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作者 jamo (hi)
標題 Re: [請益] 這幾年房價增值後下一步該怎麼走
時間 Sat May  4 06:09:40 2024

※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 目前有點卡關，想請教一下大神有無好的做法
答案是沒有

也不是真沒有
而是不適合普通
人玩,例如辦公室
或者廠房投資

: 在 2019 買了第一間房後，一坪 22 萬的三房
: 繳了本利攤還半年後，看了板上的文章和很多利率相關的 YouTube 影片後
: 馬上去銀行轉成寬限期，後續一直看房，都是買預售屋（原本專注看中古屋，但看了一輪
: 後，加入思考裝修成本和資金槓桿後，發現預售屋像是期貨一樣，可以先卡位，且冷氣傢
: 俱擺一擺成本 15 萬以內）
: 2020-2021 再買了 5 間，價格一坪 23 到 28，現在都是 39+ 以上，都沒有轉增貸
: 大致上算了一下，增值有約 2000
: 今年先在嘉義垃圾焚燒場附近再買一間低總價的兩房預售屋，還送冷氣，因為台積電太保
: 附近成交 35+，明顯有價差，地點還不太遠
: 前面買的有一間準備賣出了，加上股票，一個月後手上的流動資金約 900 （不含其它增
: 值的 2000）
: 接下來會買青埔的，但問題來了
: 目前現金流是靠薪水和租金，雖然租金可以 cover 大部分的現金流，但主要還是靠房價
: 增值這塊是大的利潤
: 因為我的目標其實簡單說就是不想工作，我是一般工程師，薪水比一般普通工作好一點點
: 我想過是否要選品到蝦皮賣，或是開飲料店，但是看了很多 YouTube 影片，和板上大大
: 們的分享，還有最近婚姻版的創業回文分享，發現普通的創業神累，且真的創業會遇到的
: 細節真的太多了，有點困難
: 我目前只會的是一直買房，可是核心的現金流扣除租金後，還是需要工作，薪水扣除這些
: 維持成本算有餘裕，但無法不工作
: 有什麼好方法嗎？
你這個問題
我已經想了20年了

20年前台灣的制度
很多路子可以走
其中的路子,正道
偏門我都用過
但是經過這些年
房地產很多路子
都逐漸被堵死了

其中最重要的
也是影響最大的
第一個是金流管制
第二個是實價登錄

前者直接斷你金流
本來五倍槓桿
現在要100%自有資金
以前投客只要克服
收支比這個崁
就海闊天空了
現在已經不行了

第二個實價登錄
實價登錄帶來實價
課稅,房地合一就算
你撐過五年,還是
有20%等著你

其他的各種配套
例如房地合一搭配
預售禁轉,交屋後要
等五年,等於一套
資金鎖七八年
豪宅線,直接鎖血條
上限,etcetc
幾乎都是針對中產
小投客而來

所以之前我說不要看
著帳面上房地產資產
蹭蹭的往上漲
就以為大賺特賺
遊戲規則已經改變,
現在只有前兩套好買,
之後完全鎖住你的
發展空間

中產階級的資產,受到
通膨跟課稅兩方夾殺,
是最慘的

改變原先的房地產
規則,影響最大的就是
像你這種百萬/千萬
身家,有著賺錢本業,
同時兼職投資房地產,
正在爬升階層的

以前可以輕輕鬆鬆的往
上爬,慢慢收集權狀
隨著資產累積,無縫轉職
成巡田水的包租公

現在----沒惹~

以前房地產,普通人
大概在幾千萬的地方
會因為收支比卡關
突破收支比這個關卡
接下來用同一套操作
可以無腦拚到上億
資產累積速度才會慢慢
減緩,但現在是兩間房
就斷了

: 有想過是否買低價的中古屋得到正的現金流，但是思考後覺得會少賺房價增值的部分，整
: 體來看反而少賺了
: 加盟有品牌的飲料店有機會嗎，煩惱中
創業是一個極為
殘酷的殺戮戰場
正常普通人都不建議

一般菜鳥來問我
買房還是買股
我通常會說
買股的是韭菜

但是要是來問我
買股還是創業?
我大概會推買股...

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.115.111 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-05-04 06:09:40
※ 文章代碼(AID): #1cDM2c0U (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714774182.A.01E.html
推 liu1981sssss: 之前就是買第一間中古大樓，現金整理好找租客，貸滿再買第二間，無限循環就可以有無數間，租金有些多到本利都夠，不夠用薪資補，現在被成數跟第4間不給貸卡死，不過我玩夠也知足了1F 05/04 07:17
推 killermech: 是說以前沒有在看資債比嗎  貸款額度能夠無限制擴張？5F 05/04 07:25
推 chives465: 沒槓桿滴房地產投報真滴不怎麼好QQ6F 05/04 07:26
推 foda: 感謝 j 大建議，收到了7F 05/04 07:27
推 maypcc: 以前的租金很多可自償本息和 有些銀行認租金收支比就不會爆 只差在有頭款各人心臟多大敢買幾間8F 05/04 07:30
推 micky83802: 無腦正二啊 這條路還沒堵死10F 05/04 07:47
→ Kewseq: 不要推正二好嗎
這樣逆價差越來越難賺11F 05/04 07:50
推 oberon1013: 佛心文，推13F 05/04 09:04
推 GX90160SS: 結論是租屋股神終究會買房 只買房的終究還是得買股14F 05/04 09:23
推 mcgrady12336: 感謝見解，大概能揣摩未來的方向15F 05/04 10:01
推 bustinjieber: 所以我一律推薦本業夠好的不用玩小坪數，
善用重購退稅跟六年400萬就好了，
沒事不要跟政策對做，黨給的你才能要，
要隨著政策隨時改變投資計畫。16F 05/04 10:06
推 tskier: 謝謝分享20F 05/04 10:47
推 darkdogoblin: 現代資本就是操弄底層人性，我沒有你也別想有，然後上層爽歪歪，又可以利用低端阻止中間往上爬21F 05/04 11:53
推 cphe: 推23F 05/04 11:57
推 bluezoo: 政府就是要你各位中產乖乖當社畜，不要想有的沒的了24F 05/04 12:26
推 shuichia: 推 現在真的卡 不靠買賣換物件很難繼續槓桿25F 05/04 12:42
推 instratos: 換物件總價高可以開槓桿高一點，但會影響流動性吧？除非是置產到老26F 05/04 12:43
→ jemdogdog: 難了
以前是幾十萬就有一間中南都蛋黃區房子28F 05/04 13:20

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