顯示廣告
隱藏 ✕
※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-08-09 11:28:43
看板 home-sale
作者 jasonmoon (殭屍葛格)
標題 Re: [新聞] 新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸大出
時間 Wed Aug  9 10:22:14 2017


最近一直在看房,有幾個心得分享一下

1.房地合一開始後,一年內出售房課45%,二年內課35%,兩年到十年20%,這讓想短期玩
差價的投資客幾乎都退場,加上房價過高,能接手的人不多,利潤幾乎趨近於0,根本交
易量很慘,剩下進場的大多是自住客居多


2.房價居高不下,台北市邊緣地區老公寓一坪約50-60萬,總價落在1500-1800萬之間,但
租金卻只能座落於每月2-3萬,等於年報酬率只有1.6%-2%之間,這樣的報酬率買一間35年
以上的老公寓,繳完後變成將近60年的老公寓,怎麼算都不值得


3.承上,當老公寓屋齡越來越高,但新大樓屋齡也會越來越高,然後慢慢會丟進市場出租
,這時市場出租的物件電梯大樓會越來越多,就會開始壓縮老公寓房租價格,所以房租必
定往下,房租報酬率勢必會更低


4.你現在手上的老公寓,20-30年後屋齡是60年,但現在的新大樓卻是變成20-30年的中古
屋,更何況老公寓年限已到,誰還要爬樓梯,想再用1500-1800萬去賣出,誰跟你買,價
格必須跟中古的電梯大樓競爭,下修幾乎非常高


5.如果40年房貸變成銀行貸款的趨勢,就會開始迫使租屋族往新大樓購置,但老公寓貸不
到40年,若40年新大樓的房貸支出約略等於20年老公寓的房貸支出,加上付完房貸後房屋
屋齡才40年的狀況下,老公寓價格必大幅修正


所以不管是買來出售賺差價或是買來出租根本利潤薄弱,因為房價實在太高,現在的狀況
是賣方用過往實價登錄的經驗來衡量現在的房屋價值,但過去這幾年房價早就漲到最高點
,但投資客退場後只剩自住客,賣方價格放最高,買方覺得價不合理,買賣方落差懸殊就
僵在那邊,交易量早就不如從前,很能體會用如花賣志玲價格的這句話


現在買房,再等等吧,因為房價太高買不起,也不想硬接變成未來的最後一隻老鼠

補充一下,我沒說不買房啊,我只說我覺得現在的老公寓跟新大樓的價格太高,可能會因
為40年的房貸跟新大樓的釋出會有大幅度修正

你可以因為老婆小孩學區買房,也可以因為想買而買,也可以因為你覺得有價值買,也可
以因為你覺得便宜而買,或是覺得自住沒差而買,或是覺得會都更成功而買,任何理由都
可以買,我只是提出我的心得看法,真的不用那麼激動


※ 引述《pds1 (莫對惡人慈悲)》之銘言:
: 內文:
: 2017-08-08 11:41:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導
: 台北富邦銀行房貸餘額已超越華南銀行,擠進前五大房貸銀行。前五大房貸行中,已有

: 家民營銀行(另一家為中信銀),凸顯房貸市場的競爭,已非公股行庫天下。報系資料

: 台北富邦銀行擠下華南,名列前五大房貸銀行後,引發新一波銀行搶房貸戶大戰,根據

: 政部不動產資訊平台,目前已有三家銀行推出五年寬限期,三家推40年房貸,最高成數

: 九成,一般房貸利率最低1.58%。
: 高源不動產估價師事務所所長陳碧源說,由於各銀行資金去化壓力仍大,現在房市為自

: 市場,自住客貸一個少一個,預料會有愈來愈多銀行加入戰局,推出優惠方案,現在可

: 是金融海嘯以來最好貸的時刻。
: 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,去年3月央行全面解除房貸管制後,銀行恢復房貸

