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※ 本文為 lecheck 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2018-02-26 08:32:06
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師  惽)
標題 Re: [請益] 關於未來房價的幾個問題
時間 Fri Feb 23 17:12:54 2018

※ 引述《Natsuka 看板: home-sale》之銘言：
: 最近開始有買房的需求，想請教大家幾個問題
: 1)現在的央行利率蠻低的，差不多1.6%到2%左右，但隨著美國聯準會的升息腳步越來越快
: ，不知道台灣今年是否有可能會跟進，如果會的話大概有可能調高到多少%呢

以崩毀來講..

利率調高第一個衝擊股票.

第二個衝擊產業.

最後衝擊不動產.

股票是最敏銳的東西,所以任何風吹草動都會影響股票...這個大家都知道.

在來就是企業...

因為99%的企業都是大量貸款,所以利率影響對企業來講是非常沉重的負擔.

因此當利率調高,市場又沒有足夠的利潤讓企業拿營利去補利息缺口.

他勢必就要借更多錢來補洞...(變賣資產會來不及,籌資因為利率變高所以更困難)

因此企業會有龐大的資金壓力,所以一定減產?緊褲帶過日子.

最後才衝擊不動產.

因為,不動產的經濟特質的關係.

一方面不動產的貸款是最棒的,動不動20~30年,然後利率影響部分參數.

外加不動產的收益是"住"的價值,收益太穩定,比市場上90%的商品都穩定.

然後不動產變賣很慢.

最後一點是不棟產散戶太多,幾乎沒有大戶,所以沒有"惡性操作/炒作"的狀況.

SO...利率影響到不動產會排在股票和企業營運後面..


更不用說,多少公司的貸款,很大部分是不動產擔保.(因為不動產借錢的無敵優勢)

所以當不動產倒,大家一起死...

因為公司全都資金面爆炸...無法用廠房土地借更多錢周轉,利率又升高,鐵死...

甚至政府也一起死.

因為政府的舉債上限,跟他的資產有直接關係,政府的資產,大半都是不動產...

當然到時候政府就會自己修改遊戲規矩那是另外一個故事...

: 2)利率調高，對房價真的會有影響嗎?撇除一些市中心地帶，像是天母北投附近的房價，
: 我觀察了一段時間，幾乎都是死豬價，很難掉下來，除非買到比較偏的位置，例如關渡那
: 邊

沒這回事.

你看,當風險產生的時候,甚麼東西崩毀最快??

就是崩毀之前不久,新聞或是商業週刊說她最好最棒的那個.

所以當風險產生的時候,最有名的最精華的通常都是死最慘的...XD

我是不知道版上有多少人有多少年的出社會經驗.

很多常識在板上都是被否定掉,真的很有趣...XD


新聞或商業周刊獎最好的東西,會造成大量盲目的熱錢湧入.


這些資金是非常不安定的東西,並且很多都架構在浮動的基礎上.

例如新聞說這一區超棒的,所以會有很多投資置產資金跑過來,價格也大幅拉高.

但是這些投資置產,都不是自己在住,並且很多也都處於沒多久就要轉賣的型態.

這就是所謂"不穩定"性...


因此在崩毀的時候,這些資金也跑得很快,所以整個被資金疊起來的就會被抽空.

其實這個現象在股票更明顯...例如前不久傳說中的妖股,橘子阿本盟阿...

不動產有僵固性,外加我上面講的哪些特性.

所以事實上不會像本盟那樣,40衝到150再掉回40..

不動產可能40衝到80然後掉到70...

但是如果你去拿其他地方比較..

其他地方可能20衝到30然後卡在30(不動產僵固性)...

因此,話題區可以炒作,但是一定是要第一波就近去.

你40進場,一路吵到80就算來不及下車,你下修後也可以回收70.

但是如果你是看到新聞說好,名嘴跟你說保值,商周說這邊看好才進場.

你就可能買在78...之後就準備賠錢...

這時候不如去買沒人討論的30...別人都在賠錢你還可以平盤...


我只能講,精華區,利多,就像股票的噱頭一樣,都是雲煙.

也許他有實際效應.

但在台灣,通常價格的價差都遠高於實際效應...

所以到後面,太有名的區域,價格都是建立在不安定的資金上面.

這些地方都是高風險區域....

