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作者 Lushen (pttlushen)
標題 [閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量
時間 Sat Sep 16 00:30:05 2023

國際超級房仲Zack最新分析文

2023/09/15 20:00

「外行人看價，內行人看量」7月預售屋成交量，較6月份腰斬！！
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根據內政部的預售實價揭露統計，
7月份的預售屋成交量，
比6月份下跌58%，
等於成交量的的確確腰斬！
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不過這樣相比確實有失公平，
畢竟6月份有一大堆趕打房末班車，
也就是平均地權條例修正案，
所以交易量當然特別大。
.
這也是為什麼你會看到第二季房價，
比第一季更高的原因，
因為預售屋的價格拉高了平均值。
.
只是你要明白房市已經不一樣了，
過去那種每個月預售成交量破萬的情況，
之後已經很難很難再發生了，
比方說你看看過去幾年的房市發展，
是不是一年比一年更冷了呢？
.
2021那年，
一堆房仲說房子賣到不夠賣，
買方都恐慌地擔心買不到房，
怎麼現在房子掛售3-6個月賣不掉的一堆，
怎麼現在買方不會恐慌買不到房了？
.
另一方面，
我發現不只是無腦多房蟲，
其實一般消費者也不明白「量」的重要性。
.
.
.
舉個最明顯的例子，
那些帶風向的房蟲或PTT房板之類的，
最喜歡說「房價到現在也沒跌呀」
或者是說「跌幅才這麼一點點，哪算跌」
然後你就會誤以為台灣房價這麼有支撐力。
.
但是，你去看看專業機構在談房地產時，
無論是金控、房產研究機構或經濟學家，
大家討論的重點都是「交易量」，
也就是「買賣移轉棟數」，
然後再去看銷售率、空屋率，
最後最後才是「價格」這個結果。
.
打個比方，
假設房價漲跌是1× 2=2的數學算式，
外行人跟帶風向的人，
會一直跟你強調結果就是2，
因為這是數學老師告訴我們的答案。
.
但專家都會跟你討論，
為什麼這個公式是用乘法而不是加法，
用乘法來看的原因是什麼，
而不是只看最後的表面結果。
.
然而現在的情況是，
目前這項公式的過程已經慢慢再改變了，
目前是0.5× 2竟然還等於2的奇怪答案，
所以很明顯就知道，
一定是數學老師批改的時候疏忽了，
只是等檢討考卷被同學發現而已。
.
這個就像是房價的計算過程，
就是包含交易量、銷售率和空屋率這些元素，
大家一直討論的焦點「價格」，
只關心最後數學老師公布的結果而已。
.
換句話說，
現在一般民眾會一直被房蟲帶風向的原因，
就是因為只知道答案是2，其他什麼都不在意。
.
所以當有人告訴你計算過程不對，
那些房蟲就會跳出來跟你說：
「誰說的，老師都打勾了呀，數字也是2呀，那就是正確答案了呀」
.
因此，很希望這則貼文，
能夠幫助你意識到觀察房價趨勢這件事，
為什麼只懂得談價格的人，
要嘛很外行、要嘛就是帶風向。
.
因為真正的專家討論的，
永遠是價格的「計算過程」。
.
.
.
否則，假設現在有100屋主，
要用行情的150%去賣房子，
正常有腦袋的人都不會去買它，對吧！
結果就剛好有3個沒腦袋的，
認為房價不可能跌、買再貴也不可能賠。
.
於是這3個韭菜加價買下去的結果，
就是實價登錄大漲50%，
讓房蟲就一直拿這個漲幅來嚇你，
並且完全忽略另外97%的屋主，
不但賣都賣不掉、買方連看都不想看的事實。
.
只可惜實務上，
那些認為150%成交價很不合理的買方們，
內心卻默默地受到動搖，
因為他們不瞭解這150%具體是哪裡不合理，
於是久而久之就會有人被洗腦成功。
.
因此，把這些來龍去脈，
也就是這些「計算過程」解釋清楚，
就是國際超級房仲存在的理由。
.
因為我看房市是看數據、而不是信仰，
再加上我沒賣房子、也不靠房地產賺錢，
所以我現在會非常看空台灣房市，
就像2020年初時，
我是唯一看多房市的人一樣。
.
.
.
#預售屋交易量 #2023買賣移轉棟數 #預售實價揭露

https://bit.ly/45UaaYE

https://i.imgur.com/iCCRUuW.png
[圖]

