※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-12 20:33:03
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作者 標題 Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
時間 Sat Dec 12 17:30:45 2020
會有這種想法的人，恩... 數學問題... 好喔。
如果投資理財單單用數學就能解釋，那數學家應該是全世界最有錢的人
先講一下有這種論點的人思維非常單純，只會看到未來房價跌 50%，未來買房的人，
在買下一間的時候成本會比現在降低，因為數字算起來就是這樣沒錯。
but.... 就是這個 but... 代計恩系憨人想的那麼簡單。
為什麼？ 我們稍微把數學問題進化成更現實的投資理財問題來看，看看有什麼變化：
這是原本的假設：
這是原本的假設：
1000 萬房 25 坪，10 年後換 2000 萬房 50 坪。
A - 如果房價漲 50% -
原本房子總價值 1500 萬，扣除自備款2成以及10年間還貸款5成，總資產 1100 萬。
新房子總價值同樣漲 50% 會是 3000 萬。
買此房扣除自備款2成後會變成：
現金 500 萬 + 貸款2400萬(總價值3000萬的房子)。
B - 如果房價跌 50% -
原本的房子總價值 500 萬，扣除自備款兩成以及10年還貸款5成，總資產 100 萬。
新房子總價值同樣跌 50% 會是 1000 萬。
買此房連自備款 200 萬都拿不出來。什麼？身上還有其他錢？ 好好好...
我們繼續算下去...
買此房後 -100 萬現金 + 貸款 800 萬(總價值1000萬的房子)
有人要選 B 嗎？ 什麼？ 貸款只有800萬我還是會選B？好好好... 我們繼續看下去：
上面就是這個樓主原本用數學角度算的狀況，先不論那消失的 100 萬自備款哪來，
我們接下來帶入一點投資的角度 - 在 A 方案中用增貸的方式取得換屋的自備款。
A - 總價值 1500 萬貸款僅剩 400 萬的房子，增貸個 600 毫無問題，操作後：
我們接下來帶入一點投資的角度 - 在 A 方案中用增貸的方式取得換屋的自備款。
A - 總價值 1500 萬貸款僅剩 400 萬的房子，增貸個 600 毫無問題，操作後：
有一間總價值 1500 萬(貸款 1000 萬)的房子 - 出租 每月收租 ______ 自己帶入
你認為合理的金額吧。
同時擁有一間總價值 3000 萬(貸款 2400 萬)的房子。
最後你會有：
總貸 3400 萬 / 房屋價值 4500 萬 / 總資產 1100 萬 / 第一間房子的租金
vs.
總貸 800 萬 / 房屋價值 1000 萬 / 總價值 100 萬 (消失的100萬記得補)
你選哪個呢？ A 還可以有更多彈性變化喔，但 B 呢？ 最後我只想說...
不要以為帳面資產無法運用，你沒有資產才是甚麼事都不能做
※ 引述《F0r (廢宅4)》之銘言：
: 把結論寫前面好了
: 避免一堆人沒耐心看完
: 1000萬房 25坪換2000萬房 50坪
--
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※ 同主題文章:
12-12 07:36 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
12-12 09:52 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
12-12 13:28 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
12-12 14:37 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
● 12-12 17:30 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
12-12 17:30 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
