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作者 標題 [請益] 八年級房產配置請益
時間 Wed Mar 30 02:52:27 2022
小弟今年將滿30, 藉此機會與房版七年級前輩交流
目前跟老婆持有四個物件:
(1)三重整層老公寓(持有5年)
市值1,050萬, 貸款餘額700萬
目前自住, 出租行情2.5萬
(2)新莊兩房坡平車(持有1年)
市值1,050萬, 貸款餘額700萬
目前出租2.5萬
(3)龜山整層老公寓(持有2年)
市值約600萬, 貸款餘額350萬
目前出租1.8萬
(4)龜山三房坡平車(預售)
市值約1500萬, 未來貸款1200萬
預計完工後自住
*物件1-3出租皆可自償*
小弟規劃40歲前退休, 每年實拿7-80萬現金流
(老婆公務員先不納入討論)
預計預售完工前將物件2獲利了結(搭配重購退稅), 回收資金+350萬, 並考量兩個方案
方案一：繼續槓桿買兩間中古收租(提升至5間)
方案二：階段性投入美股VTI (大盤)
房產及股票的優缺點小弟都很清楚
台灣中古屋中期持有, 年投報率約13-15%
美股大盤中期也算穩健, 年投報率約15%
參考前輩Hstim文章所述:
沒有價差無法致富, 沒有現金流無法自由
目前傾向方案二, 階段性投入大盤獲取金流：
33歲, 處分物件2將350萬投入大盤
36歲, 處分物件3將300萬投入大盤
39歲, 股票部位複利約1200萬上下
退休前轉換高配息etf 5-6%
不動產部位保有兩間,
物件4電梯大樓自住
物件1精華老公寓長期持有收租
(如前述績效不如預期, 也可增貸補足)
此規劃是否合理, 或有什麼設想不周的地方
請前輩指點迷津, 謝謝!
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推 : 你物件二大約什麼時候會賣 方便提供社區名字嗎1F 03/30 03:07
→ : 股票我不懂 我一定選繼續買來收租的
→ : 我的房產投報跟你差不多 但我基本遇到股票的都海放我
→ : 的
→ : 啊 看到了 三年後才要賣啊
推 : 不知道你龜山跟新莊的點在哪 不然我會先處理物件3 在
→ : 處理物件2 不過也要看物件2的屋齡
→ : 就房產部分我覺得可以在詳細點比較好思考要先丟哪個出
→ : 去換好一點的牌回來
嗨s大, 物件在下新莊, 現在兩房車市場上稀缺, 我抓比較保守, 繼續持有沒意外1100 up以→ : 股票我不懂 我一定選繼續買來收租的
→ : 我的房產投報跟你差不多 但我基本遇到股票的都海放我
→ : 的
→ : 啊 看到了 三年後才要賣啊
推 : 不知道你龜山跟新莊的點在哪 不然我會先處理物件3 在
→ : 處理物件2 不過也要看物件2的屋齡
→ : 就房產部分我覺得可以在詳細點比較好思考要先丟哪個出
→ : 去換好一點的牌回來
上
推 : 一般人都是老了以股換房，你反過來10F 03/30 03:29
是, 對房產有信心, 逆向操作討論看看→ : 你這是來炫耀的 哪是請益？已經是人蔘勝利組囉11F 03/30 04:00
推 : 等等，新莊兩房坡平才1050！？12F 03/30 04:02
推 : 平平買美股大盤 怎麼你的投報率這麼高13F 03/30 04:24
參考近十年投報率, 有可能過於樂觀@@推 : 不懂為什麼要處理？穩定收租越滾越大，時間是你的14F 03/30 04:43
→ : 好朋友，老婆還是公務員，多貸一點40年，再收幾間
→ : ，老屋等危老，新屋等重劃區增值，買大盤用多餘的
→ : 錢慢慢買就行，不用殺雞取卵
→ : 對了，我也買文青國小對面三房，有機會來玩啊
嗨s大, 這是我猶豫的點, 長期持有享有增值, 但現金流擴大有限, 未來有機會A7聚xD→ : 好朋友，老婆還是公務員，多貸一點40年，再收幾間
→ : ，老屋等危老，新屋等重劃區增值，買大盤用多餘的
→ : 錢慢慢買就行，不用殺雞取卵
→ : 對了，我也買文青國小對面三房，有機會來玩啊
推 : 好有錢 年紀這麼小就能貸款四間喔19F 03/30 05:07
推 : 人家要40退啊，繼續屯著現金流不夠20F 03/30 05:15
沒錯, 故請益指教→ : 他淨資產又不多...哪來的炫耀阿...21F 03/30 05:51
→ : 我覺得美股的投報率估太高了...這幾年是特例
→ : 現在物價房價噴成這樣，你確定10年後那點現金流你敢退休???
