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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-09 15:58:12
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作者 lovemost (想不到)
標題 Re: [閒聊] 青埔幾件事詢問
時間 Mon Aug  9 01:56:50 2021



綜合一下說法

總之青埔未來發展大概要分成

1.航空城發展成功

2.航空城發展失敗

航空城對青埔未必是利多，航空城發展成功對整個桃園地區有利

有可能因此其他地區掘起或舊市區再興，對青埔的發展是個挑戰

青埔相對於桃園其他地區的優勢：


a. 已經座落三個大型商場：華泰、IKEA、大江
還有站前一個未知商場，面積大概有華泰的80%，佔地算很大

b. 高鐵 & 捷運

c. 較其他重劃區早開發

d. 桃園市府有計劃發展，目前看到有球場、美術館、站前商場等

比起以上的優點，青埔最大的缺點就是太貴

現在的價格已經是完全發展完後的價格

如果以後新的重劃區房價只要青埔的三成四成
 （假如航空城成功後新興起的重劃區）

交通便利反而也會成為青埔的致命傷，其他人假日再來逛青埔就好啦

沒有需要花兩三倍的錢住在這裡的理由

就跟為甚麼不去住台北要跑去住青埔的理由類似

航空城發展若失敗呢？

缺乏大量就業機會之下，青埔作為重劃區的優勢可以吸引到哪些人？

a. 台北/新竹高鐵通勤族
        難以估計

b. 原中壢地區的年輕人
        中壢地區目前有44萬人，假設其中1成人因地緣想搬到青埔重劃區好了4.4萬

c. 機場工作者
        機場工作者約3.6萬，其中管理職只佔一成，這邊估高薪能住到青埔的有1萬人
        其他機場附加的工作者，如經常往返國外、國貿公司或是物流加來3萬人

d. 附近工業區的工作者
        其實我有搜一下內壢工業區，工作總人口並不多，大概2萬左右而已
        再加附近幼獅、新屋、觀音，大概6萬，假如其中一成大概8000人吧
        這部份跟中壢人口應該也有部份重疊


這邊加一加大概十多萬人吧
除非願意青埔搭高鐵通勤台北的人暴多，有幾十萬
不然青埔地區保底大概就是一個十多萬人的重劃區
差不多是現在林口三峽的人口數


林口最貴的地區新建案大概是37~43
三峽差不多發展完了狀況有差，大概是50了
而還有7~8成未開發的青埔，最貴的建案也是開在37~41附近....

所以覺得青埔很貴在賣未來價的，一點也沒錯

除非未來青埔能夠遠遠超越上述地區漲到比竹北還兇
但竹北一直有強大的剛需和不斷擴增的園區計劃
對新竹工程師來說竹北是首選，這點是青埔現階段遠比不上的

評估下來我覺得大概要牽桃園市府並同時推動多個計劃
才能有效帶動這個地區進一步發展
但目前來看青埔不像是個被放生的重劃區

--
推 hellginnie:劉備從小就看的盧逆水上游...09/08 23:51
推 poliman2:而且劉備小時候不小心砍倒櫻桃樹,但他沒有逃跑,反而...09/09 00:05
推 samvii:把斧頭丟進櫻桃樹旁的水池...09/09 00:18
→ viro72:湖中女神拿著一把金劍跟一把銀劍浮出水，並開口問道..09/09 00:29
→ idolater:誰能把我跨下的劍拔出來，誰就是未來的英格蘭王!09/09 00:35

