為一胎借款還是要還本金，但投資基本上不會拿回本金
所以除非投資的收益 > 還款的利息+本金，這樣現金流才會是正的
推 : 看你的內文感覺您還要多腦力激盪一下8F 10/15 15:58
→ : 怎麼會被卡在還本金的問題呢
→ : 怎麼會被卡在還本金的問題呢
求指點
→ : 你如果沒有親人 你就計算一下你甚麼時候應該會死10F 10/15 15:59
→ : 多加個十年二十年給你
→ : 多加個十年二十年給你
推 : 金流是正的吧12F 10/15 16:02
→ : 且再漲可再增貸 快去買別幻想了
→ : 且再漲可再增貸 快去買別幻想了
腦力激盪而已 已買四戶
→ : 這自己算一下就知道的東西14F 10/15 16:04
算了，在原文的題目下找不到最佳解，上來請教大家
推 : 我同學拿他家兩間大直房子 去貸款買中華電跟etf 一年多百15F 10/15 16:08
→ : 萬給你參考
→ : 萬給你參考
近年ETF年化報酬率很高 抓個8%確實可以辦到純現金流
所以原文題目中的最佳解，其實是要有年化8%的報酬...對一般人蠻難的
推 : 只怕資產實質價值不足 對外報的只是膨風 又有貸款17F 10/15 16:09
→ : 我大安區同學房子租人自己跑到林口租房給妳參考一個月多四18F 10/15 16:10
→ : 萬零花錢
→ : 萬零花錢
與原文題目限制衝突
→ : 不然資產夠的話去談還息不還本套利就好啦20F 10/15 16:10
寬限期的概念 但有辦法談多久呢（還真沒一胎談過還息不還本）
原文的狀況可能要是長期的（到老死為止），這實務上有辦法嗎？真心請教
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:13:03
→ : 像我同學他老爸 沒貸款 幾千萬的房子放在那也沒出租 有夠浪費21F 10/15 16:10
謝謝提點理財型房貸還息不還本的方式 抱歉不會回水球..
不過理財型房貸時限似乎都很短 所以要一直貸嗎
噓 : 一年配5%有人逼你錢都拿去投資嗎，貸款兩千萬、拿一百萬出22F 10/15 16:14
→ : 來應付第一年本利攤，1900萬去投資不就行了
→ : 第二年股利來了不就可以繼續滾雪球或者、繳本利攤
→ : 來應付第一年本利攤，1900萬去投資不就行了
→ : 第二年股利來了不就可以繼續滾雪球或者、繳本利攤
也就是我說的把投資本金拿出來還掉貸款本金，讓投資金額逐年減少的意思
不過差異在每隔五～七年就重新貸款一次
實務上確實可以這樣嗎？沒操作過不曉得請求指點
推 : 理睬貸七年只繳息啊25F 10/15 16:15
→ : 繳個五、七年再繼續轉貸不就多筆錢出來繼續滾26F 10/15 16:18
→ : 你不會借30年？27F 10/15 16:19
確實是，不過這樣也就剛好為正一點點而已(投3000w每月加薪5k)
我好奇有沒有更好的解法 現在看來無限轉貸款似乎是比較好的解法..
