※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-03-28 17:23:04
看板 Gossiping
作者 標題 Re: [問卦] 建商賺很大?
時間 Thu Mar 28 16:52:09 2013
本篇沒八卦，僅提供最真實的產業現況，晚點自刪。
會相信蓋一間房子只要3-5萬這種可笑的說法，
(1坪3-5萬連裝修都很吃緊，還蓋房子哩)
來根據我周遭友人的情況來看，通常是2個原因。
1.聽老一輩那種3-40年前那種蓋土厝的依據，
M01上蠻多這種數據的。
2.某本黑心XXX的告白。
大台北地區這5年來的新建不動產平均毛利為15~20%不等。
毛利計算方式為，總銷金額除以總成本。
台北市跟新北市的成本結構會不太一樣，
台北市因為地小人多鄰損也多，
光是營建成本就在15~30萬不等，看基地條件。
像天母，吉林路那些新建案，營建成本都在20萬初頭/坪。
大安森林公園那圈的新建案，則都在30萬/坪的水準。
土地成本會是台北市房價最高的原因，
大約會佔你購屋成本的40%~50%。
新北市會少一些，開發成本一樣要看條件，
像我手上一件在關渡捷運站附近，門牌掛新北市的案子，
蓋得很陽春，山型磚都只能撿剩料，建商還自己發小包。
每坪也蓋了18萬多。
蓋得很陽春，山型磚都只能撿剩料，建商還自己發小包。
每坪也蓋了18萬多。
現在蓋房子要省得話，只能挑那種腹地超大的地方，
(像淡水 林口 三峽等新市鎮預定地)
經濟規模達到造鎮水準才有機會省。
不然就只能從工料去偷，一般營建成本分2大類，結構體及水電。
以現在建物的平均水準，60~70分等級的水電，一坪約1萬5，也就是堪用。
好一點的都在2萬1以上的水準，
當然也有一坪7000的垃圾水準...
不過這間建商還挺大的，子公司又眾多，對這圈子有點瞭解的，
就知道我在說誰了。
一坪五萬當然現在也還有可能，
就是那種比較偏遠的地區，蓋那種連棟沒地下室，
沒發電機等重電等公共設施的連棟2~3層樓透天才有可能。
至於第一篇文章，推文有人推了一個建築師公會的造價表，
那個只是用來計算建築師酬金使用的。
至於第一篇文章，推文有人推了一個建築師公會的造價表，
那個只是用來計算建築師酬金使用的。
就跟謄本上的公告地價一樣，離現實非常遙遠...。
用那種東西去抨擊建商，只會被笑而已 ~"~
至於建商靠什麼賺，那又是另一回事了，
不是只單靠這售屋毛利就是了。
※ 引述《oooo (法性本寂隨緣轉)》之銘言：
: 聽說蓋房子很好賺,蓋一間賺一間.
: 也就是說成本差不多是賣價的一半.
: 有這麼好賺嗎? 現在建商這麼多,也很競爭唄?
: 有沒有這個八卦?
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◆ From: 118.169.143.34
※ 編輯: caution 來自: 118.169.143.34 (03/28 16:53)
→ :閱1F 03/28 16:53
→ :建屋成本台北和台南差在哪?2F 03/28 16:53
推 :推中肯,別再拿三四十年老一輩的數據去砍價,會被笑3F 03/28 16:54
→ :語畢4F 03/28 16:54
→ :如果台北建屋成本要20~30，那台南賣一坪15萬的吃土?5F 03/28 16:54
推 :高雄一坪十幾萬不就吃噴了？6F 03/28 16:55
前面就說了，台北市的開發條件差很多，再來就是包商價格也有差，南北師父價格差個30%都不誇張。
※ 編輯: caution 來自: 118.169.143.34 (03/28 16:56)
→ :你的營建成本30萬是有沒有包括土地成本啊7F 03/28 16:55
→ :請問每坪30萬有包含土地成本嗎?8F 03/28 16:55
不含土地成本，那都是純營建成本。→ :應該是加入土地成本9F 03/28 16:56
推 :土地成本有無計入差很多10F 03/28 16:56
台北市南京松江那邊土地，住宅區巷內一坪都要160萬+了，算下去價格只會高更多。
推 :中悅帝寶 代銷只開25萬/坪 都不用賺??11F 03/28 16:56
內文寫很清處了，經濟規模跟用料可以影響價格很大。中悅也不是在賺賣屋售價。
→ :當然沒有包土地成本12F 03/28 16:56
→ :真假？ 不包含的話天龍國是都用超高級建材嗎13F 03/28 16:57
那不是超高級建材，是很多地區都用超陽春建材，我最近一個剛完工的案子，外飾只是貼窯燒磚，一塊磚就要快20元，
但淡水很多建案的外飾磚，一塊只要2-3元...