12-13 01:10 ■ Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/pawYl9Ah.jpg)
→ : 常吧？3F 12/12 17:33
→ : 大概還有560萬餘額沒還 還想換什麼房
→ : 現實中漲價換房的通常都是搬比較遠的地方，除非事業有成，
→ : 我同學就從大直搬到三峽北大
→ : 我阿嬤也從中山區搬到五股、年紀越大 需求不一樣
→ : 大概還有560萬餘額沒還 還想換什麼房
→ : 現實中漲價換房的通常都是搬比較遠的地方，除非事業有成，
→ : 我同學就從大直搬到三峽北大
→ : 我阿嬤也從中山區搬到五股、年紀越大 需求不一樣
推 : 一開始有能力買2000但買1000的人他的1千也還在啊= = 怎沒算8F 12/12 17:41
推 : 貨幣幻覺 簡介9F 12/12 17:44
→ : 應該說改買1000可以少付的頭期+房貸利息啦10F 12/12 17:44
推 : +房貸
→ : 你這比法兩者本金大小就不一樣了吧
推 : +房貸
→ : 你這比法兩者本金大小就不一樣了吧
推 : 不如漲十倍 你看你的分析是不是比漲50%更好13F 12/12 17:48
→ : 你先把數字改成十倍 你看結論是什麼 再來討論
→ : 你先把數字改成十倍 你看結論是什麼 再來討論
上面兩位對舉的例子有意見的，都不會覺得自己很好笑？
這例子誰舉的？ 他舉例我照抄回他，又有意見了？
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:52:50
推 : 講的貸款不用還一樣15F 12/12 17:52
我每月創造出來的收益 > 貸款每月要繳的錢，幹嘛急著還？
你是不是以為瘋狂借錢的法人 / 自然人都是笨蛋？
然後你有看到兩大重點嗎？
一、有資產的人才有彈性的空間，在你的舉例裡，B很可能連換屋都換不起。懂？
二、A總資產1100萬、B總資產100萬，管你有沒有房子，資差產11倍，懂？
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:57:11
推 : 第二戶貸款可以用房地產增值出來的還嗎？16F 12/12 17:54
推 : 帳面價值很高 但過得很痛苦 因為你貸款超級貴17F 12/12 17:55
→ : 頭期不用投入成本 貸款不用還 那房子當然越貴越好
→ : 上面的十倍的例子就當我沒說
→ : 頭期不用投入成本 貸款不用還 那房子當然越貴越好
→ : 上面的十倍的例子就當我沒說
推 : 你把投資的方案 總資產5600萬貸款3400的現金流算一下啊 收入20F 12/12 17:56
→ : 要多少銀行才給貸？
→ : 要多少銀行才給貸？
你還是不懂，你舉的例子已經是預設 A or B 兩者狀況都能貸款了，現在要改
跟我討論能不能貸款？ 那你要不要先回答一下 B 怎麼買？ 連自備都不夠喔。
然後你的B只有100萬的資產，在擔心總資產高你 11 倍的A 的還錢能力？
案例內A有本事這金流怎麼會是問題？ 沒本事就賣掉換小總資產還是高妳
11 倍，能做的事情還是比B多很多，懂？
推 : A每個月本利和應該比b高三四萬 彈性比較高嗎22F 12/12 17:58
→ : 我可不這麼認為
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:01:47→ : 我可不這麼認為
→ : 帳面價值高還不是自己付錢買的 那b省下來的錢你怎麼24F 12/12 17:59
→ : 不算
→ : 不算
推 : 其實也可以算，漲跌對賣台北房子到鄉下養老的影響26F 12/12 18:07
推 : 理組人通常都在簡化問題、就他把一堆變數都加進來、難怪27F 12/12 18:16
→ : 一堆人很難理解。連結論都XD
→ : 一堆人很難理解。連結論都XD
推 : 人家收入跟存款都有算 你還在B只有100萬資產= =29F 12/12 18:17
推 : 你到底有沒有實務經驗-.-30F 12/12 18:21
→ : 我舉的例子已經把漲價過的A賣掉 才去買漲價後的B
→ : 你是A沒賣 還增貸 房租能租多少算一下啊
推 : 還每個月創造的收益大於貸款呢... 1500萬房子出租收益能大於3
