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作者 sartan (sartan)
標題 [新聞] 政府一夜間急關水龍頭，中小建商快渴死？
時間 Fri Mar  3 10:54:29 2023

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政府一夜間急關水龍頭，中小建商快渴死？-HiNet生活誌
[圖]
【文．彭杏珠】 2023-2-23 政府連推11波打炒房政策，建商的營造成本原已倍增，土融還降至五成、甚至已借不到錢，且須在18個月內動工，否則要收回貸款；加上去年下半年起預售屋急凍，恐引發中小建商倒... ...

 

內文：

2023/03/02 17:33(17小時前)

文．彭杏珠

2023-2-23

政府連推11波打炒房政策，建商的營造成本原已倍增，土融還降至五成、甚至已借不到錢
，且須在18個月內動工，否則要收回貸款；加上去年下半年起預售屋急凍，恐引發中小建
商倒閉潮。


近兩年，政府共祭出11波「打炒房」政策（表1），房價還是驚驚漲；2022年，推案量更
創下2.1兆新高紀錄。但，為何從今年元月起，各大開發商公會紛紛喊救命，直言「土融1
8個月的動工期限」條款，恐掀起中小建商倒閉潮？


https://i.imgur.com/AZym5jd.jpg
[圖]


圖／彭杏珠整理

這不過是銀行的一項內規，怎麼就捲起建築業的千堆雪？

《平均地權條例》衝擊預售市場

起因於2021年12月17日，央行為嚴打建商養地，促請銀行將四大項目納入授信內規，做為
稽核及自行查核重點；金管會也列為對銀行的金檢要項。其中，最具傷殺力的是，明訂借
款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。


初期，建商並不太在意。一位建設公司董事長劉如興（化名）說明原委，儘管這兩年缺工
缺料，美國通膨嚴峻、猛烈升息，導致全台「土地＋營建」成本，每坪上漲10至15萬，「
但市場買氣依舊，投資客並未退場，案子照樣推。」


直至2022年3月，內政部拋出《平均地權條例》修正草案，擬禁止預售屋或新建成屋讓與
或轉售第三人時，買方轉為觀望。但，鑑於九合一選舉在即，政府又緊急縮手，「3月關
閉的買房群組又在6月噹噹噹響起，互通消息；建商也吃下定心丸，繼續推預售案，」一
位建築業主管說出來龍去脈。


房市繼續歌舞昇平。豈知2022年11月26日，敗選的執政黨為緩解民怨，將矛頭指向高房價
。12月21日，立法院內政委員會初審通過《平均地權條例》修正草案。景文科技大學財務
金融系副教授章定?坦言，「投資客、建商措手不及，才知道政府是玩真的，今年元月10
日更快馬加鞭三讀通過。」


由於修正案鎖定的正是預售屋，從去年3月內政部放出消息後，預售市場就開始降溫。一
位建商分享實際案例，2022年元月、2月共賣出300戶預售屋，3月退了100戶，政策暫緩後
又慢慢回溫，三讀通過後，每天成交僅剩1∕10。


修正案對預售市場衝擊甚大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售實價揭露
資料顯示，2022下半年開始反轉，5月起連續7個月的件數均跌破7000件，較2021年下半年
幾乎腰斬（表2），今年法案正式執行後，預售換約將走入歷史，轉為自用當道的市場。

https://i.imgur.com/MiocnRN.jpg
[圖]


圖／彭杏珠整理

預售市場遇冷，代銷業首當其衝。正在推的只能繼續賣，多數不敢再接新案，甚至有公司
裁員，員工轉行仲介、改賣中古屋。

劉如興說，2020年12月8日土地融資（簡稱土融）降至六成五，2021年12月17日再縮到五
成，假設土地總價10億，一年間自備款從3.5億變成5億，資金壓力倍增。

籌足自備款後，政府還要求須在18個月內動工，銀行每兩個月派人到工地巡察，如發現進
度落後，將按比例收回貸款，並採階梯式加碼計息，建商財務愈發吃緊。

18個月就像「天條」，新舊建案一體適用。過去舊案到期，都能順利展延，2021年12月17
日後，都得照新內規，重新談貸款條件，並加列但書。

美國鷹式升息抽走台灣熱錢

雪上加霜的是，美國從2022年3月17日開始升息，全年共升息七次、17碼，熱錢快速抽離
台灣，銀行存款總餘額也跟著縮水。

一位銀行行員說，根據《銀行法》第72-2條（建築放款總額之限度）規定，商業銀行辦理
住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和
的30％。「熱錢轉往美國，8月後兩岸關係緊張，有錢人又將部分現金匯至海外，存款分
母變小，又配合打炒房政策，建築融資空間當然變更窄。」


