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※ 引述《elin0115 (....)》之銘言：
: 我覺得你的觀念有點問題
: 基本上  幾年前政府推的房貸利息比租的便宜
: 那時候其實就是買房子的好時機
: 只要你沒聽信房價會下跌的鬼話
: 理性的人應該會想買房
: 更何況那時買房幾乎都是額貸款不然也有九成
: 那時候你做了錯的選擇  難道這也要怪市場嗎

@@??? 哩勒公蝦???
說的完全偏頗也欠缺考慮
就讓曾經是房屋貸款專員的小弟我
來幫大家算一下 是不是真的有比較便宜

首先我們先來看一下房屋貸款兩個重點
1.攤還方式跟利息計算方式  2.自備款成數

大家可以去google一下 所謂的`本息平均攤還`公式
http://ttc.scu.org.tw/memdca2.htm  <---或直接參考這個
所謂的房屋貸款攤還方法 大部分是用這種方式計算的
當然也有一些案子是用`本金平均攤還法`但是比例很少
或有另外的附加條件 例如前2年只需要還利息 2年後開始本息攤還
這個附加條件在2006-2008大行其道... 客戶阿呆都會選這個

而自備款的成數 乃是銀行根據風險/利潤的考量 定出來的
銀行為了要賺錢 當然巴不得全額借給你
在濫頭寸游資多到不行的時代 能多借為什麼不多借呢
但銀行一方面又怕 阿呆借款人倒債跑路 或是房屋價值下跌
所以就要借款人也出點錢來作擔保(就跟股票融資 自己要出一半價金的道理相同)
銀行是債主 只要阿呆借款人倒債
銀行法拍房屋都可以第一順位拿回借款(假設房屋沒有被作其他抵押設定)
而銀行因為沒有全額貸款 就算房屋價格下跌 拿回全部剩餘借款的機會也高
但是有限制自備款成數並非只有銀行佔好處而已
自備款也是借款人 控制自己財務槓桿大小的工具 以下會說明

OK 講完了以上的事情 開始進入正題
在2006-2008大家瘋狂借房貸 銀行瘋狂推房貸的時期
平均的年利率 大概是2% (很多時候寬限期甚至只有1.xxx的利率)
所以基本上 如果阿呆借款人是用寬限期前2年 只繳息不繳本金
一百萬元的房貸 一年需要付出的利息大概是2萬

假設以高雄市的新建社區型集合式大樓房價平均約300-500萬
(這是我作房貸的估價經驗)
大概每年需要支付6萬到10萬的利息
平均一個月大概是5000元-8333元
而500萬價格 建坪約可以買到25-40坪左右
(當時行情 我覺得超貴 請注意 社區型集合式大樓 40坪建坪約有1/3是公設

因為我沒租過不太確定
但是以租金回報率基本3-5%計算 應該是超過(1萬元/月)
參考591租屋網報價 高雄市三房格局的房子
大概租金價格落在5千到1萬五居多
絕大多數在1萬元附近 除了一些比較特殊的案例
那買房子跟租房子比起來
利息比租金絕對是便宜許多



但是過了寬限期呢?



以500萬貸款(2%利率借20年 前兩年只付息 後18年要還完本金)來說
一個月需要攤還的本息為27,583元
暴增成原先寬限期的三倍以上

就算有2個人一起還 也會超過很多~

OK~ 那如果有自備款200萬呢 只要借300萬呢
那以上述相同條件 每個月只需本利攤還16,550元
(500萬貸款 2%利率借20年 前兩年只付息 後18年要還完本金)
如果是夫妻一起還 = =/// 那勉強還可以接受
但是如果只有一個人還 @@ 那生活水準悲慘程度可想而知

機會成本 例如存銀行每年還有利息可領 買股票領股息不說 說不定股價還會漲

資金流動性 例如 如果臨時有急用 房子不能賣 那只好再去借信貸利息更貴...
投入200萬 只是為了鎖住200萬的利息不用付 值得嗎???見仁見智...

