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作者 Rrn (煙鎖重樓)
標題 Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們
時間 Fri Mar 17 00:51:15 2023


夫妻雙方都七年級,夫英國人妻台灣人,
另一半小我一些就不平均了 XD

座標英國倫敦


2010 我到英國讀博,在一個不大的大學城小鎮

2013 家裡叫我買房,小鎮房子不貴,學生簽證也不能貸款,
全額買了三房house,開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租,瞬間達成財務自由
(存不下錢的情況但可打平日常開銷)
同年認識另一半,交往一年多結婚。

顯然這裡有人誤會,三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去,不是一次買三間房

2015 結婚搬去倫敦跟另一半住,對方土生土長倫敦人,
他2010年就買兩房公寓自住,搬家後我的房子繼續出租。


2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租,
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。


2019買下同區段三房公寓自住。
頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸,原公寓出租每月是正現金流。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only,開槓桿神器。

貸款25年只需要繳利息,本金最後一次還完就行,但此種貸款僅限出租。

(2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%,直接翻倍)

兩間房貸(自住本利合、出租只要付利息)扣掉倫敦兩房的租金(稅前)
根本和我們原來房貸差不多,一樣的支出同地段居住面積直接多50%,
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來,當然要換房!


2021 小孩開始上學,英國小學放學早又放假多,
每天三點放學還一年放假十八週,四個半月,正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作,投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間,這間我當初買在低點,
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低,貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。


2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前,2022整年都在升息加上通膨,
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。


2022我看了整年的房,也看著利率一路飆漲,
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%,我可以買到蛋白區四房(那間四房適合做分租HMO),
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。


2023我買的一房終於交屋,我買房買出心得來也意外開啟副業推出

英國房產線上課~


英國房產買下後要六個月才能轉貸,現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間,
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方,房產持續增值,
每隔三五年就能重新操作一次。

不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大,
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。

另外英國沒有第三間限貸成數的規定,
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出,
要規模化要走公司登記
(19%公司稅,分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高,
差別在公司可先扣貸款利息支出,個人不行)。

賣房資本利得稅也高,個人是18%-28%,
買房印花稅也很貴,整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買,做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。


這是一個讀博士變成包租婆的故事


另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了,但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場,人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大,
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
(那我還比 XD)


最後一點來房板的心得就是,ceca講的是對的,真的要聽啊!
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同,
但開槓桿的原理是一樣的,我自己當房東十年下來的體會也是這樣,
但他講得清楚又願意分享,真的難得!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 92.40.169.132 (英國)
※ 作者: Rrn 2023-03-17 00:51:15
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※ 同主題文章:
… ×14
Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們
03-17 00:51 Rrn
Yishanhuang: 推,感謝分享1F 03/17 00:57
JackChung: 推2F 03/17 01:01
tony825011: 台灣之光 連國外的房子一起炒!3F 03/17 01:02
frowning1226: 讚,台灣之光4F 03/17 01:11
freekid: 感謝分享,想聽更多細節5F 03/17 01:15

請問想知道什麼細節?

chein17: 推6F 03/17 01:29
Tylose: 推,台灣被限貸搞死了啦,哭哭7F 03/17 02:11

但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊

英國是這樣,房租先扣40-45%個人所得稅
扣完再去繳房貸,剩下的才真的是你的

nctufish: 出租房不用還本金,對房東真的就是無限槓桿8F 03/17 02:49

是沒錯,但稅真的很高,台灣是低稅天堂
各有各的玩法啦~

tzangyoung: 推9F 03/17 03:42
yihua2: 台灣之光!大推10F 03/17 06:39
tskier: 推分享11F 03/17 07:04
nets1976: 謝謝分享12F 03/17 07:16
tfct: 疑 英國都沒有像台灣租屋黑市啊?13F 03/17 07:30

可能我認識的還不夠多,真的不報稅的我知道都中國人
台灣人有做非法Airbnb的

allen2202: 這篇會被空空噓反觀台灣,嘻嘻14F 03/17 07:48
Ddylan: 大推!想知道投報率15F 03/17 07:53

新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% (租金/房價)%

淨投報率(租金/總花費)約5.87%,只要裝修預算有抓對。總花費:房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。

不是倫敦投報率都這麼高,是我會買~

之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說,我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下,貸款利息支出只佔每月收租三成,我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝~

