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標題 Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
時間 Thu Mar 23 12:30:33 2023
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標題 Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎
時間 Thu Mar 23 12:30:33 2023
※ 引述《timmer (.......................)》之銘言：
: 2000萬流動資產，如果無自住房的話，去買一間自住。
: 在這狀況下沒有買房也要付房租，要注意房租不是固定的，房租也會隨著通膨調升。
: 假設房價2000萬，扣掉400萬頭期款，還有1600萬可以去投資。
: 貸款1600萬30年，利率抓2%，每個月付5萬9出頭，一年大約付掉71萬。
: 那1600萬拿去投資4%的東西，一年可以收到64萬，資金缺口大約7萬。
: 隨辦去找個工作，可以付自己的生活費和1年7萬不難吧?
: 通常資產越多，生活壓力越小，對工作上選擇的餘裕越多。
: 只要過個幾年，房價評價上漲，假設銀行估價2500萬，
: 可以再去轉增貸30年多領個400萬出來，
: 轉增貸不是2胎，利息會跟原房貸差不多，有借過的就知道。
: 這時從借出來的2000萬還是拿去投資4%的標的，一年收80萬，這時候貸款2000萬的孳息已
: 經可以cover房貸本利和還有盈餘。
: 這時候狀況會變成，手上有2000萬持股，2000萬房貸，一間自住房，
: 住了30年以後房貸不用還，手上還有2000萬的4%投資標的，不好嗎?
我教你一招更簡單的
照你的假設
400頭期付下去 過段時間2000漲到2500
是不是淨賺500
這時候再買2500的 過段時間漲到3200
淨賺700
這時候再買3200的 過段時間漲到 4000
淨賺800
你4%法則一年才80萬
房價增幅隨便就幾百
你都預測房價只漲不跌 而且隨便都漲25% 那還什麼增貸 直接無限炒房就好了呀
所以有幾個點需要澄清
1. 股票有現金流比房子穩定
事實上 只要gdp增長超過0
那基本企業獲利就會增長 （因為gdp大體等於國民賺到的錢 大部分gdp不是發薪水就是企
業賺走 而通常企業分到比較大塊
股息率如果沒有大幅變動 那就不用擔心沒有現金流 只是多跟少
頂多金融海嘯時候股息會降低一點 但還是會發
如果今天資金環境不好 股價跌了 但你每個月還有股利現金流 那比較不擔心
但房價… 比如14年左右買 開始跌了
你就指望這兩千萬生活 你能不慌不拋售嗎？
2. 租金取決於薪水 股利取決於企業獲利
台北租屋族大宗薪水也就四五萬
二十年前後可能差別不大
本來一萬多房租 不太可能租這群人兩三萬
畢竟台灣空屋率高 一堆囤房的人在競爭
但是二十年 平均股利可以輕鬆翻倍
3. 房市還是內需產業 人口和內需經濟影響大
當然很多人會說有錢人買
但事實上有錢人大宗還是股票
https://i.imgur.com/YP82BTK.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/YP82BTKh.jpg)
台灣有錢人房產佔比是亞洲四小龍最低的
只有韓國的一半
https://i.imgur.com/XIvSUCX.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/XIvSUCXh.jpg)
所以主要房價上漲動力還是取決於民眾
目前少子化影響不顯著是因為主力購屋族群30-40歲人口還很多
未來十年會因少子化逐年變少
當韭菜變少了 炒房的卻越來越多
不是說一定會跌
但會開始漲跌互現 區位分化明顯
