看板 home-sale作者 MaxA (A仔)標題 Re: [請益] 透過無線轉貸大法用滿寬限期可行嗎?時間 Wed Jan 31 11:30:40 2024
這邊整理一下推文，我們目前為止得到的邏輯是「如果預期房市、經濟會崩潰，那更應該
現在把錢借出來，因為這個風險就轉嫁到銀行身上了」
以上有大神要幫忙解惑有沒有思想誤區嗎？
我房板菜雞，不知道對於西卡的無限轉增貸+寬限期的理解有沒有錯誤。
但我自己的理解是可以分成兩種：
第一種是：
配置一定限度的不動產後，在現有的不動產上不停的轉增貸+寬限期，等於把房子的價值
榨到極限把錢搬出來做其他運用，這點好的是台灣利息好低，如果可以一輩子都只付利息
，不付本金，
在資金規劃上是非常有優勢的，而且如果不幸掛了，你的房貸餘額還可以變成繼承人的房
地合一稅成本，造福後代不用繳高額房地合一稅。
風險其實也很低，因為你轉出來的錢並沒有消失，如果真的遇到狀況真的想大額還款也是
可以，而且槓桿也是到一個限度就停止，等於是利用不動產增值創造一個小金庫，隨時可
以挖出來或放回去以及抗通膨。
第二種是：
無限轉增貸+寬限期+不停投入房地產，一間變十間、十間變100間這樣，這種狀況就會讓
槓桿無限的變大，大到有可能撐不住，所以需要謹慎審視自身狀況。
又或者說這兩個方式是一種過程？
我們一般百姓就是先用第二個方式快速累積起來，然後進入第一種方式進行資金運用規劃
？
而如果進入第一種狀況時，基本上風險就降低非常的多。
以上的理解有誤嗎？請大大們解惑？
如果沒錯，那N版友、Z版友是不是擔心過頭了？
※ 引述《andybg (小賠)》之銘言：
: 無限轉貸大法這樣搞行嗎?
: 目前的構想是 假設2024年買新北一間1500的房子 貸1200
: 詢問房貸業務的狀況是 收支比沒超過50% 核貸沒問題 但寬限期只拿到三年
: 如果只還寬限期 每月約2萬
: 2027 再轉別間銀行貸1200 寬限3年 2030再轉貸別間 寬限3年 以此類推
: 20年後 房價起碼多50%了吧
: 算起來跟租房仔一樣，雖然同樣只繳租金(一個跟房東 一個跟銀行)
: 但卻至少多了一間價值大於貸款的房 往後20年 不知還能不能這樣做
: 目前新北找間舊公寓也都快兩萬的租金了，租了20年後 啥都沒有
: 現在能想到的問題大概有
: 1.房價要長期穩定上漲，緩漲即可 我抓20年漲50%
: 2.利率不會出現像美國 韓國那樣急升的高利率
: 3.個人的工作收入怕因年紀越來越大 有可能會衰退
: 4.寬限期能每次轉貸都拿到三年嗎? 因為時間太短 轉貸頻率會拉高
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.79.102 (臺灣)
※ 作者: MaxA 2024-01-31 11:30:40
※ 文章代碼(AID): #1bkRxYtZ (home-sale)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 透過無線轉貸大法用滿寬限期可行嗎?
