看板 home-sale作者 CrabBro (螃蟹哥)標題 Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產時間 Sun Aug 6 02:38:03 2023
※ 引述《skyicesnow2 (茂DD)》之銘言：
: 這一億資產並非代表一億現金
: 而是單純看資產(含負債)+現金
: EX:6間1500萬的房子(房子可能還有6000~7000萬貸款)+1000萬現金，
: 類似這種配置也算達標
這算法很怪，不過也不是那麼怪
很少人會說那一瞬間資產達到就把債務還清
所以撐大資產和負債兩者也是有道理
但別忘了負債就是負債，是要還的
所以留言才會一直講現金流很重要
: 這是小弟拜讀多位房版大神的文章與經驗後，許下的幻想目標
: 主要是想討論看看下列哪種小弟領悟到的武功心法比較容易達成目標
: (如果有斷章取義或是誤認心法的話請大神們見諒)43
: 如果不考慮遺產等相關事宜，
: 也不考慮小孩窮養富養一年能存多少錢有無孝親費的話，
: 是有辦法討論的嗎XD?
沒有，這是很可怕的負現金流
但人生並不是只有錢
有些東西帶給你的價值和錢是矛盾的
不如反過來說你要錢這件事，到底要帶給你甚麼？
你讓我想到某個真實例子
某人因為莫名的很想要很多錢，對錢很渴望
他本身是名校畢業，身邊的很多前同學都因為各種原因賺了不少錢
但是他自己本身的行業非特高薪的行業
看著周邊的同學買房買車買股，導致他對錢變得很饑渴
想要像其他人的例子一樣透過買房賺一筆
在有結婚生子的情況下，沒有和老婆充份討論
便買了一間會讓生計緊崩的預售屋
結果導致家庭分裂妻離子散，最後這間預售靠自己還不出來只能轉售
這種結局是你要的嗎？
: 1.近1~2年內(或進入降息循環或等ceca大摳訊)
: 買一間1000萬的中古屋出租(可能是舊公寓或大樓套房)
: 因出租所以盡量不要佔到我的收支比
不只不能佔到，還要超過你的支出才能買
: 2.股票換成定存股(假設約500萬定存股=年收24萬股利)，
: 2.1然後用hellogym大法，尻一間上述1.的房子
: 或2.2透過24萬的股利提高收支比，尻一間預售屋
股利在高所得的家中課稅超重，不要低估稅的影響
43
: 無存錢的話等於沒有新的頭期款(除非房市再漲一波或不小心當了中年股神)
: 文長感謝版友們看完~
: 也感謝房版賜我吃穿
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假如撇除掉你的例子，一個人25歲收入穩定到45歲都扣稅收入200萬
不考慮其他太過複雜的變因：經濟大環境因素、利率政策、戰爭、國際局勢etc.
因為豪宅線在很多都市都是4000萬，比較容易找到好投資的標的
新北6000可能還是有少數好投資的標的
但台北7000萬的投資收租標的大概都不理想
所以在擴大槓桿減少現金支出上，要僅量靠近4000萬這條線
200萬開大槓桿6成，月還款最高10萬
29歲工作4年，賺800-花200=存600萬
槓桿5倍買3000萬，利率2%
買翻修過的中古屋租金總價投報率6%
持有的各式成本0.5% (空租、稅、維護費 etc.)
