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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-10-25 17:15:19
看板 home-sale
作者 a386036 (骷髏怪)
標題 [閒聊] 投資房地產成本計算
時間 Fri Oct 25 12:48:30 2024

很多人只看漲多少說賺多少

其實不對

假設1000萬房子，自備200貸款800
200台銀定存1.725
800貸款能找到I+1就要偷笑

(200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%

出租的話投報=2.525%  就沒有利差只有漲幅

假設租3萬
一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
+2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千

25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本

在認列空租招租般遷1萬
成本36萬

也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留

假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
在扣掉房地和一20%約44萬=175萬

175/5/1000=年3.5%  有很多???

簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.69.13 (臺灣)
※ 作者: a386036 2024-10-25 12:48:30
※ 文章代碼(AID): #1d6oCWDg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729831712.A.36A.html
推 cr00se: 泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識==1F 10/25 12:52
推 EvilJustice: 差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的2F 10/25 12:53
推 dans: 很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢3F 10/25 12:54
推 shryuhuai: 實際投入的不是只有200的頭期款嗎4F 10/25 12:57
→ shryuhuai: 所以報酬率應該是年17.5%
推 GGFACE: /200才對吧6F 10/25 13:02
噓 xephon: ???7F 10/25 13:03
推 chanel1259: 你怎麼會/1000？8F 10/25 13:04
推 micky83802: 雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣9F 10/25 13:04
推 chanel1259: 自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2.10F 10/25 13:07
→ chanel1259: 725的利息大約是75萬
推 chanel1259: 租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根
→ chanel1259: 據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲
→ chanel1259: 或賣掉賺一筆
推 dans: ÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主15F 10/25 13:14
→ dans: ，其他競爭者又不管你自有資金投報率
→ dans: ÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到
推 blargelp: 175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧18F 10/25 13:15
→ blargelp: 除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊
→ dans: 房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂20F 10/25 13:16
→ blargelp: 唉 自己錯還在笑別人21F 10/25 13:17
→ dans: 一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出22F 10/25 13:17
→ dans: 價，哪個仲介會屌你
→ dans: 大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼
推 jaricho: 愛睏25F 10/25 13:19
推 blargelp: 愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是26F 10/25 13:19
→ blargelp: 現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？ 工三小
→ IBIZA: 你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本28F 10/25 13:19
→ blargelp: 你這種人就是吵贏比講對還重要的29F 10/25 13:20
→ IBIZA: 有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬30F 10/25 13:20