那這時候你保證你買的就穩漲？
房市過去幾個月可能整體持平甚至小漲
但那是整體 是平均
都有一堆區位在跌了 跟我說風險小？
未來韭菜變少 下跌區位只會更多
結論：
今天原po要求的是穩定
房市比較適合有在上班的人當成一種投機工具比較適合
反正輸了大不了回去上班
不要為了炒房 什麼結論都是買房好棒棒
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.44.142.163 (臺灣)
※ 作者: LaBronJames 2023-03-23 12:30:33
→ : 找到適合自己投資方式才是最重要的1F 03/23 12:32
→ : 看幾歲 年輕公司還要你 就玩槓桿大一點2F 03/23 12:33
推 : 要穩定是不是買中華電信最保險...Orz3F 03/23 12:33
我個人覺得不是耶 電信業也是有競爭的 還是要多元化一點 這也是股票優勢 可以輕鬆多元化
房子等於歐印一隻個股 看錯區位就完了
→ : 超過40就業困難自己就看著辦4F 03/23 12:34
→ : 40歲就業困難，反思自己到底有什麼專業吧幾歲停止學習了5F 03/23 12:37
→ : 不要 我想把時間花在投資 我才不想為別人賺錢XD7F 03/23 12:39
推 : 哇 你會被戰爆8F 03/23 12:41
推 : 房市比股市還不投機9F 03/23 12:41
推 : 房蟲會噓你這一篇，晚點b_s會報到了10F 03/23 12:42
推 : 全扔大銀行或是中鋼台泥中華電這些啊
慾望不要太強領利息就飽了11F 03/23 12:43
慾望不要太強領利息就飽了11F 03/23 12:43
→ : 你太好笑了當經濟出問題你先拋售股票還是拋售自住房子？13F 03/23 12:45
推 : 幫補血15F 03/23 12:45
→ : 什麼14年先拋售房子各位父母有人拋售嗎？16F 03/23 12:46
不要偷換概念 今天原po 狀況是歐印2000 而且不打算工作 心態會一樣？→ : 房市冷但你們買房焦慮感那麼大哪會跌啦17F 03/23 12:47
推 : 無所謂 到時候賣不出去 你我不買等減500萬18F 03/23 12:53
推 : 所以一堆地方在跌 在哪裡？19F 03/23 12:54
https://i.imgur.com/Wja5NCp.jpg![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Wja5NCph.jpg)
推 : 2020滿多人股票賠一屁股在拋售房子啊20F 03/23 12:54
推 : 你說得太深 房版蟲蟲們看不懂21F 03/23 12:54
→ : 要穩定當然是房地產比股市穩定太多了22F 03/23 12:55
→ : 股票有現金流, 房子也可以有啊, 哪一個穩定顯而易見就算是自住房, 也都能視為每個月少付幾萬房租23F 03/23 12:55
北市租金房價比不到2%吧 而且你要財務自由不一定會租2000萬房子→ : 股票比較活潑 交易成本低 反觀房地產就是穩25F 03/23 12:56
→ : 基本觀念就錯了26F 03/23 12:57
→ : 舉中華電信只是舉一個風險低報酬低的例子來說明而已實際投資配置還是要看你能承擔多少風險/求多少報酬而定...
另外資本夠大時 不用房子和股票2選1..都要不是更香?只是現在房貸有點貴..都要的優勢不明顯而已27F 03/23 12:58
另外資本夠大時 不用房子和股票2選1..都要不是更香?只是現在房貸有點貴..都要的優勢不明顯而已27F 03/23 12:58
推 : 整天在那裡喊少子化 房子一堆會要崩了 XD
少子化你能想想看是哪裡會崩嗎32F 03/23 13:00
少子化你能想想看是哪裡會崩嗎32F 03/23 13:00
推 : 有錢人的流動資產佔比高 反而會讓房價很難下跌..
