※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-10-24 10:22:14
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作者 標題 [心得] 房貸行員之青埔我見
時間 Fri Oct 21 20:28:24 2016
應版眾呼應，特來開文回應
如造成洗版困擾，煩請來信告知
青埔這個區塊正如版眾的反應一樣，
是個很多人想瞭解，有興趣買，但又怕怕的區域。
來行對保的客戶都會稍微打聽下我還有沒有對到其他戶，價格多少，自己有沒買貴。
三年前價格直衝30萬那個年代，已有部份銀行直接把青埔這個區域列為禁止貸放區域，
如果一定要做，需為自行VIP+貸放成數不到六成，估價再砍一刀，
所以實際買賣價貸放成數可能剩4、5成。
現在這個時機，其實也差不多，
就某些銀行端的看法，青埔分為中壢門牌，或大園門牌，
中壢的可以到八成，大園門牌就剩六成，
所以有得客戶會不解為什麼差一個門牌，差不多位置，為什麼差這麼多
沒有為什麼，因為銀行本來就不看好，
也不想再就這個價格爭議點大的區塊，去多放什麼額度，於是直接一刀切開。
青埔這個地方，以小弟近一年有做到的客戶來說，
其實很多自住客開始真的投進去住了，（跟以前聽到的消息比）
但就青埔的推案量來比還是九牛一毛...
價格部份近兩年大概是從25、26，一路做到現在正常建案也只剩20的價格，（依循上一篇
的報價評估）
所以有得客戶現在來行帶著快兩年前簽的價格合約書，均價在23-25的，真的非常難申貸
到八成，真的估不到。
例如前面提到的國譜剩20，明日苑大概21、2，
這兩批還是中壢的門牌，大園門牌我個人是做不太到，因為額度差太多。
再從銀行放貸面來說，這個區塊現在很多建商在找銀行配合，
因為配的土建融公股銀行原本好好的，現在不是估不到，就是不分客層最高7成。
差一成，不管對自住或投客，都是差很多，
所以青埔有特定建案做價的情況一直層出不窮。
銀行端只要看不好這個區塊，
沒有八成或八五成，
價格會很難墊上去，
這也是其中一個青埔價格一直探底的原因。
之前在青埔有找到銀行貸到八成的客戶，現在如果要轉貸，就可能要補錢了...更遑論增
貸...
再來說到寶咖咖最近廣告打很大的case，「青埔特區14萬/坪成家」
沒記錯的話這批應該還沒開始對保，（我個人還沒遇到客戶來行洽詢，還有請指正。）
基地位置是青埔特區的蛋白區，
大家可以以這個價格來預判其他建案的價格，
等這批實際成交價出來，
勢必壓迫其他建案，
所以個人評估青埔蛋白到蛋黃之間的建案，到農曆年前均價可以落在18萬。
寶咖咖的建案價格如果是15，那相同地點的一般建案，
大概就是18上下，
這個價差區間放大到整個桃園都差不多，地點優一些的再+個1萬。
至於送全套裝潢+家電等促銷手法而造成的價格面，我就不好用數字來敘述了。
某台灣第一高山建案從23、24，到現在19萬有找，再送全套。
青埔結語：
因小弟是銀行端，自身對青埔沒有自住需求，所以給的意見會有偏頗。
口袋有限的，請找中壢門牌吧，貸款銀行會比較好找，利率也會比較漂亮。
目前均價大概20萬不會很難找，
銀行也比較好找。
（B1坡平車位大概130萬/個，每下一層-10萬）
口袋深的，可以選的案子很多，
想保值的話，盡量還是集中以正高鐵特區第一、二排為主，
正常物件前提下，價格25萬上下還算正常
（這段應該是屁話...口袋超深的應該不care...)
