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作者 techih (Super)
標題 Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
時間 Fri May  5 00:14:28 2023

HOA就是管委會，
所以公設不是登記在個人身上，而是登記在管委會上
我覺得這樣子非常合理，因為誰家公設是自己維護的？還不是都管委會統一維護。
那登記在你身上有什麼用處嗎？
你知道哪一塊是你的嗎？不知道
你能佔用一塊放自己東西嗎？不行
那登記在管委會跟登記在個人，哪有什麼差別。

美加高級公寓管理費可以很高的，而且還逐年提升
但一來是美加養護費用、人工費用本來就高
二來是很多公寓都是夏天包冷氣、冬天包暖氣
有些甚至連家裡的水電費都包在管理費內
那能不低嗎？

廣告實坪制的效益短期看不出來，房價甚至會上漲
但長期建商會改變他的策略來因應。

打個比方 同一棟大樓現在算法
100坪3000萬的房子 35%公設 15%陽台 50%室內，這樣一坪是30萬
同樣100坪3000萬的房子 35%公設5%陽台 60%室內 ，這樣一坪還是30萬
但你覺得買到的是一樣的嗎？

但如果用實坪制，
一個是60萬/坪，但陽台多幾個；另一個是50萬/坪，但陽台只有一個。那你要買哪間？

若空空覺得因此會降價，那可能要失望了
甚至老電梯公寓還會賣的更好
但建商若再建一些華而不實的公設想拉抬總價，就看民眾買不買單了。





※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: https://www.investopedia.com/terms/h/hoa.asp
: https://www.ramseysolutions.com/real-estate/what-is-an-hoa
: 歐美說沒公設在個人權狀那種是這樣的
: 公設權狀資料細節都登記在HOA
: 之前就討論過
: 東西 總是要有人持有 管理
: 只是形式上的問題而已
: https://resources.realestate.co.jp/buy/questions-to-ask-when-buying-a-condom
in
: ium-in-japan/
: https://reurl.cc/klz92r
: 日本也是
: 總之所謂的
:  common areas and community property
: 私人社區共用設施=台灣公設
: 不是公眾設施
: 但是魯空會一直說不用花錢買
: 理論上可以
: 沒差
: 如果你變成租用私人社區公共設施
: 然後公設方面
: 從水電管線 電梯 樓梯 停車場 停車場出入口 垃圾分類區
: 等
: 都是另外支付租用，外牆只要管理人說覺得髒要洗 就是強制費用，因為都是租用的。
只
: 要拿出來合理費用單據都要買單。
: 大概管理費翻個3倍吧？
: 之前有人說沒登記什麼的，甚至HOA
: 我記得我有段時間有翻出來資料
: 都有財產細節在HOA內
: 是因為沒有要查細節的話 簡章資料告訴你大概有什麼而已
: 我有點懷疑這世界上居然有人完全沒有物權的觀念
: 私有物權和共同使用物權還有公共物權是完全不同的
: 這種算是小學生等級的“常識”
: 簡單找不到 不見得沒有資料細節
: ※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ，
: 多
: 的
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: : 一堆在那邊幻想實坪制的, 根本就不知道什麼是公設, 為什麼有公設
: : 這篇就是很典型的, 「買房只需要買居住空間」, 經典笑話
: : 要了解什麼是公設、為什麼要有公設
: : 你要先了解, 房子並不是你想蓋多大都可以
: : 一塊土地, 依照土地的大小跟使用分區, 有法定的可建築面積上限
: : 而政府為了消防或建築安全, 會要求蓋房子的時候一定要蓋某些設施
: : 這部分因為是配合政府法規, 所以政府會給你額外的面積, 稱為免計容積面積
: : 這兩種面積, 可建築面積沒有使用限制, 要做一般居住空間或其他使用都可以
: : 免計容積面積則必須依照法規使用, 不能當作一般居住空間
: : 除了少數豪宅, 大部分人買房子是追求居住空間最大化
: : 所以建商要蓋出好賣的房子, 當然是把可建築面積盡量保留給居住空間使用
: : 所以一般來說, 可建築面積絕大多數都會蓋成居住面積
: : 公設則會放在免計容積面積
: : 下面這張圖, 是大樓的免計容積項目跟上限
: : https://i.imgur.com/SiufHHz.png
: : 陽台跟梯廳在各樓層, 共用15%空間
: : 兩座以上安全梯+電梯+排煙室+機電+管委會則在各層樓合計佔15%
: : 這部分如果陽台跟梯廳各一半的話, 那公設就佔各樓層的22.5%
: : 加上一樓的騎樓、梯廳
: : + 屋頂的屋突(通往屋頂的樓梯間、電梯的頂端空間、機電、水塔、避雷針)
: : + 地下室的電梯、機電、機車停車位、供裝卸用的停車位、車道、防空避難空間
: : 這些就是一棟大樓的公設所在
: : 一般來講, 健身房、圖書室、KTV這些東西
: : 多半是利用安全梯那15%有剩餘的部分, 以管委會使用的名義設置
: : 佔整棟大樓的比例非常小, 也不可能佔太多
: : 因為上限就15%, 還得扣安全梯電梯那些
: : 另外, 依照法規, 必須是建物才能登記在建物權狀上作為建物的一部分
: : 所以室外的花園、走道、游泳池, 都不能也不會被計算在權狀上

