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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-09 02:16:19
看板 home-sale
作者 NovaShin (DAMN)
標題 [心得] 如何不被房地產新聞帶風向並判斷正確市況
時間 Fri Apr  8 15:22:00 2022

想跟Ptt的網友分享
如何讀懂房地產新聞真正的營養成分

會拿這篇來寫是因為我去年剛賣完江北
對那邊還算熟悉，並沒有要捧哪邊踩哪邊的意思
因為我們在一個工地待一年，對該區域熟
相對對其他區域也會變陌生，所以就拿這篇新聞來當案例
一樣的觀點，可以套用到其他的區域
抱歉因為我不會上色，所以請湊合著看


https://imgur.com/ywH1nxQ
[圖]

板橋江翠北漲到7字頭　兩原因專家警告「恐套牢」
我們一句一句來驗證這個新聞的內容

///A~C區房價相對親民
近一年平均成交行情每坪50萬內
缺點是距離捷運站較遠，交通不夠便利
還緊鄰殯儀館等嫌惡設施///

基本上這就是文青常說的去脈絡化
AB是一區，C是一區
AB沒有捷運優勢
所以價格永遠就是會比DEF來的便宜
但"板橋"＋"新成屋"＋"重劃區"＝50萬以上
本來就是很合理的事情
當年新潤亞昕青峰，翠峰賣40萬是讓利價
所以現在50多萬本來就是合情合理的事
要知道板橋有55萬人，需求本來就大於供給
板橋扣掉江北外，也僅有新板特區這麼一個重劃區
有AB區可以稀釋熱區的人口，又可以供給電梯新房

我個人判斷這個價格完全沒有危險，還有極大的支撐

而靠殯儀館是C區，代表這個專家完全不用功


///可是新案房價已直逼板橋精華的江翠
新埔，甚至新板等商圈，房價短線漲幅過高///

https://imgur.com/GjPYSmy
[圖]
https://imgur.com/J5l5YJ0
[圖]
專家不專業，記者也沒做功課
江翠，新埔，新板根本沒這麼便宜
新巨蛋，三輝玳門，橋峰
這種實登85萬的一軍還不用出來
用20幾年的龍之邦就可以證實記者沒做功課
板橋市中心在重劃區還沒成形前
會被"只求眼前看得到的生活機能"的高齡自住客
以及沒研究房地產的一般消費者加價買走

那重劃區呢？


///目前交通機能和生活機能尚未完善
區域附近仍有部分工廠
若購買建案周邊的土地正持續開發
未來還有施工的噪音問題///

這就標準送分題啊
交通機能跟生活機能完善後一坪便宜5萬賣
附近工廠拆掉再便宜5萬
旁邊土地開發完成便宜五萬，蓋起來再便宜5萬
未來完工都沒噪音再便宜5萬

有可能會這樣嗎？

我常跟客戶說，當重劃區大賣場準備開幕那天
紅綵牽起來，剪刀剪下去的那一瞬間
人絡繹不絕的往賣場消費
房價就是噴發的那一天
我接觸過有大賣場旁建案
汐止遠雄U-Town，樹林秀泰影城
淡水家樂福，林口Outlet，青埔Outlet
新店Ikea，全部都是人湧進來後噴發

我們再回到2019年SWAY的新聞
https://imgur.com/UcjZFtb
[圖]
///Sway批評，江翠北側再5年，除了河邊第一排
其他都是緊緊相貼的超高大樓群
一開窗即見鄰居，未來將會變成新莊的頭前重劃區
房價會被炒上去、也會有一堆投資客死在這裡
這哪是人住的地方？///

SWAY已經是公認的無料名嘴
利用他民粹的話語權
持續讓許多消費者選擇錯誤的方向
他在上面那邊提到的僅僅相貼的超高大樓層
其實都有經過都審精密的計算
https://imgur.com/or42GOV
[圖]
在2013年，江北就有風環境管制
避免氣流不流通的狀況
沒有做功課，沒有研究
2019講一個2013早就規劃好的事情
代表他根本不認真也沒研究
然後害一堆人選擇錯誤

第二點，他提到未來會跟新莊一樣
新莊有一個結構性的問題，就是坪數規劃過大
https://imgur.com/d0cukEm
[圖]

不管頭前或是副都心
有很多大坪數產品到現在還是無法解套
如遠雄中央公園系列，國都國匯系列，鄉林系列
只要坪數過大，總價過高就會難以去化
最好的例子就是國美大悅
https://imgur.com/8TnFLKE
[圖]

一樣的國美品牌
最近賣的青玥，涵玥動輒6,7字頭
但已經成屋的大悅價格還是很難創價

回到江北
https://imgur.com/QkROj7Z
[圖]
主導江北的推案的，就是98年在頭前推出
橫掃新莊，2天完銷新富都系列的甲山林
也因為新莊105~109年的震撼教育
甲在江北規劃的坪數都做小
相對總價不會超出合理價格帶

價格帶不只影響自備款
還影響到契稅，房屋稅，土地稅，裝修費用
還有最重要的租金
所以江北的中小坪數出租非常的快
18坪的兩房可以租到2萬6
25坪正兩房可以租到3萬