: 限期,成數也從原本的六到七成逐步拉高,部分銀行並推出30年房貸。不過由於房價跌

: 不休,多數銀行放貸仍相當保守。
: 今年第2季後情況出現明顯變化,以只繳息不還本的寬限期來說,許多銀行都從二年拉

: 到三年,根據內政部不動產資訊平台統計資料,彰化銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉

: 到五年。
: 在房貸還款期限方面,包括合庫、星展、永豐銀行現在都有40年房貸方案,台銀和土銀

: 前都宣布降低八成貸款的所得門檻,土銀從80萬降到60萬元,台銀則是只要台北市房貸

: 可到八成,新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等,所得收支比在130%也可貸

: 八成。目前不動產資訊平台上,以日盛銀行成數最高可達九成。
: 銀行房貸利率一度回升到前兩年1.8%以上,但近期也明顯下殺,公股銀行多殺到1.58%

: 民營銀行則是1.59%,而且不限首購,只要是優質客戶就可,青年安心貸款目前利率已

: 低到1.44%。
: 連結:
: https://house.udn.com/house/story/5913/2629770
新一波搶房貸大戰 五年寬限40年房貸大出籠 | 房貸情報 | 房貸天地 | 房地產
[圖]
台北富邦銀行擠下華南,名列前五大房貸銀行後,引發新一波銀行搶房貸戶大戰,根據內政部不動產資訊平台,目前已有三家銀行推出五... ...

 
: 其他:連結裡有表格整理各種不同條件承作的銀行,有需要的可以參考看看。

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.13.135.191
※ 文章代碼(AID): #1PYd7Ppt (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1502245337.A.CF7.html
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:24:36
richman: 台北就算老公寓,有整理的租金沒那麼低1F 08/09 10:26
richman: 假設有問題
台北市住家老公寓1800萬的房子租2-3萬很合理好嗎?你要租到4-5萬以上那都幾乎接近市
中心,那房價都至少3000萬以上,報酬率2%以下明明就很合理,哪裡假設有問題?
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:35:37
seelove: 雙北租屋族若因政策往大樓走,也應該從中古先,不然容易3F 08/09 10:33
seelove: 錯估自身負擔能力,人不可能因為政策突然大幅升等
vaughn: 同意,雙北公寓沒都更機會的,基本上已死定了5F 08/09 10:34
cvGG: 要等到何時?結婚?生孩子?孩子就學?孩子結婚?6F 08/09 10:35
你可以不等啊,你有錢覺得有價值可以選擇現在買下去
vaughn: 娶一個願意跟你租房子的就好啊7F 08/09 10:36
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 10:40:06
bob70278: 台北的房子真的太貴了orz8F 08/09 10:37
carter7013: 等到不被投客當盤子9F 08/09 10:38
carter7013: 不買最大啦
vaughn: 有種連租金也一起拉上去,不然,真的可以慢慢等11F 08/09 10:39
ericekin: 租房也是一個選擇!12F 08/09 10:40
AIronKuma 
AIronKuma: 看到清醒文真是舒服 神文必須推!13F 08/09 10:42
wahaha02: 假設前提就是雙北都市更新死亡14F 08/09 10:46
雙北都更目前狀況,我覺得大家應該很清楚
loser3o0: 我現在租,我查屋主實價登錄,超過2000萬,不含稅金,15F 08/09 10:47
loser3o0: 報酬率1.3%,還不算屋主房價丟了一坪5~10萬,大概虧20
loser3o0: 0萬房價,我都跟我老婆說屋主是善心人士
yyff: 可是很多房屋持有者,並不在乎賣不出去或租不出去捏18F 08/09 10:47
AIronKuma 
AIronKuma: 還有人在講都更 前陣子釘子戶3戶勝訴 北市府GG 都更???19F 08/09 10:48
l79cm: 現在自住買盤的交易量才是健康,每年維持25-30萬戶20F 08/09 10:48
l79cm: 價格盤整真的落實自住沒差
vaughn: 租房不是最理想選擇,但在房價租金比那麼高的情形下,是22F 08/09 10:49
vaughn: 最適解
l79cm: 都更死掉就是人口轉移重劃汰舊換新最後商圈移轉24F 08/09 10:49
vaughn: 超多人不在乎賣不出去沒錯啊,但實價登錄是登錄賣出去的,25F 08/09 10:50
vaughn: 你們這些超多人,對房價沒有影響喔
l79cm: 商圈移轉後舊市區跌價沒人住再做重劃27F 08/09 10:50
dragontwo: 我剛賣掉的老公寓4F,1410萬,月租3萬,投報率2.5%28F 08/09 10:51
恭喜你現金入袋,月租3萬投保率2.5%,有沒有考慮過可能你賣太低XD
dragontwo: 台北市近捷運,沒你說得差那麼多29F 08/09 10:51
Justice5566: 老公寓四樓要租到三萬  你是有切割成套房嗎?30F 08/09 10:52
Justice5566: 如果是分套出租  現在抓很兇  根本不能這樣稿
AIronKuma 
AIronKuma: 那也要滿租才有啊 空房一堆 連租房都是租方市場..32F 08/09 10:55
seuil: 現在老房出租很難搞啦,消防規定一堆,競爭又激烈,新房空33F 08/09 10:57
seuil: 屋太多了
seuil: 最好還是穩定的家庭客,但沒分隔出租,收益拉不高
※ 編輯: jasonmoon (101.13.135.191), 08/09/2017 11:09:28
seuil: 買新房來收租的,我都稱他們是佛心好人,畢竟現狀是房屋已36F 08/09 11:00
seuil: 經不保值了
vaughn: 2.5%投報,不知道有沒有扣房貸利息,就算不用房貸,光偶38F 08/09 11:01
vaughn: 而空租,或運氣不好修繕費高,就難看了
seuil: 投報2.5%其實不划算,房貸利率1.7%,實際報酬只有0.8%。如40F 08/09 11:05
seuil: 果是現金買,也只比定存好1.5% 新房是投報率最高的時候,
seuil: 之後只會直直落
vaughn: 前幾年,大家瘋買房,很多人只買的起公寓,所以公寓大熱43F 08/09 11:06
vaughn: 門,完全忽略了30幾年公寓再來會老化殘破超快速,雙北公寓
vaughn: 根本死路一條
doggingg: 給幾年房貸都一樣啦   https://goo.gl/MdcN1L46F 08/09 11:08
台灣買房史上最難  須9.35年不吃不喝才買得起 @ 北區房地產-幸福成家部落 :: 痞客邦 PIXNET ::
[圖]
[圖]
[圖]
台灣買房史上最難,須9.35年不吃不喝才買得起, 最新的房價所得比統計又出爐拉,買房一年比一年難, 但那麼高的房價,為何還是有人在買呢??? 房市盤整兩年餘,不過民眾 ...

