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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2018-02-09 13:34:16
看板 Gossiping
作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [新聞] 柯文哲:都更一坪換一坪加車位 別幻想不
時間 Fri Feb  9 11:06:58 2018


很多人對都市更新有著不少的誤解


到底什麼是都市更新?
所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪?
朋友的房子也有建設公司去談過,為什麼條件不一樣?
更新後公設比又高,管理費又貴,幹嘛要更新?
問題零零雜雜的其實也蠻多的
但就抽空先來講這些好了


到底什麼是都市更新?
其實說到底,都更真的很簡單,就只是把舊房拆了蓋新房罷了
只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時
還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配
也要取得社區多數所有權人的同意
更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案
還要滿足全部的所有權人→難上加難


好像回答了一個問題,又多出很多問題
像是容積獎勵是什麼?都更到底怎麼分配?同意比例怎麼計算?
不管了,就先照順序寫下去好了


所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪?
通常說的一坪換一坪是
更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積
再拿來換更新後主建物的面積
通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題
也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內,所以要扣掉
那更新後多出來的公設呢?就再把面積加上去
假設更新前房子有30坪,但是陽台有3坪,沒扣掉的樓梯間有1.5坪
這樣更新前的主建物就是25.5坪
假設更新後一樣換回25.5坪的主建物
再加上約32%的公設,則約可換回權狀37.5坪的新房子


朋友的房子也有建設公司去談過,為什麼條件不一樣?
每個案子的條件絕對不會一樣
甚至同個案子裡,不同住戶的條件也不會相同
因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素
以台北市第三種住宅區的土地來說,1坪土地可蓋2.25坪的容積
這就是所謂的容積率225%*容積並不等於權狀面積
但同樣是台北市,如果是第二種商業區的地
這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積,有630%的容積率
各位可以想像成,A跟B同樣有10元
A的10元單位是台幣,B的10元單位則是日幣
明明同樣有10元,A可以買茶葉蛋,B卻只能買塑膠袋QQ

而區域行情跟樓層價位的問題,則會牽扯到估價師權利變換
簡單來說,會影響到該都更案的自償性,還有住戶間的分配問題
大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件
這都是因為區域行情使然,該區域房價越高,則全體住戶可分得的比例越高
台北市大安區房價120萬上下的地方,全體住戶至少要分75%才是行情
*但並不是分的高就一定可以一坪換一坪,自身的土地面積跟使用分區也是重點
那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高?
簡單說,因為房價高,所以建商只需要拿較少的面積,就可以抵付成本跟利潤。
至少要做到 營建單價/建商分配比例 < 區域行情
也就是說,假設營建單價15萬,建商分得30%,15萬/30%=50萬
則該區域行情最少最少也要有50萬,因為這只是單純的營造成本
所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來
畢竟開公司就是要賺錢的對吧?


更新後公設比又高,管理費又貴,幹嘛要更新?
前面講到了一坪換一坪的觀念之後
原住戶應該要認知到,公設比對原住戶根本只是假議題
因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值)
而且這些公設對新建物來說都是必須存在的,建商有沒有善用容積才是重點
梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等,建築法規都有基本的規範
甚至有些規劃雖然會吃到容積,但也是不得不做
容積拿來變成可以賣的房子多好,建商也不想讓他變成公設

更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設
其實最大的支出是設備維護物業管理的費用
而設備維護就是保養電梯之類的,其實攤下來管理費並不高
但是物業管理的保全「真的很貴」
假設社區只需要一個哨但是要輪兩班,也就是早晚都要有人
那就要付三個保全+總幹事的錢至少15萬
這個錢是要付給物管公司,他們要賺,又要支付他們勞健保的費用
如果社區要放兩個哨呢?基本上就是多兩個人10萬的支出
這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全
每個禮拜一到禮拜五上早班就好,還是要記得幫他保勞健保
因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素
再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用
如果更新後一個社區100戶,這樣攤下來一戶可能1500就夠了
那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎?


