※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-15 14:11:11
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作者 標題 Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
時間 Wed Apr 14 13:45:39 2021
再補一次觀念.
巨觀的房價漲跌看基本面公式
出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本.
因此,如果有屯房稅,確實對"價格"有所影響.
就算你說屯房稅只影響少數,但是它畢竟還是影響到持有成本.
那怕只是加一丁點,也算是有一丁點的影響...
當然至於稅金回灌租金這也是必然的..
但只要租金行情漲幅沒辦法嘎掉屯房稅的稅金.
就會造成,本來1000萬可以漲到目標2000萬,今天可能因為屯房稅所以剩1950萬.
你說影響很少...但你不可以否認就是有影響.
但是這次政府動作有沒有動到上面三個數據?
並沒有.
政府動的是"交易利得稅"
(不是典型交易稅,奢侈稅,印花稅,契稅才是交易稅,等同營業稅的概念,無論賺賠都要繳)
房地合一就賺錢才抽稅..(雖然我搞不清楚為啥到今天還有人搞不懂是賺錢抽利潤比率)
這代表,他只是壓制交易頻率以及從你利潤當中掠奪一些鈔票出來充公.
房地合一就賺錢才抽稅..(雖然我搞不清楚為啥到今天還有人搞不懂是賺錢抽利潤比率)
這代表,他只是壓制交易頻率以及從你利潤當中掠奪一些鈔票出來充公.
因此你說閉鎖期...也沒那麼嚴重,就是賣家願不願意少賺一些的取捨.
但是因為基本面上面來看,出租投報率只要是大於持有成本+資金成本.
但是因為基本面上面來看,出租投報率只要是大於持有成本+資金成本.
那賣家並沒有任何壓迫性必須賣出的壓力...除非他是玩很緊繃用寬限期在嘎現金流.
不然他租金可以嘎掉所有的成本還有賺錢...
因此加稅只是讓他思考他要放久一點少繳一點稅,還是多繳一點稅換取快速輪轉.
不過當然以人性來講,大多數都會放久一點換取少繳一點稅..
台灣人是很吝嗇的...
so...賣家是為了不想少賺而繼續屯著短時間不賣...而不是他不賣會虧錢.
這是很天殺的差異...
不過當然,你說這樣會造成資金對不動產的興致下降,投資人數大幅減少.
沒錯啊,還造成這一星期股市大漲有沒有..
一堆菜鳥發現不知道怎樣炒房,結果跑去股市當韭菜.
但是你也知道,不動產本身是印鈔票的,他不如股票是資金堆起來的.
所以他不怕資金離開...除非是惡性拋售,否則價格不會因為表面資金移動而下降.
當然反過來講,要炒做需要有一些資金才炒得快.
因此當這些浮動的資金跑掉,自然會造成漲幅縮減...
所以巨觀來說,這次大幅拉高交易利得稅,其實是很明白的在壓制漲幅,而不是價格.
並且打擊不安定籌碼,不安定投機資金...
因此之後交易量必然下降,漲幅大幅收縮.
但因為基本面沒受影響,所以目標要漲到的數字沒下修,上漲趨勢沒改變.
但是當然以上是巨觀狀況.
在細部狀況要注意的就是.
預售屋過多的區域.
因為預售屋目前都是投機資金喜好大宗.
造成不安定籌碼和資金在預售屋市場比率過高.
而這次也對預售屋下重手.
你預售屋被納入房地合一...因此出脫的利潤大幅縮減,造成預售屋買盤大幅萎縮.
這種情況,無論剛性需求還是包租公或是長期置產,他們去買轉單的意願大幅下降.
而在預售屋推案量很大的地方,因為很多建商體質並不好,所以他們會有周轉壓力.
這種情況,無論剛性需求還是包租公或是長期置產,他們去買轉單的意願大幅下降.
而在預售屋推案量很大的地方,因為很多建商體質並不好,所以他們會有周轉壓力.
因此建商會因為預售屋銷售大幅萎縮而對於"已公開"的預售案在拉價上面處於保守狀況.
因此那些中長期購置需求,就會選擇直接跟建商買就好.
