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標題 Re: [閒聊] 階級提升要炒地
時間 Sat Dec 23 00:09:14 2023
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標題 Re: [閒聊] 階級提升要炒地
時間 Sat Dec 23 00:09:14 2023
阿不就我說的.
當你金額大到一個程度,你就被逼著換物件.
你想想,你今天甚麼都沒有但有一份不錯的工作.
你資本0...但你用極限買房大法.
信貸+房貸直接衝一間1000萬的...楠梓中古屋好了.
然後沒幾個月漲了1x%....喔,我講1x%應該是很保守很保守沒錯吧.
你把它賣掉用扣掉交易成本賺個8%好了,用重購退稅在買兩間.
之後再漲個1x%.
很快你就憑空變出個一兩百萬來.
0變出一兩百萬請問投報率多少?...
無限大!!!
這是基本起家變錢的辦法.
在以前甚至很多仲介起家炒作是.
先去"靠桌"店..
ab約買一間老屋,0出資(先不講做到超過還可以拿錢)
信貸一筆現金去翻修(通常是摳門裝修)
然後轉賣,隨便賺多少算多少,賺個30他就跑.
(反正他至少自己拿一半的傭金,運起好他買賣都全泡,只要給table幾千塊,交易成本極低)
但無論怎樣,憑空就變出30萬,然後就搞兩間,然後搞四間.
但無論怎樣,憑空就變出30萬,然後就搞兩間,然後搞四間.
沒多就變出一千萬.
你看很多老投資客都是這樣起家的...
但是當你資金上升到一個數字,你的"現金收入"開始跟不上你的錢.
也就是銀行只願意借你2000萬,但你有3000萬現金,靠夭哩.
所以你就必須轉型,無論是做可能翻修費占比比較重的例如透天/別墅等物件.
或是其他辦法.
而當你數字在上去,例如我目前的狀況,總資產扣負債大概一億了.
(到底有沒有過億...阿災,也不重要...反正樂趣在賺錢而不是在甚麼達成里程碑還要打卡)
再加上現在的各種貸款限制和綁死.
再加上現在的各種貸款限制和綁死.
就尷尬了...
而這時候通常就是轉型去玩店面或是工業地.
但....我手上的店面增值實在有夠爛...XD
(我已經當她三四年都增值=0...幹...
當然實際上應該有增值拉,只是到底增值多少誰知道,但是感覺就是不多,那當他是0好了)
所以店面這條路目前沒啥搞頭.
所以店面這條路目前沒啥搞頭.
那...工業地??
可是工業地...我又沒啥開工廠經驗,難道也逼我去開個工廠來玩玩?
喔...這違反我躺在床上賺錢的原則...所以工業地就暫時...看看就好.
因此我轉向去金融商品找出路.
so...當你到這個階段,你就又需要轉向改變投資方式.
而當你資金更龐大,例如達到兩億以上.
這時候如果還要玩不動產.
在店面還在低迷的狀況下,大概就是農地,工業地,蓋透天的建地.
就像上面討論的玩已經確定會重劃的土地(可以是農地也可以是工業地)
反正就是買了等,不想等了加價賣給下一手.
你只要避開不要再"這邊已經話題很兇"的時候進場.
例如桃園航空城計畫一出來,那邊的農地飆漲到翻掉.
你那時候進場,結果航空城步調突然變超慢...那..你會被套很久很久.
因為那邊地價會有一個大震盪,地價可不如房價那麼堅挺,他很容易就跌了.
當然地價噴的時候也很誇張.
因此他有一個大震盪,噴到雲端,然後因為發展步調不如預期,所以下修了一大段下來.
你剛好在雲端進去,擬就被套.
而等到下修下來打底後,例如前幾年青埔都開始炒做別的話題時.
那時候你要玩農地又開始慢慢可以進場了.
當然你要抄底也可以,就像我媽抄底興達港建地,他太崩潰崩潰到極致,你等他烙底後.
找到他可能開始有起死回生的消息,你就可以進場.
但是玩土地你就可能不會綁在一個縣市,除非你那個縣市的地緣性很高.
例如你叔叔是都發局課長,你阿姨是議長甚麼鬼的...你才會鎖在一個縣市.
通常玩這種都會在附近縣市找機會.
不過當然一樣,市區附近的就算了,外圍的話很吃政治.