其實問題還很多啦,包含有人問到的

土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒?
雖然我很想這樣說,但是還是來回答一下好了


土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分
也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵
而這種想把所有好處都拿走的心態,也是都更的難題之一

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.135.103
※ 文章代碼(AID): #1QVH1KqL (Gossiping)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518145620.A.D15.html
fuhaho: *[1;33m1F 02/09 11:08
james732: 上色失敗2F 02/09 11:08
上色好難QQ
hank791221: 寫的太專業了,應該不會有很多推XD3F 02/09 11:10
單純想分享心得沒關係的
snownow: 變成100戶,基本上你想只請一個保全,住戶大會就過不了..4F 02/09 11:10
WizZ: 100戶1500怎麼夠 我家一坪都120了5F 02/09 11:11
snownow: 原先住房問題,只要5-10人溝通,之後要變成100人溝通6F 02/09 11:11
snownow: 真的,就連新竹有的老公寓管理費都100/坪
kayhung8211: 本版低端酸民只想酸建商而已拉 實話沒人8F 02/09 11:13
kayhung8211: 會聽的
WizZ: 建商本來就欠酸 去買素地或者標重劃區比都更簡單又好賺10F 02/09 11:15
eterbless: 不透明之下的利益分配一直是都更的最大問題阿11F 02/09 11:15
WizZ: 當然沒有人想要做都更12F 02/09 11:15
CenaC 
CenaC: 說穿了 就是柯文哲都更太慢 把錯推給別人 柯文哲的無能都13F 02/09 11:16
WizZ: 尤其是產權複雜的老舊社區14F 02/09 11:16
CenaC 
CenaC: 更就是別人的錯 市民的問題  這個城市都是自理沒有市長15F 02/09 11:16
WizZ: 政府要做也很簡單 設立一個一千億規模的都更基金16F 02/09 11:17
tgyhum: 其實這是由建商主導的會這樣 如果說由所有權人 請營造興17F 02/09 11:18
tgyhum: 建 就可以利益全部由所有權人拿 簡單講就是 重蓋要錢 不想
tgyhum: 花錢就是拿未來利益交換
WizZ: 基金出資直接價購 蓋完再跟建商拿分配戶標售之後錢歸回基金20F 02/09 11:18
softstar0125: 這不叫都更,叫重建,只是台灣都亂叫21F 02/09 11:18
怎麼叫都不重要,重要的是大家的認知
就像是台灣人都把網路叫成網路
中國人把網路叫成互聯網
雖然講的不一樣,但只要知道在說什麼就好
ENLI: 更何況屋主取得房屋時間也還未列入考慮,如果後期房價貴死22F 02/09 11:24
ENLI: 時入手,房貸壓力若還要再貼錢換新回來,能不能負擔都是屋主
ENLI: 要不要參與都更的考慮,不貼換小應該不太有人要參與
ubcs: 某C看不懂繼續崩潰25F 02/09 11:26
a77942002: 不都更自己承擔風險 會怕的就自己去買新房子26F 02/09 11:29
a77942002: 搞都更就是給用公權力搞精華地給建商而已~
WizZ: 其實政府也不想碰 更好賺的市地重劃先賺飽再說28F 02/09 11:30
WizZ: softstar0125說的沒錯 那種小區域的整合重建根本算不上都更
snownow: 會被建商看上應該都是4-5樓小公寓,不覺得風險有多大30F 02/09 11:32
snownow: 小公寓沒騎樓,四四方方一根蓋起來,其實風險比想像低
kinki999: 建商也不會維護啦,還不是管委會在處理,還風險高哩32F 02/09 11:35
Arashi0731: 我們社區就是只請一班保全,晚上就把大門關上。33F 02/09 11:36
Arashi0731: 白天都在上班比較需要人幫忙顧,晚上住戶都在家
請問貴社區管理費多少呢?
WizZ: 建商也不會永久保固 先不說建商本身會不會永久存在35F 02/09 11:36
ian90911: 建議原po上色改淺藍色36F 02/09 11:37
WizZ: 有留一筆維護基金就不錯了37F 02/09 11:37
chewie: 推 4.5樓那批是最難都更 因為那批是建蔽率改容積率搶蓋 所38F 02/09 11:50
chewie: 以現在用新法+都更獎勵加到滿 都很難讓人滿意 所以之前才
heystan87: 推40F 02/09 11:51
watameki: WizZ現在建商就是只做重劃區、不碰都更了41F 02/09 11:51
chewie: 有喊出一坪換一坪的老舊公寓專案 用都市計畫變更再給獎勵42F 02/09 11:51
專業推,其實我也很討厭都更
居然用都更獎勵打臉自己的都市規劃
那幹嘛還設什麼使用分區,每個人都蓋好蓋滿就好
地主自己不出錢維護、更新自己的房子
那就賣掉不然就賭一下放著會不會倒
老舊公寓專案還有案子是送到90幾%的獎勵
等於土地強度提升了近一倍
但是周遭道路負荷的了嗎?綠地足夠嗎?硬體根本跟不上