如果近期有需求，還在看的民眾，
依個人經驗，議價議到農曆年前，不用管建商開價，
應該會有出奇的價格讓你買。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.121.153
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→ : 感謝分享1F 10/21 20:30
推 : 果然是銀行的人2F 10/21 20:30
推 : 讚喔3F 10/21 20:34
推 : 中信今年已經不再放房貸了，硬要做就是提高利率，理由是4F 10/21 20:34
→ : 額度滿了，今年真多人交屋呀
→ : 額度滿了，今年真多人交屋呀
推 : 感謝分享6F 10/21 20:36
推 : ....你人太好講太多了啦 lol 但還是感謝7F 10/21 20:38
→ : 上次好像有人說跌到1開頭就要進場自住了 還敢嗎?8F 10/21 20:38
推 : 看來我現在要改喊跌破1字頭了...9F 10/21 20:40
推 : 明日苑有好多 是？10F 10/21 20:46
7
→ : 我覺得青埔除了第一排 實在跟高鐵捷運沒什麼關係11F 10/21 20:46
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 20:47:36推 : 太讚了12F 10/21 20:51
推 : 感謝實用推!太讚了!13F 10/21 20:52
推 : 非常棒的分享~~~希望你多多在板上發言!!謝謝!!14F 10/21 20:53
推 : 希望有其他地區的房貸員也上來分享經驗啊15F 10/21 20:54
推 : 重點居然還幫大家建議，真的是熱心~~再次推!!16F 10/21 20:55
推 : 感謝分享17F 10/21 20:59
推 : 推18F 10/21 21:12
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→ : 推20F 10/21 21:13
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推 : 讚22F 10/21 21:24
推 : 本版首推 很珍貴的建議～23F 10/21 21:25
推 : 怎麼沒人說，房價怎麼可能會跌。但說實話，青埔那鳥地方24F 10/21 21:25
→ : ，根本不值那個價，就算有高鐵和捷運又怎樣。除非天天需
→ : 要搭高鐵的人，而捷運就那ㄧ條，又不方便。
→ : ，根本不值那個價，就算有高鐵和捷運又怎樣。除非天天需
→ : 要搭高鐵的人，而捷運就那ㄧ條，又不方便。
推 : 不知道五七新聞王/夢想街前幾天做青埔特輯的看到這盤有何27F 10/21 21:26
→ : 感想
→ : 感想
推 : 推29F 10/21 21:26
推 : 能說實話的不多，比外勞王好多了30F 10/21 21:27
推 : 感謝分享，推客觀31F 10/21 21:30
推 : 還是太貴 等87000再出手，車位130是三小32F 10/21 21:31
推 : 推實況，青埔跟三年前比，有跌，跌不少，但您舉的例子33F 10/21 21:33
→ : 不太核心，國璞，明七，均價本來就二十多，
希望您能 10/21 21:33→ : 不太核心，國璞，明七，均價本來就二十多，
兩三年前該區域最高價的時候，成交均價鮮少有20-21的價格吧？
幾乎都在25，這個沒錯吧？
“現在”這兩批正在對保及交屋，近期合約價在20萬左右，應該不衝突...
另外您的20多是20多到哪？
→ : 分享核心一點的案子，另外，不知道您在那高就，今年35F 10/21 21:33
→ : 初陪朋友對保一間青埔中壢門牌，總價單價都不少，朋
→ : 友只想貸三成，但還是給到滿，撥款當日還掉，我還跟朋
→ : 友笑說銀行錢太多
→ : 初陪朋友對保一間青埔中壢門牌，總價單價都不少，朋
→ : 友只想貸三成，但還是給到滿，撥款當日還掉，我還跟朋
→ : 友笑說銀行錢太多
中壢門牌，原文已經有寫到，部份銀行是可貸8成，我沒寫錯阿，
大園的門牌大多要有簽整批分戶房貸，
才比較容易到八成。
另外銀行本來即不是單就房子來決定成數，
依您所述，您朋友只要貸三成，可能人的本身條件就不錯？
銀行優質客戶中壢門牌，貸的到滿八成，其實與本文並不相衝。
說不定依您朋友條件，買在南投也找的到銀行貸8成？
還是您朋友是雙手空空無財力無保人無工作，
單憑身份證在銀行貸到八成....？
如果是這樣的話能否可以來信透漏下是哪間銀行，
我好幫忙介紹一些條件略不足的客戶過去該銀行洽詢...
