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其實這影響最大的還是.

以後新建案代銷的銷售手法.

其他的沒啥變化.



所以你隨便比對一下就知道,哪一間的實價登路是哪一個...


所以中古屋一直都沒啥好著墨的,這個講過很多次...大家早就知道哪一間賣多少.

就像我們投資客轉賣房子...我的買家哪一個不知道我之前買多少..XD

尤其公寓這種東西,你四周實價登路一拿出來看,阿靠杯我的成交價就在最上面...
(因為公寓每一間的交易比率更低...
 然後範圍面積的數量也少,所以一個區域交易記錄很少)

因此其他幾點都沒啥好討論的.

重點還是在,預售屋實價登路.



預售屋的實際成交行情,我相信連一堆投資客都很模糊.

而很模糊的時候,很多時候行情就只能道聽塗說...

阿,這棟一坪賣22拉...阿這棟不是都賣550萬嗎??...類似這樣.

而這個現象我以前就寫過文章...這個就懶得多講.

今天你預售屋實價登錄了會怎樣.

那很簡單,預售屋股票化.

今天...牌價就是10樓面北一坪24.5萬..

面南沒景觀打95折,往上一層樓+0.1萬,往下一層-0.1萬...價格自己算.

然後過了三個月....

建商公布,我要拉高賣價,面北10F現在要拉到一坪25.5萬...

其他各樓層價格自己算...

有沒有很股票阿...XD

你們討論了半天甚麼建商自己做假交易幹嘛的小劇場.

我是不知道你們在幻想甚麼火星遊戲.

房子想賣多少,建商說多少就多少...你可以改變他喔...想太多..

他要賣你1000就是1000..他幹嘛自己做一個1000的成交給你看.

他底價就1000.你只有買和不買兩種選擇...

不買你可以去買別棟阿...阿..隔壁要賣1010...

至於你說甚麼削價競爭幹嘛的..

這個又是不知道是甚麼火星教育思維.

建商就是要賺25%利潤...他降價賣??..壓縮利潤到24%??那他就不幹建商就好了.

你以為建商很好賺??...很好賺所有有錢人都跑去當建商了...

但是建商會拉抬價格,這很正常...

建商想拉就拉,他也不管你,上個月還在賣1000,今天她就是要賣1050..

你不爽就不要買,去買隔壁...阿靠,隔壁1010拉高到1060...

建商拉抬價格最好有再管你的..他想拉就拉....

而以前在混亂價格的時候.

大家都一團混亂的再買房子.

所以建商有沒有在拉抬價格,通常都是當棟大戶買家+很精的投資客.才會知道..



也因此,預售屋實價登路會改變的最主要是代銷銷售手法.


以前因為混亂不清楚.

外加人就是愛殺價.

所以代銷必須演一大堆大戲.

告訴你現在賣價是1200...你很想買我幫你跟經理講1150..送空氣清淨機.

阿,其實空氣清淨機不要我還可以再給你折10萬..

你現在立刻簽訂我再給你折10萬...

你再放棄三天審閱期,我再折你10萬..

這樣就1120喔..



這也是為啥,代銷小姐很多都是中年以上的婦女..XD



你就請一票年輕正妹,照本宣科,價格就價格表丟出來給客戶看,就照著成交.

不給殺價,也不需要談價...XD

因為你也很清楚,之前其他人買多少....那在那邊拉扯價格就變成不必要的事情.

等同銷售系統可以SOP.....不需要有"銷售高手"這一環的存在來支撐銷售.

當然啦,對建商來講,應該還是會有一些小動作來做價格.

那能動手的方面應該還是在贈送品,裝潢,車位上面可以有5~10%左右的價格操作.
(例如大戶就可以有一些折讓的手段讓大戶買的更便宜)



建商其實一點都沒差....


至於幻想甚麼預售屋實價登路,價格就會變低???

這又是哪一個娜美克星人的想法..XD

建商今天賣1000,明天賣1050,後天賣1100...

請問你有沒有實價登路,對建商拉價格有影響嗎?

對投資客買1000之後建商賣1100他轉手只賣1050賺50萬的操作有影響嗎?

沒有阿...

就股票,阿他在漲,台積電本來500,漲到510漲到520....

你每秒鐘都盯著她的行情和成交在那邊跳.

你可以阻止他漲到530嗎?你可以阻止500的時候進場的買家它後面出脫530嗎?

不行啊...XD

所以到底有甚麼好影響的.

對建商哄抬行情沒影響,對我們跟車投資客預售屋轉讓也沒影響.

