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作者 pgoha (PGO)
標題 [請益] 預售屋登記共同持有問題
時間 Sun Mar 26 01:18:26 2023

我跟我老婆在登記結婚之前有一起合資付頭期款買了一間預售屋(二手轉約的)

並且也有說好以後房子登記是兩人共同持有

但當時在簽轉約以及後續跟建商辦手續相關的合約文件都是只有以我的名子去簽的

目前狀況是我們已經完成登記結婚，而預售屋進度是正在申請使用執照中，

建商請我們準備貸款相關資料並且簽立本票簽本票的名子也是只有我的，

但貸款打算是以我老婆行員員工方案去貸，並且我當保證人

情況說明完畢，在這之前我們都一直認為在最後登記權狀的時候直接登記兩人名子就搞定

但最近一位朋友認為建商只會認簽約的名子，到時建商請代書過戶時也只會過給這個名子

而且當時買的時候還不是夫妻，真的要改成兩人共同持有或許會有贈與稅的問題，


聽到這我開始也有一些疑惑了，所以上來請教大家的意見~

1. 我們可以直接和建商溝通房子之後過戶是要登記共同持有嗎?

   還是要請建商幫我們做換約的動作，把所有簽約文件都改成兩人簽名呢?

2. 買房時一人簽約，後來改登記共同持有真的會有贈與稅問題嗎?

因為第一次買房有些法律相關問題不是很了解，請各位大大解惑，感謝

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.1.186 (臺灣)
※ 作者: pgoha 2023-03-26 01:18:26
※ 文章代碼(AID): #1a7opaib (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679764708.A.B25.html
推 prostar: 交屋時再處理就好
如果是婚後交屋建議不要共同持有
不然之後換房買房都很麻煩1F 03/26 01:25
推 abyssa1: 結婚後交屋前去跟建商換約即可 建議所有權人=貸款人
整體來看 持分沒好處 所有權人跟貸款人不同也沒好處
夫妻贈與沒有「贈與稅」的問題
你這個朋友搞不清楚狀況還不懂裝懂 建議遠離他
一般是跑貸款前要先處理換約喔
貸款卡下去流程又更麻煩
簽約不是重點 那只是你跟建商兩方的私人合約
貸款就有政府的地政設定 銀行審核 變成四方關係
所有權人跟貸款人有異動，貸款流程就要重跑了4F 03/26 01:37
推 retriever33: 請問a大，所有權人跟貸款人不同會有什麼問題呢？13F 03/26 07:23
推 RXIJDIL: 樓上，還沒貸款下來銀行就不會給你貸，已經貸款下來後才變更，通常沒啥問題。
你就算做換約動作還是要有金流證明啊，不然超過每年贈與額度也有贈與稅。14F 03/26 08:43
推 werty982730: 夫妻買房所有權人跟貸款人不同會有差？一堆人都是掛老婆名下，老公貸款，沒聽說有啥問題18F 03/26 08:58
→ SouthEast62: 夫妻的話所有人跟借款人不同根本不會有問題，所以
我都跟別人開玩
笑說，我家的房子是買太太名字，我只負責出人頭借
錢……如果光是
借款人的收入就足以負擔貸款要求的話，甚至連屋主
當貸款共同擔保
的必要都不見得。但請留意在稅制上持有只看掛名是
誰，所以重購退
稅是指同一個人名下的賣跟買、換人就不算數了，貸
款算不算首購也
是只看借款人名下有沒有既有房貸，先生或太太已貸
也不影響。因為
夫妻名下婚後財產是預設共同持有，但稅制上、財務
上卻是分開算的
，所以利用夫妻分別掛名不同的資產，可以讓允許持
有的數量增加一
倍（例如貸款限縮是從第五棟才開始要受限制），一
開始就登記共同
持有，等同自砍功力一半。20F 03/26 09:02
推 Anyotw: 因為你們有結婚，改誰名都沒代價39F 03/26 09:52
推 cobrabaton: 結婚就沒贈與稅....一堆不懂的別搞亂發文的思緒。即便是婚前取得，你婚後要贈與都沒贈與稅。重點是結婚，結婚跟離婚有超多稅制都不同40F 03/26 10:27
推 black82465: 推一樓 都結婚了 還這麼不信任 你要買二房共同持有很傷43F 03/26 10:31
推 abyssa1: 所有權人跟貸款人不同 他就一間佔兩個首購
之後你們不管用誰名字買都是算第二間
而且資產掛你 負債掛老婆 他家人都沒意見嗎？
產權整間過給老婆是比較合理也保留未來彈性的作法45F 03/26 12:58
→ SouthEast62: 45F的說法不太正確。首購貸款只看貸款人名下是否已有他戶貸款存
在，不管無貸款的資產或配偶名下是否有其他貸款，
所以就算第一間
的貸款人跟掛名持有的人不同，要貸下一棟時只要換
另外一邊當貸款
人就可。我家目前擁有的兩棟房子都是掛我太太名下
，但貸款分別是
兩人各一戶，所以兩邊都是首購貸款。唯一的例外就
是像開題版主那
般，夫妻兩人都掛同一間房子，這樣一次用掉兩個首
購資格，真的要
買第二間時就頭大了，非常不智。49F 03/26 13:17
當初有討論只掛我或老婆一人名下，但雙方長輩都不接受，所以只好共同持有
因為我們有接受他們贊助不是我們自己說了算QQ
另外想請問如果真要改成只登記一人，是不是可以用預告登記來達到共同持有的效果?
其實說穿了雙方長輩也只是不信任對方加上雙方都有出資才反對只登記一人

總之我們決定在貸款前先去跟建商處理換約，非常感謝大家的指點!
※ 編輯: pgoha (220.133.1.186 臺灣), 03/26/2023 13:34:15
※ 編輯: pgoha (220.133.1.186 臺灣), 03/26/2023 13:45:03
→ abyssa1: 名下資產有貸款也佔戶數喔62F 03/26 13:49
推 SouthEast62: 婚後資產是預設共同持有，只登記其中一人是處理時
只需要那個人簽
字，所以不見得需要另外一人同意，但，假設賣出還
啥的，賣到的錢
理論上還是得吐出來均分。不過如果你們有雙方家長
的意見問題得面
對，未來萬一有購置第二戶時的貸款利率或退稅問題
等，就不是優先
考量的問題了，當然是以大局為重。如果沒搞錯，房
屋完工交屋時應
該可以請建設公司找的代書協助，將兩個人的名字都
登記到產權上？63F 03/26 13:51
推 abyssa1: 先前各家銀行都是這樣跟我說的75F 03/26 13:53

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