推 : 想知道過嶺！可以求分享嗎？39F 10/21 21:39
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 21:54:29推 : 感謝分享40F 10/21 21:45
推 : 推41F 10/21 21:45
推 : 感謝分享 實用推！42F 10/21 21:49
推 : 推43F 10/21 21:50
推 : 感謝分享!44F 10/21 21:51
推 : 聯上世界是大園門牌 但位置很棒 也是成數不高嗎？45F 10/21 21:57
推 : 我不信，青埔沒跌...QQ46F 10/21 22:00
推 : 真的要推一下，謝謝版大47F 10/21 22:28
推 : 我A17這邊貸八成阿(土銀)48F 10/21 22:31
推 : 可以多分享青埔高鐵特區核心區域嗎？49F 10/21 22:32
推 : 優質好文50F 10/21 22:35
推 : 第一高山是指新屋交流道那個嗎？51F 10/21 22:40
推 : 這篇該M52F 10/21 22:47
→ : 數字說話 不用多空戰半天
→ : 數字說話 不用多空戰半天
推 : 感謝分享!54F 10/21 22:53
推 : 某些人不好意思出聲了55F 10/21 22:58
推 : 推 真材實料 比半桶水強多了56F 10/21 23:16
→ : 弱弱的問一下，請問14w/p 是那個建案？57F 10/21 23:26
推 : 不得不給推58F 10/21 23:31
推 : 超讚，連常常護航的大大都被你立刻打回去！59F 10/21 23:31
推 : 寶咖咖哪有14萬!馬上掃!60F 10/21 23:34
推 : 推61F 10/21 23:37
推 : 樓上認真嗎？請查實價登錄，那是有加裝潢作價的價格喔！所62F 10/21 23:37
→ : 以真實的應該有15萬以下。
→ : 以真實的應該有15萬以下。
青埔1字頭可入住？14.5萬起超低單價吸買氣 - 地產天下 - 自由電子報
![[圖]]()
青埔出現1字頭房價？桃園青埔特區旁新案「花田‧囍市」，近期打出廣告看板，喊出北台灣震撼價14.5萬元起買3房，撼動不少周邊建案，該案位在環保路，不算是重劃區內，但車程5分鐘就可到高鐵站，可說是共享高鐵周邊機能，1字頭房價相當吸睛。 ...
![[圖]](http://img.ltn.com.tw/Upload/house/page/2016/09/13/160913-1597-1-0UQab.jpg)
推 : 推65F 10/21 23:39
推 : 推讓數據說話 某些那偏頗的個案來擾亂的事實上可以不用66F 10/21 23:40
→ : 理他
→ : 理他
→ : 1p14-15萬基本上已經不錯了~要下殺有難度68F 10/21 23:42
推 : 推!!69F 10/21 23:48
→ : 我去幫忙掃個落葉不行嗎@@70F 10/21 23:49
推 : 推~ 優質好文，有憑有據，現身說法。這篇可以M了71F 10/21 23:49
推 : 感謝分享72F 10/21 23:59
推 : 推分享，也太熱心了吧73F 10/22 00:02
推 : 大推，一直想知道的銀行貸款部分終於有資訊了74F 10/22 00:04
推 : 兩年前說好的跌一成全掃的套套跑哪去了75F 10/22 00:04
推 : 推！76F 10/22 00:05
推 : 繃繃繃77F 10/22 00:05
→ : 台灣不會跌的
→ : 台灣不會跌的
推 : 還太貴 捷運800公尺內 高於20都太貴 青浦大概十年都長這79F 10/22 00:07
推 : 優文80F 10/22 00:07
→ : 樣 桃園整個都不行 收入這麼低 跌個十年也不意外81F 10/22 00:09
→ : 建商多殺多 崩盤行情 青埔沒救 桃園慘套84F 10/22 00:10
→ : 迷信捷運的 一定在青埔套到掛點 小孩立刻賠售脫產
→ : 迷信捷運的 一定在青埔套到掛點 小孩立刻賠售脫產
推 : 多多:利息這麼低，投資客跟你耗 結果對手是建商86F 10/22 00:12
推 : 第一高山是中壢交流道的“玉山”？87F 10/22 00:13
→ : 桃園收入太低 離台北又遠 老吳下台 注定連跌十年 XD88F 10/22 00:13
→ : 套在青浦的很多是台北客啦 台北自助跌 青埔投資也在跌
→ : 套在青浦的很多是台北客啦 台北自助跌 青埔投資也在跌
推 : 之前就在說青埔崩定了90F 10/22 00:16
推 : 桃園市場跟其他縣市的市場又不同 桃園房價再低 工作在彰化91F 10/22 00:16
→ : 能搬去那住嗎? 桃園頂多吃到台北還是新竹 苗栗都困難惹
→ : 能搬去那住嗎? 桃園頂多吃到台北還是新竹 苗栗都困難惹
推 : 在那當保全應該蠻苦的 一天講不到十句話 悲哀的青埔93F 10/22 00:22
→ : 根本就是蓋起來繳稅用 套住還要忍痛說 航空城快起飛了
→ : 根本就是蓋起來繳稅用 套住還要忍痛說 航空城快起飛了
推 : 推95F 10/22 00:27
→ : 想考公職的帶講義去青埔當保全不錯啊 勵志又有生活費?96F 10/22 00:27
→ : 拼死都要考上…絕對不要待鬼城?