 
kage01: 路寬還有機會 路窄的要都更難如登天47F 08/09 11:08
vaughn: 中永和這邊老華廈跌很快,很多都逼近公寓價,新北公寓接下48F 08/09 11:08
vaughn: 來連要賣都很吃力,時間拉長,跌幅會很重
kage01: 最近還看到台北50年透天厝改成8間套房給房客住的 還滿租50F 08/09 11:09
kage01: 也沒那麼不堪啦
kevin28: 50年透天厝,這要多少阿@@a52F 08/09 11:11
dragontwo: 2.5%,很正常啊,你是去除開價吧,公寓都成交再8折阿53F 08/09 11:11
vaughn: 透天厝價格應該也不低,換算投報,不見得好看54F 08/09 11:11
AIronKuma 
AIronKuma: 房價一下來 租客都買房了 到時房東才是頭痛的時候55F 08/09 11:12
dragontwo: ya,房市好時,房東租金跌56F 08/09 11:12
AIronKuma 
AIronKuma: 現在房東還有一些優勢 所以現在在比誰先跑誰先贏57F 08/09 11:12
dragontwo: 也不一定要跑啦,2.5% lever後還有5%左右58F 08/09 11:15
ckp4131025: 老公寓說真的也沒便宜多少吧,要花那麼多,我寧願捏一59F 08/09 11:15
ckp4131025: 下上中古大樓
AIronKuma 
AIronKuma: 有誰出錢投資時會認為自己會賠? 停損點很重要..61F 08/09 11:15
AIronKuma: 不過現在賣有幾個賠我是不信啦 頂多少賺而已
dragontwo: 30年老公寓,老大樓,價格差不多喔63F 08/09 11:16
AIronKuma 
AIronKuma: 會賠的也只有後期被抓去當交替的倒楣鬼而已64F 08/09 11:17
Justice5566: 50年透天那個被檢舉會死很慘喔  -,-65F 08/09 11:17
Justice5566: 現在抓分套出租已經不管你是不是既成違建了
dragontwo: 不一定啦,有些之前有賺,有些自住,難一以述之67F 08/09 11:18
codehard: 講的好像不買房就不能結婚生子 小孩不能上學68F 08/09 11:22
wondersha: 四樓老公寓 1410月租三萬 會租才有鬼69F 08/09 11:26
wondersha: 目前行情是1800~2200

--
※ 看板: K_hot 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 47 
作者 jasonmoon 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄
分享網址: 複製 已複製
r)回覆 e)編輯 d)刪除 M)收藏 ^x)轉錄 同主題: =)首篇 [)上篇 ])下篇