回看板
Disp BBS
看板 home-sale
作者 mfcke (低能兒看三小)
標題 Re: [心得]  一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
時間 Wed Jun 14 14:54:29 2023

這只是論壇 很難講得很深入 有些是隱藏條件 以為大家都具備 事實上卻沒有

今天比較閒 可以講深入點

1.成屋

主要優點是

a.成屋看得到現況(降低風險報酬)

b.政策性影響面小(貸款限制等) (降低風險報酬)

c.住戶素質 管理費 入住率 社區營運狀況有初步跡象 (降低風險報酬)

d.機能通常較好

e.能出租 自用

缺點部分

a.自備款要大

b.開始折舊

c.房屋地價稅 管理費 社區水電

d.因為機能較齊全 通常已經上漲


再來 我們從初級市場跟次級市場來分類

初級市場又分成

1-1外圍重劃區  或是1-2已開發市鎮的剩餘土地開發或者都更

優缺點大概也差不多 只是權重的不同

至於次級市場主要來源是仲介

而且是舊屋居多

舊屋主要獲利就是整修後短期出售 另一個就是收租長持

要整修 那通常是有裝潢底 甚至他就是具有某一個工項的技能(水電工 設計師之類)

那一般人就是最普通收租長持

先把成屋講到這 因為講到預售時候 會帶到兩者差異


預售融會貫通 就沒什麼差

吃到很多風險 所以增加很多報酬 參考上面就知道


1.政策性風險 這個講實際影響很巨大 有真的在這行玩的就知道

2.未來發展失敗 高估了發展速度

至於 沒有折舊 管理費用 稅務這些優點 參考比較就知道


總體來講 都是風險報酬關係

我會喜歡玩預售 是因為金流簡單 沒有太多外務要去思考 買了之後 好好籌錢就行了

而且預售之後交屋會變成成屋 還是要處理

兩者根本不用去比較 硬選 單純看你操作慣性跟時間精力

至於投資跟自住 CECA大已經講很清楚了 帳面上漲是沒用的 要真的賣了

我都懷疑這邊是不是一堆鍵盤成交賣屋


預售有一個巨大優點是 爆擊

市場雖然會反映未來的成長 賣一個未來的預售價 但是估計不到突發事件

而預售因為槓桿大

重劃區又有腹地可以發展(這又扯到舊市區預售跟重劃區預售差別 請自行推敲 )

非常值得專業判斷後 大膽進場

舉一些實例

隨便舉一個 台東太麻里 跟新竹關西 硬要投資一個預售案 你覺得哪個有搞頭

太麻里我預設沒有觀光價值 亂舉例的

這樣大概能解釋了

如果你對 一個地區 人口 就業 發展 很看好 覺得會比市場預估還好 那就應該買入預售

我再舉一個例子 不考慮自住 現在會有人去買一個"天母預售案" 當做投資嗎


這決策是不是怪怪的 應該有更好的選擇吧?


不動產投資很廣 很難一篇講完 整天在那邊吵 很低能 你LBJ跟費德勒球場能一決高下?