一旦政治變天,各種規劃甚至重劃的順序都會改變.
你本來小道消息說這5~8年,結果選舉換了市長,你就變50年..哈哈.
當然你之後就期待再度輪替回來.
但輪替...一個政黨有很多派系,每個派系跟地方勢力關係也不是很一樣.
就像陳菊和楊秋興當年都是民進黨的,但你也看到它們的地方派系都不一樣.
當陳菊教訓楊秋興的時候,你長期綠營金主,照樣殺的你叫阿嬤.
政黨內鬥也是很兇的.
所以玩這個最大的風險就是政治....而玩這個基本上你99%都會跟政治有一定的交流關係.
當然如果你覺得玩重劃風險太高,或是你就很孤僻不喜歡跟政客來來去去.
當然如果你覺得玩重劃風險太高,或是你就很孤僻不喜歡跟政客來來去去.
那你可以玩蓋透天的建地.
因為他已經是建地了,你沒有遇到政治教訓,重劃給你拖50年的問題.
所以...玩法一樣.
你看這邊的建地有搞頭,就買,然後隨著區域的發展或是利多發酵他就會漲.
買了之後就屯,屯著等他漲,之後爽就自己弄個建商公司出來自己推案.
不爽或是不想等,就無腦加價賣給下一手去屯.
當然這邊比較大的問題是,你土地交易的經驗不足,所以買賣的時候要小心吃虧.
玩土地的很多都是狐狸,狗屁濫造的手段很多.
像我媽興達港的土地我跟賣家都要幹起來了,他還嗆我那麼囂張小心找少年的站在我旁邊.
(其實他們就幾個股東,其中一個大股東當白臉,然後帶一個小股東當黑臉)
我差點沒跟她講,仲介店有錄影我先讓你上報紅,然後晚上再找少年的去你家門口堵你.
阿為什麼?因為他想要凹土地上面的一些整地處理費用..所以就用一些垃圾手段.
你看,為了凹個兩三萬塊,還要嗆這麼大...哈哈....
(其實跟鴻海吃夏普吃東芝有87%像,差別是大企業比較優雅..XD)
啥?你會怕...你怕就付錢阿...
阿你不怕,後面他的白臉就會出來然後把交易了結掉...顆顆.
玩土地的有很多亂七八糟的人...尤其蓋透天的建地,這種土地金額小所以三教九流多.
另外,土地交易一大堆AB約,所以你要玩土地,你AB約交易要熟.
你不敢做AB約,你不適合這一行.
但無論怎樣,蓋透天的建地會成為你在不動產下一個很穩定的投資標的.
對喔,記得,透天建地盡量要以至少蓋五棟的大小為基本單位.
如果要買三棟大小的話,那買價要比五棟大小的單坪價位再打折.
打多少折要換算建築成本差...地價不一樣打的折也不一樣.
而當你金額更大,就是蓋大樓的建地,那個一塊地就是億字頭再跑.
(盡量是250~300坪以上)
玩法跟透天的建地類似.
只是金額變大+你買賣的對象要嘛是很有錢的自然人,要嘛就是甚麼集團甚麼建商.
然後AB約已經成了一種交易常識,這家建商就是要做ab約,你不做他就不買..
甚至他刻意要跟你做一個往上也可能往下的價格,意圖操控這一區的地價行情等.
另外,以上,大概從你開始進入蓋透天的建地開始.
你就可以用法人來操作.
而用法人來操作,就會開始延伸各種募資找股東等等的行為.
當然如果你是主導者,你要不要找資金你自己決定.
你找了股東找了金主,那你就會承擔責任,要是地價漲不動甚至回跌,你必須跟他們交代.
至於你去參股...如果主導者妳很信任那ok.
但如果你根本對他不熟,你就要注意被掏空的問題.
土地交易金額AB約滿天飛
那今天你們買一塊地2億,賣3億,賺一億好棒好棒...
10個股東一人出2000萬,大家都賺1000萬.爽翻了.
但實際上,他真實成交三億三,故意做低....
所以主導者出資2000萬,然後賺4000萬....哈哈.
你們股東,一輩子都不會知道真相.
很多玩土地發跡的人都是這樣起來的.
你還真當他們屯地致富喔..太慢了拉..
(你看他的財富成長曲線是屯地致富的速度嗎)
你當社會是甚麼地方?快樂天堂?