→ :建商的成本最重的是土地14F 03/28 16:57
→ :建物成本其實很低的，可惜台灣有錢也買不到好建材
→ :建物成本其實很低的，可惜台灣有錢也買不到好建材
→ :營建成本一坪蓋到18萬算普通 30萬在大安區合理16F 03/28 16:58
看來Y桑是內行人。→ :(1坪3-5萬連裝修都很吃緊..真的嗎?17F 03/28 16:58
看作到什麼程度啦，作局部就不會，中古屋"全面"翻修成新成屋的話，台北一坪大概要5-7萬。
※ 編輯: caution 來自: 118.169.143.34 (03/28 17:01)
→ :全棟花崗石 跟全棟山型磚就差很大了18F 03/28 16:59
推 :台北的寶萊花園最早代銷也只開60萬/坪 建築成本+土地成本??19F 03/28 16:59
噓 :20W/坪..先說你就是建商 XD20F 03/28 17:00
信著恆信囉 呵呵→ :所以大安區土地成本攤到各坪中還要每坪6 70萬以上!!?21F 03/28 17:00
推 : 台南一坪有6萬含土地的????? 哪來沒便宜的阿22F 03/28 17:00
→ :如無土建融去蓋房子根本沒賺頭.....23F 03/28 17:00
噓 :原來MOBILE01 說得一坪建築成本七萬是騙人的唷???24F 03/28 17:00
你可以在看一次我文章的最後一段。→ :x熊?25F 03/28 17:00
不是，我說得那間比動物還糟糕XD→ :一坪7萬........ 透天有可能啊 都沒裝修材 油漆而已26F 03/28 17:02
→ :建築成本大概六七萬..土地成本應該算上建商養地當時買價27F 03/28 17:02
→ :而非養地多年後的炒作價格
我這樣說好了，你隨便舉一個你念出名字的建案，→ :而非養地多年後的炒作價格
營建成本含水電是到7萬的
推 :這太唬爛 自建一坪也不過六萬八萬29F 03/28 17:02
你自建的水準就是我最後一段說得。→ :感覺不太合理阿 新北有些賣一坪20多萬的若一坪算15萬建築30F 03/28 17:03
看要怎麼省了，料要陽春是可以超陽春的，單單一個水電項目一坪就可以差價到1萬5了
推 :一坪7000的那家是不是蓋完一個工地就故意導一間子公司的31F 03/28 17:03
科科... you got it,但他不是倒一間，以老闆跟員工的角度來說，那間老闆對員工挺好的XD
但對購屋者真的是... Shiiiiiiiiiiiiiiit
→ :成本算 這樣看來土地成本會超低耶 不太合理32F 03/28 17:03
→ :用多年前的地價當成本~~那建商賣地就好了蓋房子賣你幹嘛.....33F 03/28 17:04
※ 編輯: caution 來自: 118.169.143.34 (03/28 17:06)→ :最貴是土地成本 磚塊水泥很便宜34F 03/28 17:04
→ :那是因為成本都在土地吧 到鄉下蓋一坪七萬到十幾萬都有?35F 03/28 17:04
→ :自健一坪6~8萬你沒算土地進去吧36F 03/28 17:05
推 :他就在說建物成本阿37F 03/28 17:05
→ :6年前新莊新成屋找得到25萬左右的 土地有這麼便宜?38F 03/28 17:06
你可以瞭解看看6年前跟3年前 再跟今年的營建費用差多少就知道到了XD其中有一年的鋼筋兇到!@#!@!#!，有些營造廠甘願跑路也不願繼續做了。
→ :不然其他縣市都不用蓋房了39F 03/28 17:06
→ :聽建商朋友說社區賣出1/10還是3/10就回本了...40F 03/28 17:08
呵呵，我朋友也跟我說他可以拿到5成的價格，但叫他幫我買又三推四請的
→ :那不是料陽不陽春的問題了吧 其他縣市也有很好得房子一瓶41F 03/28 17:08
建築的事情影響價格的層面比你想像的多很多。舉例來說，今天你挖500坪的地下室，靠，挖到一個岩盤，
有多少鄉民知道處理掉這塊岩盤會多多少營建費用嘛?!
