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※ 引述《punkdog.》之銘言:
: 如題 o_'o
: 各位30CM E奶安安
: 最近土壤液化的事情吵很兇
: 假如有一天政府類似的理由  說要防災型都更你家
: 不知道大家會願意接受嗎
: 還是要跳出來抗爭呢

關於都更啊，我家34年老電梯大樓也一直有住戶在瘋這個，然後也有找不少建商來評估過，

但是，結果是，幾乎所有建商都回絕，只有1、2家建商願意，這當然讓我很納悶，所以我做

了些功課，得到的結論是，像我家這種住戶太多的老電梯大樓，(某些住戶)想都更賺一手，

真的是想太多了，有些我做的功課我稍微提一下，也讓你可以參考看看~ (以下內容都不是

推銷，兒是我真的找過，也買來看過的，不是推銷，如果正義魔人覺得看了不舒服是推銷

書本，請左轉，謝謝)

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先說，想要對都更有實際上的瞭解，除了谷哥大神你可以考慮之外，有些書本也是寫得不錯的

，至少我買來看後，才知道都更界的黑暗，套句股市名人黃國華說的，厲害的人開金融機構是

不花自己錢的，一樣的道理，做房地產賺錢的人，厲害的，不是自己花錢去蓋房，而是拿別人

的土地去土地銀行貸款+拿政府給的都更補助建坪數去賣+多的樓層當預售屋1~5期層層往上疊+

把所有參與都更大部分的花費都算入[住戶共同負擔]中來賺錢的~

好了，廢話不多說，先說參考書目 (每一本我有花錢買，但有些書已絕版，只剩圖書館借得到)

1. 都更聖經：老宅變金屋必勝攻略 (本書中有詳細都更流程+各個詳細法條+都更政府資訊網頁
，但字句偏專有名詞，第一次看可能覺得很難看得懂，多看幾次就懂了)
http://www.books.com.tw/products/0010483066

2. 張金鶚的都市更新九堂課 (雖然有點不太建議大家看這本，不過看在這書一開始算是有把
都更盲點點出來提醒大家，所以還是勉為其難地推薦一下好了，至於為何不想推薦，是因為這
本書是張老師他自己木柵家都更遇到的一些問題，然後都更完了，所以這本書大抵上是比較偏
站在都更很爽很賺的角度去寫的，因此不是那麼想推，不過想要看都更盲點的人倒是可以去市
圖借來看看)
http://www.books.com.tw/products/0010524990

3. 都市更新漫談：老屋改建的生死劫 (寫這本書的作者是建商/營造廠的高層，本以為內容會
偏袒建商，但是看過後，反而覺得他比較站在住戶這邊，可能是因為官司打得不爽吧，書裡面
大抵是說哪種房子會是建商眼中想要都更的，也有說哪些樓房千萬不要都更，因為後續官司很
不爽，反正就是一種住戶同意都更後遇，到問題還來跟我打官司，讓我很不爽的感覺)
http://www.books.com.tw/products/0010643922

4. 圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱 (超級大推薦這本書，這本書是用實際案例寫的，
這些實際案例還真的上過新聞，為什麼我知道，因為我好奇去水管查了，也都看了新聞，書本
裡什麼田先生、呂先生、馮先生的別猜了，水管上都有全名。書本裡除了寫出實際案例遇到的
法律問題，還提出未來如何自保，當然不免俗地也有介紹該如何看懂整個都更是怎麼運作，你
會遇到哪些法律問題，如何被建商告道自認倒楣簽同意書，反正，這本書真的很推薦)

5. 這裡原本是我家：士林王家都更抗爭告白 (這本也有寫都更遇到的問題，但是比較偏自傳的
感覺，想買的也是可以買，不過，這本很厚)

好了，喇D賽價逆皆，還是說說您說的防災型都更吧

注意看，防災型都更，說穿了還是都更啊，跟之前台北好好賺的X杯杯市長任內提的[簡易型都更]

一樣，本質上都是都更，後面走的流程都一樣，差別只是一些些，舉例來說，簡易型都更只是

針對要都更的基地如果不符2或1千平方公尺，另外提出的都更，差別只在適用都更基地面積小、

同意比例要百分百、獎勵容積比較少這樣，所以，你認為所謂的防災型都更又會是怎樣的內容？

像之前新聞就有放出風聲，防災型都更，可能在屋齡、耐震結構加強、同意比例降至50趴等等方

面作文章，所以，都更流程中該有的它還是會有，至於會有甚麼，我大概題一下

1. 判定你家是不是都更區 (市府劃定or自行劃定)