上市櫃公司董事長王凱文（化名）分享親身經歷。他感嘆，才一年時間，土融利率從1.8
～2％調到2.8～3.6％，還有人借到4％，利息雖倍增，能貸到錢都要偷笑了，現在是一毛
錢都借不到了。


去年底，王凱文找很多家銀行談新建案的土融跟餘屋貸款，每家銀行都說沒有額度，連有
權狀的餘屋貸款都要排隊等額度。「我是上市櫃公司都受到這種待遇，何況是中小建商，
只能跟親友或同業用較高利息調頭寸，卻僅是杯水車薪。」


「18個月的動工限期」就像套在建商頭上的緊箍咒，導致只有三條路可走，第一條是硬著
頭皮，在18個月內拿到建造執照（簡稱建照）動工，但得承擔未知的營運風險，最終可能
虧損；第二條路是籌資還債，曾有小建商無法如期動工，被銀行催促還錢，四處籌錢還清
2.5億貸款，被迫停業、裁員；第三條路就是將案子盤出去或賣土地。

「以前仲介都是介紹素地，近期十幾個案子都帶建照，應是建商申請到建照，卻被18個月
動工的條款卡住，沒有資金繼續燒下去，四處找買主的，」王凱文說。

房市專家何世昌說，去年11月傳出新北市樹林預售案的建商努力增資後，仍無法渡過難關
的憾事，最終宣告解散，將案子盤出去。「這個老闆運氣不錯，好歹有人接手，現在有愈
來愈多案子在兜售，有些大建商直接跟仲介說不用再來了，沒有接案需求。」


限貸令＋18個月限期動工，導致2022的土地交易量大幅縮水。過去多數買地的建商、開發
商都要靠融資，現在銀行不放貸，後勢又不佳，沒人敢接、也沒錢接盤了。

銀行雨天收傘，建商貸款無門

從去年底至今，中小建商達七成的中華民國不動產開發公會全聯會，每天都接到求助電話
，歸納會員心聲：缺工缺料外，2022年起利率變高、存款準備率調升，廠商承受較高利息
費用，內憂（營造成本上漲）又外患（買方觀望）。尤以18個月動工期限最不合理，以及
舊案續借還要溯及既往，甚至借不到錢，財務負擔沉重。


一位中型建商說，現在是銀行說了算，不僅嚴選放貸對象，還調高利息，未能按期動工，
要收回貸款，並採階梯式加碼計息，中小建商很難討價還價，轉成白話文就是「雨天收傘
」。


銀行到底有沒有抽銀根？用數據說話。

依照《銀行法》72-2條規定，銀行辦理房貸、建築貸款總額上限是30％，多數以28％為警
戒線，2022年上半年，每月約近十家占比超過28％，6月有四家逾29％。

2022下半年，銀行積極配合抽回不動產資金，成效斐然。根據金管會2022年12月底的統計
顯示，僅三家超過28％，連五個月均無銀行超過29％；不動產放款比率更連續六個月下降
至26.58％，創35個月以來的新低，放款額度都空出來了。


中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明說，建商已受升息、缺工缺料等成本增加衝
擊，且市場已向下修正，政府卻在未通盤瞭解、也沒有跟業界溝通下，推出各種管制政策
，嚴重危及業者生存。


連不在限貸令範圍內的都更、危老都受波及，現在土建融能貸到五成就不錯了。「都更、
危老整合期非常長，要挨家挨戶說服，業者還要自備五成資金，無利可圖、風險又高，誰
還會想做，」于俊明說。


經業界數次陳情後，2月8日政府同意金融機構可依授信內規及建案規模等情形，核實評估
借款人預計動工實際所需時間，除有「不可歸責」借款人因素外，包括受疫情等因素影響
而發生缺工、缺料等情形，以致影響動工時程；或因建案特性不同，如建案規模、建築法
規規範要件差異等因素，導致影響公務機關審照時程較長者，可不受18個月內動工的限制
。


