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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-15 15:48:03
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作者 ILoveRiva (天下至柔莫若水)
標題 Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?
時間 Wed Sep 15 12:13:08 2021

※ 引述《elynn889 (還敢逼車阿四輪)》之銘言：
: 如題
: //
: 林口Outlet
: 無土壤液化問題、無斷層問題
: 離捷運站近
: 鄰近中山高，未來林口轉運站興建後交通更方便
: 未來若公告開放大型重機行駛國道高速公路，將更為便利
: 缺點
: 目前公車仍無便利性，與新莊有些距離感
林口轉運站即將完工
有一堆直達車往  北車、圓山、板橋、敦北、信義 等上班熱區，新莊我就不清楚了
: 目前尚未開發完全，市場採買感覺有距離感
三井另一側其實有一個不顯眼的菜市場，對面還有全聯，很方便
: 塞車
: 冬天會起霧

如你所說，離捷運站近、離匝道不遠(降低塞車成本)，優質學區近在咫尺

A9 林口轉運站即將完工、後年完工的 A8長庚轉運站
未來也會跟林口轉運站班次有所聯動

還有三立、東森、三井二期的話題，道路退縮市容好，都是即將吃到的利多
政府砸錢下去做的匝道，也是利多；居民收入所得新北第一、台北第六，水準相對高

更重要的是，以20年期來看，這個區塊會三心六線建設的受益點之一
工一重劃後入住高科技低汙染產業搭配一堆老外已經進駐的新創園區，工作機會大增可期
起霧優點缺點看個人，對我來說是優點，可惜現在霧氣發生率很低了

那有甚麼缺點 ?
我認為真正的缺點有三個

1.最大缺點，就是房價已經太高，不建議你買這邊
2.次要缺點，年底國一匝道工程即將施工，預計會有兩年的交通黑暗期，不建議你買這邊
3.隱性缺點，目前 A9人已經太多，說不定你會覺得更壅擠，不建議你買這邊

: //
: 林口A7
: 幽靜，沒有交通噪音吵雜的問題
: 缺點
: 目前仍然荒涼，生活機能很差
: 交通方面，離國道有些距離感、沒公車，只有捷運。
: 離新莊也有些距離
A7 最大優點就是基期低

換句話說，只要你可以買到多年前平轉單，好格局好建商(豐岳、櫻花樹之類)
那就是無腦 strong buy

或者靠捷運的建案，即使是合宜住宅(遠雄文青等)，只要基期低，都值得買

其次優點就是離台北近、離A8A9也近，
也就是說隨著時間發展，預計20年的時間左右 A7A8A9 會自成一格

目前最大硬傷是空汙，讓不少自住導向的買家因此卻步

但我大膽推測，隨著房價高漲，入住率變高，還有諸多大建商購地成本不低
空汙工廠有極大可能在 5-15年之間被趕走或者是改善到讓居民無感

如果這件事發生 A7房價會再往上爬一波，只是這有賭博成分在就是了 XD

: //
: 新莊塭仔圳（南新莊）
: 鄰近台65線快速公路、中山高、台1線高架
: 附近有Costco，未來Costco會興建加油站
: 未來北塭仔圳重劃區可能設置轉運站
: 離中央機關近
: 疑似有預留輕軌用地（新樹路路寬30M）
: 中正路超多廠牌汽車原廠保養廠
: 缺點
: 大部分生活機能仍未充足，公車沒有，鐵路也不知道會不會興建西盛站
: 土壤液化區域
: 可能會有交通噪音問題
: 派出所偏遠（光華所、新樹路、新莊所、福營所，這四個都離這個區域超遠）

溫仔圳短空長多，現階段籌碼過於凌亂

因為只要是正常人都能看出來，塭仔圳潛力無限

但也因為如此
今年第二季以後價格陡增，從去年底原本35-40萬/坪的價格，目前已被賣到未來價

目前自住的機能需要吃中平路商圈和幸福路商圈

以純自住的話，搭配已經高漲的價格，5年內的自住方便性不若北大佳
個人覺得這一區塊比較好的切入點是公辦重劃進場的時候，理由不多贅述

當然如果你是投資導向型自住者，願意用一坪40萬以上的價格購入自住
我想未來5-10年後脫手也是會小賺一筆，但第一個波段的肉已經被建商投客吃掉，
這是相對於其他重劃區來說，此區比較可惜的部分

