---

你看這兩間.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11222926.html


預售屋轉讓,單坪開價30~31.


然後白天鵝這一個案子,建商第二次封盤,要蓋好才賣.

他第一次封盤後解放賣價是多少??34~35.


so...你今天是建商好了,你會喜歡這種轉單投資客嗎..XD


至於為啥建商開賣34~35,投資客掛賣轉讓30~31還沒被秒殺呢?

很簡單...白天鵝第一手入手價多少??

我是開賣一段時間,散步的時候逛進去,看一看就買,還非第一時間的第一手價.

我買26.x...逼近27,你算27好了.

也就是說,今天這個投資客要轉讓,等同單坪你要+3萬左右.補現金.

因此買一間850萬的預售屋轉讓,買家要出大約160萬現金買轉單之後.

他還需要80萬左右的現金才可以過戶,因為到時候成屋你是用建商簽約價成交.

所以他幾乎要準備240萬現金才買得動這一間...之後成屋還要做天花板,支付交屋款.

所以買家最後大概要準備300萬現金.

靠邀你買850萬的東西要準備300萬現金....

各位也知道,買房子絕大多數人都是缺頭期款,而不是貸款.

也因此,為啥投資客轉讓價格會還被壓制在30~31....

就是因為買家現金吃太重了.

而如果你今天要轉賣33...對方要準備380萬現金,已經超過四成頭期款...XD


因此投資客預售屋轉讓價格一值會因為現金問題而拉抬被壓制.
(當然啦,他賣30還是會有人想買...例如我現在就又想把它買回來.
 我本來槓桿就開不起來,用資產負債比去算只能貸款五成...
 因此對我這種現金吃重很重的買家而言,這...不是問題.
 所以如果趕得及這七月封盡前,某間房子賣掉,而這兩間還沒被買走.
 我有可能會回頭再吃一間白天鵝回來.
 至於你問我,那我當時那間為啥要賣....阿靠妖我賣掉的時候,台積電又沒說要來.XD
 但畢竟我們這種投資客是極少數...而且現金大的通常現金調整速度也慢很多.
 所以他必然會賣很久...耐心等我們這種買家出現
 至於大多數中短期投資客,除了投資客人數本來就不多,而當中槓桿開很低的投資客更少.
 不開槓桿,每天買房子都現金買,還可以一直買的投資客...恩.....
 有拉,外面黑錢賺很大,拿房子來parking資金或是洗資產洗錢的...XD
 他本業是賺黑錢的拉...你當她是炒房為生??)


這樣最不爽的必然是建商.

因為建商想往上拉價...而建商的買家不受這個限制...

但是買家會拿轉單跟建商靠杯...造成建商不好處理.


因此...建商必然支持預售屋轉讓被封盡...XD

至於為啥有些建商會期待可以平轉,通常是大坪數或是他的客戶投機性太高.

因此不能平轉後面可能會有違約問題....之後會產生很麻煩的糾紛.
(尤其豪宅很多都還在做ab約,逼緊了投資客把ab約事件曝光,兩邊抱著一起死)
(畢竟以201x年的歷史來看,當斷頭的時候,有投資客單一比的損失是8位數.
 例如某被國泰沒收訂金的苦主
 損失八位數...那投資客當然跟你拚了...被關也沒關係...
 另外,記得陳某的故事嗎??..靠溫莎堡傳說賺了一兩億,又因為國王系列虧了一兩億.)


但是對大多數平穩經營的建商而言,最好就是封盡光光..XD


這樣國揚才可以農16拉到成交6字頭,城楊才可以美術館拚成交6字頭.

它們超賭爛這些轉單的在破壞市場行情...

你在那邊轉30,他是要怎樣賣6字頭??

至於你說,不能轉單讓他們賣量大幅被壓縮??

阿靠邀,他土地取得成本那麼低,土地賺到翻過去.

因此他賣一間拉抬上去的"純利"可以抵之前賣以前的五六間以上.


那他會怕量縮??

你知道建商在靠杯甚麼成本大漲賣都不賺錢的會計算法是怎樣嗎..XD

算法是"土地用現在行情"去算.....

也就是他以現在最新的地價去當基準算他的利潤...

而不是她土地取得成本去計算利潤.

幹...這兩個算法差超多....

建商在玩會計帳上的數字"名稱"遊戲...騙你們不懂..XD

但實際上你去看,阿她土地取得多少錢啊....

如果用他土地取得成本去算,他又是利潤多少?

阿建商又哪一天會用他土地取得成本在計算會計帳上的獲利...顆顆~~~
(當然他會透過甚麼共同持有,或是股東/老闆持有去閃避這一筆會計帳的計算基礎)

因此...你們不要在作夢建商的OOXX...

也許小建商可能會很靠杯的慘慘兮兮.

但...大建商的算盤會是另外一種打法.

 更不論大建商被套那麼重,他們會用盡一切辦法凹回來...
 而你搭順風車就好...
 so...要是哪天台灣不動產大跌...我就會有跳出來當建商的可能性.
 但只要不大跌...就不會想當建商
 做任何投資...切入點都十分重要)


最後講一下預售屋.

預售屋的優勢是甚麼?

1.槓桿極高...只要10%的訂金就可以玩.

2.交易簡單...就轉讓而已,不會有甚麼瑕疵擔保,要等對保過戶,要等貸款,要等兩個月.

3.不綁名下一戶...不拉扯自己的持有間數,稅金.

4.不綁貸款...開槓桿對自己的貸款額度完全沒影響.

5.尊貴不凡...買新屋的時候,會瞧不起中古屋和老屋...顆顆~~

然後預售屋的風險是甚麼.

