看板 home-sale作者 scipri19 (scipri19)標題 [請益] 北市第二間房作法時間 Sun Feb 4 21:31:51 2024
為了取得居住環境周邊的文教資源，想換房/第二間房，但不確定可以買到、負擔多少的
價位。
夫40 妻31 孩3歲
有一間南港三房兩廳電梯大樓，權狀36，六年前婚前購入1250，目前應該可賣2000
左右。
夫妻年收約近400，月薪分別16&8萬，唯之後考慮孩子大班到小學由老婆全職接送、學才
藝，所以收入會減少。
最近看2+1、3房的電梯大樓約3500以上，想請教
1.第二間都是限貸7成嗎？
2.可以老婆用新青安、剩下給老公貸嗎？還是說用第一間增貸？
3.預算應該怎麼抓，要買超過3000萬的房子真的有點抖，可以負擔第二間嗎還是要換房，
房子
出租好像不划算，且目前自住的房子屋況還是很好。
4.很猶豫要買學區套房就好，還是要再買一間三房，因為若只是買學區套房，我們住在蛋
殼區，通勤會很累。
目前身上可動用的有：
現金1200
台股 450
美股360
美金儲蓄險120
房貸尚有600
想請房版大大提供我們最大效益的做法，我們遲遲不太敢把現金投入其他投資，是希望買
到第二間房後，再來規劃長期的配置投資。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.82.244 (臺灣)
※ 作者: scipri19 2024-02-04 21:31:51
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※ 編輯: scipri19 (59.127.82.244 臺灣), 02/04/2024 21:41:25
推 noweic: 我選擇先賣掉租房，省掉很多麻煩2F 02/04 21:41
若租房除非租六年，不然怕沒有權狀念不到好學區。
※ 編輯: scipri19 (59.127.82.244 臺灣), 02/04/2024 21:43:12
※ 編輯: scipri19 (59.127.82.244 臺灣), 02/04/2024 21:50:00
推 asd31415926: 跟我家情況有點像耶 我們也是為了學區在想要買適合全家搬過去的三四千萬房 還是買總價低一點出租給人純設籍就好的
但自住三千萬up 以投資角度來看感覺CP很低 我目前還沒想出解法XD4F 02/04 21:50
推 lovingbase: 房子贈與給老婆 出租
用自己的名字買3500的新房
這樣子的貸款條件比較好
記得寬限期用好用滿
多餘的現金買0056
可以幫你生出不少金流
加上舊屋應該可以租到3萬/month9F 02/04 22:32
推 OWEN1213: 現金1200還怕啊。 你搬過去 舊家可以租出去
隨便貸都過吧。16F 02/04 22:45
推 kill2400: 我是蠻好奇，這個財力為什麼要看學區？直接送私立不是就好了？18F 02/04 23:00
推 chamber: 台北送私立不代表比較好…20F 02/04 23:04
推 RLGUO: 他們這年收0056稅率划算嗎21F 02/04 23:09
推 PrettyOdd: 800萬去存股 擺現金虧死
每年被通膨吃掉2-3%
存股一年股利最少50萬
能貸的所得負債一個月還款能力也多四五萬22F 02/04 23:12
推 paunch: 先現金清償舊屋 登記給妻 妻再增貸。自己就變成第一屋8成27F 02/04 23:19
推 ztdxqa: 別在以投資的角度來看了。北市3000根本買不到品質好的房子….。人生短短幾十年，要對自己和家人好一點，要住就住大一點舒適一點。居住品質無價，有能力買房當然要住好一點。我是建議如果真在意學區就換，但房子大小就跟以前一樣36坪。第一個房子直接賣掉多1400現金+原本1200=2600。買個5000以上的房子，頭期1500，剩下除了生活費全部丟美股大盤。報酬率不會比房產低的。
不過如果是我的話就住原本的房子。反正老婆都要當全職主婦到小朋友國小畢業，為什麼不送私立？老婆可以天天接送小朋友啊。28F 02/04 23:19