這樣就造成轉單會突然掛點...
你價格拉不上去,接手買盤又跑光了.
並且更慘的是,你交屋後還要從新算一次房地合一.
也就是你買了預售屋,他蓋三年,三年之後交屋,你房地合一還要從交屋後從新計算.
所以你要成屋賣只被抽20%的話,一共要放8年...
這也造成更多的接手買盤會消失.
那...預售屋轉讓不掉,這樣就會有那些賭徒產生可能會被斷頭的風險.
如果只有幾個要被斷頭那還沒關係,如果斷頭人數過多,就會產生多殺多現象.
這樣情況下,斷頭一般損失大約15%,自然產生多殺多就有機率造成5%左右的價格回檔.
so.....在預售案過多甚至為區域交易主體的地區,有機率產生價格回檔現象.
不過這種現象在蛋黃區或是市中心比較無視.
主要是因為蛋黃區土地價格太天價,一般中小型建商財力不足很難卡近來.
外加蛋黃區通常推案量不高..
因此蛋黃區目前會出現建商飢餓行銷狀態.
也就是大幅減少推案,但是更新的案子價格狂拉高.
因為蛋黃區的土地很容易落在少數人手上,所以可以做反市場操作.
而一般市區則是預售案佔市場比率不高甚至有點低,所以多殺多現象可以忽略.
因此這次會產生災情的,必然是預售屋轉單投資.
我多次說過,預售屋是非常高風險的投資.
他只要一個風吹草動,你就掛了...
so...這一波我也有玩預售屋阿..XD..可是我一下子就跑了.你看後面都不關我的事.
因此,你既然玩高風險投資,就忌諱太貪心以及夢做太美好.見好就要收....
然後其次是打擊到中期投資.
中期投資是2~5年期...很多都只是抓2~3年.
而這次政府這樣搞下來,你不要說利得稅被大幅提高.
你本來一年漲10%的,可能壓制下來剩下5%.
這樣你本來預估放兩年20%,扣掉交易成本你還有12%,開槓桿可以拉升到5x%.
一年平均有2x%利潤.
但現在剩下5%,等同你放兩年是10%,扣掉交易成本剩2%..
你看你怎麼賣...XD
漲幅太少,你就被交易成本吃掉大多數漲幅,剩餘的殘值不抽你稅你都沒辦法換幾支棒棒糖.
因此中期投資帶賽...
因此中期投資帶賽...
你們一定沒有拜拜和去教堂禱告..!!
回家查一下你的財位是不是布局錯誤,以及是不是沒有算自己的八宅布局..
因此...無論怎樣,你就都會被逼著多放幾年...XD..
當然對中長期以上的而言就比較沒差.
他本來就是5~10年期,要抓整個效應的...
基本面沒改變下,放久了該有的漲價目標價還是會有到來的一天.
--
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※ 同主題文章:
04-13 11:20 ■ [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
04-13 14:06 ■ Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
04-13 15:56 ■ Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
● 04-14 13:45 ■ Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 13:47:48
蛋黃區無敵只限這一次.
之前豪宅限制貸款則是對蛋黃區重擊.
因此2012年左右買入蛋黃區豪宅的很多都套的悽悽慘慘戚戚.
甚至有人套到今天...XD
而當時蛋黃區領漲的是豪宅.
因此豪宅被打壓之後,蛋黃區也凍漲.
之後陷入為期四五年左右的死魚盤,直到2019才開始復甦.
不過你也可以看到.
在"投資技巧"上面玩過頭的,很容易被修理.
尤其是產生一窩蜂效應,讓大量"外行人"和"菜鳥"進場.
就會被修理.
政府很不希望廣大的中產階級賺錢....
所以最愛逼它們去股市當韭菜.
你要有這個很有趣的認知.
so...當你看到中產階級一窩蜂做一個非股市期貨外的投資.
就要小心政府會對他出手打擊...
然後再把這些中產階級趕回股市當韭菜...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:01:39
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:02:39
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推 : 到賭場賭錢贏了當然要給賭場抽頭啦......，不想被抽頭就自己1F 04/14 13:50
推 : 總之蛋黃無敵2F 04/14 13:55
推 : 開賭場3F 04/14 13:56
推 : 政府都講白了要打炒房，我不明白為何有人看不懂或看錯4F 04/14 13:57
蛋黃區無敵只限這一次.