你要嘛就是很早就進場...早就賺到翻掉,思考哪時候下車.

不然價差很大的時候,千萬不能買貴的....



: 3)最近有看到一個在北投的建案，叫做陽明峰匯，不知道板上的人對這個建案是否有研究
: ，平均行情又大概是多少呢，謝謝
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:29:21
: 推 chanel1259: 陽明峰匯就在你說很偏的關渡那邊啊                    02/22 19:34
: 推 beebeebee: 都是死豬了，何必買呢？未來誰說都不准，下好離手，別   02/22 19:37
: → beebeebee: 做偏離自己能力的事就好                               02/22 19:37
: 爸爸媽媽名下沒有任何房產，當然我也沒有，但是我們已經住在天母很長很長一段時
: 間，不過去年因為一些家族財產的問題，目前全家被趕出來正在天母租房中
: 而媽媽本身有心臟病的問題，是在振興醫院心臟開刀和裝支架，然後定期要去複診，所以
: 為了方便老人家，然後本身還有家人都又很喜歡天母這邊的環境，才會一直都在發露這附
: 近的房子
: 目前能接受的就是天母的中古屋，或是離捷運站不能太遠較偏離市中心的地方，至少老人
: 家可以自己坐捷運來看醫生
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:48:53
: 推 troubled: 未來房價就是只會越來越低阿，買能力所及的房子就好，    02/22 19:49
: → troubled: 不要妄想未來還可以靠房產賺到錢                        02/22 19:49
: 沒有啊，我們如果這次現金加貸款轟下去，大概就是住一輩子了，沒有打算要拿來賺錢，
: 所以才會想要多做些功課
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:53:35
: → KYOLONG: 未來的事情只有神才知道阿= =                            02/22 20:00
: 噓 eeagent: 房市的話銀行知道                                       02/22 20:01
: → ghjkl5566: 石牌站、其里岸站都有不少選擇,離振興也近多了,為何還   02/22 20:32
: → ghjkl5566: 要看天母?                                            02/22 20:32
: 因為我媽媽晚上都會去天母運動公園跟跳舞班的歐巴桑跳舞，那是她目前唯一的興趣
: 而且他在那個跳舞班跳很多年了，所以很多朋友都在那邊
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 20:56:47
: → ghjkl5566: 那就要先講清楚啊,否則從你的文中,重點只有去振興醫院   02/22 21:00
: → ghjkl5566: 的距離與方便性而已,我是覺得天母沒落雖沒落,但支撐仍   02/22 21:00
: → ghjkl5566: 夠,短期5年內不會有明顯漲跌,買是不會虧啦              02/22 21:00
: 推 cloudwu: 自住一輩子就不用考慮漲跌問題，找個屋況不錯的就好       02/22 21:32
: → cloudwu: 別碰預售屋，寧可找五年屋齡的也通過不少天災測試         02/22 21:33
: 推 vicowin: 基本上是持續看漲的 特別是六都 未來人口老化 有醫院有診  02/22 21:48
: → vicowin: 所有大眾運輸的地方絕對不會跌 少子話的議題 你覺得市中   02/22 21:48
: → vicowin: 心會有差嗎 跌個10%年輕人還是買不起                     02/22 21:48
: 推 vicowin: 不過你是自住 所以還是已還款能力為基準 有漲有跌對你影   02/22 21:51
: → vicowin: 響都不大                                               02/22 21:51
: 推 kingmarker: 原po發問的問題很好，也是大家想問的                  02/22 22:51
: 推 redmi2: 房價就是隨持有成本(利率+持有稅)升降 這是資金面的平衡點  02/22 23:08
: 推 Lazi: 北投還不算偏阿?                                           02/23 03:06
: 推 chipher: 問題一只有央行總裁才知道吧                             02/23 11:39
: 推 joe2: 天母中古屋價格超硬，你要有長期抗戰的覺悟                  02/23 11:50

基本上以巨觀整個台灣不動產的市場來做基準看的話.

第一當然優先看不動產政策...例如房地和一如果降稅,不動產會噴發這種.
(房地合一不降就會繼續平盤,我就繼續玩短期....
 最近不敢買店面也是因為房地合一稅...店面很難處理這個東西..
 也造成最近店面市場很閥弱的主因)

其他時候的經濟面,其實懶人法就是觀察股票.