推 PrettyOdd: 3000桃園都能全新四房了 一堆人糾結台北市到底為何啊？38F 02/04 23:25
推 ztdxqa: 雖說不要以投資角度來看，但你1200現金擺在那裡真的是很浪費….這幾年放在那裡應該損失至少200萬40F 02/04 23:33
推 prostar: 還掉第一間第二間貸八成。第一間再增貸43F 02/05 00:15
→ abyssa1: 南港這間轉到老婆名下 老婆的名字跟財力重新貸款
你自己恢復收購身分可以買到4000萬
首購
可以賣2000萬一年應該至少可以租40萬
看來應該不會買到三間 那夫妻都一間首購是最好的
老婆要辭職帶小孩 那趁還有收入時房貸先辦起來46F 02/05 00:27
推 bustinjieber: 如果我是你，現在自住這間就賣掉了，
6年400萬沒扣多少稅，要重購退稅也可以，
你們的淨資產整合起來約3500萬，
買個3500up的房子輕鬆而已，
而且扣掉老婆的收入應該還有個2-300？
假設頭期裝潢抓800、貸款3400，
月房貸本利和+管理費約13萬，
（房貸佔你個人所得約50%）
維持正常的生活水準估計年光族。
（當然可以貸到40年的話最好）
But你還有2700資產，假設2:1拆，
1800萬做保守的定存股or收租，
一年大概是72-90萬股利 or 租金
900萬找增值性較高的房子or股票
（看你熟悉的領域為何）
前五年平均每年的資產累積大約為
1. 房貸本金7萬휱2
2. 股利80萬*0.72
3. 900萬IRR10-20%
84+57萬+90萬=230萬
其實可能跟你稅後收入差不多，
而且以上都還沒考慮到槓桿的效應，
尤其是2.的股票質押or
趁老婆還在職的時候多貸房貸，
應該至少再多個至少3 40萬的資本利得。52F 02/05 00:47
推 Morphee: 學區跟蛋黃都可以用小錢解決，現金做投資或買南部低總
第一間滿六年自住可以賣 先拿400免稅 然後現金一堆
部分進南部低總部分做股債投資 過幾年收成直接買台北蛋黃77F 02/05 02:11
推 kill2400: 送私立也可以天天接送...這兩個不衝突80F 02/05 10:03
→ oncloudy: 本來就是要繼續買台北市阿！
說買桃園 是在搞笑嗎？
屋主今天如果是桃園 那他賺不到那個收入
台灣根本不缺地 缺的只有台北市而已！
台北市就這麼小，其他地區地都超大片
自己看谷歌地圖81F 02/05 10:19
推 kill2400: 樓上雙薪年收400而已沒有很多吧...桃園人也可以賺得到的87F 02/05 10:59
推 tsao7141: 原po有這個能耐早就應該獲利了結進大安區了，享受最強的生活機能，人文素質跟教育資源，真的差很多88F 02/05 11:05
→ duriel3313: 雙新年收400就是很多.比較的基準是其他家戶收入,不是要跟房價比,那毫無意義.家戶薪資400萬至少前2%甚至1%90F 02/05 11:15
推 Nightu05: 1.第二間限貸7成是政策 不要懷疑 2.銀行不會同意分開貸 3.可以負擔 我們年收沒你們多都買了92F 02/05 11:42
→ RealID2018: 新青安不行
你老婆當借款人就不會被央行規範卡到
第二户部分
頂多你當保人94F 02/05 11:45
北市3500的房子真的就是中南部的破屋，所以要買真的考慮再三。
※ 編輯: scipri19 (223.137.177.121 臺灣), 02/05/2024 12:48:36
推 herikocat: 家戶400就很多啊 在網上胡吹大氣到偏離現實DUCK不必
至於買房容不容易 育兒辛不辛苦又是另一回事來評斷99F 02/05 13:33
→ realmeat: 舊房出租容易的話，租出去補房貸，現金部位那麼高應該可以直接買大安區了，補習班跟才藝班資源多，小孩跟老婆交通移動也方便101F 02/05 13:37
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