之前豪宅限制貸款則是對蛋黃區重擊.
因此2012年左右買入蛋黃區豪宅的很多都套的悽悽慘慘戚戚.
甚至有人套到今天...XD
而當時蛋黃區領漲的是豪宅.
因此豪宅被打壓之後,蛋黃區也凍漲.
之後陷入為期四五年左右的死魚盤,直到2019才開始復甦.
不過你也可以看到.
在"投資技巧"上面玩過頭的,很容易被修理.
尤其是產生一窩蜂效應,讓大量"外行人"和"菜鳥"進場.
就會被修理.
政府很不希望廣大的中產階級賺錢....
所以最愛逼它們去股市當韭菜.
你要有這個很有趣的認知.
so...當你看到中產階級一窩蜂做一個非股市期貨外的投資.
就要小心政府會對他出手打擊...
然後再把這些中產階級趕回股市當韭菜...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:01:39
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:02:39
推 : 看C大的文章總是學到很多，推5F 04/14 14:05
→ : 為什麼政府很不希望中產階級賺錢呢？他們不是最大稅收來源嗎6F 04/14 14:05
推 : 可能因為某些人看到別人賺錢就要政府出來打吧7F 04/14 14:08
→ : 交易量下降對買家很好呀，當量縮時期房仲因沒有交易8F 04/14 14:08
→ : 而收入減少，不夠支撐仲介的營運成本時，他們自然會
→ : 有手段和賣家議價，讓交易完成。
→ : 而收入減少，不夠支撐仲介的營運成本時，他們自然會
→ : 有手段和賣家議價，讓交易完成。
推 : 買預售屋後果自負 除了低自備和特殊格局例如高樓層露11F 04/14 14:08
→ : 台戶要提早進去搶 不然想不通預售有什麼好
→ : 台戶要提早進去搶 不然想不通預售有什麼好
推 : 因為玩股票散戶都是被收割,玩房地產則是大多數人賺錢13F 04/14 14:09
→ : 可是還是會有人期待囤房稅造成房價崩跌14F 04/14 14:09
→ : 不然幹嘛一堆喊沒囤房稅就是打假球
→ : 不然幹嘛一堆喊沒囤房稅就是打假球
→ : 政府為何要打擊中產階級？？16F 04/14 14:09
→ : 最主要是預售自備款低,這對首購很友善,另外可以客變降低裝潢17F 04/14 14:10
→ : 費用算是小加分~
→ : 費用算是小加分~
推 : 但變數多 我還是很討厭預售19F 04/14 14:11
→ : 不過我想到 我都自己客變 哈哈哈哈
→ : 拿阿桃啊打牆很療癒
→ : 不過我想到 我都自己客變 哈哈哈哈
→ : 拿阿桃啊打牆很療癒
推 : 房地產老手當然比較不愛預售,但是他對年輕人是相對友好的22F 04/14 14:12
→ : 基本道理，你中產階級能賺到大$，然後可以作業時間減少，23F 04/14 14:12
→ : 對大老闆來說怎麼想?韭菜沒了要怎麼辦
→ : 對大老闆來說怎麼想?韭菜沒了要怎麼辦
→ : 你說預售變數多,但說起來,你去問一般人願意相信建商+代銷25F 04/14 14:12
→ : 還是屋主+仲介,我想很多人會比較不信仲介!
→ : 還是屋主+仲介,我想很多人會比較不信仲介!