總價 3000 * 投報0.055 = 165萬
還款 30年房貸2%利率為106.4萬 (月還8.87萬)
165-106=58.5萬 (每年正現金流)
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此時你的年收變成200+165=365萬了，6成可以到月還款最高18.25萬
大約還剩9.38萬的貸款空間
30年利率2.2%，大概可以貸2500萬出來
(先算8成，現在最新變成7成了)
第二間一樣存三年32歲
賺 258.5*3 - 花150 = 存625萬
開槓桿買3125萬，利率2.2%
一樣買翻修中古屋投報6%，扣持有成本0.5%
3125 * 0.055 = 約172萬 (收入)
年還款本利114萬
172 - 114 = 58萬 (每年正現金流)
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現金流變為 316 萬
年收變為200+165+172=537萬 月還款可以到26.85萬
大約還剩下8.6萬的貸款額度
這時候只能貸款4成，買房現金要多很多
這時候含負債總資產 6125萬，離目標1億還差3975萬
假設要再補兩間2000萬的好了，那要1200萬的現金
這時候的收入316萬，扣掉日常花費大概要存5年
按照這樣的操作，你大概可以在以下年齡達成目標
32+5+5 = 42歲 #
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從數學上來說
如果你是年收200萬以上的高收入族群
經過15-20年的經營，副業的收入會追上本業的收入
想要在45歲前資產+負債成功達標到1億確實是可行的
但控制不了的變因太多了
其中有正的也有負的
常見的變因有：
有可能房地產增值、投資獲利
收入隨著年紀增加
預期外花費
自己控制不了自身花費
可以用家人當人頭提高槓桿
家人贊助前期資金
不知道這是你要的答案嗎？
實務上來說，經過這三年的洗禮
可以早個5-10年達成吧？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.68.10 (臺灣)
※ 作者: CrabBro 2023-08-06 02:38:03
※ 文章代碼(AID): #1apfSD6w (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691260685.A.1BA.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產
08-06 02:38 CrabBro
… ×34
推 rabinson: 有點太理想 600買3000然後收租5趴 有困難1F 08/06 02:48
確實是簡單算而已
5%看在哪裡，有些人會告訴你5%還算少的
為甚麼有提到台北很難，因為台北房價是其他地方五倍十倍
但是實際上租金並沒高出相同坪數五倍十倍
※ 編輯: CrabBro (122.116.68.10 臺灣), 08/06/2023 02:54:58
推 a96932000: 600買3000收租5%個人覺得很困難……60萬買300收租5%還比較合理一點……
好奇哪種3000萬的房子，可以租到每個月15萬的2F 08/06 02:59
透天格套
※ 編輯: CrabBro (122.116.68.10 臺灣), 08/06/2023 03:06:02
推 a96932000: 五層樓10間每間1萬5？另外是直接買改好的嗎？若要自己改肯定不只600萬本金吧？6F 08/06 03:10
改好的有機會
你說的沒錯，通常這種總價投報率高的都是出在要拿比較多現金出來
透天貸8成的機會 >> 公寓型
推 prostar: 理想是豐滿的 現實是骨感的 你畫個大餅根本難以實現9F 08/06 03:11
這篇是簡單計算
我反而覺得現實世界比這數字更容易達成
沒有計算通膨、地方發展房價成長、房租會增長等
10-20年一個地區很可能有翻天覆地的變化
推 a96932000: 另外投客會刻意改改隔套來賣嗎？真心發問10F 08/06 03:14
有，特別是一些自己在做的統包或工頭，很常幹這種事
→ SiaoBen1996: 店套改來賣或蓋來賣的投資客很多
但租賃合約要小心 不要只看他報的投報
要自己評估實際租金行情11F 08/06 03:29
正確
推 thelegada: 難點在找到3000萬有5～6%投報的標的吧。600萬6%南部是不少，但單一標的總價沒辦法這麼高14F 08/06 03:33
前兩間要找高一點墊高貸款額度
但後面就可以比較自由
像有一種在學校附近的整棟收租套房
不是拿普通透天去改成套房，而是蓋的時候就以收租套做規畫
電梯透天，整棟20間起跳
有看過像是40間每間4000-4500，整棟2800萬
要貸款8成沒問題
管理也不用操心，附近有專作代管的，每間有出租出去一個月300
代管沒收其他費用，代管也會幫帶看
其他就是一些固定開銷，像垃圾、飲水機、房屋維護費等
推 pighong: 隔套組滿哪有這麼容易，太理想16F 08/06 06:53
已經把沒有滿租的風險都考慮進去了
推 F93935: 我32歲達標 貸款五千多萬17F 08/06 07:06
恩恩，跟我差不多
噓 koyo167: 透天格套是要拿現金出來的 你哪來現金?18F 08/06 07:06
我不是都算了?