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.197.223 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X41hedJ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628445416.A.9D3.html
※ 同主題文章:
　 08-08 19:25 lovemost. ■ [閒聊] 青埔幾件事詢問
● 08-09 01:56 lovemost. ■ Re: [閒聊] 青埔幾件事詢問
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 02:03:30
推 deepinheart: 我記得青埔都市計畫是要裝6萬人而已1F 08/09 02:19
→ deepinheart: 現在好像大概2萬左右
推 ai2311: 不可能 你說的內壢楊梅不可能搬過去3F 08/09 02:30
→ ai2311: 越搬越遠機能還變差
→ kusomanfcu: 讚阿 桃園應該有10%必須搬到青埔XD5F 08/09 02:31
→ ai2311: 青埔最缺的是工作機會 你說商場開起來會有 服務業養不起6F 08/09 02:31
→ ai2311: 那邊房價的
→ kusomanfcu: 近10%工作人口搬到青埔等於10%人口搬到青埔 cccc8F 08/09 02:32
→ ai2311: 桃園大多市區都圍繞工業區 沒必要搬走通勤時間增加房價又9F 08/09 02:33
→ ai2311: 變貴機能還下降 我想不到桃園人搬過去的理由
推 kusomanfcu: 重劃區是外地人買的 我大桃園 吸全台10%人口進場11F 08/09 02:34
推 deepinheart:  https://i.imgur.com/Af84iVr.jpg 剛剛查了一下，確12F 08/09 02:36
→ deepinheart: 實是6萬而已
[圖]
→ kusomanfcu: 一萬多而已啦 還沒扣除5000多的低度用電新屋14F 08/09 02:41
→ kusomanfcu: 破10萬就 10萬/1萬5*4 好了
推 ultradev: 若不是有要靠高鐵通勤這剛需，桃園未來的重劃區還很多可16F 08/09 02:43
→ kusomanfcu: 26年後達陣17F 08/09 02:43
→ kusomanfcu: 高鐵通勤 甚麼時候變剛需拉? 真的越來越詭異
→ kusomanfcu: 假設26年大桃園其他地方都塑膠的應該沒問題
→ ultradev: 以選，八擴、A20、G13、航空城內這些重劃區都還有很多建20F 08/09 02:45
→ ultradev: 設，環境市容也不會比青埔差，所以不靠高鐵通勤的人大概
→ ultradev: 就不一定會選青埔
→ kusomanfcu: 完全無視低度用電除了青埔以外的中壢區都在減少23F 08/09 03:02
→ kusomanfcu: 不是選不選青埔阿是中壢是沒啥房子能買 才選青埔
→ kusomanfcu: 其他工業區周圍也是XD
→ kusomanfcu: 咕魯咕魯

我沒有無視低用電等問題，我是在談未來發展，我認為這是青埔地區未來的樣貌
那份報告書我看過，青埔計劃6萬人在我看來可容納人數遠不只
除非這邊都只是低密度住宅，但我看來應該會有不少大廈
實際上目前已經110年了，年底人口大概也只有不到2萬，跟當年計劃書已經差非常多
至於人口是否有10%問題，這點的確有待商確
但人從舊市區往重劃區搬是一種明顯的趨勢，挑選重劃區的時候地緣關係很明確
中長期來看我認為是有可能的
青埔作為重劃區目前有商圈和交通大兩大條件是其他重劃區很難達成的

推 f860506: 咕嚕咕嚕27F 08/09 06:50
→ shannienie: 跟新莊或頭前比不知哪個房價低？28F 08/09 07:16

當然還是青埔低，副都心和頭前也有類似青埔的狀況
一開始開價很高之後都回跌一段

推 witness933: 太貴了.只有高鐵其他都不確定 要通勤 買其他新北也可29F 08/09 08:12
→ dnye: 從青埔坐高鐵到新竹上班的可能比想像的多，有人是因為不喜30F 08/09 08:15
→ dnye: 歡新竹的環境
推 coonash: 其實很簡單耶，你只要觀察平日國1北上車流還是一樣多，台32F 08/09 08:20
→ coonash: 鐵北上還是一樣擠，那高鐵就是不敗。
推 yang22579: 最好解就是市府搬過去 但桃園區的人會抗議啦34F 08/09 08:27
推 piliwu: 八德也站上2字頭哪來三四成價格的重劃區35F 08/09 08:30
→ piliwu: 6成已經是最便宜了
→ coonash: 桃園市府一點卵用都沒有的。中央部會才有加分但基本上不37F 08/09 08:31
→ coonash: 可能。

會非常有用，你去看之前縣市政府搬遷後對地區的影響
以青埔當前計劃的規模，搬市府能完全帶動起這區的發展

→ piliwu: 再來你嚴重低估機場工作者薪資39F 08/09 08:31
→ piliwu: 我認識買青埔都是基層員工
推 piliwu: 青埔預售成交普遍在30-35四成你要12-14萬一坪耶

我在打這段的時候用的是如果，那是一種比喻
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 08:42:32
→ coonash: 桃園市府只有附帶違停和不明關說人士進出的功能，其他優42F 08/09 08:44
→ coonash: 點我還真想不出來
→ lovemost: 那你應該要加油44F 08/09 08:46
→ coonash: 市府員工沒必要跟著搬家，要創造就業機會也不必有市府在45F 08/09 08:47
→ coonash: 旁邊
噓 satousei: 三峽幾乎都40，不要亂黑47F 08/09 08:47

那邊列的是"最貴的新建案"，不是在談眾數

→ coonash: 台北市政府還被靠妖外觀太醜，應該要搬離信義區呢XD48F 08/09 08:49

你自己加油

推 piliwu: 就不可能啊現在推案就是20起跳成本結構問題49F 08/09 08:52

那是個比喻
兩個重劃區有明顯房價上的落差的時候

而且目前還不存在我所設想的因為航空城而成立的新的重劃區
等到那時候可能青埔已經40-50，新重劃區20-25
這時候青埔作為重劃區的優點將只會剩下有高鐵和商場
在這種落差之下還會想選青埔嗎？
這是我那段話的具體意思