推 : 這才是好文27F 04/14 14:14
推 : 現在蛋黃區建商真的喜歡搞飢餓行銷 高雄超明顯28F 04/14 14:14
推 : 都叫中產階級了，就乖乖工作賺錢，炒什麼資產？29F 04/14 14:14
推 : 臺中七期也是建商惜售30F 04/14 14:18
噓 : 政府最好 管你賺不賺 他只怕 炸彈在他任內爆掉.....31F 04/14 14:18
推 : 愈多人在家看盤/炒房輕鬆賺就沒勞工要上班加班了啊32F 04/14 14:19
→ : 買氣低迷啊33F 04/14 14:19
推 : 很有趣的觀點 類似宋鴻彬說的弄個錢坑給你丟34F 04/14 14:22
推 : 缺工怎麼推案...原物料期貨這麼刺激。不如我們蓋完再說35F 04/14 14:24
推 : 推c大，學到很多36F 04/14 14:25
推 : 我真的覺得大建商少推幾案應該都鬆口氣 不用搶工搶料自殺37F 04/14 14:25
→ : 但只推1案2案的小建商就被迫看戲了
→ : 但只推1案2案的小建商就被迫看戲了
推 : 租金理論感覺不太適用在台北市 台北市投報多的是低於2%39F 04/14 14:36
推 : 代銷比仲介黑....40F 04/14 14:45
推 : 市中心的建案變得更加稀有 釋出量下降價格上揚41F 04/14 15:13
推 : 我也覺得台北市租金不足以嘎掉所有成本...房價好貴42F 04/14 15:20
推 : 不專業猜，裝個潢，買發票付5%，應該可以破解吧？43F 04/14 15:29
推 : 嘎掉本利和看貸款年限跟成數 要嘎掉成本根本不難44F 04/14 15:36
推 : 裝潢實作實銷 多買的以前至少8% 現在12-15^都有
推 : 裝潢實作實銷 多買的以前至少8% 現在12-15^都有
Ceca | PTT鄉民百科 | Fandom
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ceca又被大家稱作高雄王，自稱則是奸商，是PTT上知名炒房人物（其本人也直言其在炒房），也曾開過便當店（已倒閉），以不同於普遍鄉民的房界、資方觀點文章著名，毀譽參半，曾就讀大同大學機械系，但被二一退學，未畢業，當兵後可能以同等學力考取高雄科技大學碩士班。主要活躍於home-sale板、八卦板、高雄 ...
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/0/static.wikia.nocooki081dd0b8ab3cbc13461c670bb9766bd0.png)
推 : 長知識47F 04/14 15:48
推 : 最近理論要扣掉台北市 我現在還租文山20年電梯大樓48F 04/14 15:48
→ : 才22000 用買的要2400萬
→ : 才22000 用買的要2400萬
推 : 台北天龍國尊榮感的premium是很高的，不能用租金報酬50F 04/14 15:51
→ : 來看。
→ : 來看。
推 : 呵呵呵 老高會員影片有說 政府不可以讓人民有太多的殘餘52F 04/14 16:05
→ : 價值啊
→ : 你租南港看看
→ : 價值啊
→ : 你租南港看看
推 : 推55F 04/14 16:07
推 : 就等c大分享啊56F 04/14 16:09
推 : 對耶 我原本要再買一間預售的 但是遇到打房我還真的去57F 04/14 16:20
→ : 股市當韭菜 這兩天真是嚇壞我的毛了
→ : 股市當韭菜 這兩天真是嚇壞我的毛了
推 : 2400萬 租22000 貸款八成30年 1.35 貸款每個月利息 1859F 04/14 16:40
→ : 00 持有成本一個月超過兩萬？ 一年24萬？（還不討論人
→ : 家取得價格低才沒反應在租金上.....
→ : 會認為沒法嘎成本的 不是用本利和去看 就是遇到很久
→ : 以前取得又沒改變租金的房東
推 : https://i.imgur.com/SR8qKfn.jpg 隨便查一下 這些
→ : 物件單坪要100萬？ 要討論通例還是特例啊
推 : https://i.imgur.com/1WmaTha.jpg 這還只是開價
→ : 00 持有成本一個月超過兩萬？ 一年24萬？（還不討論人
→ : 家取得價格低才沒反應在租金上.....