→ elven: 怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率...31F 10/25 13:21
→ VSshow: 一千萬的房了不起2萬出租32F 10/25 13:21
→ elven: 建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉33F 10/25 13:22
→ elven: 債方式算出不同槓桿下的報酬率
推 jaricho: 看到最後除以1000去算 就會心一笑了35F 10/25 13:22
→ elven: 不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了36F 10/25 13:22
→ elven: 本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦
→ IBIZA: https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照這篇文章說的打的38F 10/25 13:24
[圖]
→ elven: 用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓39F 10/25 13:24
→ elven: 桿買房5年後賣掉的報酬
推 LINPINPARK: Excel 很方便41F 10/25 13:24
→ IBIZA: 以現金流量來講, 期初投入200萬 第一年每個月-376, 第二年42F 10/25 13:25
→ LINPINPARK: 啊剛講完Ibiza大打完了43F 10/25 13:25
→ IBIZA: 之因為年租成長1%, 變每個月-76, 第三年+227 第四年+53344F 10/25 13:25
推 jaricho: 推I大表格 清楚明瞭45F 10/25 13:25
→ IBIZA: 第五年+842 第六年+1154, 期末拿回495909746F 10/25 13:26
→ IBIZA: 算起來六年IRR=15.067%
→ yiliang1107: 新大樓記得補上管理費48F 10/25 13:27
噓 drea: 把利息當成本，最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算49F 10/25 13:27
→ IBIZA: 管理費的話就加在房屋稅裡面 一個月2000, 一年2400050F 10/25 13:28
→ IBIZA: 這樣IRR=14.266%
→ IBIZA: https://i.imgur.com/EcMkwn7.png
[圖]
推 yiliang1107: 對，這樣一來要討論。就有相同基準點XD53F 10/25 13:30
→ LINPINPARK: 我最喜歡看乾淨表格了54F 10/25 13:30
推 cpa0426: 推IRR才是最正確的算法55F 10/25 13:33
→ cpa0426: 不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好
→ IBIZA: 有 這個有每一期的現金流  只是露露長 我沒複製57F 10/25 13:37
→ elven: IBIZA大大算的對58F 10/25 13:37
→ IBIZA: https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 這是六年72期的現金流量59F 10/25 13:38
[圖]
推 quiet93: 1000萬租不到3萬60F 10/25 13:38
→ quiet93: 除非每年換房客，不然也沒什麼租金年成長率
→ quiet93: 尤其限制月數是0，應該就不換房客才有可能
→ IBIZA: 年成長1%就只是概算而已63F 10/25 13:40
→ IBIZA: 其實也可以算空租1個月
→ quiet93: 房價成長率是0，為什麼到期房價是1175萬？這邊看不懂65F 10/25 13:40
→ IBIZA: https://i.imgur.com/IaohfxT.png 空租一個月66F 10/25 13:41
→ IBIZA: 到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175
[圖]
噓 baseba1l: 你數學不太好，然後某D還在除1000是投報率，他媽亂算一68F 10/25 13:41
→ baseba1l: 通
→ quiet93: 3萬房租還不含管理費？！空租沒這個行情啦70F 10/25 13:41
→ IBIZA: 3萬含管理費了啊 管理費一年2萬4啊71F 10/25 13:42
→ quiet93: 假設5年不漲，不應該到期房價算1000萬才是對的嗎？72F 10/25 13:42
→ IBIZA: https://i.imgur.com/rT5WHUU.png73F 10/25 13:42
[圖]
→ elven: 補充一點，剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785%74F 10/25 13:42
→ elven: ，也就是說三年的IRR=1.785%
→ IBIZA: 月租只有2萬 六年不漲 每年空租一個月76F 10/25 13:43
→ quiet93: 喔喔，算入房屋稅的話，是房東出沒錯，哈哈77F 10/25 13:43
→ yiliang1107: 另外就是空租，還是有基本裝修。78F 10/25 13:43
→ IBIZA: 沒有假設五年不漲啊  這篇就是假設漲到130079F 10/25 13:43
→ quiet93: 空租至少要熱水器跟冷氣啦80F 10/25 13:43
→ yiliang1107: 有基本裝修就列入計算。81F 10/25 13:44
推 LINPINPARK: https://i.imgur.com/HfafUQO.jpeg82F 10/25 13:44
[圖]
→ IBIZA: 熱水器跟冷氣沒有多少錢啦 一次性花費83F 10/25 13:44
