※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-08 22:29:03
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 房地產與財富自由
時間 Wed Sep 8 21:04:22 2021
大家晚安
有些關於財富自由的問題想請教
房地產投資我知道有人專門做現金流
例如買n間套房 或做透天改套
現金流超過某個程度基本上就可以財富自由
第二種是屬於兼差投資 還是有本業的工作
買個兩房三房 收租個幾年
再賣掉賺價差
我是屬於這樣的族群
第三種是做短期 買被低估的房子
處理後高價賣出 這我做過一兩件
很花時間。除了要第一時間找到投資物件之外
裝修 高頻率的買賣 很難兼差做
現在我的瓶頸是 收租的物件現金流還不夠
套房的市場看起來也不好做
想請教大家或週遭親朋好友
做房地產財富自由的經驗
中間的歷程是如何
該怎麼從兼差跨到財富自由那一步
謝謝分享！
--
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推 : 我覺得股票比房地產好賺多了 想財富自由該去鑽研股票1F 09/08 21:08
推 : 想知道+12F 09/08 21:11
推 : 股票比較好賺3F 09/08 21:11
推 : 要先定義自由的現金流量目標4F 09/08 21:12
→ : 有的人一年70萬就自由，有的人要300萬
→ : 有的人一年70萬就自由，有的人要300萬
推 : 每個月被動收入50萬(收租），還會想浪費時間高出低進嗎XD6F 09/08 21:14
→ : Sam哥 大概ㄧ個月十-15萬淨現金流7F 09/08 21:15
推 : 你第二種可以一直買，若管理不來，再給代管公司8F 09/08 21:15
morris哥
我目前買的第二種的大概都1x 2x年
價差效益會比金流來的好
但現在的物件 報酬率也漸漸偏低 (房價高)
之前一間兩房 頭款100 貸款300-400
一個月收兩萬 扣掉利息一間大概淨收1萬3-1萬5
5-6間 大概也就10萬以內
寬限期好像也有限
除非用無線轉貸大法
→ : 股票比較有機會 房地產太慢交易成本太高9F 09/08 21:15
我比較會房地產
股票都沒賺沒賠 QQ
→ HANAXALICE …
推 : 12年的時候你跟人說股票比較好賺大家都會笑你11F 09/08 21:16
推 : 房地產要一路累積本金到一個數字（比如3000萬）或現金12F 09/08 21:16
→ : 股票先賺夠多再丟一部分在房地產保本13F 09/08 21:16
→ : g11121s這問題你可以去問金庸啊~14F 09/08 21:16
→ : 流到一個數字（比如30萬），有一個累積過程，沒辦法太15F 09/08 21:16
→ : 看過08年那次股市的人大都對股市保持敬畏之心，房市16F 09/08 21:17
→ : 再怎麼跌也不會腰斬，但股市會
→ : 再怎麼跌也不會腰斬，但股市會
→ : 快的，通常要1、20年慢慢達到，你所謂的瓶頸是你現在18F 09/08 21:17
→ : 覺得增速很慢，但正常情況下就是每年穩定幾%這樣上去
→ : 覺得增速很慢，但正常情況下就是每年穩定幾%這樣上去
確實 整體資產是穩定成長
推 : 開槓桿20F 09/08 21:18
→ : 房地產的交易成本一買一賣大概3% 槓桿五倍也是高達15%21F 09/08 21:19
→ : 短進短出根本是在幫仲介打工
→ : 短進短出根本是在幫仲介打工
推 : 你要先定義何謂財富自由 每人標準不同23F 09/08 21:19
→ : 而且中間的調控藝術很重要，有時候你要會抓時間賣掉一24F 09/08 21:20
→ : 我現在一年收租100 扣掉成本剩下60 有些人覺得這樣可25F 09/08 21:21
→ : 以不用做了 但我還是繼續做 野心不同 另外我覺得獨
→ : 立套房還是很好做
→ : 以不用做了 但我還是繼續做 野心不同 另外我覺得獨
→ : 立套房還是很好做
s大請問您作的區域是在哪一區?
