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作者 kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)
標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 17:21:44 2023

數學觀念良好的英才

2012 2000萬房貸款1600
20年房貸 頭期400 利率算固定2%

現在3200

算到2022年

10年房貸本利和
809.4萬

總支出1209.4萬

還有房貸扣除額30萬 基本上全部用掉

租金略高於利息 2.5%

所以利息+持有稅  租金+扣除額

只需要算本金

本金400+800=1200萬


均化投入成本 400+800/2*10萬
=400+400=800
價差1200萬為獲利

估計算800變成2000萬

2000/800=2.5倍

年化投報約9.6%

大概是這樣


然後投入股票

加權指數投保12.4%

我是完全不想點進去看

應該是含股息

算法一樣
（年化投入資金）
400*3.2185*2-
年化租金
（2000+3200）/2*2.5%*10年

2574-650=1924
（有少算租金減少的機會成本）
再來必備條件10年不搬家


2000 VS 1924
右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金

基本上
平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了


租屋存股仔要贏買房
就是只能租廉價房
然後越破越好
最好是房東什麼都不修那種
但是住十年身體爛光光也剛好而已

※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言：
: 因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
: 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
: 或者說跟我看到的有所牴觸
: 如影片開頭，以下「」引用影片原文
: 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
: 到了2022年...會變到3200萬，
: 這個報酬率看起來不錯是吧?
: 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
: ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
: 「相比之下同期間
: 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
: 所以在台灣投資房地產的報酬，
: 其實沒有想像的這麼好。」
: 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
: 投資房地產沒有這麼好
: 但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
: 等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
: 但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
: 當然除非你融資 但這樣很怪。
: 以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
: 而忽略了你花600拿到2000
: 就來講報酬沒這麼好呢?
: 再來是以投資為前提
: 都先不管版上常提的轉貸增貸操作
: 幹嘛買兩千萬的房
: 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
: 再來是整個影片的重點比較片段
: 他說他大放水，假設
: 每月66,667元房租買股
: VS
: 買2000萬的房子
: 跑他的回測誰更加有利?
: 根據結果 淨資產累積
: 你將在第26年贏過買房的人
: 期初600萬+每年投入
: 30年後資產破六千萬
: 40年後資產破億
: 這段應該是表示紀律很重要
: 每月租六萬六以內 持續30年
: 不知道有多少人能做到就是了..
: 最後整理兩個
: 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
: 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
: 不切實際飆漲的人非常低能
: 2.買房年化報酬算出來可以快到20%
: 是哪個天才想出來的