LaFrance: 這篇超級打臉那種不知道從哪看媒體講說歐洲不炒房的空空16F 03/17 08:13
kinnazeen: 台北投報太低是因為租金太便宜?17F 03/17 08:25

我不知道,我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解

XXXXCOW: 台灣人真的很厲害18F 03/17 08:52
migration265: 推分享。賺外國人錢就是爽
結論好像是,聽Ceca就對了19F 03/17 09:06
pssbc10: 推~英國包租婆好猛!21F 03/17 09:43
sony0955: 包租婆到英國去了 猛猛22F 03/17 09:52
jaricho: 攻佔全世界 值得參考23F 03/17 09:52
TZUKI: 是一個讀博最後發現炒房真香的故事XDDD24F 03/17 09:57
yna76: 推分享~25F 03/17 10:00
Tylose: 可不可以投資,自己算就好,但是連玩都不給玩,那才慘
美國稅也比台灣高阿,但是可以玩的我還是玩啊
稅後總成本11%,甜阿,這在台灣根本絕跡了26F 03/17 10:05
jc761128: 太神啦XDD 台裔英國房蟲!!!29F 03/17 10:09
sspider0829: 好想贏韓國 啊不對 妳英國人30F 03/17 10:14
s26492755: 台灣租金本來就還有空間
之前就說台灣房租便宜了31F 03/17 10:42
chmin: 推優質分享33F 03/17 11:09
whitefather: 2013你自己全額買房,還是家人出資,結局差很多34F 03/17 12:09

當然差很多,我老公他比較會賺就沒有靠家人買房
但真的能早上車就早上車
我們都2x歲買房,十年後就拉開差距了

lynxes: 謝謝分享35F 03/17 12:31
aserer: 好精采的分享!36F 03/17 12:50
TheDream: 博士變成包租婆的故事。XD你老公很厲害,靠自己買內倫敦37F 03/17 12:52
labdog: 國際房蟲取暖大會38F 03/17 13:13
thetakerone: 很棒39F 03/17 13:15
is1128: 重點其實在家人出資全額買房這件事情40F 03/17 13:28

不看家人就我老公啊~
他年紀比我小,比我早買房,家裡沒資助
他說是剛開始工作就有買一些蘋果股票,後來就賣掉換頭期款

jaricho: 重點是 一開始家人出資全額買下3房
一次買3間41F 03/17 13:29
s8752134: 坐等那些天天喊國外的月亮比較圓的崩潰噓43F 03/17 13:34
Morphee: 棒阿阿阿44F 03/17 13:45
andy60214: 買三房不是買三間吧45F 03/17 13:55
Rrn: 三房是有三個房間的「一間」房子啦!不是三間46F 03/17 13:57
s26492755: 看起來是買三房 兩間房間出租
我姪子去年在夏威夷買房也是 買三房 兩間出租 庭院再控水泥當停車格47F 03/17 13:58
Ddylan: 勵志推!!50F 03/17 15:22
heidilin: 到英國讀博士果然非富即貴,一間房少說2、30萬英鎊,一到英國就買了。51F 03/17 16:13

前面有寫,是第三年買的房
十年前小鎮買房不用二十萬
當然現在沒這個價了
不過當年英鎊1:50啊!現在才36、37
Oohgoodness: 可是倫敦房貸利息5%出頭53F 03/17 17:06

那是現在啊!
英國房貸多數人都會選固定利率,固定兩年或五年
十年的也有
我們2019、2021貸款時的利率都不到2%
離固定利率到期還有幾年時間
至於到期了怎麼辦?漲房租囉~

a2202126: 跟家裡有沒有出錢什麼關係,重點是原Po敢勇於負擔風險,利用不動產跟轉增貸去創造財富,家境有錢都這樣玩了,家裏沒錢的繼續嘴硬不入場,財富只會被越拉越開54F 03/17 17:08
vespa76123: 台灣之光XD57F 03/17 18:01
sspider0829: 一堆人看似不知道老美英國有固定房貸利率- -58F 03/17 18:16
※ 編輯: Rrn (193.39.240.244 英國), 03/17/2023 21:18:40
Fairychess: 台幣對英鎊匯率現在對比10年前高太多了,挺虧59F 03/17 21:26
grayeric: 感謝分享歐洲資訊60F 03/17 21:41
espreso: 博士大家都一屁股債能全額買房只能說一開始就拿到上上簽61F 03/18 09:53
etrangere: 有沒有身分印花稅會有差嗎?62F 03/18 11:33

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