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※ 引述《hachime (最惡教師)》之銘言：
:  先說我痛恨炒房的人
:  但是目前台灣的情況 , 用很簡單的角度來看 , 當然經濟學的角度沒這麼單純
:  目前台灣炒房或是把所得投入房市的人還是很多, 非常的多
:  有穩定工作沒有背一點房貸的人真的很少
:  意思就是說整個國家的經濟被房市所牽動的情況非常嚴重
:  一旦房市崩潰 , 除了該死殺千刀的房仲跟建商沒工作之外
:  想問一下 是否也會牽動一波很大的經濟風暴?
:  以原PO為例 , 還背著百來萬的房貸(家裡留下來的) , 如果再來一次經濟風暴
:  搞不好繳不出房貸就要去睡街頭了= =
:  誠心請教一下日本當時泡沫之後是怎麼度過房價危機的?
:  順便說服一下版上那些認為房價崩潰之後台灣會沉的炒房族~~~ 感謝~~
首先你搞錯一個最大重點。日本起跌點是1991年。

但是現在2013日本還是沒有度過房價危機。

你沒看到日本安倍上台，立刻宣佈日幣貶值救經濟？

我解釋一下日本歡樂大崩盤的過程。

1985五個國家舉行廣場協議，最後決定日幣升值，美金貶值。
日本跟台灣一樣，生產一堆產品賣給美國。日幣貶值比較有利。
但是貶值也有副作用，不可能無止盡貶下去。
反正吵了半天，最後日本答應日幣升值，事實上不叫升值，叫做「恢復正常」。
因為之前日幣是刻意貶過頭。

但是升值一定會產業有影響，政府怕企業倒太多。故意把利息降得很低。
企業週轉空間比較大。這樣企業有時間可以轉型。

結果企業借錢之後沒有做生意，而是去買房。

然後買了也不是自住，而是加價賣給別人。那為什麼漲價賣得掉？
因為買主也是要加價轉賣給別人。

大家賣來賣去，看哪個智障接到最後一棒

然後到了1991，房價真的爆了。我提幾個數據。

房價最貴時期，房價大約是60年租金。(意思就是說房價暴漲，租金不動。)

1991開始跌，1993大約是25年租金。
再來是10年緩跌，2003大約是15年租金。然後就停了。

(以上都是推估，因為日本2003才實施實價登錄。)

房價爆炸之後發生什麼事？

建商倒一堆，屋主跳樓自殺死一堆。
銀行本來要倒了，但是政府花大錢救銀行。不救不行。
不救的話日本會有50%的存款直接消失。

但是最後也沒救起來，1998~1999有一波倒閉潮。政府補助只是讓銀行多活了幾年。
不只是銀行，包括壽險也倒了一波。

保戶不至於血本無歸。因為政府找了一堆新業者接收舊保單。
只是舊保單給付全部縮水。科科。

沒自殺的屋主怎麼辦？很簡單，你就花30~40年乖乖還清。
 (不要懷疑，那個時候真的有笨蛋貸款40年)

那你覺得屋主有閒錢可以旅遊嗎？你覺得屋主有錢吃喝玩樂嗎？
當然沒有！

所以房價垮台之後很容易變成通貨緊縮。

什麼叫做通貨緊縮？

就是老百姓省吃儉用，拼命存錢，不花錢。企業賺不到錢。
最後公司收掉，員工失業。因為失業，所以沒錢消費。
有工作有錢，但是看到別人失業，經濟這麼爛，所以還是拼命存錢。
因為大家都不消費，所以企業又繼續倒閉。惡性循環。

這個循環日本玩了20年還在玩。哈哈哈

日本政府在1991年之後，做了幾件事來救經濟。
1.降低銀行利息。(因為銀行利息實在太低，所以大家會把錢拿出來花掉。)
2.舉債建設。    (政府生一堆工作出來，老百姓有工作就會消費。)

但是以上兩點的後半段都沒有發生。

老百姓就是死都不花錢，把錢領回家鎖在保險櫃，還是不花錢。

日本現在房價「全國平均」是15年租金。15這個數字其實是非常低的。
也就是說日本房價偏低，房租偏高。

襪靠，那我應該去日本當包租公才對，一年可以賺6~7%耶！

但是房價跟房租明年都會繼續跌喔！
你願不願意？


麻煩看漲的各位高手，明天立刻掃貨再掃個幾百間。


喔！聽說大台北2012成交量10年最低。
南方之星有101戶沒人標。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.169.180.51
那為什麼台北房價漲10年，房租跌10年，請解釋。
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:42)
土地持有稅30年不動了，為什麼最近10年才漲？
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:45)
※ 編輯: GameHeven       來自: 118.169.180.51       (01/20 20:50)

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