2. 都市更新事業概要同意書   同意與否   (至少要開說明會一場以上)

3. 都市更新事業計畫同意書   同意與否   (至少要開說明會和公聽會約3~5場，有問題要問的

   住戶要現場問，不過聽說反對的住戶都會被建商以鬧場為由請警察把你請出場，所以有問題

   的可能要注意在公開展覽期間，可以向市府的都更審議委員會提出問題，不過，一但超過都更

   的公開展覽期，就視同你沒反對，就算你之後遇到問題，打官司一定是你住戶輸)

   (忘了說，這時開的公聽會就會提出大約的未來新大樓草圖+到底會怎麼蓋，也會說一下流程)

4. 公開展覽期

5. 都市更新權利變換  (這時候因為已經過了展覽期，表示都市更新正式要往下走囉，講白一點

   就是你沒有回頭路了。這時候你會遇到抽籤和估價問題，比如常見的問題是，建商找的估價

   師為什麼要把我家估得這麼低價，而對未來新大樓分配的新屋要估這麼高價，原因很簡單，

   不把你舊房估低一點，那我建商怎麼賺錢，不把未來新屋估高一點，那我建商要怎麼多賺一

   點，舉個書本上的永春機車行都更受害住戶來說，這個位在三角窗的機車行，市價販售可以

   賣到約快到2億元，但是那個建商找的估價師卻是估價800多萬元，為何，理由很簡單，一般

   權利變換過程，就是用舊屋的估價扣掉共同負擔後，用剩下的價值去換未來的新房，比如這

   書本的案例，舊屋估價約800萬，扣掉共同負擔估個50萬好了，你舊屋的剩餘價值剩下約750

   萬元，而估價師針對未來新大樓的一樓店面估價估個市價2億元好了，750萬-2億元的負數，

   大概就是你舊住戶要補的差價，就是說你想要未來新大樓還是開機車行，你就得掏腰包拿出

   1億9千2百50萬，不然，你就只能接受建商提的方案二，所謂的方案二，就是當你拿不出錢來

   ，沒關係，房子就給建商啦，建商給你[補償金]，通常補償金就是估價金扣掉一些手續費後

   拿的錢，在這書本案例可能補償金就只能拿個700多萬吧~ 然後你家再也不是在那了)

這時候，就會有一些婆婆媽媽出來反駁說 (我家那些老住戶)，我可以用市價賣建商啊~ 我的回

答是~~~ 你在做你的大頭夢，一但過了同意書和公開展覽期，你回不了頭了，想用市價賣，我聽

你在放屁，去做夢比較快啦~ (當然，這時你才想要打官司，我也可以老實跟你說，輸定了)

6. 都更繼續往下進行~~  過了權利變換期，公文也都審過了、往返之後，大約已經過3年左右吧

   ，這時候要拆要蓋，住戶也幾乎都不會去監工，所以台南維冠大樓的偷工減料事情到底會不

   會發生呢？這你要看建商的良心 (或營造廠的良心) ，像台南的維冠，只要不發生大地震，

   過了10多年，遇到地震才出事，所以......自己看著辦

7. 之前很多住宅都遇過一種狀況，就是營造商在蓋的過程中，建商自行[變更設計]，畫說這個

   變更設計，好像只要向主管機關申請和審核就可以了，似乎好像不用再開公聽會或說明會跟

   住戶說的樣子~ (所以住戶才會被矇在鼓裡) (是不是不用再次說明我倒是不清楚，所以如果

   這邊有說錯，請見諒，畢竟我周遭大樓一堆被新住戶都說設計被變更了，也無可奈何)

忘了說，

A. 大部分可以成功都更的都是4樓以下的老舊社區，其他的再看看吧

B. 共同負擔名目超多，要注意啊

PS. 說明會和公聽會的差別是，說明會不用政府官員派人到場紀錄和錄影，但公聽會要。

抱歉，寫了很多，傷了大家的眼，我只是一個小市民，非建築系，只是近幾年我家一直有人想要

都更撈一筆，所以我才會去找資料來看，如果有不小心擋人財路，真的很抱歉啊~ 還有，我不想

自殺~ 就這樣



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※ 作者: organic0000 時間: 2016-03-15 17:35:40