早跟你說社會是修羅場,不是你殺我就是我殺你.
弱肉強食,殘酷競爭,無所不用其極.
上面世界的,每一隻都至少是狼,更多的是老虎獅子和暴龍...
當然如果你自然人買土地.
那ok....反正輸贏都在你口袋.
不過差異就是,他如果吃掉你太多現金.
例如你財富3億,買了一塊土地兩億五,你做土建融好了給你借一半.
但是你還是要留現金做土建融的週轉金.
因此實際上你可能只剩一億甚至不到可以用.
那在你處分這塊地以前,你的生活品質自然就會大幅下降.
因為土地的貸款比較嚴苛+土地的"產值"很低.
所以財富太少,就算你玩得起,你跳下去玩你也必須大幅犧牲你的生活品質.
這就更不論那些等重劃的農地...
所以如果你跑單幫獨行俠玩土地,你...可能要更有錢一點.
阿不然...
不然你們就合資嚕,賭主導者不要掏空太大...
還是你自己跳出來當主導者好了....至少掏在自己口袋發大財...XD
and...上面我講的都還是很單純的狀況.
之前遇過,別人介紹建地,中間有好多手.
對方是法人,他的主導股東要拿錢,股東派系的銷售員工要拿錢,你這邊的中人也要哪錢.
還要打點其他股東做投票表決.
所以一塊地,例如拉~買50,實際上因為中間很多人要拿錢,所以實際成交會在53左右.
但是可以幫你做到65.
(它們那邊最高緊繃做到65,說在上去怕破壞行情或是有甚麼風險)
而有的更複雜的例如重劃,那還會有"官方"的人來插股,例如議長助理之類的.
你拿到這個消息+給你一塊地可以買,可是議長助理的姪子要插乾股5%之類的.
你拿到這個消息+給你一塊地可以買,可是議長助理的姪子要插乾股5%之類的.
反正呢,這就是一個這樣的世界...
喔其實其他行業也差不多啦,只是可能玩法因應它的產業有所變化.
但無論怎樣,你想往上爬,那你就要有辦法處理這些灰色地帶的事情.
並且.
但無論怎樣,你想往上爬,那你就要有辦法處理這些灰色地帶的事情.
並且.
你也要敢做...你不敢做,你就不適合這一行.
但是你再敢做的當下你又要規避有些有被抓去關的風險,那你寧願不要做.
(這時候有一句話很重要,抓的到的才叫做違法..
AB約是詐欺會被抓去關,但抓不到,所以滿地都在做....因為..他名義上違法而已)
所以你就要開始計算灰色地帶的"其他風險"..
甚至你可能要做退路或是"保險"...
無論是你要脫產規劃,用人頭做切割,還是交易時偷錄音,還是怎樣怎樣.
對喔,學校都不會教你這些.
你還在那邊看書?上網查怎樣炒地皮?找哪個老師來上課??
哀...
拿錢出來,買賣一次,在做中學才是最快的拉.
上面的世界,哪件事情是寫成文字給你看的.
你自己看,版上那麼多玩土地的,誰跟你們講這些阿,哈哈.
阿就,你們一輩子乖乖上班就好,不要想太多喔.
要乖喔.
努力才會有美好的未來.
年輕不努力老大徒傷悲.
年輕多吃點苦就可以苦盡甘來.
愛拚才會贏.
行行出狀元.
一定是你不努力!!!!!
目前國土規劃法快上路了.
這邊各位要注意一個風險就是.
因為這是最後去闖各種變更或是土地使用的時間點.
如果發生任何意外,沒闖過,然後國土規劃法上路了,剛好擋到你的道.
那也許在很久的未來,你的土地還是可以正常的達成你規劃的結果.
但會因為"這個未來時間被國土規劃法卡到變拖很久"造成時期性的土地貶值.
這是最近玩非建地的土地尤其農地必須特別注意的風險.
這是最近玩非建地的土地尤其農地必須特別注意的風險.
(國土規劃法衝擊最大的就是農地,農地的任何非農用使用.
無論開發重劃還是幹嘛,都變很麻煩又困難)
尤其現在又是選舉年...你知道的.
選後都嘛,有仇報仇沒仇練拳頭..!!
(尤其那個最兇悍的新潮流,我們高雄的最清楚新潮流的手段....)
上面的勢力換人後,他隨便卡你一下,你就哭得叫媽媽了.