→ : 大家都好樂觀阿...工作是很慘嗎，這麼急著退休...
→ : 可以找個工時更彈性更輕鬆的，或是其他副業。裸退以這樣的
→ : 資產和金流我覺得可能有點窘迫...要作最壞的打算。等你真的
→ : 退了以後就變成廢人，真遇到啥狀況想恢復會有難度
→ : 太早退休不覺得生活失去重心會很無聊嗎~
金流自由後時間是自己的, 可以培養新興趣, 也可以隨意兼職, 自己規劃下半生→ : 我覺得美股的投報率估太高了...這幾年是特例
→ : 現在物價房價噴成這樣，你確定10年後那點現金流你敢退休???
→ : 大家都好樂觀阿...工作是很慘嗎，這麼急著退休...
→ : 可以找個工時更彈性更輕鬆的，或是其他副業。裸退以這樣的
→ : 資產和金流我覺得可能有點窘迫...要作最壞的打算。等你真的
→ : 退了以後就變成廢人，真遇到啥狀況想恢復會有難度
→ : 太早退休不覺得生活失去重心會很無聊嗎~
→ : 要估三四十年的話VTI 15%肯定是抓太高 砍半比較保守29F 03/30 06:04
推 : VTI年化報酬率大概抓7-8%30F 03/30 06:30
推 : 又一個在看後照鏡開車的，美股2010～2020年化報酬率是1431F 03/30 06:57
→ : .1％，接近15％沒錯，但2000～2010則是只有4.2％。
小弟相信強者恆強(資本主義帝國), ETF隨經濟成長→ : .1％，接近15％沒錯，但2000～2010則是只有4.2％。
推 : 先推你很強33F 03/30 07:02
推 : 後生可畏QQ34F 03/30 07:12
→ : 要處理我會先處理3
→ : 4你要自住了～1、2很好租修正也不用太擔心
物件3位於A7, 附近長庚及華亞園區, 租金投報其實不輸三重一線, 這件預計5年後A7發展起→ : 要處理我會先處理3
→ : 4你要自住了～1、2很好租修正也不用太擔心
來收割
推 : 大哥 你怎麼有辦法貸那麼多間 想學37F 03/30 07:25
推 : 夫妻一人2間吧38F 03/30 07:28
資金都是小弟出的, 物件2因限貸政策買在老婆名下→ : 市值1000 之前應該買7-8百而已39F 03/30 07:29
第一間切入的早 差不多翻倍了, 增貸投入2-4件推 : 我目前4間（租金行情跟你差不多），完全沒有想過投入大盤，40F 03/30 07:33
→ : 但有想加碼買土地
→ : 但有想加碼買土地
推 : 一人兩間不用賣啊 貸款應該都還可以42F 03/30 07:43
推 : 每間增貸就有你想要的自由43F 03/30 08:00
增貸幾百萬只能薯條加大0.0推 : 重購退稅要檢視能否過關，新舊屋都不得營業出租44F 03/30 08:00
推 : 美股大盤15%有點太樂觀吧45F 03/30 08:08
推 : 少年股神46F 03/30 08:10
推 : 八年級有四間 真恐怖47F 03/30 08:12
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/PpAP3yYh.jpg)
推 : 其實不太懂立志這麼早退休幹嘛 我七年級尾巴 之後收51F 03/30 08:27
→ : 租預計有一百多萬的淨現金流 打算60歲後才退休 反正
→ : 現在工作年薪近百又輕鬆 兩邊一起賺不好嗎？
我父母年輕時重壓1間夜市透天, 35歲就退休了, 不過年代不同經驗無法完全複製, 所以考慮→ : 租預計有一百多萬的淨現金流 打算60歲後才退休 反正
→ : 現在工作年薪近百又輕鬆 兩邊一起賺不好嗎？
將2個物件去轉換為金流, 守住2間亦享有增值, 房產+股票全都要的概念
推 : 人各有志吧！54F 03/30 08:28
→ : 也是 我的志向是當專業投客(房蟲) 等到那時候我就會55F 03/30 08:31
→ : 辭職了☺
→ : 辭職了☺
→ : 我也是7年級尾（77）等小孩長大我就要去遊山玩水了，現在57F 03/30 08:38
→ : 三個快國中了（遠目～～
→ : 三個快國中了（遠目～～
→ : 原來I大才77 那很早生小孩耶！！一直以為你近40了59F 03/30 08:41
