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過年那段時間是給各位喘氣一下的.

新一波炒作會在329檔期為主.

推案量依然不大,很多案子延後開案.

但是價格也是瘋狂往上拉升.

目前還是無法判斷建商的目標價格在哪

我相信,大多數建商老董自己也不知道他們後面要拉到多少.


so...目前絕大多數包含投資客,包含建商.

全都是走一步算一步..XD


繼續拉升價格的主要"理由",依然是原物料上漲,營造成本大拉升,缺工.

背後理由依然是資金氾濫.

人類有史以來最大的印鈔票,絕對比2008還要強非常多.

so..2008~2016漲多少(指比率,非絕對數字),這一波必然只"能"更多.

而烏克蘭事件繼續推升通膨,能源和金屬價格也都在被大幅拉升.

因此以環境來講,通膨效應你說可能會慢慢縮減.

但是你要大通膨停滯,看起來還不是短時間可以辦到的.



不過當然,投資來講,因為新屋和中古屋價差實在太大.

中南部幾都都是"原舊市區",新屋邁向成交五字頭.
(四字頭已經慢慢要過去了...對,我知道你還沒準備好,你可能連接受3字頭都沒準備好)


 當然對於如果你低買,之後賣比較便宜,那也是ok..反正你賺的是比率...)




但是當這麼龐大的價差之下.

中古屋雖然變化速度比較慢.

但是是完全躺著數鈔票,並且完全無視99.9%的任何黑天鵝風險..XD

天塌下來有新屋頂著.

因此,只要你現金夠,現金流穩定,貸款能力ok的投資客.

會優先考慮選擇價差很大的中古屋,等著被拉抬.


另外..記住一點.

當你新建案成交到50.

不代表你手上的預售屋可以跟賣50..XD

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

因此我再拿白天鵝當例子.

現在五甲老市區的建案都賣到3x,市中心建案都4x.

甚至去年白天鵝代銷封盤後再開賣都36..

但是你正美術館的白天鵝轉單,依然有人開價30~31...成交價甚至有機會看到2字頭.

當然你可以說是因為連車位一起算OOXX...

但你要知道,美術館連車位一起算,更新的建案也都要見四.

而你也不要跟我喇甚麼建商格局還是少戶數多戶數的影響..XD
(這些影響有限)



你的基準點永遠不是旁邊建商賣多少.

甚至不是"你那個建案建商賣多少"做你的定錨價格.


so...這點很重要...你預售的的交易行情,不是建商的交易價格為基準.


太多人被代銷,被投資炒房集團給洗腦.

以為建商賣到50,你買30就是一坪賺20...XD

你到時候賣就知道..可能賺到5~8就很開心了.

成交價會遠低於你的預期.



但是中古屋不是這樣一回事.

中古屋買賣,沒人在管你是轉手還是OOXX.

成交20就是你買賣在20.

漲到25,你就是之前無論你買多少,你可以賣25.

所以中古屋我們在講的價格是很"實在"的.

不像預售屋幻想的賣價灌水很大.

也許你可以買600賣700轉一手賺一百萬.

但實際上建商成交價必須高了200萬,也就是他已經賣到800.

你才有一百萬可以賺,還不算你之後的交易成本.
(現在預售屋實價登路+房地合一很重,你預售屋基本上是全額乖乖繳...扣抵都跟你無關
 至於你轉賣不登記新價格來不繳稅...這樣會有機率破功風險...)

但中古屋.


中間就是扎扎實實的100萬擺在那邊.



不過...絕大多數人都只會操作一兩種產品..所以很多市場狀況他們並不清楚.

甚至大多數"投資集團"也都只會操作一兩種產品..XD

所以就......呵呵~~~


炒房最困難的門檻,是經驗啊...
(錢都還有辦法透過很多方式擠出來,經驗你擠不出來)

你沒操作過你就不懂,你不懂就會亂想亂套用其他東西來幻想.

結果實際上可能跟你幻想的落差很大,但你永遠都不知道.

直到你至少去操作過一次你才會醒.

那這又扯到不同時期,例如大漲初期,大漲中期,大漲末期的同一種產品的市場都不一樣.

那這樣基本款住宅電梯大樓.

預售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋..

你一個大漲又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中後三等份.

5種東西3個時期...你必須操作15次,你才大概了解一個市場的大致上結構.

15次不同型態的操作...XD

你去問投資集團主腦,他操作過幾次.

他自己的房子有沒有交易過雙位數都是問題.

那就更不用說那些名嘴,寫書的,教授?學者?專家?

它們一輩子交易過房子有沒有五次??

她甚至連一個10年的大漲開始到結束都沒看完整過....

只是在某一個時間點才冒出來的人.

這...就造成很多資訊,都會跟現實脫節現象.

要嘛太過悲觀,要嘛太過樂觀...

然後對於過於影響很低的影響便因過度解讀.

又忽略大方向的變化.


so...

也許我們出社會,跟人家討論東西.

不可以動不動就問別人"你捐多少"

但是你要討論不動產.

你確實可以先問對方"你買賣過幾間".

買賣經驗太少的,太容易陷入自我感覺良好或是不良的幻覺中.

進而跟現實脫節.


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