01-31 11:30 MaxA
推 e33554431: 第二種要有現金流去撐 不然銀行怎麼可能放給你1F 01/31 11:33
推 bustinjieber: 第二種理論是沒錯的，
但是風險高的那群人做不到，
因為卡到信用貸款的問題，
現在又因為預售禁轉約，
01/31 11:34
所以沒本金/金流的也玩不起。2F 01/31 11:34
推 l80382: 第一種比較簡單吧，第二種沒現金做不到7F 01/31 11:35
→ bustinjieber: 本業收入金流遠高於資產的人是先2再1，
一般人都是1而已，所以風險根本很低，
銀行敢借了，債主都不怕自己怕什麼。8F 01/31 11:36
那既然一般人都是第一種…那風險在哪？
除非你轉增貸出來+寬限期後把手上的現金都花掉才有風險吧？
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:38:54
推 a96932000: 第二種基本上被第三間以上六成頭期打殘了……能輕易克服的本身資金深度大概率都多餘增貸金額11F 01/31 11:39
如果夫妻兩人就四間，一般家庭四間夠了吧？
推 j8630222: 反了 一般百姓是1 以前好時機不講 現在一般pr90以下受薪階級無法做到2的13F 01/31 11:39
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:42:25
推 flexin: 你講反了吧,一般人是要怎麼用2啦XDD15F 01/31 11:42
好像也是吼XD
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 11:42:58
→ flexin: 一般家庭四間,你去借看看,金流不到,他會借你?16F 01/31 11:43
推 lyncher: 轉增貸會卡到你收支比的頂，沒辦法無限。17F 01/31 11:45
推 a96932000: 夠不夠每個人標準不一樣，就我個人而言，月租金總額能達10萬躺平過生活才算合格XD
01/31 11:45
18F 01/31 11:45
→ friedpig: 2要一直變多間 也有一點問題吧 轉增出來的是房價增值的錢 但房價上去要買新的成本也變高了 真的接的上嗎？20F 01/31 11:47
推 jemdogdog: 所以2目前難，買一間1200的標的大概最少準備720，而且是＂最高＂4成＂，不是＂一定＂4成
萬一少個一成就慘了22F 01/31 11:49
推 alexstag: 所以到一定程度還想要繼續擴大槓桿，收入必須要有
所提升，不管是本業收入還是被動收入都要想辦法提
升才有機會下一步，但是這樣子高階中產的退休時間
就很容易要延後…何時是平衡要自己抓25F 01/31 11:50
噓 ZhuBeiCity: 你講的條件都是建立在台灣 房價只漲不跌的前提下 如果跟中國韓國越南一樣房地產跌價30-40%你就死了32F 01/31 12:01
怎麼死？第一個狀況你接出來的錢不是都還存在嗎？頂多是做其他運用投資，頂多還回
去啊。
而且假設一間房子3000萬，你跟銀行借2400萬，後來房子跌到2000萬，在不賣房子的前提
下，等於你2000萬的抵押品銀行借你2400萬，這是好還是不好？有人可以分析嗎？
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:06:09
推 a96932000: 不太理解這樣死在哪？本利合繳的出來為什麼會死？ 本利合繳不出來不用到中國本來就會爆？
01/31 12:03
34F 01/31 12:03
推 hahaha81: 第一種經過一輪暴漲就可以切換成第二種36F 01/31 12:04
推 alexstag: 問題是…台灣跟中國的狀況一樣嗎？38F 01/31 12:06
推 ZhuBeiCity: 你怎麼知道未來台灣不會跟中國一樣股市房市都崩盤經濟崩盤39F 01/31 12:08
推 a96932000: 本利合繳不出來就爆了啊……繳不出來原因有幾種（利率拉高/收入短缺）41F 01/31 12:09
→ ZhuBeiCity: 還是怎樣？台灣挖到石油？還是台灣新總統是康熙唐太宗再世？43F 01/31 12:09
不是啊，假設有預期台灣經濟、房市崩盤，不是更應該趕快貸款出來，全都丟到國證券戶
？
這樣比較安全不是嗎？
→ hahaha81: 房子抵押品房貸平均就7成多 要死只有崩盤這個可能 不過銀行會先死 你錢早早貸出來沒事XD
真這麼慘台灣也完了 信用也沒差惹45F 01/31 12:09
→ a96932000: 如果擔心未來股房經濟全爆，那基本上什麼投資都甭做了……現在賺的遲早吐回去
現金也留不得，通膨過度變紙幣怎麼辦？48F 01/31 12:10
推 alexstag: 竹北市再講下去就沒意思了啦，投資就是看自己對未
來的預期，你覺得會跌就不要買就好，簡單的很～看
不懂就不要碰51F 01/31 12:11
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:12:40
