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作者 H2 (超級噴火龍X)
標題 Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
時間 Tue Jul 18 09:19:21 2023


信義計畫區大概在台灣就是唯一且
幾十年內很難有被超越的機會了，
重點是信義計畫區還沒停滯，因為持有人
單一且以大集團為主，所以就算建築老了
，進行重建再開發都比較容易，例如中信
舊總部跟世貿改建等，每一個開發案都可
以繼續推升信義計畫區CBD的地位

以政府做莊，大集團進行大面積開發來
說，大概剩下南港算是比較接近，
不過業態應該會跟信義計畫區有差異

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: ※ 引述《spermbox (☺洨盒盒☺)》之銘言：
: : 各位房版投資客大家豪 ～ 盒盒我台中房蟲辣 ☺
: : 又到了盒盒發廢文時間☺  ☺  ☺  ☺  ☺
: : 盒盒看版上有人討論青埔有沒有可能變信義，覺得這議題很有趣
: : 盒盒也很好奇，台灣哪個重劃區未來變信義區的機率最高？
: : 盒盒認為最有可能的是台中七期la ☺
: : 七期現在雖然蓋滿住宅，跟商業氣息濃厚的信義區不能相比
: : 但目前不少新市政第四五八種用地還空著，未來可以蓋氣派新穎的商辦大樓
: : 加上未來計劃進駐數間百貨商場
: : 七期追上信義指日可待
: : 關於這個問題，不知道版上投資客怎麽看？
: 信義計畫區不是天然蛋黃區，而是早期台北市政府有意為之，有點學習東京新宿副都心?
: 概念
: 總統府中央機關所在地都在中正，中山老蛋黃
: 台北市政府要打造一個與之對稱的副都心
: 所以直到現在部分土地也還是市政府的
: 租出去做地上權六十年給財團
: 一開始都是菱角田的地區
: 沒想到不小心變成台灣第一的計畫重劃區
: 中央政府由信義路往東到信義區
: 再由仁愛路往西回到中央政府
: 兩邊剛好一邊市政府 一邊總統府                                                 : 每一塊地都有其地號和故事
: 小弟淺見 為什麼信義計畫區仍然是第一
: 之後的北中南重劃區都很難超越
: 原因在於信義區資本密集度遠超其他重劃區
: 信義區所有地塊有些自有，有些市政府地上權
: 每一塊商用不動產都是台灣各大財閥的縮影
: 可以說是資本揮灑的舞台，舞臺上 財閥財力
: 政治家權力 互相交錯影響
: 有興趣網路上都有拍信義計畫區各大地塊的故事介紹，每一塊都有編號，在這邊簡介
: 統一集團持有轉運站/統一阪急/信義誠品
: 統一國際大樓到W Hotel  我記得當初除了商辦那棟是自有，其他都是市政府地上權
: 統一國際大樓是信義計畫區少數可以買賣的商辦
: 現在維持在一坪180-200萬之間交易
: 往西隔壁有一棟遠雄金融大樓，是遠雄集團自用的總部，這塊地當初是台聚吳家的投資?
: 後來轉賣給遠雄驚人的報酬，但後來十年市值更誇張。
: 往東有國泰信義，這棟商辦是國泰人壽持有的頂辦，目前租金四千一坪再租，八卦是這?
: 棟本來可能是台北四季酒店，直到國泰三公子被哥哥趕走，現在換全聯老闆投資四季在1
: 1對面的地塊
: 統一松高路往南是華新麗華大樓，這棟是我看過目前A辦中最頂的，華新焦董除了自用大
: 部分樓層，也出租給花旗銀行，大樓管理品質非常好，
: 一樓大廳氣派，牆上那一幅是科技業知名創辦人董娘的大作，目前租金也突破一坪四千?
: ，焦師傅的二兒子辦公室自用頂樓，那個景觀真的非常好，坐北朝南面101和南山和天空 : 塔
: 一樓有有三井可以吃，商業聚餐不錯。
: 再來旁邊A4/A8/A9/A11本來全都是新光集團
: 自從西瓜大哥買了一千元的宏達電，一棟一棟
: 都賣給富邦來補虧損，現在我記得只剩A4還是新光的，其他都被富邦買走了。