因為下跌就一堆資金在底下接 台灣人真的太有錢
不說別的 要是房價往下20% 我立刻把同層其他三戶都買下來...這樣老實說真的很難跌34F 03/23 13:01
這個問題是 前一篇建議歐印 你歐印心態可以這麼穩我不太相信 而且房地產確實區位分因為下跌就一堆資金在底下接 台灣人真的太有錢
不說別的 要是房價往下20% 我立刻把同層其他三戶都買下來...這樣老實說真的很難跌34F 03/23 13:01
化 不是所有區位都可以回來 日本就是典型代表
※ 編輯: LaBronJames (114.44.142.163 臺灣), 03/23/2023 13:06:46
推 : 反正愛在那裡喊少子化要崩了的就讓他慢慢等崩 XD
有錢的只會跟你一樣覺得怎麼房價跌那麼少 我還買不夠38F 03/23 13:03
先問原po兩千萬歐印房產請問符合你有錢的定義嗎？ 符合再來談有錢的只會跟你一樣覺得怎麼房價跌那麼少 我還買不夠38F 03/23 13:03
→ : 阿 台南不動產協會喔 你就慢慢相信吧 XDDDD41F 03/23 13:05
推 : 你的分析部分有道理，不過台北市的房產有"金融"屬性42F 03/23 13:05
→ : 台北看你怎麼租啊 3% 4%都不難43F 03/23 13:05
→ : 你都講相反觀念錯誤，股票最大缺點就是交易太容易44F 03/23 13:06
→ : 去找591 去找樂居 實登攤開來看 比你在那裡看那些白癡協會報導實際45F 03/23 13:06
→ : 台北市的房產+貸款上槓桿增值空間不輸台股47F 03/23 13:06
→ : 你要說服人一堆地方在跌 把實登拿出來才有說服力48F 03/23 13:07
→ : 空空看新聞sway過幾年又要叫一次無限循環49F 03/23 13:07
→ : 拿一個白癡報導在那裡喊空 真的笑死我50F 03/23 13:07
推 : 喔對啊我覺得all-in房產是錯誤的資產配比..
其實你看其他有錢人怎麼作就知道了51F 03/23 13:08
其實你看其他有錢人怎麼作就知道了51F 03/23 13:08
→ : 不然台灣為什麼這麼多法人貸款買北市房產去避稅?53F 03/23 13:09
→ : 台幣4美元6 台幣4裡面其中2放不動產 這樣感覺穩54F 03/23 13:09
→ : 所以你說企業獲利一定都跑去股利去嗎? 我很懷疑!55F 03/23 13:09
→ : 不動產作為投資工具最核心的問題是流動性...56F 03/23 13:10
→ : 房地產的問題是規模 能管理的房地是有限的57F 03/23 13:10
→ : 但優勢就是下檔風險真的很低(以台灣來說啦)58F 03/23 13:10
→ : 流動性其實問題不大 你要現金 去抵押 幾天就能拿到59F 03/23 13:10
→ : 對岸就不一定了哈哈 感覺根本在爆炸邊緣60F 03/23 13:10
→ : 事實上你先抵押好 24小時入賬
台灣不動產不存在流動性問題61F 03/23 13:11
台灣不動產不存在流動性問題61F 03/23 13:11
→ : 那是因為沒有在大崩盤年代啊 台灣房市根本沒崩盤過在崩盤的時侯你才會知道什麼是流動性問題XD63F 03/23 13:11
→ : 看怎麼崩吧 其實你有付息基本上不會有問題
而且先設定好的理財房貸 本來就是只付息65F 03/23 13:13
而且先設定好的理財房貸 本來就是只付息65F 03/23 13:13
推 : 房市崩盤 股市有不崩盤的道理嗎 XD 無量跌停2008不是演過了 下殺力道會輸房子嗎67F 03/23 13:13
推 : 嗯債務斷鏈通常是從高風險資產開殺沒錯啦69F 03/23 13:15
推 : 房子跟股市的投資想法我個人認為差不多啦
你要跟著一窩蜂跑去炒莫名其妙的偏遠地區房子然後套牢 跟炒莫名其妙的股票然後套牢一樣道理70F 03/23 13:16
你要跟著一窩蜂跑去炒莫名其妙的偏遠地區房子然後套牢 跟炒莫名其妙的股票然後套牢一樣道理70F 03/23 13:16
→ : 大多數人買房不只歐印還歐印本身財力好幾倍，沒人在下跌時賣掉好嗎73F 03/23 13:17