watameki: 都更整合有夠麻煩43F 02/09 11:52
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 11:55:45
microtek1990: 推44F 02/09 11:58
Whitening: 住戶當然想無限容積率阿,往天上蓋能分越多越好45F 02/09 12:00
jerrylin: 窮鬼就希望建商都當義工啊  自己有新房就是爽46F 02/09 12:09
abbag: 窮鬼希望免費新房,建商希望賺錢,政府希望有業績47F 02/09 12:23
abbag: 每個人都馬希望自己有利而已啊XD
herro760920: 這篇有一點讓人不贊同,營建成本以前一坪不到8萬,現49F 02/09 12:26
herro760920: 在都更案建商參與的大多是大社區,那營建成本還會降
herro760920: 低,即使加上通貨膨脹後也不該超過10萬。所以用50萬
herro760920: 來算73分是不合理的,那樣建商實賺的搞不好有55以上
herro760920: 了。
中華民國不動產估價師公會全國聯合會-第四號公報
下載專區https://goo.gl/6Y1ekk

首先先看造價單價的行情
https://i.imgur.com/IAlOC6j.jpg
[圖]
 
台北市45-60萬/坪的區域
不要超高樓層建築,就看一般14樓的
這樣造價是10萬7~12萬4

再來看其他變數
https://i.imgur.com/BHxKB3w.jpg
[圖]
 
通常地下室可以只挖到三樓
然後就把機電設備、垃圾儲藏、水箱、機車車位跟汽車車位全部塞進去
除非全部用機械車位,不然真的算是上輩子有燒香的奇蹟
因為還有基地形狀、大小的限制,影響的因素很多
不然通常都會挖到地下四樓,而挖到地下四樓造價就要再*1.4
然後如果地主希望蓋鋼骨的,那就是每坪再加上15000~20000*1.4
這樣會變成149800~173600,鋼骨170800~201600