股票跌2000點...那根不動產無關.

股票跌4000點會造成資金面恐慌,所以投資資金會消失,不動產會低迷和平盤.

股票跌6000點會造成很多經濟上的損害,不動產開始受傷.

股票跌8000點,不動產會開始產生災情.

當年2008年,股票崩毀到4xxx點,其實不動產已經要產生危機了.

那時候要不是中國的關係,台灣災情會非常嚴重.
(中國很多資金滲透也是那時候進來的..進入了很多公司裡面.
 這也是為啥中國在台灣可以很大聲的主因...)

其實要不是中國有黑的資金進場,外加台商在中國撈到的利益支撐.

那時候很多營造都準備要倒閉..很多地主也準備要跑路..

我老師教室那個台南前營造公會理事長,那幾年幾乎大半時間都在住院.

壓力太大,造成一堆併發症.....

不過還好後來撐過去,所以不動產面沒有爆炸...

否則只要不動產一爆炸,那台灣經濟結構可能就會像被轟炸機炸過那樣,到處都是廢墟..

我家也是在那時候買入土地和台中的房子.

本來想要等崩毀在買,結果後來看崩毀不了就跳下去了...XD


so...2008年,股票4xxx,但是不動產價格沒有崩跌.

其實是一個很有代表意義的經濟現象...

否則再回推1998年,1980年...

那兩次不動產和股票是一起崩毀的...

這對照起來就可以看到不動產和股票非常不同的經濟性質...

很多時候我發現在板上,太多人連股票和不動產的本質都分不清楚.

在那邊傻傻混再一起當撒尿牛丸就很好笑..XD

反正..有夢想是好事.

但是如果是有幻想..大概也只剩下幻想救的了了...

之後會怎樣..不關我的事...


最後..

版主哪時候要下台阿.


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推 mantislin: 先恭喜ceca大出關囉(鞭炮)1F 02/23 17:17
推 dragontwo: 大將強勢回歸了！2F 02/23 17:19
→ aloness: 看來閉關有學了不少，思路比較沒那麼偏激了3F 02/23 17:20

我的思路都是一樣的...

只是寫的東西被解讀成不同的.

這我也很無奈.


最近我炒房的手法唯一的改變是..

我還是小看了一般人對"感官"的追求性..XD

以前都是想說做空屋轉賣,價格比較低比較好跑...

現在都開始做裝潢+全套家具,然後把價格拉很高....

果然時代不同了,現在人更注重視覺的感官...

寧願花很多錢,也要買被包裝漂亮的東西.


難怪建商公設越做越誇張..XD

誰公設做的醜一點,誰就滯銷...
※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 17:25:23
→ aloness: 不過你有講錯一點，不動產08年可是大躍進呢4F 02/23 17:24
→ aloness: 不過你有講錯一點，不動產08年可是大躍進呢

2008前後一年是平盤,那時候資金大恐慌,有暫時卻步.

只是這個暫停其實很短暫,大約一年的時間...

我家買的時候是2009年,也是又要往前衝的那個時間點上...

※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 17:26:27
→ aloness: 飛彈危機跟sars那兩次，你自己也講過是有錢人拋售的，所6F 02/23 17:25
→ aloness: 以碣別拿來跟股票談吧

1980年那一次垮則是典型的經濟問題.

不過那個我比較沒有感受過...
※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 17:27:14
→ aloness: 裝潢做好一點，缺陷都包住，當然賣相好一點比較好講價，8F 02/23 17:27
→ aloness: 這不是理所當然？

漏水壁癌我不包,因為會有糾紛...

不缺那一點裝修錢....


主要是...舉個例比較快.

例如一間大樓,買400硬體整理50,空屋可以賣550...

但是如果有額外花20~30萬的包裝費下去.

本來我以為可以賣到600就了不起了.

結果...我看到的是,他可以衝到630...嚇死寶寶...

也就是說,後面那個包裝的20萬產生的經濟效應非常可怕的大,我以前太小看它了.

※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 17:30:57
推 realskyer: 狂賀C大強勢回歸10F 02/23 17:30
推 QQeevv: 房版 需要你11F 02/23 17:32
推 kusomanfcu: 就像iPhone商人常說的話一樣12F 02/23 17:32
→ ghjkl5566: 有包裝賣的貴這不是常識嗎？否則你以為那些精品賣這麼13F 02/23 17:38
→ ghjkl5566: 貴是真的值那錢喔？


這是效應問題...