→ : 會認為沒法嘎成本的 不是用本利和去看 就是遇到很久
→ : 以前取得又沒改變租金的房東
推 : https://i.imgur.com/SR8qKfn.jpg 隨便查一下 這些
→ : 物件單坪要100萬？ 要討論通例還是特例啊
推 : https://i.imgur.com/1WmaTha.jpg 這還只是開價
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/SR8qKfnh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/1WmaThah.jpg)
→ : 租不到22000？67F 04/14 17:00
→ : 電梯對屋主來說本來就不是好的出租物件68F 04/14 17:04
→ : 雖然可以租得比較好價格 公設吃得重 單價又高
→ : 同樣權狀面積 要租個兩倍以上才會比公寓好
→ : 30年房貸可以做到台北市公寓隔套租金完全抵消房貸月付
→ : 不只是利息而已
→ : 雖然可以租得比較好價格 公設吃得重 單價又高
→ : 同樣權狀面積 要租個兩倍以上才會比公寓好
→ : 30年房貸可以做到台北市公寓隔套租金完全抵消房貸月付
→ : 不只是利息而已
→ : 可是隔套裝潢工程費用還滿貴的 一坪直逼10萬73F 04/14 17:23
→ : 沒有那麼貴啦，而且可以買現成的74F 04/14 17:25
→ : 一間30，5-6萬
→ : 一間30，5-6萬
推 : 基本上抵不了成本 房價我就會看空了76F 04/14 17:55
推 : 如果用現在去看投報差的地方 當然買不如租 可是你是
→ : 房客買賣跟你無關 要跟屋主的取得成本比
推 : 如果用現在去看投報差的地方 當然買不如租 可是你是
→ : 房客買賣跟你無關 要跟屋主的取得成本比
推 :79F 04/14 18:19
推 : 個人看法 台北市房價跟租金沒關係 就是賺價差80F 04/14 18:32
推 : 拼租金跟拼增值本來就不同取向 但如果連成本都嘎不過81F 04/14 18:36
→ : 我會除自住以外都賣掉 開始看空
→ : 嘎不過成本是很嚴重的事情
→ : 我會除自住以外都賣掉 開始看空
→ : 嘎不過成本是很嚴重的事情
推 : 當然要讓中產一輩子中產啊 不然人人躍升資產階級84F 04/14 18:47
→ : 要誰來工作？
→ : 房租報酬如果大於利息也不見得會崩盤 只是變成租金沒漲
→ : 房價也很難漲了 回歸基本面 變成租金上漲帶動房價上漲
→ : 上面說錯 小於*
→ : 如果每年租金還是穩定上升 房價就會大致比例上升
→ : 若暴漲也容易暴跌 現在易漲難跌是因為租金大於利息
→ : 不過若租金小於利息 我大概也不會增購投資房了
→ : 舊有的賣掉或出租也不見得不好 算是資產配置
→ : 也不見得要賣掉啦 房地產有時候當成存錢筒來用也不錯
→ : 要誰來工作？
→ : 房租報酬如果大於利息也不見得會崩盤 只是變成租金沒漲
→ : 房價也很難漲了 回歸基本面 變成租金上漲帶動房價上漲
→ : 上面說錯 小於*
→ : 如果每年租金還是穩定上升 房價就會大致比例上升
→ : 若暴漲也容易暴跌 現在易漲難跌是因為租金大於利息
→ : 不過若租金小於利息 我大概也不會增購投資房了
→ : 舊有的賣掉或出租也不見得不好 算是資產配置
→ : 也不見得要賣掉啦 房地產有時候當成存錢筒來用也不錯
推 : 分析不錯！理論實際、巨觀微觀都提到了！94F 04/14 19:57
噓 : 小皮球 香蕉油 半桶水 響叮噹95F 04/14 22:28
推 : 推C大文96F 04/14 23:36
推 : 優質好文97F 04/15 00:05
推 : 投報不好跟直接虧錢真的不同差別98F 04/15 00:13
推 : 買房收租的時候我曾經跟老婆說過一間一個月淨賺一萬 一
→ : 年12萬 10年120萬 你覺得十年後有可能低總價500萬的物
→ : 件跌120萬嗎 只要平轉 租金就是你穩穩的收益