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.151.31 (臺灣)
※ 作者: techih 2023-05-05 00:14:28
※ 文章代碼(AID): #1aKzddZE (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683216871.A.8CE.html
※ 同主題文章:
[新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-02 23:58 hvariables
… ×15
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-04 16:59 kusomanfcu
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-04 17:30 Ogano
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-04 18:12 bearalex
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-05 00:14 techih
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-05 04:39 Rrn
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-05 08:31 zerobx
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價
05-05 12:13 archer67
… ×8
推 a96932000: 民眾現在看不看的到華而不實的公設?看的到吧?那如果現在就看的到,民眾又不買單,那怎麼建商一直蓋?
若能不買單,早就不買單了不是嗎?1F 05/05 00:17
→ techih: 因為現在可以用公設比藏在總價內，只要變動公設比，就可以把公設價格提高。4F 05/05 00:21
推 a96932000: 公設價格提高的好處在哪?總價不都那樣?
它會因為室內空間比較大~公設比較小而多賺錢嗎?
說錯,"少賺錢"嗎?6F 05/05 00:22
推 freekid: 什麼叫廣告實坪制? 你要規定建商的廣告方式?9F 05/05 00:26
→ techih: 室內的價格當然跟公設價格不一樣，陽台跟室內價格也不一樣，這就是用比例算很奇怪的地方。10F 05/05 00:27
推 feliz5566: 公設羊毛出在羊身上同意啊 不過車位車道灌水到底是要不要解決12F 05/05 00:30
→ techih: 對 就是規定廣告的方式 以及網站呈現的每坪單價14F 05/05 00:31
推 feliz5566: 沒辦法動登記制度 實價登錄先開始總可以了吧15F 05/05 00:32
→ aesdu: HOA可不是台灣這種辦家家酒管委會，呵呵...
HOA實質權力大到不可思議...16F 05/05 00:51
HOA就是住戶組成的 比較有強制力的管委會
https://i.imgur.com/LWc6oF2.jpg
[圖]
噓 ohohohya: 你第一段在公三小 最好是產權誰的沒差 一個是你要被hoa強姦 一個是hoa要聽住戶決定 這樣你還沒差18F 05/05 00:55
HOA就是住戶選出來的啦
→ ohohohya: 阿建商都是豬頭三會不知道室內坪大一點不好賣？建商用公設賣你跟用室內坪賣你他有得到什麼好處嗎？ 不要再給我鬼
扯公設重複賣了20F 05/05 00:58
噓 frowning1226: 公設是公共避難空間，消防，逃生梯24F 05/05 00:59
→ ohohohya: 幹0老師 戰整天又一個搞不懂公設在跳針的25F 05/05 01:00
→ frowning1226: 可以都不要綴飾賣，居然有人喜歡原始設計
你在講我？你多懂啦
是在嗆三小，幹26F 05/05 01:00