1.你是最早漲也是最早停漲的東西...你是先鋒,前面的路怎樣走你是拿肉身去開路.
  然後要跌你一定先跌,並且會跌最多...
(中古屋就是...你去闖出一片天之後,中古屋在後面樂呵呵的跟著數鈔票.
 然後,天塌下來你先死..中古屋還可以慢慢跑壓不到他
 而預售屋,只要一轉跌,你根本沒時間跑...你就直接轉被套...完全沒時間跑喔)

2.難賣...理由就是買家現金要準備太多...或是風向一改變你受影響就超大,因為你先死.
(這也是為啥風向一轉,你完全沒時間跑的主因..因為你難賣...一轉就變完全賣不掉
 當然以上是指你買到最新的預售屋..如果你預售屋買得很早價格很低,那自然有空間)

3.政策最愛打壓...打壓的標的就是"你上面除了尊貴不凡以外的所有優勢"
(你看,政府這段時間打壓預售屋,是不是打交易,打稅金...)
(所以你本來倚仗的優勢,會無預警的被政策給封盡掉....你如果沒做好準備,你就冏大
 例如你本來以為賣三年一定賣得掉因為漲幅很可觀..所以買超過自己能力的房子.
 但是突然間,七月開始被封盡不准轉讓
 那到時候,就算外面漲再大,你過戶不了,你一樣要科科
 看看國泰事件,2018年被斷頭吃掉1500萬的訂金...而他如果凹到2020年就發大財了
 因此玩預售屋通常都要有應付,優勢被封盡的能力...
 不然...你只是個賭徒,你不是投資人)



預售屋還是可以玩的.

但..請先閱讀風險說明書.

當你對風險都有後手可以應付的時候.

那你自然可以爽爽的享受它的優勢.


例如,大漲第一年你就進場.

那風險1和風險2都不是你的問題.

例如你預售屋只是你投資配置的一部分,有問題你怎樣都可以硬從其他方面周轉過來支援.
(就算要支付一點代價也沒關係,代價當作風險成本)

那風險2和風險3你就不怕.

而在你可以承擔風險的情況下,你自然可以爽爽的享受預售屋的優勢部分.



不過實際上,預售屋投資客,賭徒還是非常的多.

喔,正確來講,投資市場的賭徒都特別的多.
(我們這種玩穩賺的,常常會覺得跟很多投資人格格不入...XD....)

因此,預售屋市場才長期都是不安定籌碼最多的地方.

也是造成回檔最嚴重的因子.
(詳細請參考帥過頭竹南大浦事件)
(聽說有人買20間後面完全無法過戶....你以為你在買CD-PRO2喔...靠妖)

因此這次提封盡,把這些賭徒關廁所..

對我們其他投資人,有最大利益解...包含建商,包含政府...XD



另外,不動產投資集團投資老師很愛帶買預售屋.

主因之一是因為,中古屋"老師"很難賺..

帥過頭其實有很多錢很難收,例如賺錢不給帥過頭能上法院告嗎?

或是房子買了,故意找藉口做裝修施工浮報成本來削減利潤,或是故意處分掉房子等等.
(你說他違約處理投資房...XD...你覺得法官會判你勝訴嗎?..
 房子是他名下的耶,他有所有權)

另外像方耀慶,你看他做中古屋越做越沒聲音...除了下面幹部各自為政外,很多都單飛.

王派宏做到下面人嫌麻煩又賺得慢結果跑去走私黃金..

哀...中古屋,集團和老師很難操作的拉....
(是指站在集團或是老師的立場要賺錢的話)

最大原因就是因為...集團和老師無法取得"法律上"的保障.
(所以錢很難要)

你跟學員的簽約大多內容都不具有法律效力...XD

反觀帶會員去買預售屋,至少第一時間可以賺介紹費.
(有些建商直接轉案子給投資集團包,15%的管銷成本折給集團首腦...你看多少錢)

而轉賣又簡單又快速拿錢也容易...所以只要壟斷出售的管道(要求專約)就吃定學員.

另外,預售屋買賣簡單,學員容易上勾...中古屋麻煩很多學員嫌麻煩就不玩.

之外,大餅很好畫...你看三重某某現在都要賣80,我二重怎樣也值75....



so....很多投資客買預售屋的事件,也都是集團或老師搞出來的...XD

當然,集團或老師,它們在之後預售屋不要說回檔,光停滯後,就開始要處理一大堆糾紛.

至於如果回檔的話...通常槍都會亮出來..
(實際上有很多小集團衍伸的暴力事件....只是新聞都沒講得很清楚各位沒注意到而已)

畢竟這牽扯都是百萬起跳的事情...這可是不小的一筆數字....

人家債務糾紛,幾萬幾十萬都可以亮槍,妳幾百萬不開個幾槍有符合比例原則嗎..XD

so....有沒有發現,通常投資集團壽命都沒很久..

因為...賺錢的時候都還沒事,當賠錢的時候...大家就來拿命火拼.



不過話又說回來.

我今天會說這種,投資阿我們都要規避風險,要穩賺為上的話.

是因為我爽爽的穩穩地賺就夠了..

但.如果..

你今天如果真白手起家,甚麼都沒有,又不想人生平平淡淡的過,想要轟轟烈烈的闖一番.

因此你要拿命去賭...

不但槓桿狂開,還想成為不動產老師帶會員發大財..

這....就是你的算盤....我也不認為這種算盤有甚麼問題..XD

你只要知道你在做甚麼,以及你可能將來要面對的是甚麼就好了.

你的人生...會很刺激的優~~~~


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.122.11 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YUq5vcC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652244857.A.98C.html