→ yiliang1107: 大致上基本就全部列入，特殊情況就另論。84F 10/25 13:44
→ IBIZA: 我通常是把裝潢全算到期初裡面85F 10/25 13:44
→ elven: 200萬本金的5年投報率當然有極大差異86F 10/25 13:45
推 quiet93: 沒多少錢，也要吃掉半年以上租金啦87F 10/25 13:45
→ yiliang1107: 對，這張表格把裝修放到房屋總價即可。88F 10/25 13:45
→ quiet93: 要算一個現在版的阿XD89F 10/25 13:46
→ IBIZA: 冷氣跟熱水器哪需要半年租金90F 10/25 13:46
→ quiet93: 好吧，我家四台冷氣，想說不用12萬嗎？91F 10/25 13:47
→ IBIZA: 冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的 電熱水器便宜的400092F 10/25 13:47
→ IBIZA: 這要看哪裡的1000萬房子  台北的話只有一台冷氣
推 akita690: 實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算，新房沒有資94F 10/25 13:48
→ akita690: 本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱，投資舊
→ akita690: 屋出租等漲價打帶跑才划算。
→ IBIZA: 根本不用打帶跑啦97F 10/25 13:49
推 quiet93: 房子真的租總價貴的划算，總價低的太盤98F 10/25 13:49
→ IBIZA: 你買舊房出租 到最後就是躺著白賺一棟老房99F 10/25 13:49
→ IBIZA: 之後又每個月白拿錢
→ IBIZA: 房價甚麼的 浮雲一樣
→ quiet93: 我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已102F 10/25 13:50
→ IBIZA: 看怎麼租  我一樣三千多萬房子現在租到12萬5103F 10/25 13:51
推 gn00670191: 那裡有這種房子 給我來十間104F 10/25 13:51
→ IBIZA: https://i.imgur.com/tXa9FCA.png 這我的105F 10/25 13:51
→ IBIZA: 裝潢我已經加到頭期款去了
[圖]
→ laechan: 獲利>成本107F 10/25 13:52
→ IBIZA: 到期房價這個是真的有人出過 扣完稅的 我沒賣108F 10/25 13:52
→ IBIZA: 這間只要我擺個十幾二十年 幾乎是白賺的
→ IBIZA: 而且到時候可能價格是五六千了
→ IBIZA: 我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費
推 yiliang1107: IB大是走置產路線，沒在賣XD112F 10/25 13:55
→ IBIZA: 沒在賣的啦113F 10/25 13:55
→ Zexion: 不是除於1000，是200+每月還款114F 10/25 13:56
噓 foda: 不算房價增值真的無言，現實就是屋齡很有影響，你這篇文章115F 10/25 13:58
→ foda: 的背後就是在想推銷老公寓對吧，隱藏的動機，新大樓對年輕人
→ foda: 的影響力很大，請不要忽略
推 LINPINPARK: 在推廣一次IRR試算年化報酬，投資人第一個功課118F 10/25 14:00
→ toto123: 老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少119F 10/25 14:00
→ toto123: 這根本是投資好物
→ toto123: 至少台北環狀線以內的 老公寓都很棒
推 blargelp: 其實 新房出租沒有什麼肯定不划算這種事，不過真的要挑122F 10/25 14:03
→ blargelp: 物件。我自己去年11月簽，今年8月交屋10月出租的。簡單
→ blargelp: 算總價算租金投報率（出租金額*12/總價加裝修家具）=2.9
→ blargelp: 8%。之前有細算過（租金-利息）/（已付現金頭期+裝修家
→ blargelp: 具），實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%，稅那些我
→ blargelp: 是沒算，不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差 我這只有
→ blargelp: 算租金。
→ toto123: 老公寓就是要整理 上班小資要玩不容易而已129F 10/25 14:03
→ IBIZA: https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 這個我去年用信貸買的130F 10/25 14:06
→ IBIZA: 所以用信貸7年算
→ IBIZA: 房價應該是有漲一點了 但我不確定 所以還是打原價
→ IBIZA: 這捷運站附近的10年新套房
→ IBIZA: 啊 這個管理費打錯了
[圖]
→ toto123: 而且以後要傳給小孩 一定老公寓比較好 土地啊135F 10/25 14:14
推 zzz50126: 槓桿複利人類大腦無法直接理解 正常136F 10/25 14:15
→ toto123: 現在全台灣哪個地方 不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空137F 10/25 14:15
→ toto123: 間
→ zzz50126: 明明就還很多物件能慢慢收租…139F 10/25 14:17
→ toto123: 鄉下中古我相信140F 10/25 14:18
推 zzz50126: 鄉下中古占市場大多數 然後你的問題是"全台灣"==141F 10/25 14:20