→ ohohohya: 我鐵定不是在講你29F 05/05 01:01
→ frowning1226: Ok，我道歉～剛剛k大那篇我也以為你在講我30F 05/05 01:02
→ ohohohya: 在那邊扯三小華而不實的公設 人家建商給住戶的健身房等等的都是沒住戶要的空間懂嗎31F 05/05 01:02
→ frowning1226: 那個原始就給你消防避難空間，送你健身器材33F 05/05 01:04
→ ohohohya: 變動公設比 呵呵 真的是講整天又一個幻想仔34F 05/05 01:04
→ frowning1226: 叫消防法規不要這麼煩一定要兩梯，公設就降了～35F 05/05 01:05
→ ohohohya: 不想要公設建議你發起連署放寬耐震與消防 保證你公設低 醒醒 好嗎36F 05/05 01:07
如果大家都是最低公設比，那實坪制其實算起來大家漲價比例都一樣，那你有什麼好跳腳
的？
※ 編輯: techih (45.134.142.71 美國), 05/05/2023 01:18:02
推 tfct: 啊不就是改實坪制後 以前買高公設的是北七
那如果繼續虛坪制 就繼續當北七 但因為大家都是北七 看起來就沒那麼北七了 都是鴕鳥38F 05/05 01:19
噓 ohohohya: 因為你在幻想現在不是最低公設比啊41F 05/05 01:21
笑死耶 你這棟樓的最低跟隔壁的最低又不一樣
建商當然想最大化室內面積，但他一層10戶是要怎麼降低公設比啦
→ ohohohya: 因為你在幻想現在公設是建商陰毛而不是政府法規啊42F 05/05 01:22
推 yehpi: 奇怪 愛公設怎不睡公園或街友中心43F 05/05 01:25
※ 編輯: techih (122.117.151.31 臺灣), 05/05/2023 01:37:25
推 a96932000: 我是不覺得建商會為了降低公設比而少蓋幾"戶"就是44F 05/05 01:39
→ ytwu: 公設比跟戶數的關係？跟基地大小才有關係吧！45F 05/05 07:40
噓 piliwu: 你講的華而不實的公設根本影響公設比非常低
也不要幻想看房子連權狀坪數都搞不清楚就買的，每
個買的人都知道
自己買多大室內好嗎？46F 05/05 07:41
推 Brioni: 目前內政部要砍的是不計容積的管委會空間，跟登記方式沒什麼關係就是50F 05/05 08:07
推 mooseman: 其實建商也在意公設比，但不同基地不同配置公設比就
會有差，同樣2樓梯2電梯，一層平面180坪跟100坪就有
差了，地下室車道效率、1F能不能放住宅也有差，會特
意拉高公設比的案子賣的也是不在意公設比的好野人52F 05/05 08:29
推 kusomanfcu: 有阿 有個人連自己出生年都會一直改
買的房的裝潢費用也是56F 05/05 08:30
推 sdhpipt: 哈哈哈 裝潢費用會變也很正常 我家長輩回憶裝潢費時 時間金額都會有些奇奇怪怪的浮動 還好單據都有留 可以翻出來裝潢不是一次付清的 多半會有很多不同筆 有沒有加進來 時間點都會有點差58F 05/05 08:43
推 ketter: 請舉例華而不實的公設 跟佔總公設的比例62F 05/05 09:07
→ kusomanfcu: 40幾歲出現癡呆症狀嗎
然後翻倍講？
不過也有還在唸書就說社會不公，應該讓他出社會就能買房
這個應該是早年痴呆？63F 05/05 09:08
噓 ohohohya: 這棟樓比隔壁棟????????這種蠢話都講得出來 你國中理化老師是體育老師代班嗎 比較前請先把變因一致好嗎
你不會我教你 去找兩個基地面積跟地目一樣的建案來
還有同年的消防法規68F 05/05 11:51
每一棟樓都不一樣，不就更該清楚標示讓大家一目了然嗎？說什麼大家都最低公設比不就
笑死人，你的最低不是我的最低XD
※ 編輯: techih (115.165.218.214 臺灣), 05/05/2023 12:52:58
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