推 kusomanfcu: 世界奇觀喔 50叫正常的話 你說說新北 樹林 土城 該什50F 08/09 08:53
→ kusomanfcu: 麼價
推 piliwu: 青埔賣到30你覺得貴...彰化市好幾個建案也都30初頭52F 08/09 08:54
→ piliwu: 桃園區幾個重劃區也是比老社區的建案貴
→ kusomanfcu: 37-41變50？54F 08/09 08:54
→ piliwu: 小檜溪前面有人喊貴也是上35但旁邊不到一公里有賣不到3055F 08/09 08:55
→ piliwu: 的
→ kusomanfcu: 你還是忽略低度用電 不是沒忽略57F 08/09 08:56
→ piliwu: 但小檜溪確實賣不錯投資客也少58F 08/09 08:56

對彰化沒有研究無法與你討論

→ kusomanfcu: 因為中壢除了青埔以外低度用電整體是下降的59F 08/09 08:56
→ kusomanfcu: 青埔在中壢區，實質人口成長的是你不看好的地方（人口
→ kusomanfcu: 移走10%)
→ kusomanfcu: 所以說你根本沒去看也沒去查

我明白你想說青埔今年目前的時間點入住率很低
但我想回頭去看五年十年前的竹北文章也常被提到點燈率的問題
我甚至會覺得這種是被看好的重劃區會先經過的一段歷程
很多投資客提早卡位把長期用不到的資金先丟進去放

推 piliwu: 青埔現在的問題是旁邊最重要的航空業遇到有史以來最大危63F 08/09 08:59
→ piliwu: 機
推 jeffleentu: 樹林 土城對非台北人來說根本被三峽屌打65F 08/09 08:59
→ coonash: 對絕大部份的人來說，高鐵和商場比市府有用多了，你的論66F 08/09 09:00
→ coonash: 證能力需要再加油
推 piliwu: 南崁其實也是但討論度是零68F 08/09 09:00
推 kusomanfcu: 漲過40就開始有都更的價值了,都更 舊市區魅力可是遠69F 08/09 09:01
→ kusomanfcu: 高於 重劃區

老實說你說的是沒錯，但問題一直在於台灣都更很難推動
台北市多少土地值得都更，推了少說15年了都更進度至今仍非常緩慢
如果台北那些每坪都更後上百萬的都推不起來
那只有40萬的中壢我也不覺得推的起來

→ piliwu: 南崁房價真的很慘別人在多頭他還起不來71F 08/09 09:01
→ kusomanfcu: 航空業的問題我早就提了啦ccc72F 08/09 09:01
→ piliwu: 但航空業不會永遠如此台灣遲早會邊境解封73F 08/09 09:02
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 09:06:56
推 kusomanfcu: 你說錯了 竹北 多貴74F 08/09 09:05
→ kusomanfcu: 竹北沒有多貴
推 piliwu: 台灣邊境解封不用等一年 我美國朋友已經開始到處旅遊了76F 08/09 09:07
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/oADkcSC.jpg77F 08/09 09:07
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/2xcTKO5.jpg
[圖]
 