但這也是因為這一區塊的可獲利性太過明顯，風險低
所以建商/投資客先下手吃掉第一個波段漲幅，也就似乎顯得理所當然了

: //
: 鳳鳴
: 新北門牌
: 離舊市區比較近，採買方便，生活機能普普
: 未來交通方便(捷運、國道2號、台鐵)
: 缺點
: 交通目前仍比較不足，荒涼
: 未來不太可能因為交通噪音而太吵雜

鳳鳴的最大優點同樣是基期低

然後他有 台鐵+三鶯線加持，臨國道近，雖然物理距離台北遠，但交通成本相對低

加上沒有明顯空汙硬傷，算是在 價格、自住 和 投資 三角之間，
取得一個相對平衡的區間

因此如果預算有限，又很在意空汙，但希望有未來性，可以選鳳鳴；
不在意空汙自住可以選A7

: //
: 北大特區
: 鄰近北二高
: 個人覺得偏向幽靜
: 捷運、公車未來性不錯
: 缺點
: 塞車
: 生活機能仍普普

北大基期高，但受惠於三心六線的效益卻低，是最可惜的地方
以自住環境來說與林口A9相同，都是一個好選擇

以投資角度來看，相對沒有拉抬此區的新建設題材，
因此比較偏向利多出盡，買盤會比較有侷限在剛性自住客，日後漲幅較為溫和

以目前的價格基期、以長期投資來看，我會取青埔捨北大

總之北大是相對適合退休族群買的好地方

以上是我對你提到幾個區塊的看法，很可能充滿錯誤的解讀與偏見，可以無視
若有得罪或讓版友不開心的地方當笑話看看就好

--
汝非農，焉知農無米之樂。

--
--
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※ 同主題文章:
● 09-15 12:13 ILoveRiva. ■ Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?
　 09-15 15:41 xa9277178. ■ Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?
　 09-16 10:33 italygood. ■ Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?
推 IS0987: 北大退休自住很優其他就...1F 09/15 12:29
推 DwyaneWade: 林口太高？三重板橋新莊表示：2F 09/15 12:32
看實登，長耀初高樓層一坪居然 48.x萬，交響苑更是單價高總價也高...嘖嘖
→ DwyaneWade: 北大很適合開車族，沒開車盡量找有捷運的3F 09/15 12:33
推 IS0987: 我大伯父住北大國際一街那，他家社區正對面有一個商場，蓋4F 09/15 12:34
→ IS0987: 好好幾年了店家還是稀稀落落招不滿
推 stevenshih: 因為林口跟北大價格都漲太高了 未來沒啥賺頭6F 09/15 12:35
要漲可以，但要有新建設和新題材，才有拉升的動力，拙見以為林口還有大量題材蠻難得
→ IS0987: 但是他退休老人沒差～每天悠閒散散步而已7F 09/15 12:35
→ stevenshih: A7跟鳳鳴現在才20多萬現在去買未來轉手賺錢很簡單8F 09/15 12:35
※ 編輯: ILoveRiva (1.161.72.123 臺灣), 09/15/2021 12:37:36
→ stevenshih: 現在林口新建案都要45萬以上鳳鳴才25~28萬9F 09/15 12:37
推 kyo699: 樓上北大商場就是很明顯的設計不良 也沒停車位10F 09/15 12:38
推 bmwg8: 買A7可以，買鳳鳴算了吧，週遭環境真的超爛11F 09/15 12:38
→ stevenshih: 以投資角度來看未來買哪邊會賺?12F 09/15 12:38
→ stevenshih: 當然A7跟鳳鳴賺錢機率高很多很多
→ bmwg8: 想太多了，鳳鳴如果漲到40，那你覺得北大還會在50而已嗎14F 09/15 12:39
推 stevenshih: 北大沒火車站，離未來捷運站非常遠，北大交通建設15F 09/15 12:40
→ kagaya: 大家很嫌棄鳳鳴耶=  =" 不就個鶯桃路嘛 這麼嫌棄....16F 09/15 12:40
