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台灣人對不動產的觀念,這幾年整個歪曲掉.

一般而言,一個國家的房價是這樣定的.

持有稅金1%,房貸利率2%,出租投報3%...是一個平衡.

詳細可以去參考紐約/倫敦/香港/上海的房價.

它們房價是這幾個參數決定的....

而香港上海房價那麼貴,是因為房租也超貴.


也就是說,持有成本1%為基準的話,房貸其實大約1.7%,但她出租大概3%會高一點.


因為有空租或是其他狀況的成本會灌在裡面.

而當持有成本變2%的時候,因為風險轉價,所以出租投報會高於4%,甚至逼近5%.

so...稅金和利率基數越高,後面投報就會越高...

但是因為現在利率已經趨近於0,貸款利率也都1.x%.

所以出租投報才越來越逼近前兩者相加.

這個公式其實概念很簡單...

你站在自住方....



我借錢來買房子出租,有1%套利,那我去借一百億買房子出租,我就憑空每年變出一億.

反過來我借錢買房子出租是虧損,那我一定不借錢,而現金出租賺1%??.那我存銀行好了.

所以無論站在自住戶還是投資者角度,這是一個很簡單但是很明顯的分界線.

該不該買房子...取決於稅金+利息成本 vs 出租收益.


而當然有些人會講,出租有其他隱藏成本阿,折舊阿壞損阿.

但其實租金是抗通膨的,一個正常通膨的國家,他的租金是隨著時間往上調高的.

詳細可以參考倫敦/紐約...(上海香港那個暴漲先跳過)

所以這兩者可以打消掉..

而通常一個成熟的都市,他是處於一個平衡狀態.

而為啥資金還是會進入,例如前幾年的英國,一大堆資金進入.

那是因為預期他租金會漲,所以李嘉誠/台灣壽險,跑了一大堆資金過去投資.


(英鎊跌太兇)

因為我們有熟正港英國在地投資客,所以這段歷史我們完全都跟著她一起見證..XD



或是"歐歐,因為什麼和甚麼政策,所以利率要大跌"

他們看的基數永遠都是租金有沒有上漲,例如97香港回歸湧入大量中國人.

例如中國快速發展,所以薪資大幅調高,北上廣深房租瘋狂大漲.

例如日本安培三支箭,一堆台灣老手炒房的跑去日本貸款6成買房收租.



為啥我要追這個建設,因為這個建設會帶來租金上漲,因為他直接帶動便利性.

而不是甚麼蓋個奇妙的東西,房價就一定要跟著漲.

其實在台灣,很多人吃過這個虧..

最典型就是高鐵...

高鐵非民生必需品,所以她對"租金"影響很低,已造成高鐵實質上帶動的房價成長極有限.

也許還是有一點,但是這一點遠不如他炒作的目標價位.

也因此高鐵特區被套了一大堆人....竹北六家,台中烏日,台南沙崙,嘉義太保.

後來要不是林佳龍幫烏日解套,一堆地主還死在那邊...

高鐵特區唯一有吵起來的只有桃園青埔,不過吵起來最大的話題,是航空城.

竹北六家也是因為科學園區而有些起色...

另外兩個??......

這也是為啥高鐵瀕臨破產的主因,因為它土地炒不起來,自償率完全達不到預估..
(PS.台北板橋和高雄左營不是高鐵特區)

而最大的問題就是,高鐵這個東西,並不足以帶動真實的居住需求 => 租金上漲.

不過問提是,在台北.喔不,在台北台中高雄市區,有一點產生所謂"甚麼話題都要炒"的情況.




可是當時還是一大堆人去追輕軌.

可是實際上也許可以看到,也許大家說的惡宅諾貝爾,他房價從8~9漲到12..

不過諾貝爾是因為他有圖書館,有會展中心,又有高軟增加工作機會,多利多推升的.

諾貝爾的大漲,並不是因為輕軌這個利多...雖然新聞故意把他們掛再一起..

但你反觀另一端離子內,是不是房價沒因為輕軌而漲多少.