所以我想說的是

真的會想為了買房子借全額?? 借全額的意思不是不用還耶...

也更不是可以無限期的借新還舊 舊債到了發新債
真的到了還不出來的時候 兩手一攤要IMF救你
IMF還幫你減記70%之類的巴拉巴拉不讓你倒

一個人如果賺錢能力不足
去作了過大的財務槓桿借貸
下場很可能就是像希臘一樣
但不同的是 銀行不會幫你減記
相同的是很有可能破產
如果倒債被法拍 而房屋價格又剛好下跌
法拍價款不夠支付貸款餘額的話
借款人是可能會被銀行另外假扣押的(可能是薪資帳戶或是其他資產)

所以不要以為還不出來 頂多房子被法拍就沒事了
常常客戶會有這種錯誤觀念
因為銀行很賊 在你簽借款約定書的時候
常常會順便要求多簽一張本票才撥款 而如果真的倒債了
銀行去法院申請查封 也是拿本票去 不是拿借款約定書去申請
因為本票是無限責任清償而且執行速度最快的一種法律追償文件
(去房子貼封條... 過程還滿好玩的)

如果法拍後 還有欠款真的要不到 那銀行隔一段時間
就會把這些不良債權包一包 賣給委外催收公司
讓`那些人`去跟你要~ 至於是哪些人 可以自己想想看
(以上 是我以前待的銀行的手法 現在是怎樣我就不太知道了
但是既然討論的是2006-2008的事情 那我就用那時候的狀況講)

(PS. 後來打完這篇 我跑去查委催的部分 現在已經沒有這麼恐怖了 更正一下)


到時候不只損失的是房子
不只損失的是已經繳去的利息跟本金
而且後續連帶的責任 也是逃不掉的~
這樣真的有比租房子好嗎???
會不會忽然遇到交通意外 殘廢或是死亡再也繳不出房貸了?
會不會忽然發現得了癌症 不但沒辦法上班還債還要負擔高額醫療費用?
會不會公司忽然放無薪假裁員 失業房貸還不出來了?
會不會房子遭遇火災地震 一棟房子沒了 房貸卻還在那邊?
會不會央行忽然連續大升息 房屋貸款利息加重(其實目前房貸利息都是浮動的居多)
每個月要付出更多更多的利息~

當然我們都希望買房子以後
上述的事情都不要發生 平平安安繳完20年
但是回歸到最基本來說 假如發生了風險卻無法應對


那根本的原因
就是借款人使用了    `根本無法承擔的高度財務槓桿操作`


而且並沒有作出相對應的避險措施
(例如辦理固定利率房貸<--通常利率比浮動利率高 或是保足額的火險跟人身壽險)
借款人有一部份責任 但是媒體的大力鼓吹 跟銀行的任意放貸責任更大


不要以為黑天鵝只會出現在股市 不會出現在更殘酷的現實人生
而且很多黑天鵝狀況發生 不只是借款人自己痛苦 還會連累心愛的家人一起受罪

而如果我們換一個選擇用租屋的
500萬利率固定2%的房貸因為20年繳完 本息和就要607萬
假如我們用上面我查的高雄市租屋行情3房平均約(1萬/月)作基準
607萬 可以讓我們住整整50年7個月...
說真的... 台灣男人平均餘命為72歲
如果25歲結婚出社會 用買房子的錢 拿去租房子
可以租到人死掉都還超過~ 而且住不習慣可以租約到期就換一間
如果發生什麼不幸意外 頂多不要住這麼貴的 還有套房雅房可以選擇

當然我這種算法沒有包含通膨造成租金上漲的威脅
也沒有包含買房子後帶來的安全感
以及可以自由處份房子(如按自己意思裝潢)帶來的幸福感
但是租房子的確可以免去掉 上面所提到的各種買房子辦房貸風險
它不是最好的選擇 卻是風險可以控制的選擇之一

再說如果一棟房子住50年 說真的結構體多多少少都會有問題
我家才住20幾年 就有鄰居開始反應有漏水 水管阻塞問題
到那時候要整修不如整棟打掉重蓋~ 因為房子殘值早就是零了
有價值的是土地 通常真的要重蓋 都還要再拿幾百萬出來
(這也是中古屋為啥比較便宜的原因 土地持分小 折舊速度又比土地增值速度快)
既然如此... 那買房子真的有比較划算嗎??
如果買的是土地 我相信有可能划算 但房子不一定...