→ F93935: 現在難了 之前貸到第五間還有八成19F 08/06 07:07
這是風險，房地產不管收租還是買賣，都跟政策高度相關
→ koyo167: 你以為工地工班收現金喔? 一看就知道沒出過社會20F 08/06 07:07
我都買五間了
推 maypcc: 最後買兩間2000萬的要自備6成 那現金是要 2400萬不是1200另外你貸款收入直接灌入總收入去乘0.6收支比 這風險非常大 很有可能貸不下來21F 08/06 07:10
1200+1200，總共2400
需要年限是5+5年
0.6收支比是滿理想的沒錯
我的話是還好，剩下就隨時間去成長
投資心態會越來越保守
推 freeclouds: 我爸有一億資產的時候 他也沒說想要到五億阿25F 08/06 07:33
推 japan428: 其實最大的問題是，有這樣收入的時間能持續多久26F 08/06 07:34
穩定現金流很重要
推 NicholasTse3: 他貸款貸不過 這條路不可行 你講的路線沒錯 但他每個都要再打折 光貸款兩千多萬他就絕對貸不出來27F 08/06 07:34
他本人還有用到信貸等，這都會佔額度
推 roy0710: 這種條件電梯層套可以啦。現在家裡都改買這種的29F 08/06 10:26
是阿
→ Tatsuya72: 盲點是，原po要真的能4年存600萬不會上來問這種問題30F 08/06 10:44
這篇計算可以說全部壓在房地產上
有穩定定現金流
而且也沒有太多額外開銷的前提上
簡單說 "穩定現金流+最大化槓桿"
→ abyssa1: 話說航海王也玩過中南部整棟透套31F 08/06 12:17
對他不了解，他的實力真的玩股票更賺
推 brian980466: 收租6%很難 而且必須不能斷租 也不能有任何意外卡現金流32F 08/06 13:32
很難沒錯，但不是不可能的天文數字
後面不能斷租和卡現金流，你顯然沒看懂
我已經把空租考慮進去了，而且現金流是+58萬
就算真的有某間格套空租比較久，也是+58萬變少，依然是正的
不敢說0風險，但絕對是低風險
→ partsex: 現在就是用掛4週轉金 一直複製34F 08/06 17:14
貸款都有不同的附帶條件
我是用最單純的房貸計算
推 alanbread: 買我隔套的很多都50歲上下，準備退休買收租產品35F 08/06 18:57
越早開始做越早開始滾複利
→ ericseak: 如果房租收入被課稅，根本沒辦法到這種投報率
現在要這樣玩非常難36F 08/06 19:40
稅是一個得要思考的問題，這是政策上的風險
稅對隔套的影響會比家庭式的影響來得大
→ dcdc: 就算找到3000萬有6%年投報的標的，持有及維護成本不可能只有0.5%的...而且房客要無縫接軌一直租在沒有物業協助下很難38F 08/06 20:12
如果你覺得0.5%不夠保守，就自己抓1%吧
我在做是屬於比較怕麻煩的，一開始就把所有項目都翻新弄好
所以後續的維護成本很低，甚至0.5%已經是保守高估了
→ dcdc: ，你也沒那麼多時間精力去管理大量格套租客，更不要說結婚有小孩情況下，很容易吵架妻離子散啊~40F 08/06 20:12
管理的問題
只要沒有出現特別難搞的
大多時候其實滿輕鬆的
所以慎選租客很重要
解決的方法也很多，出一點錢找家人朋友幫忙，找代管也可以
因為管理租屋的事情搞到妻離子散的，我是真的很懷疑
→ dcdc: 損益打平收租年投報要3.55%，這也不是一定可以達到的數字，更不要說這是在持有及維護成本低估的情況下，一旦尬不過去會有崩盤的連鎖反應@@42F 08/06 20:16
3.55%要達到太容易了，收租件輕鬆就會超過這數字
這種投報甚至在建商隔好的全新隔套中都有機會找到
整間兩房三房型式的新古屋，也都有機會達到
就是不想要金流太緊繃，才要多抓一些餘裕到6%
推 skyicesnow2: 推螃蟹哥的分享，筆記下來
讓我想到以前學生租房就是租這種整棟7樓電梯隔套，一樓室內可停機車，還有請個管理員收包裹丟垃圾45F 08/06 21:37
屋主算有心了，不過也是他規模夠大
能夠有收包裹和垃圾
在租屋吸引力來說加分超多，也可以提高些租金
※ 編輯: CrabBro (122.116.68.10 臺灣), 08/06/2023 22:14:56
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