甚至離子內交通本來就被軌道限制而不方便所以房價一值明顯低落.

輕軌蓋下去他的交通更注定死無翻身之日,所以她是不是現在房價還是很可悲.



我會建議,有選擇下,最近買入請避開大順路,因為輕軌會帶來交通堵塞不方便問題..


而最好的範例就是,去看離子內的下場...




而建商把這一波新屋賣掉後就拍拍屁股跑了.

後面買的人發現,糟糕輕軌帶動的便利性其實有限,但是卻阻礙了道路交通的方便性.

到時候??...自己買的房子,自己吞下去吧.

so...對中長期來講,與其追輕軌,不如追捷運黃線.

因為路網形成後,捷運站價值會越來越高..並且地下化對上面交通沒影響.

輕軌也許到某一天路網密度夠高,他的價值性可以打消掉她造成的路面交通阻礙問題.

問題是這一天太不確定了....那...何苦追輕軌不追地下化的黃線呢.



台北經驗,我家在台北捷運站50公尺旁的店面,見證了台北捷運的發展歷史.

之後我只是無腦複製到捷運黃線上面而已...


(也因此我現在會講.反正到時候版有99%都忘了這件事,等到黃線開工後我就不再講了


這也是亞洲廣場那邊炒作很兇的主因....只是問題是百貨公司太明顯,所以投資效應很差.
(他太多年前就開始預漲,太早切入時間效應太爛,太晚切入根本漲太高你也沒利潤)


ok...回到原話題.

很多人愛拿日本比台灣.

那講白一點,你幹嘛不去買日本阿..XD

不適環境很好?不是很便宜...那去買阿.

台灣買日本又沒限制....不像你現在要買北京好像會受限制.

去啊去啊...XD

去體會一下甚麼叫2%持有成本的世界.
(日本有一個強制整修房子的費用,逼你一定要花錢在房子上面...
 這也是日本很愛用裝潢版的主因,把裝潢版當耗材,一段時間就更換..


你在那邊撒錢還ok..當你買了房子,無論是要出租,還是有狀況要找人處理.


你可以體會一下甚麼叫做"台灣人瞧不起外勞"的被視作外勞的感覺.

當然我知道那邊有專門為台灣人打造的代租代管公司...

不過這樣下去,你的投報就被吃掉很多之外...

你在台灣天高皇帝遠,會不會被代租代管公司銃甚麼康我就不敢肯定了.

不要到時候在日本收租實質拿到的租金.

還遠不如同樣價位在台灣自己家旁邊買房子收租的租金.

人家當年吳淡如那一群過去.它們也不是單打獨鬥,它們是一大群人揪一鳩一起過去.

並且都是資金比較雄厚.

所以她們可以規模化,並且輪流去日本的時候輪流幫忙別人看一下狀況處理一下.

你如果是跑單幫的,你一個人跑日本,到時候三天兩頭房客出問題.

你可不要租金還抵不了你的機票錢哩...

當然...如果你說妳抱了一億現金要過去那邊蹲著...那...當我沒說...XD

海外投資其實很多地方都有機會.

東南亞也是一個薪資正準備要飛漲的地方...

等到他薪資飛漲,房價也一定會因為租金飛漲而跟著飛漲.

外加他會從大量開發開始轉向成熟的市場,所以利率會下降..

房價更會因為利率下降而大噴發...



當然如果你揪了一群人一人拿一千出來,湊個幾億...那規模化投資當然ok.

或是你財力雄厚,一個人就拿個一億出來,直接去那邊駐點批地蓋房子,那也ok.

但是不要手上才幾百萬,就整天想著海外投資...太吃力不討好了.

其實中國已經算是台灣最好投資的海外市場.

當年我爸在上海投資,其實飛來飛去也覺得很累....



我相信你只投資個一間下去,你過兩年你就後悔了....

不如在家旁邊買房子收租比較輕鬆..

so...最後還是那句話.

日本那麼好,那就去買吧...台灣買日本從來都沒有限制,並且還可以貸款.

為啥你不快點去買呢?

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