→ stevenshih: 是輸給鳳鳴的 未來鳳鳴價格應該會拉近跟北大價差17F 09/15 12:40
→ stevenshih: 交通建設非常重要，而且鳳鳴優勢就是價格便宜無敵
→ stevenshih: 買房首重交通建設，捷運火車國道都有才20幾萬 還嫌?
→ bmwg8: 桃鶯路、工業區、監獄 造窯工廠空污20F 09/15 12:41
→ bmwg8: 火車站Low成這樣可以當成利多
→ bmwg8: 火車站在鶯歌100多年了，你看鶯歌噴了嗎
→ stevenshih: 鶯桃路反而是生活機能很方便的地方23F 09/15 12:42
→ stevenshih: 監獄根本沒差吧土城看守所附近建案貴得要死
→ kagaya: 你們這樣鶯歌人情何以堪25F 09/15 12:42
→ stevenshih: 如果說空汙A7的空汙更嚴重一樣一直漲26F 09/15 12:42
→ stevenshih: 我反而看壞北大沒火車站沒捷運站賣到40多萬 太貴了
→ bmwg8: 以去台北來講，搭捷運A10更快、搭火車鶯歌老街更快、國道大28F 09/15 12:44
→ bmwg8: 竹更快
推 IS0987: 鶯歌搭火車去北車很快...30F 09/15 12:46
推 bmwg8: 北大營造的氛圍，已經是天母等級了，你看天母有比萬華車站31F 09/15 12:48
→ bmwg8: 便宜嗎
→ bmwg8: 週遭環境才是影響房價最大的因素
→ bmwg8: 鳳鳴重劃區今天如果有150公頃，我是看好他，但是只有50公頃
→ bmwg8: 還被一堆鳥東西圍繞，未來就鳥了
→ DwyaneWade: 氛圍XD,那青埔應該全台最貴，買房是買location36F 09/15 12:53
→ kagaya: 青埔還真的桃園最貴=  ="37F 09/15 12:53
→ DwyaneWade: 離市區越近越貴，永遠不會改變，除非有嚴重抗性38F 09/15 12:54
→ kagaya: 所以說很多人吃氛圍的39F 09/15 12:54
推 ta88893164: 笑死鳳鳴跟北大比，也不看看鳳鳴週邊那鳥樣40F 09/15 12:55
推 bmwg8: 青埔什麼洨氛圍？有人認為青埔是全台規劃最好的重劃區XDD41F 09/15 12:55
→ ta88893164: 青埔環境真的很棒，但我買不起42F 09/15 12:55
推 kyo699: 北大年底會有個案子開賣 就是大家都知道的那棟55-60萬43F 09/15 12:55
→ bmwg8: 買地點那你應該要買汐止啊，直接依附在未來台北市的發展重44F 09/15 12:56
→ bmwg8: 心，直接超越新板特區
推 DwyaneWade: 汐止地點很偏啊，到台北車站40分鐘起跳，新板5分鐘，46F 09/15 12:59
→ DwyaneWade: 要比啥xd
→ DwyaneWade: 林三淡除了淡都比汐止方便
推 bmwg8: 笑死，台北市發展重心在信義南港，去台北車站是要幹嘛，那49F 09/15 13:01
→ bmwg8: 大同區怎麼不是台北房價最高
推 niko0202: 鳳鳴沒空汙 可是經過時 人生都灰暗了 很奇妙  怪怪的51F 09/15 13:01
→ kagaya: 樓上XD 大家真的很嫌棄耶XDD52F 09/15 13:03
推 DwyaneWade: 哈哈哈，中正區是中央，信義區是北市府，好即使是信義53F 09/15 13:06
→ DwyaneWade: 區，板橋到信義區也是15～20分鐘，汐止15分鐘火車可能
→ DwyaneWade: 還沒到南港吧xd
→ DwyaneWade: 青埔到信義區都比汐止快
推 IS0987: .........57F 09/15 13:07
→ IS0987: 吵起來～～
推 jecko: 汐止車站到台北車站19分鐘 為何要40分鐘?59F 09/15 13:07
→ jecko: 汐科南港 台鐵也才5分鐘
→ jecko: 火車時刻表查一下 不難
→ DwyaneWade: 汐止沒任何除了火車以外的交通，他如果有，今天不會是62F 09/15 13:09
