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大巨蛋憑什麼零權利金

台北東區價值千億的這塊土地，
當初馬市長費了千辛萬苦好不容易弄到這塊地，

（ 這可以參考前一篇鄉民爆掛http://ppt.cc/~q8Y  ）

不過話說回來，近來媒體上很紅，為了一顆蛋，哭腰自己很委屈，
還自爆「大巨蛋被拗2萬坪」，說自己「處境很可憐」的疼熊。

又是怎麼標到這顆蛋的？


當初公開招標之前，馬市長向中央提出大巨蛋BOT案的時候，
2001年的時候，找了一家美國HOK進行評估，評估什麼？
評估『松菸設置多功能體育館的可行性』，
覺得這塊地不破壞古蹟的情行下，設置可容納40,000席座位的巨蛋體育館，
於是市政府在當年底依評估結果提送了一份
『臺北文化體育園區暨台北市興建大型室內體育館修正計畫』給行政院。
就是這個：http://ppt.cc/~xYv並初步規劃設置整體園區」，


隔年（2002）三月，行政院回函同意後，
當時的副市長歐晉徳就召集了各局處成立了「文化體育園區籌備處」，
負責文化園區的是文化局，負責體育園區的是教育局，
2002年11月，他們委託了徐少游（羅興華）建築事務所辦理『先期規劃』與『可行性評估
』
開始辦理後續的BOT招商。

先期規劃：http://ppt.cc/24sJ
可行性評估：http://ppt.cc/dPxF


2003年中，依據他們的評估建議，馬市府團隊找了森海國際工程，開始辦理後續的BOT招
商

依照兩組裁判（美國HOK與徐少游（羅興華）建築事務所）
所訂的條件與評估來做這個BOT招標作業，
開了第一次的甄審會議，確認了招商文件、合約內容等等，
12月28日，
『徵求民間參與興建暨營運臺北文化體育園區——大型室內體育館開發計劃案申請須知』
（噢，這名字實在有夠長，以下簡稱大巨蛋開發案好了）正式上網公告。
公開招標申請須知：http://ppt.cc/pTC-

然後，2004年5月17日，第二次甄審會議，遠雄以零權利金拿到了大巨蛋開發案的最優申
請
人資格。
零。權。利。金。最。優。申。請。人。

故事大概就是這樣...






















http://imgur.com/2VOsdIo


你看看，大巨蛋沒有開發權利金，
而且！！
而且！！
營運權利金是由『申請人自行提出』，按每年營業收入百分比計收。


大巨蛋基地位在東區與信義商圈之間，每平方公尺的公告地價是10萬7千元
107000元＊1%＝1070元
如果不足我們市民所要繳這塊地的地價稅，才以地價稅計收
（這塊地總之我們後來就是送給得標的趙伯伯了嘛）


可是這個零權利金（開發）跟零權利金（營運）還有超低租金，到底是為什麼？？



因為大巨蛋營運收益被嚴重低估!!



讓我們回到2002年，文化體育園區籌備處委託了徐少游（羅興華）建築事務所
來辦理『先期規劃』與『可行性評估』。
他們在規劃報告書裡面



不知道為什麼怎麼看都覺得怪怪的...


在裡面8-1-3 大型室內體育館營運收支裡是這樣寫的：
http://i.imgur.com/9q1aWXn.png
『...參考現有場租水準，假設在大型室內體育館的棒球或體育人次平均可達一萬人次，
平
均票價350元，場地租金抽成售票收入15%，則場地租金應為52.5萬元，故將本案大型室內
體
育館舉辦體育活動之固定場地租金訂為50萬元。』

你不覺得有點怪怪的嗎？
每場10000人＊每張門票350＊抽成15% = 525000啊，
為什麼租金是訂為50萬？ (每一場少了2萬5,一年預估50場)

而且，我們的馬市長不是要蓋一顆可以放四萬人的蛋嗎？
但為什麼我們要用一萬人去估算？為什麼不用兩萬人、三萬人去算租金呢？？？
你看看徐少游（羅興華）建築事務所，
怎麼這麼瞧不起我們的馬市長，馬市長要蓋一顆可以塞四萬人的
他們竟然評估報告裡都以平均一萬人去假設呢！

在這本評估報告裡，
瞧不起馬市長決定要蓋大巨蛋的地方可多的呢

低估一:旅館飯店
計劃書裡的市場分析，記載台北市國際觀光旅館收費，
2001年平均每日每間為3571元，雖然也在市場定位裡說往後這裡要規劃五星級飯店，但是
在
財務分析的時候卻以大巨蛋旁附屬的旅館房價平均為3000元來評估。
（三千元的五星級飯店，感覺滿爽的？！）

噢噢噢對了對了，順道一提， 現在遠雄要蓋的旅館，收費將要比W Hotel還貴喔爽啦！
(http://ppt.cc/YXAj )

低估二:停車位收費
http://i.imgur.com/bolQwje.png
臺北市東區商業區停車位每小時50元起跳，
但是財務分析卻預估大巨蛋停車場每小時收40元。

低估三:商場攤位租金
http://i.imgur.com/vBGMtgn.png
而實際上東區百貨商場每坪租金4500起，貴的甚至到上萬元，
卻只評估商場單位坪數每坪2000-3000元。
臺北世貿中心展覽場地每攤每日平均2317元，
本案卻只預估大巨蛋場地每攤2000元。

低估四:演唱會場地租金
http://i.imgur.com/0hYs9hu.png
1.6萬人次的臺北田徑場露天演唱會場租底價100萬元，
所以預估四萬人室內大巨蛋場出每場90萬元。
（二點五倍的人次加上有屋頂遮風避雨，但是租金卻是打九折還真是划算！）



左看右看上看下看，怎麼看都比市價低一點點，這裡少一點那裡少一點，

打個九折打個八折，不知不覺就少了超多錢！

隨便拿其中一項來計算看看，以每小時停車費40元，
財務評估裡算出來大巨蛋（不含百貨商場那塊）的停車位收費，每年收入是九千八百萬元
。
如果拿行情價50原來算，等於打了八折，



98,000,000/8＊10=122,500,000
122,500,000-98,000,000=24,500,000
回推回來，光是停車費就少算了兩千四百萬。
http://i.imgur.com/X84ySu7.png

用這麼『保守』的計算方式，
算出來這顆蛋每年收入為3億1千9百萬元，營運支出為4.29億元。
最後的結果就是大巨蛋的自償性與商業設施獲利性不足，
計算出大巨蛋將每年虧損1.1億至2.34億元！！！

而這份規劃報告書出來，就是在故意誤導大家一件事    ：
每年這顆蛋要虧損很多很多很多錢，
大巨蛋根本就是個賠錢貨，可能會沒有人來投標。
既然如此，只好使出一些殺手鐧，讓投標的條件看起來很不錯，吸引民間廠商來！

所以規劃報告書裡建議政府以


『零開發權利金』、
                 『營運權利金最低零元』
                                      以及『降低租金為公告地價1%』來招標...
 http://i.imgur.com/NIoMZj3.png









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回到一開始的提問，
大巨蛋憑甚麼零權利金呢?

因為在最初最初,評估報告嚴重低估大巨蛋，
所以馬市府才開出這種種優(ㄊㄨˊ)惠(ㄌㄧˋ)條件

http://imgur.com/ONXDjPE

結果誰來了呢？？為什麼最後可以用零權利金得標呢？？
科科...



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