[圖]
推 piliwu: 不論青埔或南崁人氣遲早會回流79F 08/09 09:08
→ kusomanfcu: 解封又怎樣 還有 你以為目前dpp這尿性 疫苗 五年內會80F 08/09 09:09
→ kusomanfcu: 夠？
→ kusomanfcu: 那個喔 股票要發財比地皮容易啦
→ piliwu: 不用一年就夠了而且會多到過期丟掉83F 08/09 09:09
→ piliwu: 我估計要丟掉至少一千萬劑
→ kusomanfcu: 高雄就前例了 沒看過蚊子開發，最後甩鍋喔85F 08/09 09:10
→ kusomanfcu: 要發財 台灣不會購足
→ kusomanfcu: 至少還要三年 隔離14天
→ kusomanfcu: 舒服喔 笑死
推 piliwu: 美國都解邊境了歐洲跟上中，台灣自己要鎖三年哪有可能89F 08/09 09:13
推 kusomanfcu: 當然會過期阿 都變異沒用了90F 08/09 09:13
→ piliwu: 歐洲連疫苗護照都走不下去91F 08/09 09:13
推 CTH: 推一個理性分析~92F 08/09 09:14
→ piliwu: 不會沒用變異是假議題 流感年年變異93F 08/09 09:14
→ piliwu: 以色列大爆發一天死十多人就是流感化了
推 kusomanfcu: 變異是真議題 你搞不清楚狀況啦...95F 08/09 09:17
噓 jeffleentu: 連”至少還要三年隔離14天”這種無腦言論都講得出來，96F 08/09 09:17
→ jeffleentu: 實在沒啥好討論的
→ kusomanfcu: 流感也有疫苗失準然後死很多人的時候98F 08/09 09:18
推 piliwu: 流感病毒變異會造成疫苗失效但仍能防重症，冠狀病毒不會99F 08/09 09:18
→ piliwu: 讓疫苗失效保護力降而已也能防重症
→ kusomanfcu: 流感是可預測變異，冠狀 你要預測？可以拿諾貝爾奬了101F 08/09 09:19
→ piliwu: 以台灣的數據有打流感疫苗的幾乎沒有死亡102F 08/09 09:19
→ piliwu: 一年多前就有專家講過變異問題
→ piliwu: 流感死亡都是沒打疫苗你現在看國外也是一樣
→ piliwu: 流感不是用預測變異是用猜的常常猜錯
推 kusomanfcu: 現在歐美是不管了 能打的就打 死亡率壓住就好 還是要106F 08/09 09:21
→ kusomanfcu: 開放 不然經濟停滯 會暴動 然後醫療就停滯 通通一起
→ kusomanfcu: 死
→ lovemost: 疫苗議題如piliwu所說的才比較接近事實，新冠雖然在變種109F 08/09 09:21
→ piliwu: 重要的是能防重症疫苗覆蓋高確診數據就不重要了110F 08/09 09:21
→ lovemost: 但死亡率和重症率在打過疫苗的人之下不是甚麼問題111F 08/09 09:22
→ piliwu: 台灣勢必走上這條路但大多數人還無法接受與病毒共存112F 08/09 09:22
→ kusomanfcu: 是已經沒差了 流感化  剩下就是拼醫療 不是拼疫苗 台113F 08/09 09:22
→ kusomanfcu: 灣還在疫苗一劑 別人都在搞第三劑還有在醫療招工
→ kusomanfcu: 醫療人力未來會流失的很快
→ piliwu: 你不可能因為有流感就把邊境封起來對吧116F 08/09 09:23
→ piliwu: 流感每年也奪走台灣數百條人命喔
→ piliwu: 在有特效藥下還死數百人
推 kusomanfcu: 冠狀病毒是連猜的可能都沒有119F 08/09 09:24
噓 satousei: 市府的好處你自己都說不出來還要人加油，一大篇什麼東西120F 08/09 09:24
→ satousei: 也沒有還用爛比喻，廢文鬧版的
→ kusomanfcu: 流感是可預期路線相對容易122F 08/09 09:25
→ kusomanfcu: 沒有死亡只有肺纖維化減少壽命
→ kusomanfcu: 離醫療近 未來比你想像中還重要
推 piliwu: 經濟損失也會死人的這就是取捨問題125F 08/09 09:26
→ piliwu: 你小感冒有時連去看醫生都不會
→ kusomanfcu: 變異後無症狀突然變有症狀應該會比車禍機率還高127F 08/09 09:27
推 piliwu: 越兇猛的病毒越不容易傳播如同SARS128F 08/09 09:32
推 chen09885: 6萬人撐不起完整的生活機能，後續應該會更突破129F 08/09 09:40
推 alfrog0414: 說青埔保底10萬人的邏輯思路有點怪怪的 那些是潛在可130F 08/09 09:41
→ alfrog0414: 能的客群但什麼時候變成保底了 有離公司更近的就會住
→ alfrog0414: 比如說機場工作者 航空城開發完就會有離機場更近的住
→ alfrog0414: 宅區 那還會捨近求遠去住青埔的邏輯是啥
→ coonash: 航空城應該會類似內科或竹科的模式，大家只會進去上班但134F 08/09 09:43
→ coonash: 不會住在裡面。