上面寫的落落長 真的很不好意思
只是很想讓大家都清楚明白 買房子 辦房貸的風險


因為專員要的是業績 之後會怎樣 不在他的考量範圍中

其他如看房子蓋得好不好
地段會不會漲 那些就更複雜也脫離主題 就不講了
買房子跟買股票一樣~
是需要先考量風險再考慮效益的
而且股票還有`較`透明化的財報 也有公開市場價格可以參考
房子可沒有... 隨時可能因為資訊不對稱 而被建商房仲屋主坑騙

房子結構有沒有瑕疵 價格之後會不會續漲
並不是非業內的大眾 可以精準判斷的
某人說 只要理性的人都想再那個時間點買房子
然後責怪說不買就是作了錯誤的選擇 不可以怪市場
我覺得這樣的談話 如果不是錢太多 不然就是根本不了解市場風險所在
而且也並不了解 目前的高房價其實是被大戶鎖碼
市場機制早就已經受到人為干預下的結果

某人又說 先求有再求好
這固然是沒錯
如果一坪20萬算`有`而已 算不上`好`
可是卻早就已經超過正常雙薪家庭的風險承受度
這樣的價格真的值得買嗎?
這不是只有還款辛苦而已 而是發生事情的話會很慘很慘

固然風險可以承受了 可是卻只能買到`有`的房子
對於這樣已經在社會上小有成就的人 你覺得情何以堪....
更別說 其他90%以上 連這樣條件都`沒有`的人

而且某人以為人一輩子要買十幾次房子嗎?
說不定 買一棟`有`的房子 已經是這個人一輩子的極限了
能夠不謹慎? 能夠不精打細算?
或許這個板上 真的有那種買股票隨便買隨便賺
又有錢到 買房子也是隨便看隨便買的人吧~
(住不習慣賣掉重買? 賣的時候房價還漲?)


但肯定比率很小....
這就是台灣目前的悲哀


: 接下來  國民黨執政下
: 如果真放寬大陸人來台居住及置產限制
: 那房價可能就不是像現在如此"便宜了"
: 如果你結婚了  你可以考慮在樹林或下新莊考慮
: 這區域目前還在20以下
: 先求有  再求好
: 不要期待合宜住宅了(4萬多抽八千多戶)
: (買房很辛苦  真的只能請你加油)
: 市場實在很殘酷   但也是它迷人之處
: 怪這個怪那個是買不到房子的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 219.69.70.25

(PS. 後來打完這篇 我跑去查委催的部分
畢竟不在銀行業很久了 有一些事情記得不是很清楚
原來經過卡債風暴 金管會有頒佈一個規範
委催的程序嚴謹許多 也人性化了 沒有剛開始那麼恐怖
這裡跟網友說聲報歉 這部分我應該多查證再寫 而非憑印象
因為我不想造成網友對於銀行的誤解 以為銀行惡行惡狀
其實銀行風險控管真的滿重要的 畢竟放貸的都是存戶的錢
多一些保障債權的動作 其實也是保障你我的存款跟保障納稅人
只是說 = = 對於小老百姓催得超緊 而對於大企業(像雙星)卻很寬容
讓人很看不下去而已~ 只能說欠銀行100萬跟欠一百億
所受到的待遇是不會相同的 跟大家共勉之... )
※ 編輯: UltraSeven      來自: 219.69.70.25         (01/24 00:24)
※ 編輯: UltraSeven      來自: 219.69.70.25         (01/24 00:29)

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