這就是建商代銷會吸取過去經驗
重新規劃產品避免重蹈覆轍


而第一篇說江北會套牢的專家
我們也要把它歷年的說過的話，作過的事
拿出來檢視一下
https://imgur.com/hcHIkgz
[圖]
如果一個連一億多資本事情都幹不好的人
你覺得他分析幾百億的重劃區有說服力嗎？


最後強調一下，我看房地產就是看數據跟經驗
不要幫我戴什麼捧林口踩新莊
捧江北踩新莊這種幼稚的帽子
新莊我也有朋友客戶，當年買的房子轉售中
如果該區域是實打實的漲，我朋友他們早就解套了
林口跟江北我早就結案，我現在也沒賣那邊的房子
一切就用數據跟我的專業來分析

講什麼踩什麼捧什麼就跟以前高中生
PS VS PC,CANON VS NIKON一樣幼稚無聊

之後我還會寫A7,A9
還有下新莊我準備進場的案子
不要再講什麼捧哪踩哪
雙北市全部都有我的業主，我的客戶
代銷就是空投到哪，什麼都要賣
https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr
[圖]
 
[圖]


補充一點
跟誠實誠懇願意分析的代銷仔比起來

一個禮拜要湊十篇報導的記者
不認真的專家
每天算模型的蛋頭學者
不作功課的名嘴
不懂都市計畫的仲介
才是讓消費者一直追不上房價的最大幫凶
https://imgur.com/L9Eprcl
[圖]

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.40.51 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YJ-AQxz (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649402522.A.EFD.html
※ 編輯: NovaShin (1.160.40.51 臺灣), 04/08/2022 15:36:11
推 buike: 推新北王，最近江翠我也下車了1F 04/08 15:31
噓 Tattoo: 噁，2F 04/08 15:32
→ Tattoo: 很多代銷被套牢，你就是其中之一
推 jecko: 推~分享 有些人容易玻璃心 就別太在意4F 04/08 15:33
推 yiliang1107: 推分享，跟資料整理5F 04/08 15:33
推 Morphee: 這種文 只有推6F 04/08 15:35
推 sbob: 推一個7F 04/08 15:36
→ Anyotw: 怕被帶風向就是你假日乖乖去看房，原野調查第一手資料最重8F 04/08 15:37
→ Anyotw: 要
推 NCD: 請問18坪的兩房指的是權狀還是室內坪數？10F 04/08 15:38
權狀，江翠one我客戶去年權狀18坪租到23000
現在應該更上去了
推 birdpon: 所以您的意思是立信帝國開幕後DEF還會再漲？11F 04/08 15:39
要反過來講
現在江北什麼都沒有，只有兩家7-11
如果帝國廣場開幕後，商場進駐
美食街進來，早午餐店開滿
不用星巴克麥當勞，只要路易沙拉亞漢堡
生活機能具備，生活賣場到位
街廓整齊，沒有電線杆變電箱
人行道退縮不用與人爭道，這個地方您覺得
未來會漲價還是跌價呢？我不是投顧
所以我從來沒有辦法鐵口直斷漲跌
只能用生活經驗跟供需去判斷

推 shena30335: 推推 房版需要多一點這種好文12F 04/08 15:44
→ Tattoo: 如何不被代銷仔帶風向，割韭菜呢13F 04/08 15:44
→ NovaShin: https://imgur.com/W3qc0vX14F 04/08 15:45
[圖]
https://www.moneynet.com.tw/article/600
MONEY錢雜誌─徐一鳴：張金鶚教授的話為什麼不能聽？─徐一鳴
[圖]
看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後，張教授還是保留他一貫的看法，失望之餘，我忍不住要插上幾句話。 空頭總司令其實是看多 如果張教授真的相信他 ...

 
希望房版的網友，既然有緣份點進這篇文章
請好好的看完上列網址的內容
這篇2011年的新聞是我的錦囊妙計
精準預測台灣往後十年的房地產走勢

莫忘阿土伯，莫忘孫小美，莫忘錢夫人
https://imgur.com/ftj54PW
[圖]
推 sbob: 如何不被空空帶風向？只要有一般人智力就不會被帶風向了15F 04/08 15:48
→ NovaShin: 權狀喔，可怕吧16F 04/08 15:48
推 pxycho: 房地產我一直都覺得個案條件差異很大，同一棟上下樓層都17F 04/08 15:52
→ pxycho: 不一樣價格了，除非是掃貨投資客不然看一整片真的意義不大
→ pxycho: ，一般平民買家實際開車走路去繞一圈觀察環境才是真的
推 indoman: 中美貿易戰+疫情qe 其實很多人也沒想到會這樣20F 04/08 15:54
如果在2018就遇到我，您就不會這樣說了
https://imgur.com/BUAKKuk
https://imgur.com/ES2MMm5
https://imgur.com/MJQUSR8
https://imgur.com/Or7HuxF
https://imgur.com/acyBZW2
[圖]
 
[圖]
 
[圖]
 
[圖]
 