抓最低的15萬好了,這個45~60萬的區域
大概就是65/35~7/3的分配比例是比較有利潤的

abbag: 員工希望老闆發一堆獎金,老闆希望員工多做事少拿錢54F 02/09 12:28
dreamyello: 結果就是大家都不要做 等地震來各憑運氣55F 02/09 12:41
nckukath: 我是覺得可以市府養一個建築團隊,專做都更,有個標準,56F 02/09 12:41
nckukath: 但市府無利可圖,多出來戶數的做公宅,這樣建商為了搶
nckukath: 佔,條件會開的比市府團隊好,我相信願意的人也很多
dreamyello: 營建成本用混凝土磚牆或是鋼骨大樓那成本差的可多了59F 02/09 12:42
dreamyello: 住戶要求耐震標章要技師全程駐場又多幾千萬成本
nckukath: 該有的標準就是要有,這個比興建公宅更省成本多了61F 02/09 12:45
qazsedcft 
qazsedcft: 快推 以免別人認為我看不懂62F 02/09 12:47
happy10838: 老舊公寓才4~5層  一定有辦法雙贏的吧63F 02/09 12:50
Bigcookie2: 推 大家都想要最大利益64F 02/09 12:51
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 13:07:25
happy10838: 市府願意出來公辦都更   大家才有談判的標準  給推65F 02/09 12:51
Bigcookie2: 沒有人願意拿少一點成全多數人66F 02/09 12:51
Bigcookie2: 的安全 以及市容
Bigcookie2: 但也是可以理解 非親非故 幹嘛成全
Bigcookie2: 別人 這真的很難解決
Bigcookie2: 只能用政府的強制力執行
Bigcookie2: 但這又變得想426一樣
lbowlbow: 釘子戶幾乎都是死要錢談半天談不攏的那種……72F 02/09 13:00
happy10838: 我難過的跟你說,民主就是重人權73F 02/09 13:21
happy10838: 都更台灣民眾的素質   目前是不會成功的
pojohn: 把容積率蓋到頂天 下次要重蓋怎麼辨 把問題留下後代?75F 02/09 13:26
pojohn: 若有公共利益就該由政府出面整合 住戶 只需多蓋幾間賣掉
pojohn: 足以支付營建的費用就好了 不用蓋那麼多
pojohn: 建商一個都更案都是十幾億幾十億再賺的..那些都是
pojohn: 住戶的土地持分 分出來的房子
pojohn: 若沒有公共利益則完全沒有資格用強迫的

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都不要都更最好,舊大樓都倒一倒,台灣多的是窮山惡水的刁民,都去死一死,死過人後再都更就快多了,看誰還當釘子戶。
5樓 時間: 2018-02-09 15:00:20 (台灣)
  02-09 15:00 TW
政府與公務員應該好好公告一下 "人口成長"趨勢,預估個50年,然後告訴大家,往後的日子大家應該集中住幾十層的大樓,還是四、五樓以下的房子,甚至平房就可以?
財團/建設公司"努力"幫地方政府做規劃,民代爭相背書,公務員則被盯著滿頭包去執行...整地、開路、簽水電瓦斯、做下水道、還要防你他馬的淹水、土石流,予取予求 不難看嗎?
6樓 時間: 2018-02-09 15:10:27 (台灣)
  02-09 15:10 TW
···
KMT執政都更 智障鄉民:市府圖利財團
非KMT執政都更 智障鄉民:住戶貪得無厭 無恥
7樓 時間: 2018-02-09 15:22:42 (台灣)
  02-09 15:22 TW
執行自己都更 自己建自己蓋 找人來投資 
不要給財團建設權土地權 
財團政府 都是炒地而已 (不是真的蓋住宅) 
幹 蓋一堆公共建設 花錢 
(還沒辦法每天用) 
每月管理費 保養費 維修費 ......
圖利建商 
蓋這麼空中花園$$$$
中樹林$$$$ 
造景瀑瀑$$$ 
池塘$$$$$ 
蓋一堆路燈$$$$ 
這一段路都是多餘公共建設$$$$ 走回家都覺得遠 
游泳池水電費保養費$$$$ (會員肥費)跟 管理費不同
健身房$$$ (會員費) 
會議廳 $$$$ (租借)
倉庫$$$$$$(租借費)後來都改套房出租 
會客室$$$$$(會員費 租借費)  
中廳 超大$$$ 
前廳 超大$$$
 
一堆投射燈 $$$$$$ 都是公共用電 得利財團賣房
8樓 時間: 2018-02-09 15:49:15 (台灣)
     (編輯過) TW
pojohn: 把容積率蓋到頂天 下次要重蓋怎麼辨 把問題留下後代?
完全沒想到這個問題 總不可能每30~40年樓層就加倍上去 沒有容積獎勵建商的成本要怎麼辦???
9樓 時間: 2018-02-09 15:38:08 (台灣)
  02-09 15:38 TW
人民也沒錢換阿
所以就是現在這樣 大家都不想動 真的死了再說
所以才需要政府補助協助
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