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標題 Re: [請益] 繼承相關之房地合一稅計算
時間 Wed May 17 16:01:37 2023
標題 Re: [請益] 繼承相關之房地合一稅計算
時間 Wed May 17 16:01:37 2023
※ 引述《fcorners (不動明王)》之銘言：
: 家父今年年初過世，目前已繳遺產稅，要辦理不動產繼承登記。
: 預定繼承的某棟房屋有出售計畫， 相關問題請教大家。
: 該房屋為家父在民國85年左右購入，
: 繼承時土地公告現值 600萬，
: 房屋公告現值 10萬，
: 目前同地段房價 800萬左右，有上揚趨勢。
: 該房屋確定至少三年內就要賣掉，先前僅家父在此設籍，過世後則無人設籍。
: 繼承人: 家母 + 三個小孩
: 問題
: 1. 家母是否應繼承
: 由於家母有一些慢性病，擔心自己現在繼承後，突有狀況導致她在房屋售出前就往生，
: 則我們三人繼承她的持分後，繼承的持分只能用房地合一稅新制計算稅金，
: 萬一賣出高價，她不甘心被國家多抽稅。
: 若進行分割協議繼承，約定僅給三個小孩繼承該房，請問這作法是否較妥當?
: (家母本身名下有房產，不會有流離失所問題)
: 2. 房地合一稅，自住400萬免稅額如何計算
: 目前已知原則上稅務計算依照舊制規定，但若房地合一稅有利，亦可選擇新制申報。
: 目前家母和其他兄弟姊妹的自用住宅價值都比該房高出許多，
: 為節稅他們無法將戶籍遷入該處，
: 只有我現在是租房，可以遷戶籍過去以滿足自住租稅優惠。
: 若家母未繼承本房屋，售出後以新制計算，假設課稅所得為300萬，
: 那應納稅額應該是
: 1)
: 300萬扣除自住400萬免稅額，所以三個繼承人都不用繳稅
: 還是
: 2)
: (300萬 / 3) X 10%，三個繼承人均攤，一人約10萬，
: 但我因為有自住租稅優惠所以只有我免繳?
: 請大家指點指點，感恩
不管舊制還是房地合一稅，您家的情況一定是協議由3子女繼承該房地最好
而舊制的算法是以出售時的 房屋現值和土地現值 來做依據
舊制現主要有兩種：
1.知道原始取得的房地總額：
(賣價-原始買價-必要費用)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得
如國稅局認定繼承時的現值算是你們原始買價，那就是600+10
之後賣就是：
(賣價-610-必要費用如仲介費)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得
2.查無原始取得的房地總額：
賣時房屋現值*各縣市比率=列入綜所得
比率參閱連結下方PDF https://reurl.cc/MRnXWp 此為財政部網站
如國稅局認定原始買價可以追溯到您父親購入時，那一定查不到原始買價
就會用2的情況：幾乎是最單純最省的
但我想國稅局應該會認定繼承現值為原始成本啦...
新制房地合一稅：
3人持有，如要用自用免稅額400萬，那應該只有你的部分(三分之一)能比例使用(我猜)
因為戶籍要求是本人或配偶及未成年子女，旁系兄弟姊妹不算
所以免稅額應該只有400*(1/3)可扣
如下：
你有戶籍：((賣價-取得成本現值610-必要費用-土地漲價總數額)/3-400*1/3)*10%
10%是扣除免稅額後的優惠稅率
另兩位部分：((賣價-取得成本現值610-必要費用)-土地漲價總數額)*2/3*15%
15%是持有超過10年最低稅率
計算假設：
以舊制1.用繼承當下的房地現值比來估 10/610 = 1.64% (實際要以售出時的房地比)
假設賣900萬，(900-610)*1.64%=4.756萬
再除3=每人下年度多近1.6萬的併入所得淨額按個人級距課稅 40%也才6400元
以舊制2.房屋現值只會減少，假設10萬不變，以新竹市財交所得比率26%舉例
10萬*26%=26K 除3=明年每人多8000多的所得額 40%=3200元
以舊制2.房屋現值只會減少，假設10萬不變，以新竹市財交所得比率26%舉例
10萬*26%=26K 除3=明年每人多8000多的所得額 40%=3200元
以新制房地合一，假設賣900
你1/3：((900-610-0(假設無費用、土地無漲價))/3-133)*10%=負數=0
另2/3：(900-610-0)*2/3*15%=29萬
=該筆交易全部要繳0+29萬的房地合一稅
所以怎樣都是舊制2最省，因為房屋現值非常低
就算認定有取得價，舊制1也還是省，因為房地比也很低 ( 10/610 )
上述新制的自用持分純屬個人文字理解，舊制應該是沒毛病才對
有錯請各路報稅大大修正
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.230.148.77 (臺灣)
※ 作者: alex0203cool 2023-05-17 16:01:37
※ 文章代碼(AID): #1aP8daQa (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684310500.A.6A4.html
推 : 推1F 05/17 17:14
推 : 我有疑問 他繼承後 房地合一的年限不會重新計算嗎 為什麼抓15%2F 05/17 17:28
→ : 繼承可以跟被繼承人持有時間併算4F 05/17 17:33
推 : 真好 連戶籍都可以一起算
是說光土地現值就有600了 應該輕鬆賣破千 舊制還是比較香 除非拿到免稅額5F 05/17 17:35
※ 編輯: alex0203cool (36.226.226.140 臺灣), 05/17/2023 18:00:16是說光土地現值就有600了 應該輕鬆賣破千 舊制還是比較香 除非拿到免稅額5F 05/17 17:35
→ : 104年以前取得的房地產，在房地合一稅實施後發生繼承，不適用房地合一稅啦8F 05/17 19:59
推 : 我一開始也好容易是可以選房地合一嗎
不過沒繼承這種幸福的煩惱10F 05/17 20:09
不過沒繼承這種幸福的煩惱10F 05/17 20:09
推 : 我是原po 非常感謝您的詳細回覆 學到很多!12F 05/17 21:44
→ : 繼承取得成本是當年度的房屋評定現值和土地公告現值
不是當初父親的取得成本哦13F 05/17 22:29
不是當初父親的取得成本哦13F 05/17 22:29
推 : 他說的是繼承的現值沒錯啊15F 05/17 23:34
推 : 但舉例的數字會有錯覺，以為稅很低
通常成交賣價很高，繼承取得成本現值很低；兩者差額乘以比率算所得16F 05/18 00:15
通常成交賣價很高，繼承取得成本現值很低；兩者差額乘以比率算所得16F 05/18 00:15
推 : 他這種應該老透天吧
房子現值跟市價差距真的很大 除非你的年久失修變鬼屋 土地現值應該都是1/3-1/2市價居多19F 05/18 02:39
房子現值跟市價差距真的很大 除非你的年久失修變鬼屋 土地現值應該都是1/3-1/2市價居多19F 05/18 02:39
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