→ coonash: 而且航空城有嚴格限高，沒辦法開闢高密度住宅區
推 kusomanfcu: 上次3+11爛掉之後 2022選舉前 他們不敢開放解除隔離137F 08/09 09:45
→ kusomanfcu: 的
→ kusomanfcu: 然後航空梅花座那種愚蠢的事cccc
推 alfrog0414: 事實上各工作區旁邊還有大量較小（開發飽和速度更快）140F 08/09 09:46
→ alfrog0414: 的重劃區 機場有A10 中壢有A20
推 kusomanfcu: 航空就只剩貨物運輸 服務GG了 遙遙無期142F 08/09 09:48
推 kusomanfcu: 服務業養的人多還是運輸？ 後面還會差更多
→ coonash: a10點還不錯，可惜開發格局太小了。144F 08/09 09:51
推 alibodawahah: 恩.....林口貴的有成交48的.....145F 08/09 09:59
推 catinbush: 「你自己加油」XD146F 08/09 10:09
→ lovemost: Google 就可以找到的東西我為什麼要花時間打字呢？147F 08/09 10:29
→ lovemost: 回上面其他人，青埔保底十萬是否怪怪的，這點可以討論看
→ lovemost: 看，你覺得哪個項目不合理逐一討論。至於為什麼航空城要
→ lovemost: 捨近求遠住青埔，我認為青埔並沒有很遠呀，而且青埔相較
→ lovemost: 之後的新重劃區，至少有1.發展早2.商業機能3.高鐵這三項
→ lovemost: 優勢。
→ lovemost: 另外我覺得青埔其實並不一定需要完整的機能，畢竟青埔距
→ lovemost: 離舊城市本來距離就不算遠，基本的生活機能有了和幾項特
→ lovemost: 色就足夠了
推 cherish087: 以後桃園各都市計畫間會開很多重劃區，量大價比青埔便156F 08/09 10:48
→ cherish087: 宜，就很難吸引大量人口移入青埔，雙北賣一間桃買兩三
→ cherish087: 間另當別論。國土計畫法實施，桃園還畫了一堆城鄉發展
→ cherish087: 重劃區，人口負泩全建設，頂多就是人口往既有市區旁搬
→ cherish087: 遷，老區凋零等待都更。另外青埔的生活成本太高了，適
→ cherish087: 合收入豐沃，有富爸媽，或是減少小孩的家庭才有辦法
→ cherish087: 支撐，但人數也不足以到6萬居住人口。桃園都要負成長
→ cherish087: 了，就別想說要吸納上萬人口進駐了！
推 NodeWay: 只有通勤族撐不起來 機場/台北甚至中壢去青埔都是通勤族164F 08/09 10:53
→ NodeWay: 尤其高鐵周圍都是走路10分以上 20分以上佔多數
→ NodeWay: 高鐵通勤我考慮過 成本距離都太高了 加上青埔房價也不低
→ NodeWay: 高鐵不能只考慮搭乘時間20分這點而已 走路轉乘都要算進去
→ lovemost: 青埔真正的問題，房價真的是太高了168F 08/09 10:57
→ coonash: 呃，講這麼多，結果結論是買不起嗎？XD169F 08/09 10:59
→ lovemost: 一部分還得看台北還會再洗多少人出來170F 08/09 10:59
→ lovemost: 買不起？我只能笑笑，我懶得說了，如果你真的有什麼有見
→ lovemost: 地的意見我再跟你討論，如果只是些無聊的問題或酸言酸語
→ lovemost: ，我就無視了
推 NodeWay: 應該說當地產業跟航空城的發展都是未知174F 08/09 11:04
→ NodeWay: 目前有的就是很多大型商場/高鐵/機捷 誘因不足
→ NodeWay: 大型商場搭配便利大眾運輸 比較像假日適合去的地方
推 kagaya: 青埔雖然太貴 但是還是在炒177F 08/09 11:06
→ kagaya: 然後竹北跟青埔不同 新竹有園區
→ kagaya: 以往只看基本面會覺得青埔根本不可能
推 coonash: 這樣說有點殘忍，但桃園房價高低跟能不能方便到台北有絕180F 08/09 11:09
→ coonash: 對相關，跟什麼產業的關聯不大，不然說說看藝文特區有什
→ coonash: 麼當地產業？
→ kagaya: 但是他就是漲上去了183F 08/09 11:09
→ kagaya: 但是如果是到台北 就要跟新北一大堆競爭了
→ kagaya: 竹北則確實就是園區的人會去住
→ kagaya: 我覺得漲上去還是跟政府帶頭炒比較有關係
→ coonash: 沒錯，所以新北比桃園貴，這很合理187F 08/09 11:11
推 piliwu: 外地人看藝文特區才真的謎188F 08/09 11:12
推 max90283: 桃園就補漲，新北以前均二十幾，桃園以前就一坪十萬，189F 08/09 11:13
→ max90283: 現在新北多少，桃園多少
→ lovemost: 所以我前面在算十萬人，就是以本地提供的機會加上台北的191F 08/09 11:14
→ lovemost: 通勤族大概能夠支撐青埔到十萬左右的人口，我前一篇也一