因沒做過套房 從旁觀察
獨立套房的量體很大
是否配備、格局與環境都很競爭?
→ : 不知道耶28F 09/08 21:21
→ : 間現金流的，然後炒短線，賺了錢再去買3間現金流的29F 09/08 21:21
B大
目前也在想 2+3的方式
邊收租維持現金流 另外一筆資金做短期
推 : 不然你要撐到20年房貸還清之後房子賣掉再去用這筆錢當頭款 也30F 09/08 21:21
→ : 是可以 1000萬的房子頭款200 假設20後不漲不跌 你就用1000萬
→ : 去買五間一千萬的房子 這樣每個月現金流不就五倍了?
→ : 是可以 1000萬的房子頭款200 假設20後不漲不跌 你就用1000萬
→ : 去買五間一千萬的房子 這樣每個月現金流不就五倍了?
→ : 你去翻CFP版33F 09/08 21:21
→ : 你要最快的累積速度，就是三種錢同時賺，一邊買現金流34F 09/08 21:22
→ : 那妳也要一直看對啊35F 09/08 21:23
→ : 的，然後一邊炒短線，短線的房子，你還可以月租36F 09/08 21:23
推 : 人生財富自由的秘密：創業（或本業）創造金流，再把金流37F 09/08 21:23
→ : 投入生產要素，生產要素創造更多金流，續投入生產要素，2
→ : 代人的努力可扭轉家族的命運。
→ : 投入生產要素，生產要素創造更多金流，續投入生產要素，2
→ : 代人的努力可扭轉家族的命運。
本業收入不錯
只是做到很賭爛 XD
→ : 這種事怎麼能比40F 09/08 21:24
→ : 像我都是月租，月租一方面可以拉高租金，然後一邊賣41F 09/08 21:24
B大您是做哪一類物件的收租→ : 資產分配累積才穩 要快每一把都要贏42F 09/08 21:25
有道理
推 : 一代就可以財富自由了 創業成功的話43F 09/08 21:26
個人生性懶散 創業應該很難 呵呵
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 09/08/2021 21:35:57
推 : 我老媽是先做價差再做現金流 然後把現金流部分轉到其44F 09/08 21:31
→ : 他投資產品 現在年被動大概1000W+
→ : 他投資產品 現在年被動大概1000W+
c大您媽的現金流也是套房嗎 還是整棟改套?
有現金流後是投資哪一種產品?
1000W+ 很猛!
→ : 去股版會叫你買房;來房版會說股票好賺. 呵呵46F 09/08 21:34
※ 編輯: MrEric (59.126.180.76 臺灣), 09/08/2021 21:37:54推 : 我做下新莊啊 我房子很少超過三天租掉 競爭者多 就47F 09/08 21:37
→ : 讓自己產品強啊
→ : 讓自己產品強啊
推 : 房地產是錢多到一個數字,你只想贏不想輸的時候的選擇.49F 09/08 21:40
→ : 要拚翻身,房地產很慢..(因為你的金額很小)
→ : 不過通常財富自由取決於你有多貪心.
→ : 你不貪心,全都去買地上權40年老套房,投報率10%.
→ : 你只要開兩倍槓桿就好(老地上權極少數銀行放款,大概5~7成)
→ : 然後你的現金流又要求很少,那不難達到.
→ : 但是達到後你的本錢翻滾就會很慢.
→ : 你想要本錢翻得快,你一定要轉賣.
→ : 而主買賣的物件,他會吃掉現金流.
→ : 所以你做一間轉賣的,尤其短期,你是需要支付現金流進去.
→ : 但是你翻滾本金就很快,30% 50%這樣翻.
→ : 當然也可能遇到判斷不精準的狀況,你會被套.