→ : (以小孩年紀估算的XD)
→ : (以小孩年紀估算的XD)
推 : 嗚嗚嗚77的到現在還沒孵出一個XD61F 03/30 08:43
→ : 人生勝利組62F 03/30 08:49
推 : 我也覺得早點退休好 原本預計50 現在4563F 03/30 08:50
※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:06:46
推 : 原PO淨資產不到1千倒還好 I大跟我同年生3個國中超強..64F 03/30 09:07
推 : 72的表示小孩才3歲... 結果77的已經三個快國中... QQ65F 03/30 09:11
※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:19:29推 : 一千萬勝利了吧66F 03/30 09:25
※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 09:31:22推 : 73 還在國小掙紮中67F 03/30 10:21
→ : 一般過的好的就是30初結婚 32小孩 範圍+-3
→ : 一般過的好的就是30初結婚 32小孩 範圍+-3
推 : 40歲退休？強者69F 03/30 10:30
→ : 你才30是我要請教你吧70F 03/30 10:39
→ : 美股大盤要是能有年化15%還買什麼房??71F 03/30 10:59
推 : 看到父母重壓夜市透天大概就知道囉72F 03/30 11:09
那是父母資產, 現階段跟小弟不相關推 : 蠻厲害的73F 03/30 11:23
→ : 太神啦74F 03/30 11:27
推 : .....我小你一歲才2間 我要去跪了 真神人75F 03/30 11:32
推 : 大盤報酬率抓個5-7%吧 不要用後照鏡幻想了76F 03/30 11:46
推 : 你哪來的錢還這麼多貸款啊77F 03/30 11:54
※ 編輯: x156w423 (1.200.4.227 臺灣), 03/30/2022 11:58:26→ : 夫妻2人持有現值2700萬的房產 有需要這麼訝異嗎?78F 03/30 12:14
推 : 三間都出租貸款怎麼會有問題...79F 03/30 12:15
→ : 厲害在敢操作。買房 出租 增貸 就算講得再穩定
→ : 真的操作還是有很多莫名的擔心 當然還有其它風險
→ : 原po敢這樣操作 應該也已經想得很深遠了
→ : 退休後有更多時間做其他創業或想做的事
→ : 厲害在敢操作。買房 出租 增貸 就算講得再穩定
→ : 真的操作還是有很多莫名的擔心 當然還有其它風險
→ : 原po敢這樣操作 應該也已經想得很深遠了
→ : 退休後有更多時間做其他創業或想做的事
推 : 你已經是大師級了吧 三重人幫推84F 03/30 12:20
推 : 謝謝分享85F 03/30 12:21
推 : 想請教一下原PO86F 03/30 12:52
→ : 這三間地點都不同，都是自己管理出租嗎？
→ : 這三間地點都不同，都是自己管理出租嗎？
推 : 你好猛，我七年級跟你狀況一模一樣，有五間，近期也在88F 03/30 13:02
→ : 想資產配置的問題，想要將兩間用重購處理掉，換一些金
→ : 流回到股市長期投資做為退休金流，或許可以私底下討論
→ : 一下
→ : 想資產配置的問題，想要將兩間用重購處理掉，換一些金
→ : 流回到股市長期投資做為退休金流，或許可以私底下討論
→ : 一下
→ : 淨值1200吧 很強了92F 03/30 13:31
推 : 四十歲太早 每年70-80真的不夠用93F 03/30 13:34
→ : 你活到80歲 那時候70-80萬不知道夠不夠用
→ : 我自己目標是抓5000萬丟大盤 每年有個4-5趴
→ : 你活到80歲 那時候70-80萬不知道夠不夠用
→ : 我自己目標是抓5000萬丟大盤 每年有個4-5趴
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