→ lovemost: 直很懷疑青埔到底能提供多少鄰近的工作機會，就業還是支
→ lovemost: 撐城市人口的關鍵。
推 asole: 的確是 青埔附近的大竹、過嶺都20多萬而已 如果以普通人薪195F 08/09 11:17
→ asole: 水也是可以考慮
推 piliwu: 大園也有些建案啊當然是比較出來的197F 08/09 11:18
→ asole: 桃園未來還有好幾個重劃區 經國、果林等 在桃園也是以捷運198F 08/09 11:19
→ asole: 相串連 這些地方都還非常便宜
→ piliwu: 大園那邊開車到機場十分鐘都不用200F 08/09 11:19
→ piliwu: 便宜有便宜的缺點
→ asole: 不過青埔被規劃成桃園、中壢以外的第三核心，全新市容+商業202F 08/09 11:20
→ asole: +交通 注定就是前景看好
→ piliwu: 而且也沒多便宜菓林那邊新建案你可以去看看204F 08/09 11:20
推 bioteng: 市場機制決定價格，價格太高(X) 買不起（O)205F 08/09 11:22
推 kagaya: 本地人看藝文也很謎啊.....206F 08/09 11:23
→ lovemost: 不過按計畫書來看，青埔的發展是落後於計劃的，而且第三207F 08/09 11:25
→ lovemost: 核心這一點目前還看不到足夠多的建設發展在這一地區
→ kagaya: 說補漲很合理。畢竟桃園到台北真的很近 開車坐車甚至比新209F 08/09 11:26
推 piliwu: 建設其實非常多了進展不順是一定的航空業那麼慘還順才見210F 08/09 11:26
→ piliwu: 鬼
→ kagaya: 北很多地方還近212F 08/09 11:27
→ kagaya: 桃園的台北就業人口說不定比航空業還多
推 piliwu: 我同學住青埔好幾年她在林口上班，以台北來說不近但新北214F 08/09 11:29
→ piliwu: 很近
→ DrTech: 這篇文章大概很久沒看房了喔，房價都是去年的低價216F 08/09 11:33
推 cherish087: 我只是很好奇ikea從武陵搬去青埔，業績有沒有下滑？以217F 08/09 11:38
→ cherish087: 前還會去吃東西，現在搬太遠了
推 piliwu: 怎麼可能下滑，以前桃園店業績根本悲劇219F 08/09 11:45
推 max90283: 以前桃園店曾經是台灣店王，不過新桃園店是要挑戰東北亞220F 08/09 11:47
→ max90283: 店王，青埔就是桃園觀光重鎮，交通太便利
→ max90283: 這些大型商業設施不用仰賴當地居民數，面向的是全台灣..
→ max90283: 和民生小吃難以經營是不同概念
推 ilwe106: 認同這篇，我本身也是中壢人，大學以後到了台北念書工作224F 08/09 12:01
→ ilwe106: ，本來想說買在青埔可以通勤，離原生家庭也近，先不論高
→ ilwe106: 鐵通勤其實加上走路轉乘什麼的，大約要四十分鐘以上，而
→ ilwe106: 且現在青埔開價真的太高，開價破40的不少，符合小家庭需
→ ilwe106: 求的建案普遍離高鐵站走路都要十分鐘左右或以上，比起身
→ ilwe106: 邊同學在內湖或萬華一帶近一年買的房子，其實成交單價不
→ ilwe106: 比青埔高多少（七年內房屋），如果單論通勤，青埔真的不
→ ilwe106: 是太吸引人，結論就是除非台北新北在漲上去，不然青埔現
→ ilwe106: 在的價格就如原po所說我覺得已經是未來價了
推 ivan761016: 青埔比中路跟小檜溪貴 發展度還比這兩個地方低 真慘233F 08/09 12:19
→ aal: 青埔是竹北高鐵住戶假日逛街的好地方234F 08/09 12:20
→ yiliang1107: 有沒有想過營造成本上升（全台）235F 08/09 12:22
→ yiliang1107: 外加站前廣場圍繞的地，幾乎每坪破90萬
→ yiliang1107: 像公七兩側的商業地，因有綠地加持也
→ yiliang1107: 也是每坪破90萬，土地成本就在那裡。
推 jeffleentu: 內湖跟青埔同樣條件的房價明明就差很多…239F 08/09 12:34
→ yiliang1107: 不太理解，以桃園來說新的重劃區，哪裡240F 08/09 12:34
→ coonash: 萬華7年屋還有4字頭的啊？應該分享一下位置大概在哪？241F 08/09 12:35
→ yiliang1107: 可以找到青埔房價的三、四成？242F 08/09 12:35
→ yiliang1107: 每坪30萬有40萬，3成-4成，
→ yiliang1107: 區間9萬到16萬每坪。
推 deepinheart: 青埔開4幾乎都含裝潢吧…A18附近看成績大概都還是2-3245F 08/09 12:44
→ deepinheart: X吧
→ labell: 青埔高鐵區就北部 最便宜247F 08/09 12:52
→ labell: 買A19根本容易遲到保重
→ yiliang1107: 實在無法理解「太貴」的結論哪裡來249F 08/09 12:56