→ DwyaneWade: 這樣
→ DwyaneWade: 汐止交通有多不方便我想板上所有人都很清楚，沒甚麼好
→ DwyaneWade: 戰
推 stevenshih: 北大新建案55汐止新建案50 鳳鳴才20幾萬66F 09/15 13:12
→ stevenshih: 真的不知道有啥好嫌棄的20幾萬新建案已經很划算了
→ stevenshih: 一直講北大好你是不知道北大新建案現在多貴嗎
→ stevenshih: 不然板橋更好啊 房價貴阿
→ stevenshih: 鳳鳴優勢就是有國道捷運火車新建案房價才2字頭
→ stevenshih: 光這點價格優勢就打死北大了
→ stevenshih: 目前低基期未來漲幅驚人的兩大區塊就是鳳鳴跟A7
→ stevenshih: 林口跟北大預售屋推案都50多了 這買了以後怎麼賺錢
推 freekid: 鳳鳴是會漲，畢竟基期低，但我的確也不認為火車跟高速公74F 09/15 13:18
→ freekid: 路是利多，這些建設早就在那裡了。未來還是要看1.捷運連
→ freekid: 結板南線的舒適度以及班次密集度到哪裡。2.未來有沒有足
→ freekid: 夠多的新建案拉價格。3.未來有沒有話題大型建設進駐。第
→ freekid: 三點沒聽說，一二點如果能做好，我覺得鳳鳴幾年內極限應
→ freekid: 該是一坪35，如果要4開頭，那其他區域必須更高，才輪的
→ freekid: 到鳳鳴補漲到4
推 bmwg8: 八德也20幾萬啊A10A7也20幾萬啊 桃園國一沿線也一堆20幾萬81F 09/15 13:19
→ bmwg8: 的，鳳鳴這價格只是剛好符合他的價值，不是被低估好不好
推 patterson01: 請問房地產的基期指的是什麼？不會是價格吧83F 09/15 13:21
→ kentpo: 青埔是桃園最貴的？我還以為是藝文特區咧...84F 09/15 13:25
推 bmwg8: 還沒什麼好戰，自己先講買房看地點，現在還有臉回這個85F 09/15 13:25
→ bmwg8: 青埔套房單價可能最貴，但總價輸藝文好幾條街
推 kentpo: 打死北大啦，哪次不打死，現在拿鳳鳴比北大，笑死。87F 09/15 13:28
推 bmwg8: 鳳鳴跟北大的差距，就好比萬華跟天母88F 09/15 13:29
推 tbere2002: 鳳鳴跟北大住起來差不多89F 09/15 13:34
推 bmwg8: 現在為了要貶汐止，連青埔到信義比汐止這種鬼話也能說出來90F 09/15 13:34
推 ta88893164: 鳳鳴跟北大住起來差不多，就跟洗澡有人舀水有人要用91F 09/15 13:36
→ ta88893164: 花灑意思一樣
推 Danjor: 欸，北大現在新案開到45以上的也就北大極吧，門口那棟喊93F 09/15 13:40
→ Danjor: 高也沒啥差，大部分十年中古也都35-40左右，最近還賣到沒
→ Danjor: 房可以賣，我自己是看好鳳鳴能慢慢漲一些，原因很簡單，
→ Danjor: 相對便宜還有勉強可以接受的交通，但是新案推到超過30，
→ Danjor: 鳳鳴還有很多未動工的地，後面很難推得動
→ kentpo: 但北大的房價真的漲的過份了......98F 09/15 13:40
推 panzerbug: 風鳴火車要有練下盤的決心99F 09/15 13:41
推 stevenshih: 北大沒火車沒捷運賣50萬鳳鳴什麼都有賣20幾萬哪邊會100F 09/15 13:43
→ stevenshih: 漲呢？
推 boxoxox: 鳳鳴跟北大比..哪邊都可以比..是都掛新北門牌嗎？102F 09/15 13:44
推 panzerbug: 鳳鳴坐三鶯線到頂埔有12站，頂埔到台北車站27分鐘103F 09/15 13:46
推 ultradev: 北大交通是靠一堆快速公車，鳳鳴以後有火車，覺得坐火車104F 09/15 13:47
→ boxoxox: 鳳鳴真的可以漲到40 那北大應該有機會70了105F 09/15 13:47