推 askey: 3000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬142F 10/25 14:29
噓 roger744: 你成本只有200傻了嗎143F 10/25 14:32
推 F93935: 剛買南京復興2800成本租六萬144F 10/25 14:34
推 zzz50126: ib大那間師大的 可以去估狗看看全套145F 10/25 14:55
→ zzz50126: 我記得手把手教學
→ IBIZA: 租金報酬高當然都是挑過的, 我那間700萬的也是有外推陽台147F 10/25 14:57
推 kiyoshi520: IBIZA大的計算是對的。148F 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 但買房出租的風險在過程中你資金得定期定額投入，
→ kiyoshi520: 比起股票基金的定期定額更沒有彈性。
→ kiyoshi520: 以他那間700萬的房子為例，
→ kiyoshi520: 若沒有槓桿撐出來的資本利得，
→ kiyoshi520: 並不會比丟0050要來得好。
→ kiyoshi520: 當然，每個人的風險承受能力不同，
→ kiyoshi520: IBIZA大可能沒差但我就沒那個屁股去買那間出租就是。
→ IBIZA: 跟陽台外面無產權的露臺 才租到25000156F 10/25 14:58
→ IBIZA: 我還有一間是940萬 大套 但隔好好的兩套出售
→ IBIZA: 沒有投入啊@@
→ IBIZA: 700萬還掉的額度 今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD
→ IBIZA: 這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧..
→ kiyoshi520: 但換個角度看，若現金流能力夠的人，161F 10/25 15:00
→ kiyoshi520: 玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年
→ kiyoshi520: 化報酬、
→ kiyoshi520: 只是太多都把資本利得當成預設就是。
→ IBIZA: 我買房子都是抱著 十幾二十年後白拿一間老屋 房價浮雲的心165F 10/25 15:02
→ IBIZA: 情買的 資本利得根本不用在意
→ IBIZA: 房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了
→ kiyoshi520: IBIZA大，我沒有要講你投資不好，168F 10/25 15:04
→ kiyoshi520: 只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的，
→ kiyoshi520: 所以我個人是投ETF而不是房子。
→ IBIZA: 還款這個東西 基本上只要手動置底 就只是暫時的現金流而已171F 10/25 15:06
→ kiyoshi520: 股票房地產本都是投資標的，172F 10/25 15:06
→ kiyoshi520: 衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個
推 hmbay: ......IBIZA大的圖都打不開174F 10/25 15:08
推 zzz50126: 我看圖都正常175F 10/25 15:09
推 hmbay: @@ 現在又可以176F 10/25 15:11
推 kylearod: A7仔急了 哈哈177F 10/25 15:20
噓 kklarinet: 這個骷髏我早就不忍噓了Xd178F 10/25 15:29
推 chanel1259: 融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來179F 10/25 15:39
→ chanel1259: 算
推 planta: 感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神，181F 10/25 15:43
→ planta: 新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲，
→ planta: 人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！
→ planta: IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多
推 ukuk666888: 薪資不高 租金也高不了 鬼島高房價世界奇觀185F 10/25 15:45
推 leota: 筆記186F 10/25 15:47
推 elven: IBIZA是buy and hold，置產概念187F 10/25 15:48
→ elven: 標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損
推 glenex: 感覺all in台積還比較賺189F 10/25 15:54
推 zzz50126: 台積也沒有一定 如果眼光真的好 當初從160變成35應該就a190F 10/25 16:06
→ zzz50126: ll in了
推 hhjjhhgg: 5年 1000>1300  放眼過去十幾年 這漲幅都太小了吧192F 10/25 16:17
推 jc761128: 造福上面沒看到的朋友 去網頁版看193F 10/25 16:20
→ jimhall: 主要就是算漲價 沒漲價一定賠 要賺價差 不如屯地 當土地194F 10/25 16:22
→ jimhall: 黃牛 沒折舊問題
噓 knifechen: 貸款不會用1000下去除IRR...196F 10/25 16:39
推 hololive45P: 少了每個月的管理費=.=197F 10/25 16:46

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