因為古早時候,有人裝修下去反而侵蝕到利潤.

不過時代改變了我也只能這樣講.


你看高雄,老屋有精裝來賣的比率其實很低.

精裝來賣的物件中,又有一大半都再亂做...大多都是菜籃族或外行人.

所以實際上高雄老投資客有再精裝的非常少人...

這也是古早時候的市場造成的現象.

但是現在時代改變了....

問題是老投資客通常大腦比較僵化,所以跟不上時代.

新投資客大多都資金很緊繃,不敢嘗試比較大動作的變化性投資手段.

因此現在市場還是以空屋轉賣為大宗...

而這也是我最近轉變的主因.

版上不是講..人多的地方不要去...

所以...人少的地方我來了....嘿~~~

※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 17:43:02
推 Ddylan: 恭喜出關!!又有好文可以欣賞了15F 02/23 17:44
推 AssKisser: C大 請教包裝指的是哪些？ 油漆和石英地板？16F 02/23 17:50
→ aloness: 應該不是說衝高，而是你拿到的價格低於一般二手價太低吧17F 02/23 17:53
→ aloness: …
推 jinso7410: 升息->通膨->房市噴噴 結案19F 02/23 17:53
→ jinso7410: 降息->熱錢多->房市噴噴 正解
→ aloness: 20~30的整修，不外乎是有挑過的家具啦，油漆跟地板屬於21F 02/23 17:55
→ aloness: 整修類
→ aloness: 20年以上的中古屋，依屋況地點本來就差距很大
推 andytao: 推 ceca大的文還是比較有料24F 02/23 17:59

包裝是投資客的專業技術之一...XD

用最便宜的東西做出最大的"視覺"效果.

一般人面對設計師,或是包商,一定被唬弄要做一堆木作.
(不然設計師和包商賺甚麼)

投資客則是一堆壁紙和磁磚和邊條和裝潢版...

這些東西再價格上面差異超大...木工超貴,沒必要不動到木工.
(有很多東西是直接找天花板的做而不是木工...這是一個有趣的關鍵點)

但是對視覺來看,確沒有差那麼大.


一般來講是這樣...

例如上面舉的例子好了.

買400裝修好賣550...這種東西正常行情應該再500...

所以雛形是,行情500你買到400屋況可能很糟或是格句被亂改所以很難賣的東西.

之後你花50萬讓它變成新整理.

so...20年屋況賣500,你全部都是新的,新廁所新地板等等等,賣550合理.

這是雛形.

但是後面就是視覺性,用磁磚貼電視牆(有大理石效果),壁紙貼主臥幹嘛的...

那就是額外產生經濟效應...

產生多少經濟效應要看你多有耐心和你的運氣...

但是只要這個經濟效應是高於額外成本的100%以上,其實就值得做.

雖然可能本來空屋3個月可以賣掉,你多做了要釣高價反而變5個月賣掉.

但是實際上算起來投報並沒有比較差...

然後對我們這種交易量很大的來講.

這樣做更可以壓低我的交易次數....

so...你如果剛入行,手上只有例如一百萬好了...

你不需要做裝潢,你反而應該空屋轉賣..

因為這樣可以快速轉出現金,並且把自己的本金膨脹...快速一間變兩間兩間變四間.

但當你資金過多後,你就要注意到交易量過多國稅局會判定你是投資要抽你營業稅.

所以與其以後被國稅局認定你是投資要抽營業稅,每間房子多付3~5萬的稅金.

不如就做裝潢吧...可以大幅降低交易次數,投報率也沒低多少.

甚至像我幾乎都要開始以透天翻修為主了...公寓量太大太容易爆炸.

※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 18:12:02
推 amordelcor: 剛看了十多年的房子 便宜但漏水的房子 真的很難買下25F 02/23 18:29
→ amordelcor: 手

修漏水其實花不了多少錢.

你多殺個幾十萬就賺了...