推 : 1000萬30年 利息1.5%，每年本利攤多少？1000萬殖利率5%28F 10/15 16:24
→ : 每年拿多少？答案就出來了
→ : 每年拿多少？答案就出來了
見第一行推文的回復
推 : 另外 也可選還息不還本的方案30F 10/15 16:26
我比較想討論這點 還息不還本實務上可以拉多久（似乎都很短）
所以要一直換銀行貸款嗎？實務上也不會碰到甚麼問題嗎
想請教大家
→ : 哪會不行 貸款出來的錢夠他花到死就好31F 10/15 16:28
→ : 銀行之後接收房子
→ : 自己控制點省著花 不要花光了還沒死
→ : 銀行之後接收房子
→ : 自己控制點省著花 不要花光了還沒死
見第二則推文的回覆 不考慮被銀行法拍的狀況
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:34:26
推 : 開源節流呀34F 10/15 16:33
→ HANAXALICE …
其實就是想請教大家以房養老的實務做法 要怎麼養？
目前結論是：
1. 提高投資報酬率直到獲利 > 償還本金 + 利息，但難度較高
2. 只還息不還本，這樣報酬率只需要大於利息相對容易，剩下的都可以花用
3. 逐年將部分投資本金用來償還貸款本金，這樣報酬率也只需要大於利息即可
推 : 一年一約期滿續約 通常期滿都自動續約 要注意的是浮動利率36F 10/15 16:41
→ : 其實信貸、房貸、各種貸款都有浮動利率的部分
→ : 只是一般人都忽略合約內容沒在注意
→ : 其實信貸、房貸、各種貸款都有浮動利率的部分
→ : 只是一般人都忽略合約內容沒在注意
推 : 低收者沒結婚沒後代 還管祖訓幹嘛39F 10/15 16:43
→ : 套利要穩的話就拿國債去套利 買的國債還能質押再借一次40F 10/15 16:43
→ : 然後 越借越有錢 如此循環
→ : 然後 越借越有錢 如此循環
→ : 你不抵押給銀行換錢也是最後收歸國有42F 10/15 16:43
偏離原文討論範疇 不過題外話 很多低收入者才是生最多的...
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:45:18
推 : 我用170萬 六年可以變800萬。43F 10/15 16:52
→ : 我用170萬 六年可以變800萬。
推 : 你給我3000萬，我試試能變多少
→ : 我用170萬 六年可以變800萬。
推 : 你給我3000萬，我試試能變多少
推 : 給你3000萬馬上變0元 你拿了就跑了46F 10/15 17:03
推 : 有錢人的房產是資產 窮人是負債 想拿自己住的房子借錢47F 10/15 17:03
→ : 投資股市 輕輕一個回檔10%你就心態炸裂全砍了拉 留言將5
→ : %10%的 好像股市穩賺不賠一樣
→ : 投資股市 輕輕一個回檔10%你就心態炸裂全砍了拉 留言將5
→ : %10%的 好像股市穩賺不賠一樣
推 : 所以我不像你這種凡夫俗子拿股市舉例 而是拿很少人討論的國債50F 10/15 17:05
→ : 再來就是 存股標的本身沒有維持率問題 回檔根本沒差
→ : 除非你用股票質押才有維持率要注意回檔問題 留點現金補錢即可
→ : 借債套利是一個問題 股市套利可行性又是另一個問題
→ : 兩個不同的問題請各別討論 不能混唯一談XD
→ : 再來就是 存股標的本身沒有維持率問題 回檔根本沒差
→ : 除非你用股票質押才有維持率要注意回檔問題 留點現金補錢即可
→ : 借債套利是一個問題 股市套利可行性又是另一個問題
→ : 兩個不同的問題請各別討論 不能混唯一談XD
就是怕討論失焦 所以我都只講"投資"XD 5%我覺得是一個合理的舉例數值
（就怕釣出很多前面推文的那種少年股神...）
但即便有5%績效 也只能剛好cover貸款30年本利和
我覺得不是最佳解 可能還是要想辦法只還息不還本 不然就是賣掉租掉
才是靠房子改善生活的方法...
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 17:18:48
推 : 貸30年就是正的了，另外理財型房貸可以很久都不用還本55F 10/15 17:23
推 : 本金歸本金 利息歸利息 你還款把利息跟本金一起還56F 10/15 17:24
→ : 投資的卻只算利息 當然是負的
→ : 你三千萬買股票 賺5趴之外 還有三千萬的股票沒算到
→ : 投資的卻只算利息 當然是負的
→ : 你三千萬買股票 賺5趴之外 還有三千萬的股票沒算到
推 : 第一行 改貸30年每月還10萬就會有2.5萬可以用了59F 10/15 17:55
→ : 3000萬房子出租5萬/月 加上2.5 一個月7.5萬 租個小房子
→ : 一個月1萬5 剩下6萬過活應該不錯
→ : 重點是還掉的錢變成了股票 實際上越來越有錢
→ : 3000萬房子出租5萬/月 加上2.5 一個月7.5萬 租個小房子
→ : 一個月1萬5 剩下6萬過活應該不錯
→ : 重點是還掉的錢變成了股票 實際上越來越有錢
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