→ ultradev: 很棒的人可以找個平日早上尖峰從桃園坐電車到台北，體驗106F 09/15 13:48
推 freekid: 有許多未動工的地是利多吧？漲幅很多時候都是靠新案去拉107F 09/15 13:48
→ freekid: ，怕的是沒建案而不是建地多吧？
→ ultradev: 在壅擠車廂站30幾分鐘到台北的感覺，然後每天都這樣109F 09/15 13:49
推 panzerbug: 台鐵鶯歌到台北29分鐘，從風鳴搭「捷運」到台北車站應110F 09/15 13:50
→ panzerbug: 該比台鐵久
→ ultradev: 至於鳳鳴的捷運，坐到台北大概要一小時吧112F 09/15 13:50
→ kentpo: 都漲啦，哪次不漲484113F 09/15 13:50
推 kentpo: 給鳳鳴漲到100好不好......
推 babyMclaren: 覺得這篇中肯115F 09/15 13:52
推 panzerbug: 這樣看あ7通勤還比鳳鳴快116F 09/15 13:54
推 Danjor: 鳳鳴要買就是靠火車站公園那，主打從桃園移居過來的，鳳117F 09/15 13:56
→ Danjor: 鳴去台北還是太遠了，北大的漲幅是挺神奇的，10年前買的
→ Danjor: 都漲翻倍了，平均入手25-30的，也漲了有快5成，後續要漲
→ Danjor: 不容易，沒有新案拉價，量也不夠多，沒有新議題(交通賣場
→ Danjor: 台GG之類)
推 bmwg8: 北大還有二期開發可以炒122F 09/15 13:57
推 Evilbear: 不用跟某B戰啦.....浪費時間123F 09/15 13:58
→ duriel3313: 北大純住不然買桃園藝文124F 09/15 13:58
推 Danjor: 價少量大才吸引人，價高量大會越來越難賣125F 09/15 13:58
推 Evilbear: 北大賣的是氛圍跟氣質，從來都不是賣交通。它不會因為126F 09/15 14:00
→ Evilbear: 交通漲，也不會因為沒交通不漲。捷運只是錦上添花而已。
推 Danjor: 北大二期喔，除非有新議題，不然這個價格趕快買土城比較128F 09/15 14:00
→ Danjor: 實在
→ Evilbear: 有些人的話現在都可以留存下來，10年後看笑話也不錯130F 09/15 14:00
→ LOVEMS: 什麼樣的笑話有需要記10年的呀......131F 09/15 14:03
推 bmwg8: 一樣要住重劃區，為什麼要住環境這麼差的鳳鳴，然後整天吹132F 09/15 14:04
→ bmwg8: 我有捷運火車國道，萬華有捷運火車環快，一樣Low
→ bmwg8: 8年前媽媽要買鶯歌，被我阿姨噴，然後跑去買南崁，結果現在
→ bmwg8: 南崁的價格已經屌打鶯歌了
推 jasonci2827: 汐止高速公路 近南港環東 未來的捷運 及一堆公車136F 09/15 14:13
→ jasonci2827: 以南港作為重心 有什麼交通不便呢...塞車嗎?
推 piliwu: 看討論下來鳳鳴好像很划算138F 09/15 14:18
→ piliwu: 一樣重劃區不一樣價格啊哪有為什麼
→ piliwu: 買不起的人沒有選擇問題
推 jasonci2827: 還是這在反串 我好像有點認真了 抱歉QAQ141F 09/15 14:19
推 ta88893164: 絕對鳳鳴好可以去周圍繞繞，尤其麥當勞附近。142F 09/15 14:20
推 piliwu: 南崁最近好像比較弱可能跟航空業有關143F 09/15 14:20
推 IS0987: 血流成河！！！144F 09/15 14:20
→ ta88893164: 他就是20幾萬的價值145F 09/15 14:20
推 ultradev: 鳳鳴交通選項多，但每項都有問題，台鐵要擠3x分到台北，146F 09/15 14:24
→ ultradev: 捷運要坐一小時到台北；開車上國二動線差總是塞車
推 HOT03210: 戰起來！！！148F 09/15 14:29
推 brian90191: 北大和鳳鳴現在沒啥好比的吧，有錢買北大，沒錢蹲鳳鳴149F 09/15 14:29