→ : 你要選擇套2330還是2498 很好選吧75F 03/23 13:18
推 : 問題是房子上槓比較高，崩下來有機會比股市容易被洗出去76F 03/23 13:18
→ : 房子只要我房貸付得出來 下跌的時候賣房子幹嘛78F 03/23 13:18
→ : 沒考慮被抽銀根的狀況嗎79F 03/23 13:19
→ : 你要想的是崩下來幹嘛被洗出去 房貸付得出來洗出去幹嘛？80F 03/23 13:19
股市你吃股利 可以不用管股價房產主要吃價差 跌了你能不管？
還有房產等同是歐印一隻個股
先不論房市整體是漲是跌
就像股市 長期上漲也有個股下跌
股市我只要確定gdp增長大於0都有股利
房市就像買一隻個股能保障穩漲？
※ 編輯: LaBronJames (114.44.142.163 臺灣), 03/23/2023 13:24:19
推 : 崩下來房子容易被洗出去？某些人瞎眼了喔你家崩下來有賣掉過嗎？
真的語無倫次自己家看一下就知道的事82F 03/23 13:21
歐印兩千萬跟父母自住有一樣？真的語無倫次自己家看一下就知道的事82F 03/23 13:21
推 : 有房和有股不衝突，為何要單選一個?85F 03/23 13:25
推 : 我沒有看懂你房子吃價差要賣掉幹嘛 XD 你買來要自己住得 賣掉幹嘛？
原文不是要2000萬過生活嗎？他買了房子用剩下的錢滾股利過生活 房貸也沒問題的話 賣房子幹嘛RRRRR86F 03/23 13:26
不是呀 他股息要用來付房貸還怎麼生活？原文不是要2000萬過生活嗎？他買了房子用剩下的錢滾股利過生活 房貸也沒問題的話 賣房子幹嘛RRRRR86F 03/23 13:26
要財務自由不一定要住兩千萬房子呀
→ : 就是08演過股房崩盤 大家後來才存房 新竹最明顯90F 03/23 13:27
推 : 而且我是說自住房和股同時持有又在那邊炒房好棒棒?91F 03/23 13:27
推 : 上一篇文章也有提到不用買到2000萬阿 所以你還是沒說房子下跌賣掉幹嘛啊？？？92F 03/23 13:31
不是呀 你看日本 不是所有區位房子都會回來你所有預設都是房價會回來還會更高
我能保證只要經濟增長超過0 股利會穩定
你能保證所有房子只會漲？
※ 編輯: LaBronJames (114.44.142.163 臺灣), 03/23/2023 13:34:57
推 : 還是拉回來一開始的問題 原po要2000萬退休過生活
他如果拿200出來買1000的房子 還剩下1800可以去投資滾錢出來付房貸過生活94F 03/23 13:36
他如果拿200出來買1000的房子 還剩下1800可以去投資滾錢出來付房貸過生活94F 03/23 13:36
→ : 房子主要吃房價這一點就不對了 房子一樣有租金的97F 03/23 13:36
→ : 試問在這種情況下 房子漲不漲到底要幹嘛98F 03/23 13:36
→ : 房子你設定好 基本上槓桿後要做到5%是非常簡單
10% 15%都做得到99F 03/23 13:37
10% 15%都做得到99F 03/23 13:37
→ : 你可以假設房價要大崩跌了 那你就去算租房多少錢
就算妳沒買房你還是要租屋付房租101F 03/23 13:37
就算妳沒買房你還是要租屋付房租101F 03/23 13:37
→ : 經濟好 股利好 薪水高 房價跌 有這世界嗎?103F 03/23 13:37
→ : 所以你要執著在房子崩跌 他是商品 我要賣掉 這想法我沒有辦法理解104F 03/23 13:38
推 : 自住和投資是不同邏輯啦...自住當然不可能賣
投資就是要考慮現金流和未來價格和資金的機會成本..106F 03/23 13:39
投資就是要考慮現金流和未來價格和資金的機會成本..106F 03/23 13:39
推 : 根本都離題了 一間自住房是要吃什麼租金 XD 可以開釋一下???108F 03/23 13:40
→ : 啊我是鼓勵大家至少要買一戶自住是基本啦...110F 03/23 13:40
推 : 他不買房投股市就要租房111F 03/23 13:40
→ : 至於其他要不要把房地產當投資工具 就個人選擇..