這是..投資客很愛買漏水屋的主因之一..
(反正也不是你去修,你只是出張嘴叫抓漏的去修..XD)
※ 編輯: ceca (36.238.65.172), 02/23/2018 18:34:34
→ aloness: 漏水是自住才要注意的事，買來做生意，轉賣，租賃用，被27F 02/23 18:38
→ aloness: k再修就好了
推 amordelcor: 那間五千多 若是修不好 非常麻煩29F 02/23 18:57
推 kaz: 要自住還是挑一下建商或是地主自建30F 02/23 19:05
推 IS0987: 恭喜回歸31F 02/23 19:07
推 wj790418: Ceca必推！32F 02/23 19:15
推 JamCh: 推33F 02/23 19:25
推 TDEK: C大必推!!精裝屋筆記筆記!!34F 02/23 19:45
推 bob70278: 恭喜出關，每看必推的長知識好文章35F 02/23 19:50
推 ppnow: 推西卡大，反觀版主文字獄，科科36F 02/23 19:51
→ ghjkl5566: 自住才會真關心,因為只要一漏抓漏外,家具等等都要移要37F 02/23 19:52
→ ghjkl5566: 護,居住品質大幅下降,但對投資來說每幾年防漏一下沒差
→ ghjkl5566: 因為他除了花錢外不受其他影響,且通常早出掉了

不...

你是剛買沒錯吧,不是住到一半漏水.

所以你剛買,有漏水,修理之後再裝潢或是近家具.

這樣不是很舒服.

並且漏水通常貴的都是外牆防水..

因為要搭鷹架等等...

如果是水管問題,樓上廁所或是廚房排水或是防水層問題.

這些修理的錢相對殺價來講非常小之外,漏水非常好抓,處裡非常SOP.

因此一個樓上廁所漏水,你可以殺個五萬你就賺了,殺個50萬??..你爽翻.

而外牆漏水通常是公寓或是透天花費才兇,大樓可是管委會要負責,不是你出錢.
(當然少數大樓管委會不負責..這種通常都是管理費被坑光光的老大樓)


so...買漏水屋除非對方不讓你殺價.

不然只要殺個幾十萬,基本上都是穩賺不賠..

你殺幾十萬,拿那些錢去做裝潢買新家具都有找..你看多開心..