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.86.123 (臺灣)
※ 作者: Lushen 2023-09-16 00:30:05
※ 文章代碼(AID): #1b18QGlX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1694795408.A.BE1.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量
09-16 00:30 Lushen
Re: [閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量
09-16 07:08 lienchi
噓 abdd123413: 國際租客哈哈哈哈處男教人做愛哈哈哈哈1F 09/16 00:31
→ JuanWang: 好啦 什麼時候要跌10%2F 09/16 00:32
※ 編輯: Lushen (111.249.86.123 臺灣), 09/16/2023 00:33:22
噓 sspider0829: 幾篇了  辣雞蚊還洗？3F 09/16 00:33
推 AndrewWiggs: 2020唯一看多，果然溫ㄚ巴就是神，C大甘拜下風4F 09/16 00:36
推 hellogym: 租屋仔XDDDD5F 09/16 00:37
噓 alfrog0414: https://i.imgur.com/6rGlI0p.jpg
這到底哪門子仲介6F 09/16 00:38
[圖]
推 AndrewWiggs: 溫ㄚ巴說現在還在買的都是韭菜，我們正常有腦的人都知道價格不合理，所以我們不買，不是買不起，是 不買8F 09/16 00:40
推 eupa1973: 他實戰經驗值到底有多少？11F 09/16 00:40
噓 yiliang1107: ……12F 09/16 00:40
推 themlb09: 交易量再低也沒差，泡泡沒破前大家都惜售就好13F 09/16 00:42
噓 DADAOH: 看錯三年不講，看對一年講到現在。14F 09/16 00:44
推 alfrog0414: https://i.imgur.com/cgp2l1O.jpg
按照他教的方式出價的人 好可憐..15F 09/16 00:58
[圖]
推 ceca: 溫阿巴美金定存還沒解阿.17F 09/16 01:04
→ hellogym: 溫ㄚ巴最近有點急 嘻嘻18F 09/16 01:12
推 aa00788: 真理大學文組的分析就是唯一真理 一定會帶領我們狠狠給魯多一個教訓19F 09/16 01:15
推 hellogym: 真理大學文組租屋仔 哈哈哈哈哈 笑屎21F 09/16 01:16
推 junior020486: 比我家樓下的永慶仲介還沒料22F 09/16 01:20
推 Morphee: 真理文組說得話，就是真理！23F 09/16 01:23
推 zxc76863: 翻譯蒟蒻：外行人還是魯空，內行人繼續賺錢。24F 09/16 01:30
推 kusomanfcu: 文組就算了還真理
話說你們新竹實驗室戰隊的浮木是文組？然後真理？25F 09/16 01:31
推 liocorno: 每年跌10%27F 09/16 01:36
推 jimhall: 選舉年不可能跌
民進黨很聰明 如果要執政八年 經濟最慘要放在剛執政的時候 所以賴選上會先將經濟泡沫一次打破 這樣剩下三年都他是救世主 把台灣往上拉28F 09/16 01:42
噓 lovewhite: 別在幫他到PTT蹭流量了好嗎32F 09/16 01:47
推 markyoung: 我也有房，但他說的也有道理啊，沒必要一直反吧33F 09/16 02:28
推 Argyris: 國際超級房客，有笑點34F 09/16 02:28
推 ceca: 溫阿巴甚麼有理....人家溫阿巴,沒有理的都是對的好嗎.
你敢質疑溫阿巴?
等下我把你黑單喔告訴你!!35F 09/16 02:35
推 jessicaabc98: 合理38F 09/16 03:02
噓 xylitol: 這咖到底在幹麻？39F 09/16 04:42
噓 GGdong: 明明寫中文我卻看不懂他在公三小？而且2020明明一堆人看多，況且房市看多是有什麼好驕傲的？阿巴最近書賣的不好嗎？40F 09/16 05:18
→ atking: ………42F 09/16 05:31
噓 tetsu1210: 真理大學畢，只能寫出這種程度文章嗎43F 09/16 05:56
推 AndrewWiggs: 看不懂的我覺得是你的問題，多讀點書吧！我推薦這本給你參考
http://i.imgur.com/xgShnPQ.jpg44F 09/16 05:57
[圖]
噓 jerry1019: 繞了一圈，只看到信仰。47F 09/16 06:29
推 anomaly: 他都說「我何時叫大家不要買房」 本來還敬他是條漢子 結果這麽跳針在玩兩面手法48F 09/16 06:31
→ jerry1019: 0.5휲，都不等於2，是看地段。
0.5乘以2，等不等於2，是看地段。
高價買房，是不是韭菜，要看眼光。
不過計畫性買來等漲的，才是猛。
我130%買房，六年也漲了30%。
為啥有賺100%得不去買？？沒錢嘛。
每個人適合的投資方式不同，重在過程。
但你怎麼拿個講結果的在讚美過程呢50F 09/16 06:32
推 billeric: 溫阿巴講話不會錯la58F 09/16 06:56
推 Arnol: 內行處男對於各種女優跟性愛姿勢如數家珍 合理59F 09/16 07:21
推 asongforyou: 真理大學...60F 09/16 07:37
噓 slg: 蹭流量仔給噓61F 09/16 07:46
→ Cape: 新手看價 老手看量
高手看趨勢62F 09/16 07:47
→ sbshiu: 講那麼多，到底什麼時候跌10%？空空要的就是10%。64F 09/16 07:47
噓 alfrog0414: 1.我何時叫大家不要買房 有需求就可立刻買
2.房價還會大幅修正 不要急著當韭菜
講來講去都他的話65F 09/16 08:02
推 i4undying: 學歷也不是重點啦 有實績就行啊68F 09/16 08:46
推 adroddick: 空空臉皮是不是都很厚？69F 09/16 08:55
推 yesyesyesyes: 2020唯一叫人買房的人？？那這啥
http://i.imgur.com/hPPeREo.jpg
2020明明西卡就是叫人快買70F 09/16 08:59
[圖]
推 howhow801122: 看多 沒錢買房？？三小73F 09/16 09:07
推 coolben: 宅男教你如何追求林襄！信他的人，到底是腦袋有洞，還是逃避現實？74F 09/16 09:26
推 PTTMAXQQ: 內行人超級國際房客帶領你走向國際當個超級房客76F 09/16 09:35
推 dati: 看看笑笑也不錯阿77F 09/16 10:16
推 DM56: 國際超級小丑好了啦78F 09/16 10:42
噓 VBT: 超級國際房客79F 09/16 10:46
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→ kusomanfcu: 讓你當個一輩子的超級房客81F 09/16 10:53
噓 sqrt1088: ....量縮 不等於 房價掉..........到底在幹嘛
土地成本，營造成本，人力成本當空氣嗎82F 09/16 12:42

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