推 : 買房收租的時候我曾經跟老婆說過一間一個月淨賺一萬 一
→ : 年12萬 10年120萬 你覺得十年後有可能低總價500萬的物
→ : 件跌120萬嗎 只要平轉 租金就是你穩穩的收益
推 : 這年頭願意分享的不多了 隨便打篇文其實都需要一兩小102F 04/15 00:16
→ : 時的
→ : 時的
→ : 甚至不要到崩跌都可以撐在那104F 04/15 00:16
推 : 但如果你嘎不過成本 把未來期待在增值來彌補每個月的
→ : 扣血 這是沒有辦法牢牢掌握的 每個月虧的 一年下來
→ : 漲回來 不賺不賠不是很衰
推 : 台灣的房價有一部分在持有成本低 如果持有成本巨大到
→ : 一定程度 會影響很多人投資意願 這也是不爭事實 例
→ : 如我覺得殺傷力很大的實價課稅 課個5%就好 一堆包租
→ : 公肯定不玩
推 : 推文舉的例子其實就是說 現在包租公的取得成本不同
→ : 你用現在買價去看的投報不是你房東的投報 而你在投
→ : 報小於成本的情況下一般也不會出手 那你不會是屋主
→ : 自然也不存在逃難的需要 你最多就是不買 而那些不
→ : 賣的 成本低 投報大於成本 當然繼續放
推 : 但如果你嘎不過成本 把未來期待在增值來彌補每個月的
→ : 扣血 這是沒有辦法牢牢掌握的 每個月虧的 一年下來
→ : 漲回來 不賺不賠不是很衰
推 : 台灣的房價有一部分在持有成本低 如果持有成本巨大到
→ : 一定程度 會影響很多人投資意願 這也是不爭事實 例
→ : 如我覺得殺傷力很大的實價課稅 課個5%就好 一堆包租
→ : 公肯定不玩
推 : 推文舉的例子其實就是說 現在包租公的取得成本不同
→ : 你用現在買價去看的投報不是你房東的投報 而你在投
→ : 報小於成本的情況下一般也不會出手 那你不會是屋主
→ : 自然也不存在逃難的需要 你最多就是不買 而那些不
→ : 賣的 成本低 投報大於成本 當然繼續放
→ : 租屋成本你要看怎麼認列，我是比較要求投報的，租金能超過117F 04/15 09:01
→ : 房貸+利息才會買，這樣的IRR超過10%
→ : 但其實房貸成本只有頭期款的機會成本，跟貸款每月千分之一
→ : 的利息
→ : 房貸+利息才會買，這樣的IRR超過10%
→ : 但其實房貸成本只有頭期款的機會成本，跟貸款每月千分之一
→ : 的利息
推 : 我的全超過阿....121F 04/15 09:03
→ : 一般租金都能提供4-5%的IRR122F 04/15 09:03
→ : 我在說推文裡那個2400萬租22000的123F 04/15 09:04
→ : 我的租金就5-7%了 加增值去年平均13
→ : 我的租金就5-7%了 加增值去年平均13
→ : 24000萬租22000的投入成本應該是沒賺，只能期待房價，但這125F 04/15 09:08
→ : 個例子也太慘
→ : 個例子也太慘
推 : 他應該是房客 而他的房東取得時間的成本低 又佛心沒127F 04/15 09:10
→ : 漲租
→ : 因為就算是目前隨便591看文山區能租22000的 應該不用2
→ : 400萬 開價2400萬的 應該是能租超過22000
推 : 就像我推文說的 正常狀況 打掉成本不難 而要打掉本
→ : 利和則是看貸款成數跟年限 有些打不掉 我專門做租房
→ : 的 我的一定要打掉本利和
→ : 增值難說 每個月妥妥的租金比較讚
→ : 漲租
→ : 因為就算是目前隨便591看文山區能租22000的 應該不用2
→ : 400萬 開價2400萬的 應該是能租超過22000
推 : 就像我推文說的 正常狀況 打掉成本不難 而要打掉本
→ : 利和則是看貸款成數跟年限 有些打不掉 我專門做租房
→ : 的 我的一定要打掉本利和
→ : 增值難說 每個月妥妥的租金比較讚
推 : 好文推！訊息量爆炸惹135F 04/15 13:57
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