而且隨個體 通常都是專精一兩項就吃很飽了 而不是整天亂吃

我要是現在去投資中南部老屋改建轉售 置產出租 肯定也是橫死街頭



你說現在不能買預售嗎 不會啊  新竹要是一坪賣80 但是2030年交屋 那我一定去排隊買

那精華市區10年3房一定很穩嗎 賣2000萬  租金2萬 是能多穩 我操


漏水壁癌還藏起來之類

不動產都是case by case


All in all

成屋跟預售 只是風險跟報酬關係 而不是敵對關係

現在市場對預售很不友善啊 所以現在去投資預售 難度就很高

但是我還是再看 並且2024應該會再進場一間


成屋現在確實比較好做 風險都能算出來

而且水電裝潢木作浮動很大 有頭腦的 光賺裝修價差就爽翻了



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.150.34 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2023-06-14 14:54:29
※ 文章代碼(AID): #1aYMGesu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686725672.A.DB8.html
※ 同主題文章:
[心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 09:03 Jodaro
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 19:17 ttyy
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-13 20:11 ceca
Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態
06-14 14:54 mfcke
推 william826: 建商的木工都跑去裝潢場惹1F 06/14 14:57
推 leota: 推2F 06/14 15:04
推 cc161: m大請問新竹的外圍會漲嗎？3F 06/14 15:07
推 wlcaroline: 推
ceca也不是沒玩預售，但他風險和投報評估下覺得中古4F 06/14 15:08
推 applejone: 請問桃園的草漯和客運園區值得投資嗎?6F 06/14 15:09
→ wlcaroline: 比較香，在那邊非黑即白不如把人家的文章看懂= =7F 06/14 15:09
推 waynoct: m大怎麼看新竹後站八大學區～有新竹之升後勢看好嗎8F 06/14 15:11
推 junior020486: 千甲都不開發啊9F 06/14 15:21
推 KrisNYC: 新竹王 新竹王 新竹王10F 06/14 15:29
推 abc0922002: 成屋還有一個好處，經歷過颱風地震，最近都沒什麼嚴重的颱風11F 06/14 15:48
→ mfcke: 新竹第一環都在漲了 不過建議不要投資4字頭以下
很簡單道理 現在隨便成本就是一坪25萬 一環土地價格至少30假設你買35萬以內 隨時間跑 賺多賺少而已
老市鎮就是穩啊 你新竹之升就是一個慢慢漲節奏
這種老市鎮 我通常嫌報酬率不夠
但是自住很受用 出租也強勢 有一好沒倆好
我坦白講是不推草漯啦 但是怕草漯王出來吵架
桃園人都知道  整個台一線就多少區域優於海岸納編
很多人都在噴漲幅 幾趴 成本漲有用喔
我楊梅以前一坪賣11萬而已啊  還有留三件 我會跟你說我賺賺兩倍 快三倍?  啊靠邀 我最近剛蓋完 成本就一坪要到20幾現在整個稍微有點工作機會 就快要3字頭 所以你說草漯3字頭我也很難跟你說有沒有機會 因為成本就是這麼高
那你要是能買再20萬以內 賺錢機會都很大
不過要去估算一下餘屋量 如果大批都是一字頭 到時候倒貨13F 06/14 16:04
推 alexhsu0909: 江翠G區六年預售開到80 自住能買嗎28F 06/14 16:11
→ mfcke: 偏僻地區 是貨>人  所以要很清楚當需求量29F 06/14 16:11
→ alexhsu0909: 高樓層景觀30F 06/14 16:11
→ mfcke: 江翠那種 自住就無敵 投資80應該是沒什麼報酬率
你想看看 就算半年後給你83萬 也是帳面自爽 有賺嗎
你不漲到90以上 根本就不夠塞牙縫
但是你要漲到90以上 這10萬不容易啊 要很多時間
買來自己住 慢慢等 之後10年抬頭 靠 可以賣90萬欸 還省稅31F 06/14 16:12
推 dreadlordpop: 想問m大過嶺重劃區可否進場？目前有考慮買一間來置產，收租。36F 06/14 16:15
→ mfcke: 過嶺就是所謂雞肋區 我大中央的後門 有中華電信研究院
還有好事多
這種就是 買來長持 短期交易報酬率堪比馬眼38F 06/14 16:16
推 bms: 推個 我也覺得現在買預售6-7年後交屋一定賺啊 因為鐵定會輪到一次降息循環41F 06/14 16:17
→ dreadlordpop: 了解。除了過嶺以外，也在考慮平鎮靠近中壢的地方。不知道m大有沒有什麼樣的建議。43F 06/14 16:18
→ mfcke: A20? 幹 默默登錄100多戶了
我資金來不及買A20了 哭啊
但是體育園區我他媽的一定來得及搶一間
之前有說過A20啊 一直被嘴 也賣掉快一半了 怎輸
基本上啦 捷運站 第一案 根本她媽送分題
只是第一案 連屁都沒有 沒人敢買
捷運開到哪 我就買第一案 躺分45F 06/14 16:20
→ dreadlordpop: 感謝m大52F 06/14 16:28
推 applejone: 感謝m大的回覆 那麼客運園區是否也是相同問題呢?53F 06/14 16:28
→ mfcke: 對啊  那些都是物流集散地 提供工作機會不多
內行的就懂54F 06/14 16:29
推 fs19870318: M大請問一下楊梅靠龍科重劃那塊有搞頭嗎?? 謝謝56F 06/14 16:32
→ mfcke: 台積一奈米在桃園這件事我是先當笑話 所以那邊我目前沒關注57F 06/14 16:37
推 CIIIO: 好奇m大會去排隊80萬的關二或x計畫嗎？多少算甜甜價？58F 06/14 16:40
→ mfcke: 關二土地不少 80實在有點喘 我也在思考他們要怎搞
等到之後各建商布局有消息再研究不遲
不過我可以跟你預告再前 要是建商主打30 40坪 那就可搶
大鳥籠計畫
2400萬跟3200萬 應該是還賣得動59F 06/14 16:45
推 hasejun: 請問m大經國重劃區有個預售屋但它附近有對面一個旁邊兩個加油站這樣可以買嗎..？64F 06/14 17:22
推 lynxes: 推66F 06/14 17:46
推 cclia: 請問大大溫仔圳哪一區值得關注？67F 06/14 17:57
→ ichitakajoe: 請問高雄艾美國際城 2028以後交屋 是不是蠻符合68F 06/14 18:03
→ supa64: (偶靜靜看戲.有些容易回的我看就好69F 06/14 18:12
推 frowning1226: 推～70F 06/14 18:25
推 a0938860226: 請問新竹關西是有搞頭的嗎71F 06/14 18:26
推 liglig: 請問M大怎麼看永寧站MRT 國美甲山林72F 06/14 18:49
推 sun88990: 請教m大會看好A7一帶嗎~~73F 06/14 19:36
推 waynoct: 謝謝m大74F 06/14 19:42
→ mfcke: 鴻築麗苑不錯75F 06/14 20:07
推 vincent14: 台中現在要買重劃預售還是市區中古76F 06/14 20:33
推 Smile365Day: m大 請問你怎麼看待竹南頭份這邊？77F 06/14 21:33
推 magictintin: 請問M大台中14期跟東海那邊的預售會比較看好哪一個？78F 06/14 21:46
推 jerryyangyyx: 請問M大，大竹地區可買嗎？80F 06/14 22:07
→ mfcke: A7不錯啊 但是記得要能走路到捷運站
台中我不夠熟
新莊我也不熟81F 06/14 22:45
噓 VisionalBoy: 閱！84F 06/14 22:49

--
作者 mfcke 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