(當然還是有人要賭阿.
沒看到京城去賭農21....XD
到底京城是知道了甚麼,居然跳下去賭農21...
讓我好興奮好興奮阿....並且應該一年的時間就可以看到答案了.)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.236 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-12-23 00:09:14
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12-22 08:57
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12-22 14:30
12-22 16:06
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Re: [閒聊] 階級提升要炒地
12-23 00:09
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12-23 12:17
12-24 00:58
… ×2
推 : 上次那個miracle1221也破億啊1F 12/23 00:12
推 : 先推再說2F 12/23 00:13
![[圖]](https://imgur.disp.cc/Bi/iZRZuTQ.jpg)
推 : 推5F 12/23 00:16
推 : 大開眼界推6F 12/23 00:19
推 : 深夜優文，但是感覺我學不來XD7F 12/23 00:23
推 : 最近沒空空實在無聊8F 12/23 00:30
推 : 資訊量大到吸收不易 推9F 12/23 00:38
推 : 推 水太深了10F 12/23 00:40
→ : 早上洗澡漲停波洋淦淼森量晶鎂安藥華爾j<>月生蘋菓合晶11F 12/23 00:50
推 : 這篇先收藏 等我以後有機會破億再來看XD12F 12/23 00:58
推 : 謝謝分享…看來我還是小小的做獨資房產就好
土地的水真的太深奧了，看不懂13F 12/23 01:02
土地的水真的太深奧了，看不懂13F 12/23 01:02
推 : 推15F 12/23 01:10
噓 : 重購退稅現在很難申請 別亂教了16F 12/23 01:15
重購退稅很難申請?
他規則就在那邊.
你符合規則就會過.
你應該是自己搞砸了哪個關鍵點.
才被國稅局的人雕.
我國稅局有臥底的...怎麼審我都嘛很清楚..XD
推 : 土地真的一堆亂七八糟的人
有時候甚至買賣拉出來的中人可以去包一台遊覽車了17F 12/23 01:16
※ 編輯: ceca (61.227.99.236 臺灣), 12/23/2023 01:19:25有時候甚至買賣拉出來的中人可以去包一台遊覽車了17F 12/23 01:16
推 : 地沒顧好被掩埋廢棄物、倒污泥就知道要哭了19F 12/23 01:30
推 : 上市櫃在搞土地還不用ab約 還有更狠的
帶舊照土地找有信譽的大型拍賣公開拍賣喊價不是投標但沒有帶照賣 懂行的知道就不會去擋人財路了
近年的案子 前手放10年 15萬買 35萬賣
隔一年帶照賣大建商150萬/坪
有的舊照期限到150年 亂買直接被卡死
更別提用喊價的還杜絕投標風險20F 12/23 01:45
帶舊照土地找有信譽的大型拍賣公開拍賣喊價不是投標但沒有帶照賣 懂行的知道就不會去擋人財路了
近年的案子 前手放10年 15萬買 35萬賣
隔一年帶照賣大建商150萬/坪
有的舊照期限到150年 亂買直接被卡死
更別提用喊價的還杜絕投標風險20F 12/23 01:45
→ : 京城老董買農21不是小面積而已嗎？27F 12/23 02:06
推 : C大真專業28F 12/23 02:41
推 : 買預售交屋後2-3個月後賣掉也能退稅嗎？不是都說至少要1年才比較安全 謝謝C大29F 12/23 02:51
推 : 推啊......31F 12/23 02:56
推 : 土地其實很封閉很傳統的 真的是一堆亂七八糟的中人 然後抽一些天文數字的佣金
一路上 聽過幾個屯了百億自然人的天方夜譚32F 12/23 03:20
一路上 聽過幾個屯了百億自然人的天方夜譚32F 12/23 03:20
推 : 完全看不懂推35F 12/23 05:00
推 : 推，這社會很複雜的36F 12/23 05:25
推 : 京城很強 不要小看京城....37F 12/23 05:30
推 : 這才是現實38F 12/23 07:18
推 : 信貸房貸不用還？再買2間也漲上去的 更貴貸款不用還？啊對 爸媽會還就好..39F 12/23 07:36