→ yiliang1107: 青埔非重劃區，甲建桃大然、玖都莊園
→ yiliang1107: 預售屋每坪都30萬元上下…，是售價
→ yiliang1107: 不是開價給你殺。
→ yiliang1107: 主要討論的是新屋，中古屋的價錢
→ yiliang1107: deep大的價格是現況沒錯。
→ Jarlan: A18附近可以走路到高鐵的新建案至少都35起跳（售價），有255F 08/09 13:43
→ Jarlan: 些建案兩房開價甚至已經達4x，我是不知道要去哪找2x又在
→ Jarlan: 高鐵附近的
→ Jarlan: A18站前要2x的中古屋應該只剩廣安寺、電塔還有靠近a17側
→ Jarlan: 的5年以上成屋了
※ 編輯: lovemost (114.137.228.172 臺灣), 08/09/2021 13:56:17
推 pipizone: 完全發展完後的價格更貴260F 08/09 14:18
→ yiliang1107: 土地成本，容積率、獎勵容積，營造成本261F 08/09 14:20
→ yiliang1107: 管銷費用，再加上合理利潤，你就知道
→ yiliang1107: 貴不貴了。
→ yiliang1107: 另外房地產尤其是蛋黃區，除了自住
→ yiliang1107: 外也是金融商品。
→ lovemost: 這問題就在於商品應該值多少價格，用什麼方法去估價商品266F 08/09 14:31
→ lovemost: 的實際價值，增值的空間多大？
→ lovemost: 價格是由市場決定，而市場永遠是對的，如果多數人都認同
→ lovemost: 青埔的房價，那他就是對的，不管我自己怎麼想怎麼估的。
→ lovemost: 我現在估的就是35以上都太高，最頂級的物件35以內可以買
→ lovemost: ，一般的物件都不該高於30
→ lovemost: 我估的方式就是參照其他商品過去價格的歷史軌跡和其他條
→ lovemost: 件加加減減得到的結果
→ yiliang1107: 請問最頂級的物件是？274F 08/09 14:32
→ yiliang1107: 什麼歷史軌跡？？營造成本、缺工情況
→ yiliang1107: 跟執照取得時間不同（影響容積率）
→ yiliang1107: 執照取得時間（影響容積率）都不一樣
→ lovemost: 不過那是自住保值的估法，以投資客的角度青埔有利可圖的278F 08/09 14:36
→ lovemost: 空間有限，這地方租屋的難度和租金報酬率不太好
→ yiliang1107: 執照取得時間（影響容積率）都不一樣280F 08/09 14:36
→ lovemost: 條件最好的，離高鐵步行十分鐘，景色有view 寧靜，建商281F 08/09 14:38
→ lovemost: 不錯，在正青埔範圍以內
→ yiliang1107: 直接講建案名啦，樸園的家、rich one283F 08/09 14:42
→ lovemost: 我知道營建成本這兩年翻升，但問題是購屋者要考慮主要要284F 08/09 14:42
→ lovemost: 放在，對購屋者來說東西有沒有他在市場上的價值，而非你
→ lovemost: 到底花了多少錢生產，所以為甚麼經常在說養地，你取得的
→ lovemost: 成本和售價從一開始就是兩回事，你推出就是跟整個市場競
→ lovemost: 爭，跟青埔其他既有的建案競爭、跟舊市區競爭、跟其他類
→ lovemost: 似的重劃區競爭，今年連舊市區的精華區都沒有這麼高的價
→ lovemost: 值的時候，你荒蕪的重劃區為什麼一定會覺得自己值這個價
→ lovemost: 值，這是我的想法
→ yiliang1107: 還是中悅八京、桃大允（預售）292F 08/09 14:43
→ yiliang1107: 什麼是成本跟售價是兩回事？？
→ yiliang1107: 怎麼會是兩回事？你的「貴」，到底是
→ yiliang1107: 基於什麼利基點上，部分可能要釐清吧
→ yiliang1107: 其他區域沒研究，但桃園龍潭、八德
→ yiliang1107: 今年都20幾誒，龍潭有建案甚至超過25萬
推 jaricho: 青埔 之前討論還很夯 高鐵通勤298F 08/09 14:49
→ yiliang1107: 這樣講好了，正對公七青商路的建案299F 08/09 14:50
→ lovemost: 樸園的家、rich one（第一代）我覺得有符合條件極佳啦300F 08/09 14:50
→ yiliang1107: rich one,是住宅用地，當初取得成本301F 08/09 14:51
→ yiliang1107: 每坪65萬。去年吧，A18三角州萬波旁
→ lovemost: 基於跟其他競品的比較，條件輸一截，但價格差不多，讓我303F 08/09 14:52
→ lovemost: 覺得這是未來價，提早把夢想的價格堆上去了
→ yiliang1107: 皇翔（不確定建商）那塊地，轉手給寶佳305F 08/09 14:53
→ yiliang1107: 賣每坪70萬，那請問每坪要賣多少才合理
→ yiliang1107: rich one 3,那塊地則是90幾萬商業地