還全新得喔...修好的防水層或是水管也都是全新的喔....
※ 編輯: ceca (1.175.61.207), 02/23/2018 19:57:08
推 leslieha: S40F 02/23 19:54
推 ganninian: 推好文章 比一些魯蛇整天貼新聞幻想有用多了41F 02/23 20:18
推 s1385999: CECA就是推 謝謝分享42F 02/23 20:26
噓 este1a: 不管其他人信不信，反正我是信了43F 02/23 20:52
推 CO2:44F 02/23 21:36
推 Brownea: CECA霸氣再現!45F 02/23 21:46
推 mitch22: 請問不動產對利率最不敏感是怎麼來的結論？46F 02/23 21:53
→ mitch22: 哪些特質導致對利率不敏感呢？
推 amordelcor: qq也該出來推文了48F 02/23 22:09
噓 eeagent: 3拉1降把利率因素効應降低49F 02/23 22:47
推 eeagent: 不久就有人口外移，空污，低薪區，房市飆漲新聞了，縱使
→ eeagent: 生3碼照漲，事實勝理論。
推 punkdog:52F 02/23 23:15
推 wahaha02: Welcome back!不過版主很好啊，別叫他下台53F 02/23 23:36
推 kitty51024: 凡Ceca必推54F 02/23 23:44
推 candysagaboy: 房版需要您55F 02/23 23:44
推 batista1980: 08那次半年多就反轉了，說真的那次速度挺快的，而且56F 02/23 23:49
→ batista1980: 是被掃到
→ batista1980: 98年那次記得好像是有政治問題，一堆9.2嚇的半死賣房
→ batista1980: 子
→ batista1980: 不知道算不算有些本質上的差異就是了?
噓 ppnow: 哪裡好？取諧音水桶，不改字超翻天謾罵攻擊都沒事，什麼時61F 02/23 23:51
→ ppnow: 代了還在搞文字獄
推 QQeevv: 這裡是 "空版" 別太在意~63F 02/24 00:02
推 HarryHTC: 企業不是你説的那樣 大部分企業財務操作保守 升息影響64F 02/24 01:19
→ HarryHTC: 有限
推 tsumg: 路過  CECA大必推66F 02/24 01:31
推 shyla: 感謝C大回歸分享，讚!67F 02/24 01:35
推 cutesuper: 如果是管線漏水 根治打掉重弄再復原 其實花不到十萬68F 02/24 01:46
→ cutesuper:  甚至5.6萬能搞定 拿來殺價確實有賺頭 不過心臟要夠強
→ cutesuper: 啦
推 pinkpatty: 推 會好好筆記71F 02/24 02:11
推 ppnow: Q大真的，都不能評論使胃的，桶你15天，我這樣會不會被桶啊72F 02/24 02:13
→ ppnow: xd
推 ppnow: 空空開嗆是理性發言，多多開嗆是挑釁
推 j90261: 推75F 02/24 06:55
推 jin956:  推76F 02/24 12:41
推 fioo: 長知識77F 02/24 13:41
推 ganninian: 好文再推一次 可別因為幾隻魯蛇亂挑釁就不分享了XD78F 02/24 13:41
推 F0r: 我看了也是傻眼 你知道自己在講啥嗎？ 房地產買賣實務上你講79F 02/24 13:44
→ F0r: 經驗是可以，講經濟就建議你好好的多看看書
→ ex1986512: 請樓上講見解好了  總經派系這麼多選那一派解釋結論也81F 02/24 13:53
→ ex1986512: 不一樣
推 F0r: 99%企業大量借款這數字哪裡來的？83F 02/24 14:01
→ F0r: 不動產借款無敵，為何還要賠售不動產？缺錢就用不動產借幹嘛
→ F0r: 賣？
推 kevinhon: 企業升息影響有限，那為何要幻想升息房價就會崩盤套死一86F 02/24 14:03
→ kevinhon: 堆人？邏輯真的好蚌蚌 XD
推 F0r: 看企業財報，匯損會特別列出來，獲利立刻受到影響，升息降息88F 02/24 14:05
→ F0r:  企業因此多賺少賺錢的可以在台灣百大科技業找50家出來看看
→ F0r: 嗎？99%找50%出來就好
推 F0r: 拿企業跟買房被套牢的一起比？要怎麼比？
→ F0r: 大概只能比都是台灣人講中文吧？還是你要比現金流？
推 F0r: 實際上企業存款每年越來越多，然後現在說大量貸款？
→ F0r: 如果大量貸款銀行幹嘛錢滿出來拜託小老百姓借錢？借給企業不
→ F0r: 是很棒嗎？
推 F0r: ceca的邏輯就是一個：我做不動產賺到錢，每天睡到自然醒，所
→ F0r: 以不動產是最穩最棒的，其它都沒有不動產這麼好
推 F0r: 同理可以套入他不動產的類別：我做中低價不動產轉手賺到錢,每
→ F0r: 天睡到自然醒，所以中低價是最棒的，其它精華區、商辦、預售
→ F0r: 屋都沒有那麼穩
推 F0r: 接著就是最有趣的部分了，ceca大大會開始說明為甚麼其它不好
→ F0r: ，但是又讓我看得一頭霧水；不過有一句話是這麼說：當你成功
→ F0r: 的時候，放屁都有道理，當你失敗的時候，有道理都是放屁；cec
→ F0r: a房地產成功，所以在這裡講話當然是很有道理的

你是純股票族.

你應該沒經營企業.

隨便一個經營企業的就知道.

企業跟不動產之間的關係.

以及帳面上的現金,在發生波動的時候,根本一下子就消失光.

另外,現在企業毛利率那麼可憐..

你是覺得,當利率拉高後,會產生什麼情況??

對喔,都不要忘記,用不動產的貸款是20年期.

企業融資大多都是7年期.

至於企業怎樣搬錢幹嘛的.

看看剛掛掉的慶富...XD

你覺得這樣搬這麼多錢,當利率變化後,它的風險是怎樣??


至於不動產.

我說過,不動產產生的"住"的價值,也就是租金,太穩定.

比整個台灣80%的企業收入都穩定.

然後房貸利率是兩個係數, X和Y,X是浮動利率,Y是固定利率.

也就是說,例如你房貸1.7%.當銀行升息1%.

你後面升息後的利率,可不是1.7+1=2.7%.

會因為固定利率的關係,所以很可能升了1%,你實際才升0.5%.

所以變成2.3%...