[圖]
這是我在2018年A7大拓荒的銷售簡報
只要有被我帶過的客人
一定都會知道中美貿易戰帶來的後座力
推 IS0987: N大可多發一點這種好文，不然整天一堆人酸來酸去也無聊～21F 04/08 15:54
→ IS0987: ～推推
→ hannspreeXm: 江北代銷阿姨們很敢衝，玩單玩很大23F 04/08 15:55
推 cicatrix: 在ptt發文真佛心，基本上可以發在自己的平台，免得明明24F 04/08 15:57
→ cicatrix: 是價值文還要受氣
主要是蠻多網友寄信來，真的覺得很感動
現在看那些無聊酸酸蠻有趣的
也感謝大大一直支持
推 raja98643667: 推推26F 04/08 15:59
推 kingoftwo: 正名南新莊 下什麼下27F 04/08 16:02
江北東C區 江北西C區
推 bfh: 優文推28F 04/08 16:03
推 qqphor: 謝謝29F 04/08 16:05
推 jsont: 推專業30F 04/08 16:06
推 RepeatDebug: 好奇現在江翠賣的價錢不就是預期機能全開時的價錢嗎?31F 04/08 16:27
→ RepeatDebug: 機能全開之後跟預想的生活有落差 價錢也不會修正嗎
當年板橋文化路85萬，新板70萬
江北第一案當年計算土地成本跟容積
第一案預期是65萬，但遇到105大跌
江翠one當年開40萬是讓利價
所以現在只是回到預期的第一案的價格而已
如今板橋的驕傲，新板皇冠上的那顆寶石
https://imgur.com/SpxQsj9
[圖]
終於站回75~82萬
但橋峰可是紮紮實實的90~111坪大坪數
江北相對18~40坪
看看國美大悅，再看看國美青玥
江北60真的是太委屈
推 gerychen: 用後照鏡檢討2019的新聞，沒什麼必要33F 04/08 16:39
→ gerychen: 2019連2020會有肺炎都不知道，更不用說美國印鈔票
→ gerychen: 不是不能酸SWAY，但至少就發個QE後他還說會跌的新聞來酸
會這樣講是因為你沒聽過我介紹
現在看是後照鏡,但2019我就在江北了
https://imgur.com/DIGqcT7
[圖]
2013我們這些代銷仔就在講QE
QE1 QE2 QE3一直Q下去
2016~17肥咖條款我們就接觸很多返鄉客
2018年尾還沒貿易戰，就有很多台商聞到味道回來
我賣過很多重劃區
新莊，五股，淡水，板橋，內湖，南港
講的都是同一套，每一次都很有效
因為那就是都市的進化論
有興趣可以到FB搜尋Nova 代銷
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推 chiacuro: 推，代銷這工作快樂嗎？有沒有缺同事我也想學習36F 04/08 16:46
女生當男生用，男生當畜生用
見紅六日都要上班，沒日沒夜要考慮看看
推 qqphor: 歷史的教訓要時常提醒自己，這很重要37F 04/08 16:50
推 qqphor: N大，我是回應上面某一樓呵呵
同意，只有歷史的教訓是真的
推 seed6561450: 看租金成長幅度39F 04/08 17:42
※ 編輯: NovaShin (1.160.40.51 臺灣), 04/08/2022 17:47:02
推 benny3579: Ceca 高手文不信就有韭菜要去信新聞XDDDD40F 04/08 17:47
推 GetSeasick: 推推41F 04/08 18:07
推 h49072002: 仲介女生=真女生 男生=畜生42F 04/08 18:51
推 bms: 不錯 資料充足 功課都有做43F 04/08 19:15
推 never421: 好文推推推推推44F 04/08 19:27
推 qwer7894: 推45F 04/08 20:19
推 gqc0208: 為了做這個圖文並茂的東西，你花了多少時間呢？我覺得你46F 04/08 20:40
→ gqc0208: 做的比很多號稱1450的還要認真呢。1450在網路上帶風向是
→ gqc0208: 因爲他們有錢收，那你呢？你花費這麽多的精力做這個文章
→ gqc0208: 是為什麼呢？當地居民？房仲？還是要倒貨的建商呢？說真
→ gqc0208: 的要不是付我錢的，逼我做產業分析，我才懶得管什麼房價
→ gqc0208: 怎麼樣。
→ NovaShin: 吃飽太閒啊 有貨倒上什麼PTT52F 04/08 20:43
→ NovaShin: 然後看一堆首購傻傻地被蛋頭學者愚弄覺得很不爽
→ NovaShin: 我現在賣的地方均45,已經是雙北退到無路可退的地方了
→ NovaShin: 再不多推廣正確概念難道要退到山佳鶯歌嗎~
→ NovaShin: 鶯歌景自慢去年開案21,現在快35了,年輕人是要多可憐
→ NovaShin: 順便講寫這一篇大概30分鐘就搞定,我做簡報是神速等級
→ NovaShin: 再講個不好意思的,我的客群總價TA也不在這
推 kellyku: 推59F 04/09 00:04
推 kingjason: 推佛心，學習了60F 04/09 01:28

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