→ :10多萬的 難道他料無敵陽春? 風一吹就倒嗎?42F 03/28 17:09
→ :我就是不知道營建費多少才問的咩
→ :我就是不知道營建費多少才問的咩
推 :我還是不認為你大樓一坪成本要透天兩倍價44F 03/28 17:10
你不用認為，我只是陳述一個產業的事實，相不相信都無仿XD
→ :去年鋼鐵業不是很低迷45F 03/28 17:10
→ :除非你是把公設灌進去 不然七八萬可以蓋得很好了46F 03/28 17:10
你可以來台北市當營造廠蓋蓋看，我可以當你經紀人，你一坪開20萬，生意一樣會爆滿，
不過你應該會賠到想跳樓。
推 :我爸是小小營造 他說假設地坪50 蓋3層透天 營造成本47F 03/28 17:11
→ :大約是5w上下
這就是我說得最後一段→ :大約是5w上下
→ :不推! 看你內容 我可以知道你可能接觸過這圈子 但沒接觸49F 03/28 17:11
→ :透天都要5萬了 蓋大樓要挖連續壁(排樁) 鋼筋量又大50F 03/28 17:12
→ :到這圈子內部 所以不噓也不推51F 03/28 17:12
沒關係 不用推 XD 我只是點個大概我也不介意，反正晚點就刪文了。
→ :印象中帝寶建築成本好像21萬，一坪30萬你是用什麼建材52F 03/28 17:12
帝寶都蓋好幾年了XD 建材都漲翻了→ :這是完全沒有真材實料的價格 如果你是非獨棟，牆跟別53F 03/28 17:12
→ :現在材料越用越好 光梯廳的石材就很可觀了54F 03/28 17:13
→ :隔壁共用 樓數更多（分擔樓頂建材） 會更便宜55F 03/28 17:13
這就是我說得經濟規模 ~→ :馬的 越看越覺得 住鄉下自蓋房才是正途56F 03/28 17:14
→ :所以最貴的是地下室不是建築囉?57F 03/28 17:14
地下室一層大約地上3-4層。推 :7000那家有夠靠北 之前上新聞最後也是不了了之58F 03/28 17:15
推 :地坪一坪30萬有點便宜...59F 03/28 17:15
→ :地坪一坪30萬是分攤到所有建坪中才一坪30的 不是實坪30啦60F 03/28 17:16
→ :難怪車位怎麼算都比房子貴很多
→ :難怪車位怎麼算都比房子貴很多
→ :開挖的連續壁、支撐成本確實很高62F 03/28 17:18
推 :還有看不見的地質改良那個洞63F 03/28 17:20
yap , 這又是一個大大坑※ 編輯: caution 來自: 118.169.143.34 (03/28 17:21)
→ :最近房子不好賣吧 中山一坪70多都難出 南京松江還一坪16064F 03/28 17:21
→ :施工沒搞好 損鄰又是另一個故事了65F 03/28 17:22
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