這時候你覺得,先死的是企業融資的貸款者,還是房貸者??


股票族很愛用數據看世界.

這是很可怕的事情...

很多細節,是數據上看不到的..

推 Allyssa: 投資客漏水維修只要撐過一年？又沒一直保固105F 02/24 15:11
→ Allyssa: 一年後又漏水，那就是屋主的事
→ Allyssa: C大只管修漏水到賣掉，又不是永久保固
→ Allyssa: 這跟自住買家考量點不同
→ Allyssa: 自住是要一直住的，幾年後又生壁癌
→ Allyssa: 裝潢被浸壞了，那都是自住客要承擔的
推 Allyssa: 台灣現在就看政府願不願把政經中心南移
→ Allyssa: 疏散人口
→ Allyssa: 北台灣實在太擠，農地以外的地都馬蓋好蓋滿
→ Allyssa: 高雄空有良好規劃，卻因政策困了幾十年
→ Allyssa: 未來人口在北台灣外溢到桃園
→ Allyssa: 情況越來越多，最近不少客戶都是
→ Allyssa: 台北舊小宅週間住
→ Allyssa: 到桃園or宜蘭買大房，周末住
→ Allyssa: 台北豪宅再怎麼跌，對前5%還是無感
→ Allyssa: 因為買的起的是Top 1%
→ Allyssa: 開店開工廠的中小企老闆
→ Allyssa: 也買不起豪宅的
→ Allyssa: 現在的問題比較是，之前炒作炒到頂
→ Allyssa: 雙北地價房價都到頂了，不知道怎麼下車
→ Allyssa: 利率低，散客屋主像溫水煮青蛙
→ Allyssa: 不賣不會賠，大不了出租
→ Allyssa: 這跟日本這20年來很像
→ Allyssa: 也許還會隨通膨回升，但是事實上會變成
→ Allyssa: 流動性靠銀行撐，需要錢就去抵壓貸款
→ Allyssa: 取代真正的買賣交易
→ Allyssa: 但問題是物件沒真的賣掉
→ Allyssa: 又不是大家都跟有錢人一樣，房子掛公司名下
→ Allyssa: 繳不起就丟給銀行，那是人頭戶公司戶
→ Allyssa: 才能這樣玩，一般人信用記錄不能這樣搞
→ Allyssa: 北部可能要盤整超過大家預期
→ Allyssa: 因為6-7年級往外買桃園or寧可租屋
→ Allyssa: 比例很高，桃園跌下來自住很快進場接手
→ Allyssa: 雙北繼續敵不動我不動
→ Allyssa: 要買房只能等運氣，看哪個屋主自己斷頭


漏水修復後怎麼會比沒漏水的更不耐??

房子不是人體..

人體開過刀後會變虛弱.

房子可不是這樣子.

例如水管的壽命是30年好了.

你把水管拔掉換新的...

他就再戰30年.

會比你買10年屋壽命已經10年的水管還堅強.

所以...買房子的時候.

與其買當下都沒漏水的.

不如殺個50萬,然後自己把水管換掉把廁所更新(或是樓上的廁所)

我是新的怎樣都比你1x 2x年沒修過的耐用...


另外..沒聽過,新屋漏水很正常嗎?

很多人買二手新古屋住得很舒服.

那是因為第一手屋主已經修過一次漏水了.


不要對不動產有錯覺.

更不要不聽投資客的話...XD

最傻的人就是不聽投資客的話.

然後去聽信那些一輩子沒買過房子的人的幻想.

※ 編輯: ceca (1.175.61.207), 02/24/2018 22:53:16
→ ghjkl5566: 講的好像你有在經營企業似的,可是你連營業稅都在躲耶140F 02/25 00:59
→ black205: 一堆人聽了帥過頭的話都賺翻了141F 02/25 01:37
推 F0r: 我不是純股票投資，另外經營企業哪有那麼容易？開個公司弄個142F 02/25 02:00
→ F0r: 營登我是有啦！但是哪能跟企業比？
推 amingoliu: ceca大，強勢回歸144F 02/25 10:02
推 koharuhu: 推最後...145F 02/25 11:02
推 ganninian: 推最後補充 魯蛇的話能聽 X都能吃146F 02/25 12:06
推 dr2915: 推最後147F 02/25 17:25

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