推 wlcaroline: 擔心台灣股房雙崩的人要不要先秀一下你怎麼配置....不要只在那邊罵罵咧咧，你秀一下你的風險配置好ㄅ55F 01/31 12:12
推 ZhuBeiCity: 中國人也說他們經濟很好啊 結果中國房地產股市崩盤
怎麼說58F 01/31 12:13
所以預期會經濟崩潰，不是應該趁現在趕快儘量貸款出來，放到國外？
還是我這個觀念有錯？
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:15:02
推 alexstag: 擔心會崩就把資產轉到國外啊，跟中國高層一樣，錢
跟子女全部送到國外60F 01/31 12:14
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:15:34
推 minikai: 房價跌的情形下1更爽，你已經先把之前漲的都借出來用了，現在跌根本沒你的事啊，反而跌了你現在賣房賺不到的金額已經被你貸出來用了。62F 01/31 12:15
是啊，我就是這個想法，不管漲跌都維持最高水位。
反正借出來唯一的風險就是利息而已，但台灣超低。
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:17:16
推 alexstag: 在這邊吵中國經濟怎麼樣要幹嘛…65F 01/31 12:16
推 ab159852: 這麼擔心崩盤的話現在什麼資產都不能買耶 只能買一堆泡麵囤在家66F 01/31 12:17
推 blargelp: 竹北又來爆破討論串了。每次都被扯東扯西歪樓，討論串廢掉…..68F 01/31 12:19
到這邊整理一下：
假設預期經濟會崩潰，到底哪個選擇是對的？
1. 貸款維持最高水位，死都不還銀行本金
2. 儘量不要貸款
我個人的觀念是1才是安全的做法，這個觀念有錯嗎？
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:23:21
→ bnn: 2靠收租繳利息啊 為啥你要讓槓桿繼續變大70F 01/31 12:23
推 ZhuBeiCity: 又不是每次轉貸寬限期銀行都會給你過 要是你薪水無法繳本利和 房價又下跌的話 你穩死的71F 01/31 12:23
但是你用寬限期省下來的本金還是存在啊，只是沒有還給銀行，而是存在自己身上，這樣
到底風險在哪？
我是真心不懂
推 alexstag: 等下竹北市就會跟你說利率升到5%你們這些槓桿仔就
死定了73F 01/31 12:23
你錢還是在身上，如果真的利息暴漲，那就提早大筆還款啊？
而且經濟崩潰後利息升到5%？？經濟崩潰不是應該降息才對嗎？
升息、經濟崩潰，這兩者衝突啊
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:26:43
→ bnn: 你不停投入房地產不代表你要越買越大間 你可以買小間出租76F 01/31 12:24
推 IUIST: 呃，你要有客觀的數據佐證一般投資人是賺是賠才能說第一種風險很低欸。如果是賠的，走第一種只是放大賠的錢而已…我沒有數據，純個人感覺，鄰居們靠投資住豪宅的比例不高，貴族學校家長們靠投資賺大錢的比例也不高，幾乎人人都有顯赫的名片。所以由結果論，1不可行。當然我鼓勵大家去試啦，有人賠才有人賺XD77F 01/31 12:26
推 hahaha81: 當然是1阿 錢在身上有先手優勢 經濟崩潰房價崩潰要怎麼借
明知道要崩盤了 把錢弄出來轉其他地方不是很合理嗎 如果崩盤是短期事件還能抄底耶83F 01/31 12:26
推 ChikanDesu: 你怎麼知道股市不會崩 你怎麼知道不會打仗 你怎麼知道新台幣會不會變壁紙 笑死 那你現金買房子跌30趴也是崩潰阿 怎麼有房貸就會受不了87F 01/31 12:28
推 KrisNYC: 其實它們是在吵架 西卡有被抓到語病90F 01/31 12:28
推 hellogym: 阿隕石掉下來地球毀滅怎麼辦91F 01/31 12:29
→ ChikanDesu: 房貸是在你還得出來前提借你的 崩了你也理論上還得出來
任何槓桿都能套用你的邏輯 期貨還會強制斷頭咧92F 01/31 12:29
※ 編輯: MaxA (180.217.79.102 臺灣), 01/31/2024 12:32:58
推 pauljet: 寫論文三校五校都有語病 隨手打字誰能沒語病95F 01/31 12:31
推 flexin: 照某Z理論,買車買房都現金付清,喔對了,記得買東西不要刷卡96F 01/31 12:31
推 alexstag: 有一群人好像一直都覺得銀行是阿呆，放款給沒有能
力還款的槓桿仔，殊不知想要當槓桿仔首先就是金流
無虞97F 01/31 12:32
推 ice1015: 又改變了不是炫耀被害者，是要基本常識的風險控制
對這些30-50歲的人，強調這些我以為是基本常識的東西？那我也來一個更基本的常識
不然我真的怕大家不知道
吃東西要細嚼慢嚥 不然會噎死人
可惜我不是霸霸馬麻 沒辦法把食物弄碎了餵你們各位吃
你們各位小朋友要注意喔 揪咪^-*329F 01/31 19:13
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