推 stevenshih: 價格價格價格 鳳鳴才20幾萬。未來賺差價也容易多了150F 09/15 14:30
→ stevenshih: 一直說北大好。但是價格漲到無法無天啊
→ brian90191: 某樓拿青埔到信義區的距離來貶汐止我也是笑了152F 09/15 14:31
推 Evilbear: 有人整天嫌東嫌西，可能手上連一戶都沒有153F 09/15 14:31
→ labell: 林口154F 09/15 14:31
→ labell: 看外商投資哪多啊 三井投林口啊
→ Evilbear: 不同價格也在那邊比，可笑至極156F 09/15 14:32
→ labell: 藝文沒夢了  購物中心蓋不出來157F 09/15 14:32
→ labell: 青埔 有全台最好outlet
推 f860506: 塭仔圳一定贏其他的啦 雙北房價最重要的一點就是跟台北159F 09/15 14:36
→ f860506: 的距離/時間
推 oberon1013: 優質好文161F 09/15 14:37
→ f860506: 天母會沒落也是因為中山北路塞車+沒捷運+精華區東移 離162F 09/15 14:38
→ f860506: 精華區遠房價就下去了
→ f860506: 否則單看居住環境、氛圍天母完全海放 永春、後山埤 怎麼
→ f860506: 房價差不多 所以分析這麼多直接看到台北精華區距離就好
推 bmwg8: 天母沒落的定義是什麼？房價有掉下來嗎166F 09/15 14:42
推 paul76318: 沒漲就是跌啊167F 09/15 14:44
推 panzerbug: 標題這幾個單價落差有，還是要看預算和需要空間168F 09/15 14:46
→ kagaya: 我覺得汐止交通不便不是反串 上下班來台北很痛苦169F 09/15 14:55
推 Brioni: 塭仔圳面積超過民生社區3倍，可容納至少20萬人，前景可期170F 09/15 15:08
推 bmwg8: 說天母沒漲也是離譜，樂居都有生活圈的房價可以查了，反而171F 09/15 15:10
→ bmwg8: 國父紀念館生活圈跌價呢
推 jasonci2827: 現在有哪些地方上班時間進出台北不痛苦的嗎QAQ173F 09/15 15:10
推 IS0987: 溫仔圳第一期弄好其實不差...醫院捷運都現成了174F 09/15 15:12
→ f860506: 我用語不太精確啦 我指的沒落是指在台北之中不再是頂級175F 09/15 15:18
→ f860506: 指標住宅區
→ f860506: 新北第一排捷運站附近啊 上班搭捷運吹冷氣避開塞車風吹
→ f860506: 日曬啊
→ f860506: 一點都不痛苦
推 kyova: 分析很認真。180F 09/15 15:21
→ Brioni: 以地理條件來看A7的天花板就是塭仔圳的地板181F 09/15 15:22
推 lovemost: 鳳鳴重劃區會不會規模太小182F 09/15 15:29
推 stevenshih: 鳳鳴這種買了穩賺的地區 還不知道撿寶183F 09/15 15:29
推 panzerbug: 塭仔圳應該不只是A7的天花板，機捷惠新設站，又沒有林184F 09/15 15:30
→ panzerbug: 口天氣和污染疑慮，還有雙捷
推 panzerbug: 塭仔圳到頭前這片是台北盆地最大重劃市鎮了吧
→ panzerbug: 既有舊市區的機能 又有重劃的舒適
推 lovemost: A7天花板有塭仔的地板就賺翻了，都快翻倍了188F 09/15 15:34
推 smallrice23: 認同本篇跟bmwg8的看法，鳳鳴重劃的範圍太小，聯外189F 09/15 15:43
→ smallrice23: 道路去看看就知道多悲劇，尤其是鳳吉一街，我認為這
→ smallrice23: 條路可以說明一切，還有，桃鶯路是淹水熱區，想買的
→ smallrice23: 人要三思，自住可以，投資算了吧

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