: 百貨業來講，這幾館全部加起來其實叫信義新天地，他其實四館加起來才是一家百貨，?
: 收我記得去年約三四百億，他們才是真正全台最強，他的設計是四館加起來才是一個百?
: 買精品 去A4或A9, 買年輕品牌，去A8和A11
: 高檔餐飲A4和A9都有，地下街也都是定位完整
: 寒舍艾麗和微風松高，這棟是富邦的，寒舍艾麗其實業績非常好，微風松高有點慘，剛?
: 一來一回，收益平均。
: 再來說Bella Vita ，俗稱貴婦百貨，廣達梁副董留給愛妻的百貨，土地持有非常便宜，
: 我記得一坪好像百萬初頭（有錯請更正），相較計畫區現在一坪六七百萬在賣，真的是?
: 常好的眼光
: 裡面就是高大上，沒了
: 往南對面的新光銀行和星展銀行和寒舍艾美是同一大棟，地主是新光集團，新光銀行本?
: 自用部分樓層，許多知名外商也在裡面，像風電沃旭能源，煙草商英美菸草，JTI等等
: 往東是國泰世華銀行總部，其實金控還在仁愛路，這個是銀行總部，裡面也有出租給IBM
: 和UBS這些知名外商，裡面富麗堂皇，很有日本日式大財閥的調調，很像日劇大銀行財閥
: 的總部
: 國泰往北是中油大樓，沒啥好說，很普通
: 我朋友說車位蠻好停的                                                          : 中油往西是富邦A25頂辦，這一棟會是未來頂辦中的頂辦，目前尚未開幕，但我聽說一坪
: 已經過五千大關，本來富邦人壽好像自用，現在又減少樓層的樣子。 一樓會有富邦蔡的
: 美術館，非常厲害，值得期待
: 旁邊就是陶朱隱園，不好說，可以等待餘屋貸款90億到期不知道要怎麼收場。
: 松仁路往南兩側，有遠東的信義A13 百貨，蘋果店那個租金可以讓他躺著賺，樓上電影?
: 也集人流，帶動周邊餐飲和購物消費，很好的案子
: 只是一樓招商目前除了鼎泰豐，其他定位比較奇怪。
: 另外一邊宏泰人壽（三重幫林家）持有的宏泰交易廣場一號和二號，這兩棟屋齡久租金?
: 低，裡面充滿了廣告 媒體 顧問業，一蘭，oncor也都在這。宏泰也持有對面連三棟，A1
: (neo19),威秀和ATT 4 fun , 這幾棟本來要都更重蓋，現在不情況如何
: 交易廣場旁邊有克提大樓，陳老闆事業有成順手
: 就在信義計畫區蓋總部作用，部份也出租。
: 往南隔壁是華南金控總部，整棟自用，相當大氣
: 華南對面就是微風南山，南山人壽投資
: 頂辦中平均租金是信義區最高 我記得接近四千二還是四千三，勤業眾信包了好幾層，三
: 菱集團，常在律師事務所等等都有租用。
: 克提和華南中間有塊小公園，那是遠東的，放著不動當生態公園也挺好。
: 南山旁邊就101，他是地上權，早年宏國和各大官股及私人財團投資修建，現在股東好幾
: 輪之後，變成日商和官股。
: 101還是維持得非常好，看不出是25年的老商辦了，可以說是老當益壯，而且租金還在往
: 上成長，商場受惠於奢侈品消費，也都正向成長
: 101往北前面有南山世貿三的開發，商辦規劃圖也出來了，蓋起來應該也是頂辦之一。   : 旁邊有君悅酒店，是新加坡豐隆集團投資的地上權，經營穩健且跟國貿大樓和世貿展覽?
: 的商業綜效非常好。
: 國貿大樓也是保養非常好的老商辦，各國大使設有辦公室，資誠會計事務所也有包幾層?
: 。
: 18樓還有護國神山的辦公室。
: 另外沒講到的還有台北天空塔和四季酒店
: 故事太長了懶得講
: 大概是這樣，台灣北中南重劃區如過要達到信義區計畫區的等級，要符合以下所述
: 1.  政府有意為之帶動且街廓完整，
: 易於招商各大財團卡位
: 2. 資本極度密集，投入後多為集團總部或付租能力強的外商或本土企業願意承租
: 3. 供給和需求每年不斷成長，信義計畫區十年來從平均租金不到兩千爬到現在三千，空
: 置率從7-8趴降到現在不到3趴
: 很多北中南區域想學，其實信義計畫區的設定就在那裡，政治和金錢的權力中心（北市?
: 和市議會/世貿大樓的大使館/各大財閥金控總部）
: 這些都不可或少，所以要學是有相當難度的。