→ lovemost: 我這樣回答吧，作為買家或投資客，我完全不在意你建商土308F 08/09 14:58
→ lovemost: 地的取得成本，我頂多在意建案本身的建材使用的如何、營
→ lovemost: 造品質，和最後也最重要的是要賣的價格是多少
→ yiliang1107: 建議你可以參考看看ceca大的一些文章311F 08/09 14:59
推 jaricho: ceca有分析到青埔嗎？趕緊爬文312F 08/09 15:01
推 nntw: A18是很神奇的建商分佈，如果依據板上一堆人寶x不要，在地313F 08/09 15:02
→ nntw: 建商威x不要, 大園地址不要，廣天寺不要，又要一千初平車三
→ nntw: 房，只剩明日系列可以買。可惜，就是常常有人要幫他把功課
→ nntw: 做好又無法接受。
→ yiliang1107: 不是，是概念的問題。317F 08/09 15:03
→ yiliang1107: 土地被財團、大建商掌控，價格由他們決定
→ yiliang1107: ，正常情況沒人會做賠本生意。
→ yiliang1107: 買不起新房的，就買中古屋，中古屋開始
→ yiliang1107: 漲價接近新屋，新屋又開始漲。
→ yiliang1107: 同理蛋黃區跟蛋白也是相同概念，蛋黃
→ yiliang1107: 買不起，去買蛋白、當蛋白漲到接近蛋黃
→ yiliang1107: 蛋黃又起漲。如此循環下去…
→ yiliang1107: 所以當青埔目前土地成本高，營造成本漲價（全台）
→ yiliang1107: 如果指預售屋貴，這個邏輯不是很懂
→ yiliang1107: 當然可以不要管建商成本，但人家成本
→ yiliang1107: 30萬，又是大建商不缺錢沒有金流問題
→ yiliang1107: 為什麼要賣25萬給你？
推 kagaya: 市場決定價格啊。建商想推更高可以推，沒人買就死魚價而已330F 08/09 15:21
→ kagaya: 我是比較認同上面有人說等新北漲上去之後這裡才繼續漲
→ kagaya: 但是青埔很謎 或許有謎樣的資金繼續往這裡買 那就會繼續漲
→ yiliang1107: 青埔建商金流ok，以A18來說333F 08/09 15:24
推 l79cm: 購地成本就反應區域價值，建商花比其他區域高的價格買下賣334F 08/09 15:24
→ l79cm: 不出該有的價值你會覺得建商是盤子嗎，站前商業地每坪站上
→ l79cm: 百萬，江翠也破百萬你可以去問建商為何不買江翠買青埔蓋房
→ l79cm: 阿，難道錢太多買未來價？事實上價格的平衡都是比較競爭來
→ kagaya: 不然一般上班族其實有不少比青埔更便宜更方便的地方可以338F 08/09 15:24
→ kagaya: 選，不會去選青埔(但青埔偏偏就一直漲 超謎)
→ yiliang1107: 中悅八京、樺龍皇居大院，價格一直340F 08/09 15:25
→ yiliang1107: 鎖在30萬上下（低價），根本不缺錢
→ l79cm: 要實際是看目前土地買多少，以前青埔價格炒是炒在土地買一342F 08/09 15:27
→ l79cm: 坪40開價也開40那個就是假的不要被騙去
→ l79cm: 璞園的家那塊地沒記錯每坪百萬賣4x其實還蠻符合沒虛報
→ yiliang1107: 賣了n年，到現在還在賣。當然大坪數345F 08/09 15:29
→ yiliang1107: 高總價也是原因之一。
→ kagaya: 青埔從高鐵還沒蓋就在炒了 那時候很流行去青埔買荒地=  ="347F 08/09 15:30
→ kagaya: 那個土地價格還有假的喔?? 是虛報還是什麼啊?
→ yiliang1107: 但像A18捷寶雲品，中悅內部人出來蓋349F 08/09 15:32
→ yiliang1107: 也是賣很久，價格也是鎖死在30萬上下
→ yiliang1107: 也是賣很久，價格也是鎖死在30萬上下
→ kagaya: 賣很久的意思不就是漲不動了嗎352F 08/09 15:36
→ yiliang1107: 但因為坪數比較小，總價區間沒那麼高353F 08/09 15:37
→ l79cm: 不是土地價格是假的，是以前買便宜卻賣很高，附近沒有土地354F 08/09 15:38
→ l79cm: 成交行情能參考時就是虛的，現在是很多土地交易價格就在那
→ yiliang1107: 所以後來賣完了，現在每坪35萬吧356F 08/09 15:39
→ yiliang1107: 最新成交大概37萬吧。
→ yiliang1107: 不過上述前提是跟好建商（金流沒問題）
→ yiliang1107: 如果是跟投資客、小建商，或是本業是
→ yiliang1107: 土地融資的…當然有機會賠本賣你。
→ kagaya: 建商是不可能賠本賣的啦。他放著等到漲起來再賣掉就好啦361F 08/09 15:48
→ yiliang1107: 寶徠花園、跟華固天圓有不少投客認賠362F 08/09 15:50

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