有的人習慣股市債市 有的人習慣房產 都有道理啦..不過上面有人說到重點 房產作為投資工具會有規模化的問題...那種真的炒幾十間房的投客畢竟是少數
多數那種持有兩三間的都是資產高了配置給房子的就多了...很正常的資產配置行為而已112F 03/23 13:40
有的人習慣股市債市 有的人習慣房產 都有道理啦..不過上面有人說到重點 房產作為投資工具會有規模化的問題...那種真的炒幾十間房的投客畢竟是少數
多數那種持有兩三間的都是資產高了配置給房子的就多了...很正常的資產配置行為而已112F 03/23 13:40
推 : 簡單說 2000萬拿200出來買房自己住 剩下1800總計陪著投資付房貸跟過生活 時間長了就有房子也有股票
躺平過生活就很簡單了118F 03/23 13:47
躺平過生活就很簡單了118F 03/23 13:47
→ : 房地產要規模化就得企業化 不然一個人搞不來121F 03/23 13:47
→ : 你要選擇2000萬都拿去投資滾股利然後付房租也是你的選擇 我是選擇有房子自己住自己爽 不用花時間在那裡找房子租 房子想怎樣搞就怎樣搞也不用看房東臉色
資產配置就自己爽自己舒服就好了 最後就只是選擇不同而已122F 03/23 13:49
資產配置就自己爽自己舒服就好了 最後就只是選擇不同而已122F 03/23 13:49
推 : 企業化就炒地比較多 企業炒住宅市場央行不搞你搞誰乖乖去投資商業地產吧 企業炒住宅會是政府眼中釘128F 03/23 13:50
→ : 看到這種文章 房價差不多要回檔了130F 03/23 13:56
推 : 房虫：被你發現致富密碼了131F 03/23 14:00
→ : 房空魯蛇氣死 老了睡公園誰跟你玩長期投資XD132F 03/23 14:05
噓 : 房價還會這樣漲？而且五年內賣不用克稅嗎？133F 03/23 14:52
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/VY4NPyw.jpg)
推 : 只有你買的房上漲，其他房都原地不動，真幻想136F 03/23 15:18
→ : 講的好像原地不動是跌一樣 2003到2023房價六都漲了200%
而且你還是五倍槓桿 一堆鍵盤股神還在租房137F 03/23 15:31
而且你還是五倍槓桿 一堆鍵盤股神還在租房137F 03/23 15:31
推 : 4 昨天我就戳破這盲點了
房價穩定上漲還搞其他投資做啥 梭哈買房就好了
炒房開的槓桿最大
房價能漲200%那是土地重劃的地方
不是重劃區最好漲兩百趴
那麼會漲我家現在五千萬賣你就好140F 03/23 16:03
房價穩定上漲還搞其他投資做啥 梭哈買房就好了
炒房開的槓桿最大
房價能漲200%那是土地重劃的地方
不是重劃區最好漲兩百趴
那麼會漲我家現在五千萬賣你就好140F 03/23 16:03
推 : 我親戚在七期的20多年是300%以上
沒有什麼特別會買當初大家嫌的要命
你們就是都看沒人嫌的地方才會一堆盲點146F 03/23 16:07
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