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※ 作者: H2 2023-07-18 09:19:21
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※ 同主題文章:
[閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
07-17 23:29 spermbox
Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
07-18 01:13 LINPINPARK
Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
07-18 09:19 H2
Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
07-18 10:10 a386036
Re: [閒聊] 哪個重劃區未來變信義計畫區機會最高？
07-18 19:46 NovaShin
→ H2: 附帶一提，南港在都市計畫設計時也參考了信義計畫區的經驗，要求開發者要把空中天橋貫穿系統納進去1F 07/18 09:20
推 grotwpig645: 你這樣一說水湳不就很適合？
只是中部缺少金融和外商是硬傷
以硬體和規劃來說水湳只差個新地標3F 07/18 09:22
推 alfrog0414: 水湳好好規劃的話不是沒機會 不要再被玩壞了6F 07/18 09:25
→ H2: 大面積商業開發的話，要有交通配套，水湳這個還太弱
七期的問題七期的問題是所有權太散高了太多住宅跟樓層分開賣的商辦7F 07/18 09:25
推 grotwpig645: 水湳規劃有快速道路 轉運站 捷運站 空橋 交流道 20分鐘可到機場 高鐵站10F 07/18 09:29
→ Tylose: 一個重劃區能不能起來，看看進駐的企業有哪些，就知道了12F 07/18 09:33
推 teddyisgood: 開發水湳詐騙園區 應該ok13F 07/18 09:36
推 peterzumthor: 幫低調，懂南港的人就懂14F 07/18 09:43
→ H2: 不能只是規劃，信義計畫區一開始這些就有規劃了，還是一邊發展一邊各項建設就到味了，不管是古早捷運藍線後來的紅線未來環狀線，還是老古董基隆路接環東跟堤頂，又或者是信義快等
七期的問題更重要的是信義計畫區一開始草比人多時候就有財團呵護，不管是新光的三越，宏泰的威秀影城，還是中信跟國泰世華總部，總之人家就是可以慢慢養
不過，信義計畫區更多是門面價值了，租金還是資本利得報酬率現在都一般般15F 07/18 09:44
→ tabrisPTT: 哪個重劃區能出現酷斯拉？23F 07/18 09:49
推 grotwpig645: 你說的沒錯，重點是集團有沒有要進來養24F 07/18 09:49
→ H2: 不高的租金回報率，大概保險也很難再碰
這幾年搞物流園區的報酬率比純商辦好
年輕時候騎摩托車到信義計畫區，除了威秀跟中信外，真的多數黑壓壓的一片25F 07/18 09:49
推 kage01: 還有neo 19 XD29F 07/18 09:55
推 popm: 就問 哪個重劃區能養的起Godzilla30F 07/18 10:00
推 s8955439: 台中單元二交六那一大片，很適合大型商業31F 07/18 10:07
→ Tylose: 中信搬去南軟了，很大的指標
不過南港那邊的發展，後面遇到西邊桃園和機捷的帶動
就虛掉了，應該過段時間才繼續吧
同時不會玩太多地方的，控制供給，才能控制價格
玩遊戲的資金也有限，不可能遍地開花的32F 07/18 10:08
推 scitamehtam: 台北沒腹地了，要大面積市容好剩關一關二竹北37F 07/18 12:30
推 alfrog0414: 反串久了不累嗎…關埔是三小38F 07/18 12:37
推 mozi: 南港的地狹長且破碎..不像信義計畫區方正。南港贏在有高鐵，適合南北奔波的大公司設點…百貨類型就算了..打不贏信義區的…..39F 07/18 13:06
推 asapfrdddd: 我也覺得是南港
整體弄起來會很現代42F 07/18 15:34
→ Elio2021: 南港位處臺北盆地最西邊的邊陲地帶, 離台北市中心遠
周邊區域又是汐止和東湖, 還有基隆河阻隔, 腹地受限
還有航高限制, 不要說出現像101這樣的摩天樓, 南港大樓衝不破150公尺, 難以形塑CBD的都會感
最重要的是還有前面的人提到的地形狹長破碎, 除了經貿園區那一帶(面積也不算大), 整個地區根本難以串聯
信義計畫區大概就是臺北盆地雙北居民最遠會去的地方了南港充其量大概就內科的進階版, 大樓高度比內科稍高
然後多了高鐵和世貿展覽館, 就這樣44F 07/18 15:49
推 scitamehtam: 台北腹地太小，勢必要找其他北部地區來取代，看科技與薪資新竹比較適合53F 07/18 17:04
推 Dissipate: 要輪也輪不到新竹，新北地一堆55F 07/18 18:39
推 peterzumthor: 基隆河谷廊帶開發解禁，你要的大面積素地底加，連結南港就是噴56F 07/18 19:33
→ Physerapb: 真的輪不到新竹，只能蓋一堆房子賣給工程師，其他發展不用期待了58F 07/18 22:53
推 tcc1210: 青埔都輪不到了 新竹還是夢裡相見吧60F 07/19 12:12

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