→ : 拼死都要考上…絕對不要待鬼城?
推 : 航空城在五隻羊落選後就GG 現在換炒亞洲矽谷98F 10/22 00:30
→ : 繳稅 繳管理費給人A 請保全增加就業 應該要給她們掌聲99F 10/22 00:40
推 : 推，請繼續分享，這個資訊很有用100F 10/22 00:45
推 : 謝謝分析，讚101F 10/22 00:53
推 : 感謝您分享的資訊 獲益良多102F 10/22 01:01
推 : 謝謝分享103F 10/22 01:09
推 : 優文104F 10/22 01:25
推 : 多多崩潰105F 10/22 03:14
推 : 專業106F 10/22 04:14
推 : 優質107F 10/22 07:46
推 : 期待有新竹行員分享108F 10/22 08:30
推 : 真的是佛星來著，講這麼多109F 10/22 08:42
推 : 推 實用110F 10/22 09:28
推 : 14.5萬 應該是圓光寺旁111F 10/22 09:43
→ : 看完你就不會想掃了
→ : 看完你就不會想掃了
推 : 感謝分享 有沒有過嶺+1113F 10/22 10:03
推 : XD 口袋深的 可以考慮台北市114F 10/22 10:03
→ : 據我所知 銀行鑑價過嶺楊梅門牌三房大樓大概550~580115F 10/22 10:06
推 : 專業推116F 10/22 11:51
推 : 推 感謝分享117F 10/22 12:05
推 : 推~~118F 10/22 12:13
推 : 感謝分享119F 10/22 12:59
推 : 推這篇120F 10/22 13:00
推 : 幫高調121F 10/22 13:38
推 : 推拉122F 10/22 14:34
→ : 推推推推123F 10/22 14:35
推 : 推～124F 10/22 19:40
→ : 推125F 10/22 21:10
推 : 推啦~126F 10/22 21:36
→ : 感謝分享127F 10/22 21:44
推 : 有高鐵前明日苑1，3，5期願意賣21w/p 的麻煩站內我128F 10/22 21:48
推 : 推129F 10/22 21:58
推 : 文中的是明日7...130F 10/22 21:59
推 : 要表達車站前很值錢還是真的想買？真要買多自己問問才知道131F 10/22 22:12
→ : ，不會有人直接掀自己底牌的。表面上沒有不代表沒有人願意
→ : 這樣賣。
→ : ，不會有人直接掀自己底牌的。表面上沒有不代表沒有人願意
→ : 這樣賣。
推 : 小弟我租在A19這，如果有A18站前有21-23w/p 我是真134F 10/22 22:24
→ : 的有興趣
→ : 的有興趣
推 : 推!真心好文136F 10/22 22:30
推 : 剛剛查了實價，找到一家應該是CBD的在青商路，高樓層20.5萬137F 10/22 23:16
→ : /P，已經扣車位計算
推 : 不過那一家好像都不貴
→ : /P，已經扣車位計算
推 : 不過那一家好像都不貴
→ : 推 感謝分享140F 10/23 00:37
→ : 版大是哪家銀行，個人是做鑑價的，可否交流一下141F 10/23 01:32
推 : 推~~142F 10/23 08:14
推 : 其實a18 300公尺蛋黃內25萬以下是真的可以買，但建商品牌143F 10/23 10:28
→ : 很重要
→ : 很重要
推 : 花田我朋友這個月已經撥兩戶惹145F 10/23 12:37
推 : 每次聽人說投客放著沒差利率這麼低,看到黑壓壓一片的大樓146F 10/23 13:22
→ : 心裡都忍不住要想,有人繳管理費嗎?沒人繳是要怎麼管理...
→ : 撐超過某個時間之後社區管理中心還有辦法活起來嗎?
→ : 人性一定是在等誰要先買單付管理費的是你願意先付一大筆嗎
→ : 心裡都忍不住要想,有人繳管理費嗎?沒人繳是要怎麼管理...
→ : 撐超過某個時間之後社區管理中心還有辦法活起來嗎?
→ : 人性一定是在等誰要先買單付管理費的是你願意先付一大筆嗎
推 : 推150F 10/23 15:11
推 : 推推～～期待新文151F 10/23 16:25
推 : 多多還再期待站穩25上看30.....你一下就破20.....152F 10/23 21:59
推 : 寶咖咖14.5是在聖德路153F 10/23 22:27
→ : 所以投客不繳管理費也不會怎樣 ??154F 10/24 04:58
推 : 不繳管理費就等著被法拍155F 10/24 07:54
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