打房抓錯重點，恐全民皆輸

政策看似鬆綁，業界卻不領情。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，真正
關鍵在18個月的動工期限，以及有業者借不到錢，這些魔咒沒有解除，中小建商命在旦危
。


他進一步說，官員抓錯重點，「考量不可歸責因素」是空話。銀行在「高度監理」壓力下
如何認定，業者不敢有太多期待。建議合理動工期限應放寬至30個月、取消回存建融自備
款的新制，以及暫緩執行《平均地權條例》修正案。


房地產被喻為火車頭產業，如何平穩房價又不失去經濟動能，是執政者的考驗。

「打炒房跟健全房市是一體兩面，打過頭將產業掐死，影響的不只百萬從業人口，也會衝
擊整體經濟發展；房價崩落，國民的財富肯定縮水。政府應周全考量，而非只為打炒房而
打炒房，全民恐要付出無法彌補的代價，」王凱文呼籲。


國立清華大學計量財務金融系兼任教授、安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰坦言，政府
嚴格稽查、重罰紅單，禁止預售屋轉讓等政策已一定程度打到投機客痛點，但18個月的動
工期限，也確實讓需要融資的建商壓力爆棚。如不根本解決源頭的土地供給、調降原物料
成本及缺工問題，每次打炒房都會打錯對象，徒勞無功。


房產專家何世昌說，建築業迎來最嚴峻考驗，關鍵就在央行於一夜間，促請銀行用內規，
關掉水龍頭，沒有資金活水，中小建商借錢卡關，恐會有人渴死而倒閉。只要有人撐不下
去，第一個倒下，就會引發難以挽救的骨牌效應。




心得：
該救救這些小建商嗎？這波政府會不會太兇猛了？
有點矯枉過正了。但我是覺得把這些雜亂的籌碼踢出去某方面是好事啦。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.160.133.47 (臺灣)
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※ 編輯: sartan (118.160.133.47 臺灣), 03/03/2023 10:56:26
推 tfct: 建商又買新聞帶風向了
我怎麼說又呢？1F 03/03 10:56
→ asdzxc001: 還有錢買新聞  沒事兒沒事兒3F 03/03 11:00
推 ZuDo: 每個禮拜都報耶～可以放心了～ㄏˉㄏ4F 03/03 11:13
推 Redchain: 所有
以本來不是「歌舞昇平」嗎？歌舞昇平之後不就是要滅亡的前兆？5F 03/03 11:27
噓 darkangel119: 又又又又 連11次 然後房價越來越高8F 03/03 11:29
噓 ppp123: 死一死9F 03/03 11:42
推 william826: 有些人一輩子買不起房 真的不是沒有原因10F 03/03 11:54
噓 ezkk0322: 垃圾建商的嘴臉11F 03/03 12:01
推 setunarx: 11波？那護國群山誰提的？打房不正義誰提的？12F 03/03 12:02
噓 teaking: 之前不是南部建商說賣一棟賺一棟13F 03/03 12:19
→ cocoi: 新聞一直報很慘，事實上根本沒這回事。但影響民眾買房意願造成建商銷售困難。政府不用管假新聞嗎？14F 03/03 12:31
推 stephon50: 笑死 演給誰看16F 03/03 12:45
噓 sakyro: 好了啦我知道你還很有錢17F 03/03 12:58
推 ZuDo: 報出來幹嘛？乾我屁事啊？18F 03/03 13:01
推 balgi: 好了啦 不倒一倒怎麼再讓房價創新高19F 03/03 13:04
推 joe0531: 就算倒閉、倒帳、跑路都能過得美滋滋的。
現在一直買新聞演可憐  笑屬淪了20F 03/03 13:58
推 raja98643667: 還有錢買廣告 還行啊22F 03/03 14:13
推 zx610176: 買得起廣告營運應該沒問題吧？23F 03/03 16:05
噓 losmith: 又在無病呻吟了，體質真這麼差的小建商還是快點倒倒好24F 03/03 16:09
推 Tylose: 前面文章不是說要放寬了嗎25F 03/03 18:03
→ tku9527: 少騙人了26F 03/04 08:29
推 harlanstars: 拿熱潮時月銷百戶當常態？27F 03/04 08:31

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