→ : 上面的世界，只剩ceca會寫成文字給你看41F 12/23 07:37
推 : 推 C大 滿滿實務經驗42F 12/23 07:40
推 : 現在不好搞了因為房價漲的慢貸款限制多43F 12/23 08:03
推 : 農地一般人有人要跟你買你還是乖乖賣掉就好,後面的給懂得人,其實很公平,懂越多的人本來就該傳越多44F 12/23 08:21
推 : 上層真的難得會有人願意分享，推了46F 12/23 08:27
推 : 推分享47F 12/23 08:37
推 : 多說說真實世界的樣貌給那群無知廢物聽也好，免得因為這世界真的那麼美好，充滿了真、善、美。48F 12/23 08:42
推 : 推分享50F 12/23 08:48
推 : 謝謝ceca大分享51F 12/23 09:26
推 : 需要好好吸收 但感覺操作難度不是一般人敢玩52F 12/23 09:28
推 : 高端玩家通常只點不教 在房版能遇到肯教的大神要好好把握53F 12/23 09:46
推 : Airfoil 你自己再想想你那什麼問題，想通了對你有好處連柯吳兩人都不會有這種疑問54F 12/23 10:12
推 : 重構退稅有變很難申請嗎..？今年才申請過56F 12/23 10:15
推 : 看不懂但感覺很厲害 有錢再來看57F 12/23 10:36
推 : 柯吳現在是智商下限的標準嗎@@58F 12/23 10:37
推 : 曾經去美濃找農地想蓋自己渡假的農舍，因當地代書說的不清不楚，所以沒有出手
感覺買地是進階班59F 12/23 10:51
感覺買地是進階班59F 12/23 10:51
推 : 優文62F 12/23 11:06
推 : 資金要多少才能買地啊？63F 12/23 11:10
推 : 推～你進農21的時候要提醒我一起啦！！64F 12/23 11:22
推 : 推65F 12/23 11:40
推 : 說很難申請的應該是假自住吧66F 12/23 11:52
推 : 買老房要擔心投資客翻修有沒有把防水做好，0變200大法講好像很簡單，但是要做還是怕怕的67F 12/23 12:01
推 : 謝謝C大老師無私分享，讓我們看到玩土地的作法。69F 12/23 12:06
推 : 農21蠻貴的70F 12/23 12:11
推 : 朋友曾花600萬當購地分母，結果卡10年，請律師上法院才要回來，法定年息5%，扣掉律師費等於啥也沒賺，學到社會經驗啦！71F 12/23 12:22
推 : 你這幾年好好鑽研AI 搞不好NIPS都能發好幾篇了74F 12/23 12:46
推 : 真可怕
反觀一些政治腦的整天帶風向75F 12/23 13:05
反觀一些政治腦的整天帶風向75F 12/23 13:05
推 : 優質好文77F 12/23 14:04
推 : 推，78F 12/23 14:44
推 : 農21揪我拜託79F 12/23 18:31
推 : 這篇太難了 土地是高階在玩的80F 12/23 18:49
推 : 無私分享社會現實必推81F 12/23 23:29
推 : 推C大，資產多和現金流高，現金流高比較重要82F 12/24 02:03
推 : 我居然比ceca有錢 @@
本來以為你是我好幾倍的說83F 12/24 13:28
本來以為你是我好幾倍的說83F 12/24 13:28
推 : 推 似乎已經不是一般人能玩的了85F 12/24 15:15
推 : 這已經不是一般人的境界了 推推86F 12/24 18:42
推 : 這篇已超出鄉民的守備範圍XDDD87F 12/24 18:45
推 : 新潮流真的很..88F 12/24 19:32
推 : 第一階段感覺很容易達成，買1000萬房子，先準備200信貸，DBR22倍＝月薪只要80808，就可以～（200萬/22=9.09萬，年收用13.5個月計，實際月收為8.08萬），接下來物色到1000萬房子，房貸800萬，還款年限30年，利率2.06%，pmt（房貸）=29810，加上信貸還款84期，利率2.5%，收入8萬都還過得下去～
接下來只要等房子漲價，扣除成本仲介費用賺了80萬(1000*8%)，然後還掉房貸800萬，現金入手1080-800=280萬，0~280萬的距離沒有很遠，靠自己也可以達成～89F 12/25 00:38
接下來只要等房子漲價，扣除成本仲介費用賺了80萬(1000*8%)，然後還掉房貸800萬，現金入手1080-800=280萬，0~280萬的距離沒有很遠，靠自己也可以達成～89F 12/25 00:38
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