※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-05 22:32:02
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 出租投報率的算法
時間 Sun Sep 5 17:42:34 2021
代朋友發問
本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售
其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售，
一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感
這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理什麼
貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31
貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31
結果買進以後放到租屋網試試水溫，竟然真的十天就租出去，而且租到兩萬元
物件在台南市中心，但只是一間小兩房，價錢是跟著租屋網上行情試試看
沒想到這麼順利就租出去，而且是一直有人詢問看屋的狀態，感覺不是剛好好運而已。
在網路上試算投報率，發現很多種算法，
有的算出來是6.5%左右，有的算出來還高過10%
想請問，算法到底怎樣是正確的呢？
然後覺得更奇怪的是，如果投報率真這麼好，那為什麼前手屋主還要賣出？
因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態
而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑)
但現在發現前屋主並沒有騙人，那他為何要賣出呢？
(畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮，又好租，實在不解)
還是關於出租投報率，我誤解了什麼呢？
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※ 文章代碼(AID): #1XD94DyR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630834957.A.F1B.html
推 : 因為他已經找到更好的地點更大的房子了，但是資金有限，所1F 09/05 17:47
→ : 以他把驢賣掉才能買馬，n年後你也可以換更大更好賺的，你
→ : 就會把這一間賣掉了，而且他整修100萬可以加成到150或200
→ : 賣，何樂而不為
→ : 以他把驢賣掉才能買馬，n年後你也可以換更大更好賺的，你
→ : 就會把這一間賣掉了，而且他整修100萬可以加成到150或200
→ : 賣，何樂而不為
→ : 用現金流算IRR5F 09/05 17:52
→ : 600萬能租2萬算不錯了
→ : https://imgur.com/a/xXU2uON
→ : 頭期支出120萬, 之後每個月收2萬支出貸款本利16132, 一年就
→ : 是(20000-16132)*12=46416
→ : 30年後還清貸款, 假設房子漲到1000萬
→ : 理論上這應該還是低估了
→ : 600萬能租2萬算不錯了
→ : https://imgur.com/a/xXU2uON
→ : 頭期支出120萬, 之後每個月收2萬支出貸款本利16132, 一年就
→ : 是(20000-16132)*12=46416
→ : 30年後還清貸款, 假設房子漲到1000萬
→ : 理論上這應該還是低估了
噓 : 不簡單，台南薪資撐的起兩萬小兩房，台北出租房子的房12F 09/05 18:10
→ : 東，真是笨蛋啊！
→ : 東，真是笨蛋啊！
→ : 台灣各縣市的房租本來就沒有差太多14F 09/05 18:14
推 : 恭喜發現中產階級穩當投資的聖地15F 09/05 18:19
推 : 幾年屋呢?16F 09/05 18:22
推 : 600萬租2萬??? 我也要買17F 09/05 18:29
→ : 這報酬率快15%吧
→ : 這報酬率快15%吧
推 : 我兩年前買290租1.3，不過是兩年前了19F 09/05 18:32
推 : 現在應該可以漲到1.5以上不過我沒漲
→ : 但是房價漲到530左右，
→ : 補充一下在台南北區
推 : 現在應該可以漲到1.5以上不過我沒漲
→ : 但是房價漲到530左右，
→ : 補充一下在台南北區
推 : 房東資金有限，把資金移到更有效率的地方，可能直接買九23F 09/05 18:35
→ : 份子，兩三年的漲幅，可以抵你近十年的收租XD所以你沒賺