→ : 但是就算被短套,後面拖一段時間賣掉,投報率大概也在15~20%.
→ : 這樣本金翻滾就很快,但是你需要支付現金流進去.
→ : 那你本來財富自由,就因為你貪心,所以又不自由了.XD
→ : 而如果你一值很貪心.
→ : 那你要財富自由就變成,你要買賣利潤當中的零頭足夠支撐.
→ : 你的開銷.
→ : 例如你一年買賣利潤有340萬,你可能拿40萬來生活.
→ : 其他300萬又滾入投資擴大投資金額.
→ : 以及支撐擴大之後需要投入更多的現金流周轉金.
→ : 那而這樣你要用"零頭"來當財富自由,那你的本就要夠粗.
→ : 會遠高於純靠收租特化.
→ : 但是這樣你自然本金成長也很快.
→ : so..財富自由和貪心很多時候是相對的.
→ : 越貪心的人,你財富自由的門檻就越高.
→ : 當然如果你不想要那麼極端,想取中間值.
→ : 那自然你就複合式投資.
→ : 某部分收租,某部分去衝買賣.
→ : 租金和買賣利潤的零頭拿來過生活.
→ : 這就是投資配置的問題,這就自己拿捏.
→ : 要拚翻身,房地產很慢..(因為你的金額很小)
→ : 不過通常財富自由取決於你有多貪心.
→ : 你不貪心,全都去買地上權40年老套房,投報率10%.
→ : 你只要開兩倍槓桿就好(老地上權極少數銀行放款,大概5~7成)
→ : 然後你的現金流又要求很少,那不難達到.
→ : 但是達到後你的本錢翻滾就會很慢.
→ : 你想要本錢翻得快,你一定要轉賣.
→ : 而主買賣的物件,他會吃掉現金流.
→ : 所以你做一間轉賣的,尤其短期,你是需要支付現金流進去.
→ : 但是你翻滾本金就很快,30% 50%這樣翻.
→ : 當然也可能遇到判斷不精準的狀況,你會被套.
→ : 但是就算被短套,後面拖一段時間賣掉,投報率大概也在15~20%.
→ : 這樣本金翻滾就很快,但是你需要支付現金流進去.
→ : 那你本來財富自由,就因為你貪心,所以又不自由了.XD
→ : 而如果你一值很貪心.
→ : 那你要財富自由就變成,你要買賣利潤當中的零頭足夠支撐.
→ : 你的開銷.
→ : 例如你一年買賣利潤有340萬,你可能拿40萬來生活.
→ : 其他300萬又滾入投資擴大投資金額.
→ : 以及支撐擴大之後需要投入更多的現金流周轉金.
→ : 那而這樣你要用"零頭"來當財富自由,那你的本就要夠粗.
→ : 會遠高於純靠收租特化.
→ : 但是這樣你自然本金成長也很快.
→ : so..財富自由和貪心很多時候是相對的.
→ : 越貪心的人,你財富自由的門檻就越高.
→ : 當然如果你不想要那麼極端,想取中間值.
→ : 那自然你就複合式投資.
→ : 某部分收租,某部分去衝買賣.
→ : 租金和買賣利潤的零頭拿來過生活.
→ : 這就是投資配置的問題,這就自己拿捏.
推 : 增貸要用 槓桿要一直維持80F 09/08 21:50
推 : 同意西卡說法，我就正在經歷這過程81F 09/08 21:55
推 : 請問做轉賣短期有較具體的持有時間嗎？82F 09/08 22:00
推 : 股票跟房產分散投資比較穩83F 09/08 22:07
→ : 誰說收租50萬就不做股票的...50萬哪有多少84F 09/08 22:20
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老透天估價很難估的到 所以後來我都不碰老透天 直接講結論 1. 你屋齡46 有些銀行根本不做 或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限） 2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉 馬桶用德國進口 磁磚 …37F 20推
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