→ : 1500萬房子一個月是租17萬喔
→ : 1500萬房子出租租金 能幫你還3400萬的房貸？ 哪裡那麼好？
→ : 我舉的例子已經把漲價過的A賣掉 才去買漲價後的B
→ : 你是A沒賣 還增貸 房租能租多少算一下啊
推 : 還每個月創造的收益大於貸款呢... 1500萬房子出租收益能大於3
→ : 1500萬房子一個月是租17萬喔
→ : 1500萬房子出租租金 能幫你還3400萬的房貸？ 哪裡那麼好？
不知道誰沒有實務經驗，你知道房貸分本金和利息對吧？
你透過借錢損失的只有你的利息，你的本金還是存在。
腦袋轉不過來沒關係，你只要想著 B 是越買越窮，資產越來越少。
正如空空愛講的，哪天出意外要賣房的時候，A有 1100 萬， B 只有 100 萬，
你就會知道總資產才是一切了。
然後你還是沒錢哪來耶？
A 換屋後還有 500 萬現金 + 每個月額外的房租
B 想換屋但苦惱身上只有 100 萬怎麼辦？
然後身為B的人在擔心A還不出錢？
推 : 欸我看錯了= = 不過B資產只有100萬這句還是錯的吧36F 12/12 18:32
我說你看不懂沒關係，不用執著回文，或是問問其他看的懂得請他們救救你。
推 : 對 所以整天對社會無貢獻只會炒房炒股的一定選A37F 12/12 18:35
→ : 你是不是不想工作只想整天炒房炒股啊
→ : 你是不是不想工作只想整天炒房炒股啊
對呀炒房炒股都沒貢獻度，你發點有貢獻度的文來討論討論。
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:42:34
推 : 這原PO簡直天才 原本的第一間房月供5萬八 加買第二間39F 12/12 18:42
→ : 如果重算20年還清 月供20萬 我們都不討論銀行敢不敢借
→ : 你 請問你1500萬的房子打算租多少？還是又是一個10年
→ : 收入漲3倍的動人故事？
→ : 如果重算20年還清 月供20萬 我們都不討論銀行敢不敢借
→ : 你 請問你1500萬的房子打算租多少？還是又是一個10年
→ : 收入漲3倍的動人故事？
說實話我本來以為我超級平凡，但當遇過一群_____之後，
我真的覺得腦袋挺重要的。
A你那麼擔心銀行他會不會借，那要看他實際上A的財務能力啊，如果還得起有問題？
如果還不起，A一開始也不會選擇自己做不到的事。
相反的 B 的狀況是連想都不用想，自備款就不夠了，還是你要幫原 PO 的舉例新增
幾樣變因？
有人總是只看到貸款，沒看到你口袋有多深。總資產才是你真正的價值，連這點都
不懂，然後跑來笑別人，真的是腦殘無極限。
A 讓你總資產變 1100 萬， B 讓你本來全部資產 600 萬的錢縮水剩 100 萬，
然後有一群人說要選 B，這種樂於資產縮水的人，請問我能稱呼為韭菜嗎？
推 : 唱唱高調而已43F 12/12 18:43
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:43:33※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:49:10
推 : 他們只是希望A7趕快發展便利 讓他們生活方便44F 12/12 18:47
→ : 生活方便後接著就是漲價 清楚的自然清楚
→ : 不思考的人還以為撿到槍當新聞
→ : 不思考不是笨 是懶 與不負責
→ : 等到A7發展起來他們就會改口了
→ : 歐 我家是蛋黃區 當然加價賣啊
→ : 生活方便後接著就是漲價 清楚的自然清楚
→ : 不思考的人還以為撿到槍當新聞
→ : 不思考不是笨 是懶 與不負責
→ : 等到A7發展起來他們就會改口了
→ : 歐 我家是蛋黃區 當然加價賣啊
推 : 資產變多沒錯啊 現金流撐不起來又怎樣？50F 12/12 18:50
推 : 沒關係 你只要告訴我1500萬的房子你打算租多少就好51F 12/12 18:50
→ : 租到到5萬8嗎? 租不到叫做房租有支撐? 笑死
→ : 你這種做法就是槓桿開到爆 一個天災就跳樓
→ : 當然富貴險中求 你要這樣做也沒人會攔你
→ : 租到到5萬8嗎? 租不到叫做房租有支撐? 笑死
→ : 你這種做法就是槓桿開到爆 一個天災就跳樓
→ : 當然富貴險中求 你要這樣做也沒人會攔你