至於說甚麼建商今天賣1000,明天會賣950...

這...你應該是在土星上面看到的喔??....在地球上怎麼會發生這種事情..XD

一堆人都說建商很急就會下殺.

喔.....建商很急他也不會下殺拉,他只會減少推案而已.

他又不是利潤很龐大,哪來的甚麼下殺價格的空間.

在下殺利潤,他就不當建商了,讓你來當...


而對我們投資客來講,預售屋轉讓的操作其實沒啥影響..XD

因為我以前就寫過預售屋怎樣玩.

我們利潤空間就是建構在建商把價格往上拉之後產生的價差空間.

所以越透明,我們也越好賣...

免得我買1000,建商價格都拉到1100,我想賣1050.

但因為一般人對建案價格知覺混亂,還以為建商還在賣1000,所以不跟我買..

這樣我反而難轉單.

如果是透明市場.

阿建商都拉抬到1100...那我1050要轉單...不就變成幾乎穩轉???

甚至我也很清楚建商要賣1100,那我可以把價格拉抬到1090...幹嘛跟你客氣50萬?

而玩法也會更加貼近股票操作法...

差別只是...價格99%的時候,不是平盤就是上漲...XD


至於說一大堆甚麼買家看我第一手買1000,拉抬到1100就不買的水星思維.

這....快回水星去吧,地球是很危險的...XD

市場是賣家說話,賣家主導.

甚麼時候買家可以主導市場籌碼了??

你有籌碼嗎??...

你又不可以借房子來賣...你哪來的籌碼?

那你買家是要怎樣影響市場..

一氣之下不買??

阿你都不買20年了,差你一個不買嗎..XD

你一路看到大安區電梯大樓從一坪40萬漲到120萬.

你不是都不買....那跟你無關...

可是大安區漲到120萬,還是有人買阿...難道他不知道當年40萬漲起來的??

那今天,建商價格拉到1100....市場籌碼就是價格掛1100.

就是有人會買...你不買是你的事情...因為所有人包含你應該都很清楚.

1000這個價格已經成為歷史,可能這輩子都看不到,今天就只有1100...

所以...理智的人,著急要住的人,有需求的人,就會吞下去,不然???


最後在講一個觀念.

甚麼籌碼最不穩定.

菜鳥短線投資客!!!



而中長線投資客,或是自住戶..哀..也不用分了,長線投資客和自住戶的思維是一樣的.


我問妳喔.

我現在手上有一間正勤國宅,幾年前買的,入手價4xx.

今天正勤交易價最高應該是660左右...

我要賣多少???

你覺得我會賣600萬...賺一百多萬就滿足???有賺就跑???

你是在懷疑我的智商嗎???你是當我是笨蛋嗎??

我看著正勤500 550 600 650這樣成交上去.

我少說也會想要賣到680阿...

好啦就算我很想賣...也不貪心...

那我怎樣也會要賣660阿...我幹嘛要少賣幾十萬.

幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!!

就向各位會為了幾萬塊一二十萬的仲介費在那邊靠杯靠母一樣..

幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!!!

所以賣660...差不多啦,實價登路麻.



所以我說會想賣680是很正常的心態..



那你正勤是怎樣才會跌回5xx????...

而這個市場,請問是買家主導的.

還是我們手上有房子的人在主導的???

因此除非像之前諾貝爾,有一大堆菜鳥投資客很緊張,在那邊狂出11~12萬破壞行情.

而正勤在三四年前,也有菜鳥投資客一職在那邊賣520 530....

也就是那些最不安定的籌碼持有者,菜鳥投資客在破壞價格.

讓各位有便宜的正勤和諾貝爾可以上車.

今天正勤籌碼乾淨了,狂噴一百多萬...

諾貝爾籌碼也快乾淨了,我都進場了...

那你還期待520萬的正勤你要怎樣買到???

靠....門牌實價登錄接露???

買家會不知道,正勤今年年初才五百多??..

你當買幾百萬房子的買家是白癡還是智障..XD

至於是哪一間成交五百多,知道他的門牌....

這對市場有甚麼影響???


不過這種預售屋實價登路還有一個作用就是.

會降低ab約的產生.

畢竟,大家都買1000,為啥這個時候有凱子買1100??



在最後交屋的時候才一次登陸....你也不知道他是兩年前買的還是昨天才買的.


因此,AB約可以操作的空間會被壓縮,必須要更精確地使用裝潢和贈品的折讓來操作.

當然啦,未來建商和代銷會不會又發明甚麼新的手段和玩法.

也是要等一段時間後再看下去才知道.


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