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.144.99 (臺灣)
※ 作者: kusomanfcu 2023-04-10 17:21:44
※ 文章代碼(AID): #1aCzKhaP (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681118507.A.919.html
※ 同主題文章:
[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 09:41 buji
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 12:04 lienchi
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:16 dapu5566
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:34 IBIZA
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 16:57 imwich
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 17:21 kusomanfcu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 21:24 snowoffish
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 22:21 rabinson
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 13:21 luckysmallsu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 16:06 s8752134
※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:22:59
※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:24:11
※ 編輯: kusomanfcu (114.37.144.99 臺灣), 04/10/2023 17:27:11
※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:28:50
※ 編輯: kusomanfcu (27.53.241.23 臺灣), 04/10/2023 17:31:56
推 sspider0829: 其實睡公園也可以 租屋股神總不考慮自住der1F 04/10 17:36
→ kusomanfcu: 一樣的東西 幾年前也有算過 重點在房地產後面漲不漲而已，漲就是買2F 04/10 17:42
推 sspider0829: 股神只說妳我不懂衝浪樂趣4F 04/10 17:45
→ kusomanfcu: 而且這個是用20年房貸去算，30年的話房地產贏定了.....5F 04/10 17:47
推 KrisNYC: 瞬間幫他算好相對正確的比較算式 笑了
我就不知道他亂算一通還花不知道多久去做那個影片7F 04/10 17:48
→ kusomanfcu: 先不管各種投資做價差，自住絕對屌打所有投資因為政府必須讓自住投報最好9F 04/10 17:49
→ KrisNYC: 自己不覺得丟臉就算了 信徒一堆也嗨啦嗨啦的怎麼回事11F 04/10 17:49
推 WMV: 他其實就是要起爭議 大家才會去點來賺流量12F 04/10 17:50
→ kusomanfcu: 就上篇 推文推完後 發文時間 邊想邊打字大約15分鐘lol先打個五分鐘就發文再修文 我有故意在算我花了多少時間噴人13F 04/10 17:55
推 benson502: 買房增貸拿去炒股不就好了，爭什麼？16F 04/10 17:56
→ kusomanfcu: 買便宜一點的然後股票也壓啊
全都要
還有股票別壓台股
交易費用 長擺加上 境外所得 免稅額
先從境外開始是對的
就算是複委託都比台股便宜17F 04/10 18:00
推 F1239810: 其實買房不只是投資，更多是為了提升居住品質!23F 04/10 18:03
→ kusomanfcu: 居住品質 對於健康很重要
買相對便宜的也可以
那種前後後陽台有鐵杆 的 都蓋加紗窗
那個 空污問題就處理一半以上了
改加
前面有人講全熱 全熱其實長期花費不少
窗戶一層 陽台 又一層 兩層 紗窗
清洗就是 下雨天水柱沖
不用換濾網那麼麻煩lol24F 04/10 18:04
推 prostar: 身為自住客，買房能住還有少量投報真的超感動了。33F 04/10 18:09
推 KrisNYC: 其實除了特定很誇張的區域外 全熱有點 必要性存疑
買台三星本來6萬特價3萬5的雙層清淨機差不多了...34F 04/10 18:15
→ kusomanfcu: 歐美全熱是因為暖氣需要用
不用暖氣的區域也沒在用全熱的36F 04/10 18:17
推 KrisNYC: 之前是一些住林口新竹特定區域的 因為真的空氣有點....所以會覺得全熱確實有必要38F 04/10 18:21
→ kusomanfcu: 南台灣需求很大 北台就看當地如何
如果說什麼住的環境空氣糟糕什麼的 連出門也是吧，要做的是換地方住吧
林口那個不開窗是濕度+空污一起都有啊.....
需要的是全戶除濕吧
以目前電動車狀況 五年後很多地方都不需要全熱交換了發電廠旁是不知道會怎樣 但是北北基桃主要空污是汽機車40F 04/10 18:41
→ kaijai10439: 自住要算折舊啊 當然投資客可以避開這塊就是了
我是滿認同買房兼指數投資做資產配置 這樣風險與預期報酬最穩48F 04/10 19:18
→ kusomanfcu: 呵呵 投報市價就是已經折舊後計算了 在說什麼幻想啊又不是全部都用0年屋去算
算什麼折舊啊
租金固定計算 就算是10萬租金 拉超長都可以是股市贏好嗎？鬼扯蛋數學
租金長期就是隨通膨增加51F 04/10 19:33
推 jciw: 他租金有算1 ％通膨了
理由是過去幾年租金漲幅大約1 ％57F 04/10 19:54
→ Robben: 他講的不完全認同 但蠻多人感覺影片沒看完59F 04/10 20:03
推 frowning1226: 20年屋有什麼鬼折舊，哈哈哈我怎麼都不知道...
好懶得跟這些不知道真傻還假傻的講一堆60F 04/10 20:26
推 buji: 20年的房子早就開始東修西修，還有住戶吵著換電梯62F 04/10 20:28
→ kusomanfcu: 1%是錯的 lol 你覺得租金1%的話30年前的人都吃屎啦
市價就是已經折舊的價了 ， 鬼扯一堆63F 04/10 20:29
推 dbluetree: 十年房貸本利和是971萬 其中本金是720萬 才對65F 04/10 21:01
推 frowning1226: 是喔東修西修好慘喔，我一個28年屋兩年換過冷氣熱水疑?樓下開價+500在賣，要修什麼，修心嗎怕笑太大聲66F 04/10 21:41
→ kusomanfcu: 我還沒用30年房貸去算勒68F 04/10 21:46
推 kaijai10439: 那這樣請問原po觀點是認為3200萬房價算太低 沒加進折舊價格或是 20年房子不應算折舊？ 要不然算式會出錯69F 04/11 00:58
→ kusomanfcu: 重點是租金鬼扯71F 04/11 01:24
推 kaijai10439: 所以租金年增率要抓幾趴會比較符合台灣現狀？我猜5%？
另外想問 漲租通常是一年漲一次還是幾年一次漲足啊？72F 04/11 01:27
推 sendoh07: 股市一定穩贏嗎? 買房只要沒有意外身故 沒有買高 一定賺75F 04/11 02:26

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