推 : 你是以為錢借下去就一定還的出來喔 ？那你去借個1兆美金 買超55F 12/12 18:53
→ : 多房子出租 房租繳房貸 總資產馬上成為全世界最有錢的人啊
→ : 多房子出租 房租繳房貸 總資產馬上成為全世界最有錢的人啊
挖，銀行願意借我當然也願意啊！
你的要不要先借我？
推 : 我覺得這幾天討論下來 應該很多房板老板友被看破手腳57F 12/12 18:58
→ : 還看不起潛水仔 你這篇文給稍微有常識的人看看都知道
→ : 一個天災你就準備自由落體
→ : 還看不起潛水仔 你這篇文給稍微有常識的人看看都知道
→ : 一個天災你就準備自由落體
不要說天災拉，先來個人禍生病或是撞到人要賠錢等各種要用錢的事情，
你看看有 1100 萬比較好處理還是 100 萬比較好處理。
不過我是不太期待連資產縮水都不在意的人是能夠理解就是了。
→ : 至於你很囂張的說 口袋有多深之類的 如果這個例子口袋60F 12/12 18:58
→ : 夠深 他一開始就不會去買1500萬的房子啦 口袋這麼深
→ : 幹嘛不買帝寶XD 還是這10年間他中了樂透
→ : 夠深 他一開始就不會去買1500萬的房子啦 口袋這麼深
→ : 幹嘛不買帝寶XD 還是這10年間他中了樂透
推 : 空仔最喜歡算數學把房子數字化 卻又喜歡說房子是住的63F 12/12 19:02
→ : 不是資產 這不是很矛盾嗎 最注重數字的明明是阿空
→ : 最喜歡說 歐 晚買賺賓士
→ : 讓我來破解這些蠢話術 聽好了
→ : 買再好的地方 就算買貴100萬 10年後...
→ : 你只是少賺100萬 不是賠一台賓士 懂嗎
→ : 一群負面思考的羊
→ : 每天當自己是受害者 就會真的變成受害者
→ : 不是資產 這不是很矛盾嗎 最注重數字的明明是阿空
→ : 最喜歡說 歐 晚買賺賓士
→ : 讓我來破解這些蠢話術 聽好了
→ : 買再好的地方 就算買貴100萬 10年後...
→ : 你只是少賺100萬 不是賠一台賓士 懂嗎
→ : 一群負面思考的羊
→ : 每天當自己是受害者 就會真的變成受害者
其實照他們的模型每10年一個漲50% 一個跌50%，換屋後跌的可是會繼續跌的呢，
永遠都在資產縮水。還是反過來期待換屋後開始漲？
跌的繼續跌，資產繼續縮水，但卻有人喜歡這種的，果然是一樣米養百種人。
推 : 借的到一兆美當然要借阿，之後銀行就要跪著拜託我還錢了71F 12/12 19:06
推 : 是啊是啊 那拜託樓上大大馬上把自己的資產負債表擴3倍72F 12/12 19:08
→ : 看看刺不刺激
→ : 這已經不是多空問題了 這是財務健康的問題 原PO這種中
→ : 學生等級的風險控管還有人要幫他說話 再來一次武漢肺
→ : 炎你會不會斷頭XD
→ : 更正 再來一次sars
→ : 看看刺不刺激
→ : 這已經不是多空問題了 這是財務健康的問題 原PO這種中
→ : 學生等級的風險控管還有人要幫他說話 再來一次武漢肺
→ : 炎你會不會斷頭XD
→ : 更正 再來一次sars
→ : 所有金融危機都來自正面思考，給你參考78F 12/12 19:12
推 : 所有的事情都看負面是沒用的79F 12/12 19:20
→ : 只會抱怨不如改變自己
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:27:44→ : 只會抱怨不如改變自己
推 : 再來一次肺炎發財了吧 世事難預料啊81F 12/12 19:23
→ : 這一次都還沒結束82F 12/12 19:25
※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:28:54推 : 還好意思講法人/自然人狂借錢XD 越借銀行爛頭寸越多是吧？ 這83F 12/12 19:35
→ : 怎麼借的啊？
→ : 怎麼借的啊？
推 : 不用跟成天幻想五折的談實務啦 五折這輩子都遇不到 1千萬85F 12/12 20:21
→ : 和2千萬房子的漲幅也不會是等比 算半天都在想不存在的事
→ : 實
→ : 和2千萬房子的漲幅也不會是等比 算半天都在想不存在的事
→ : 實
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