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買房子開槓桿，買股票也可以開槓桿

本人非精算師，以下皆為概算

假設初期資金500萬

一次買入0050，並質押借貸

第一輪可借到6成，300萬。再全數買入0050

第二輪質押可借到180萬

第三輪質押可借到108萬

第四輪質押可借到64.8萬，再全部質押提高維持率

此時你將擁有1152.8萬的0050(全部質押)，借貸652.8萬

維持率177%，槓桿2.31倍。利率約2%

考慮10年以上長期投資，排除特殊方案，EX:元大證金 用0050質押利率1.56%

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如果拿500萬去買房子，預計買入市價2000萬的房子，貸款7成5

(並非所有房子都能貸到市價的八成)

貸款1500萬，房貸利率2010~2020降息前約1.6%

貸款20年，每月本利需攤還7.3萬

預估房租每月2.5萬，一年30萬(本人及朋友租房經驗)

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持有房屋(房貸)，每月需存下7.3-2.5=4.8萬繳房貸

持有0050情況下，可以把4.8萬拿去償還質押貸款

且0050每年約有3%的配息(1152.8萬*3%=34.5萬)

https://reurl.cc/N6Qn9m

粗略試算表如上

預計7~8年可把質押借貸還清

這邊未考慮房子及0050整體報酬率

因為過去資料不代表未來

試算後發現，其實質押借貸買入0050，投報率不輸開槓桿買房

缺點是頭三年內發生大跌可能會有斷頭風險

第四年維持率已達281%，可接受股市腰斬(理論上XD)

此篇只是粗算，歡迎股市精算師提供詳細回測



備註1：只把大的費用納入，房屋稅、地價稅等萬元以下的成本不計入

備註2：預設質押利率2%、房貸利率1.6%是依照今年降息前的數字

備註3：投資一定有風險，投資前請詳閱公開說明書



※ 引述《john199308 (飆股小小虎↗)》之銘言：
: 簡易比較2010-2020這10年來投資0050和台北房子的績效：
: https://i.imgur.com/ykhQlNq.jpg
: 第一張圖是0050的還原月K，0050在2009年12月的收盤價是39.9，在2019年12月的收盤價
: 是93.2，報酬率是233.6%。
: https://i.imgur.com/Fiyw9hV.jpg
: 第二張圖是信義房屋的台北房價指數，在2009年12月的台北地區指數為77.03，2019年12
: 月台北地區指數為127.28，報酬率為165.2%，若房子有拿去出租假設年報酬率有3%(用77.
: 03+127.28的平均=102.16當作平均房價來算年報酬率)，出租房屋貢獻點數為102.16*3%*1
: 0年=30.6，加上去後整體投報率為205%，這已經不管房屋折舊，也不含房子有的沒的成本
: ，而且有租好租滿的情況。
: 結論：
: 投資0050的10年績效是233.6%。
: 投資台北房子的10年績效是205%。
: 這樣看起來長期投資0050是屌打投資台北房子，而且投資0050也不會有大量資金長期被套
: 住的問題，運用可以更靈活，隨時想領一點出來都可以。
: 雖然算法有點簡略，不知道有沒有漏考慮什麼呢～～？

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