→ : 到，你的資金被卡死在這間房，你失去機會成本XD，說到底
→ : 就是，人賺不到他認知以外的錢，不過還是恭喜你XD
→ : 份子，兩三年的漲幅，可以抵你近十年的收租XD所以你沒賺
→ : 到，你的資金被卡死在這間房，你失去機會成本XD，說到底
→ : 就是，人賺不到他認知以外的錢，不過還是恭喜你XD
推 : 果然是南部的投報率27F 09/05 18:39
→ : 現在資金都往蛋黃去了，市區漲幅會輸九份子？
→ : 現在資金都往蛋黃去了，市區漲幅會輸九份子？
推 : 本來就一堆年輕人租超出自己的房子29F 09/05 18:44
推 : 台南市區哪裡二房600萬...30F 09/05 18:45
推 : 您認為九份子，不是蛋黃?XD31F 09/05 18:45
推 : 挖靠那麼香32F 09/05 18:49
推 : 基本的投報率和現金投報率都要看.33F 09/05 18:54
推 : 成大城兩房600萬很多啊，算很市區吧34F 09/05 18:57
推 : 我也要買+135F 09/05 18:59
推 : 600萬哪裡可以租兩萬36F 09/05 19:14
推 : 去年買楠梓330租1.2 今年要再買 發現找不到這麼便宜的37F 09/05 19:22
→ : 2房了 資金會推升房價 壓低投報QQ
→ : 2房了 資金會推升房價 壓低投報QQ
推 : 600萬2房 租2萬是現在市區普遍新屋的投報吧 應該算4%39F 09/05 19:36
→ : 目前我看到大多數保守派，或軍公教都是這樣搞來出租
→ : 但也幾乎都是貸款跟租金打平，他們是在QE的情況下不想
→ : 讓存款被割就捏著買，也有是拿原來房子再借出來買的
→ : 但是沒有固定收入這樣搞就很委屈，因為軍公教每個月還
→ : 有至少10萬收入（2夫妻），像樓上有人說楠梓橋頭之前
→ : 還有那種300多萬2房的，可以租1萬5，一間帶裝潢算400
→ : 萬，貸320租1萬5，2間每個月就多7千塊零用錢了
→ : 我也遇過那種超會算的軍公教，買投客整好的公寓420萬
→ : 3房的租到18000，一間扣掉貸款每個月就整整多7千塊
→ : 要拼投報的話，全部買公寓700萬可以買3間租到近5萬
→ : 目前我看到大多數保守派，或軍公教都是這樣搞來出租
→ : 但也幾乎都是貸款跟租金打平，他們是在QE的情況下不想
→ : 讓存款被割就捏著買，也有是拿原來房子再借出來買的
→ : 但是沒有固定收入這樣搞就很委屈，因為軍公教每個月還
→ : 有至少10萬收入（2夫妻），像樓上有人說楠梓橋頭之前
→ : 還有那種300多萬2房的，可以租1萬5，一間帶裝潢算400
→ : 萬，貸320租1萬5，2間每個月就多7千塊零用錢了
→ : 我也遇過那種超會算的軍公教，買投客整好的公寓420萬
→ : 3房的租到18000，一間扣掉貸款每個月就整整多7千塊
→ : 要拼投報的話，全部買公寓700萬可以買3間租到近5萬
推 : 對 所以老公寓熱消 就是因為收租效應高投報50F 09/05 19:49
→ : 我買210整到好310,可以租2.6萬
→ : 我買210整到好310,可以租2.6萬
→ : 而且公寓一間還少了1千多管理費 對那種賺零用錢的來說52F 09/05 19:50
→ : 超划算 靠你這是那裡的公寓可以租到2萬6？
→ : 超划算 靠你這是那裡的公寓可以租到2萬6？
推 : 高雄啊54F 09/05 19:58
→ : 但是我做四套啦
→ : 但是我做四套啦
推 : 你沒錯，錯的是房價被低估了，卻被誤解成太貴了56F 09/05 20:12
→ : 應該說很多年輕人願意花2萬租房，卻不願意拿來繳貸款…57F 09/05 20:22
→ : 有些家裡小有積蓄或小有家業的，自己出來工作時都不會對
→ : 自己太差，領個4~5萬薪水，租月薪一半的房子不手軟
→ : 有些家裡小有積蓄或小有家業的，自己出來工作時都不會對
→ : 自己太差，領個4~5萬薪水，租月薪一半的房子不手軟
推 : 買房投報率超高，我買385加裝潢450，租1.9萬60F 09/05 20:31
→ : 記得要扣稅就是了，月收2萬，年收24萬，算所得稅率就是61F 09/05 20:50
→ : 一年大約28000的支出
→ : 一年大約28000的支出
→ : 薪水1/2租房 1/4再拿去存著出國玩 吃喝用1/463F 09/05 21:11
→ : 然後抱怨房價太貴
→ : 然後抱怨房價太貴
推 : 南部公寓隔套好像不太管，願意做真的投報超好65F 09/05 21:19
推 : 南部沒再管.66F 09/05 21:23
→ : 奇怪到底有什麼好懷疑人家賣房子，缺錢還什麼的不是都67F 09/05 21:58
→ : 很正常嗎？
→ : 很正常嗎？
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