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作者 標題 [情報] 房市轉冷、價量背離、抓最後的老鼠
時間 Sun Aug 4 16:36:06 2024
【隱藏的真相: 房市轉冷、價量背離、抓最後的老鼠】
中古屋: 換屋族換不起、銀行拒貸、實登新高蓋牌
中古屋: 換屋族換不起、銀行拒貸、實登新高蓋牌
有基礎常識的民眾應該知道 #每月買賣移轉棟數 = #中古屋買賣成交數量 + #預售屋新屋
交屋移轉量 ！
所以直接拿買賣移轉棟數來評論當下時間點的房市買氣有失公允，況且面臨史上最大交屋
潮，更易失真
於是我們在內政部實價登錄網站，以『三年以上』屋齡之中古屋統計各重點區域的上半年
成交數量！這樣的數據比較能排除預售屋交屋的偏差影響(bias)，也較能真實反映當下的
房市熱況！
成交數量！這樣的數據比較能排除預售屋交屋的偏差影響(bias)，也較能真實反映當下的
房市熱況！
由圖表可看出，不論是蛋黃區、蛋白區，在三月份因電價調漲之通膨預期帶動創下
新高後，成交量便一路向下！甚至成交量已跌破去年12月的成交數量！
除了因為四月403大地震讓一部份人清醒外導致買方縮手，房價高漲到 #換屋族換不起 ，
更是導致成屋買氣減少的原因之一
而在 6、7月的各大新聞報導中發現，五大房仲買賣成交數量與五月相比是逐月衰退，所
以也可以預期 6、7月實際的成屋買賣數量(實價登錄)只會更慘
這些數據都指向一件事:#願意買房與有能力買房的人越來越少
那房仲與投資客怎麼因應？？
只剩一招: #賣不掉加價賣！對！就是只剩這101招！所以你不時看到之前沒賣掉的物件過
陣子又上架，而且價格也調高了！說穿了，#就是在等一個盤子！
預售屋: 張飛打岳飛，期貨價跨時空互打！
那至於預售屋呢？ 原則上現在是建商跨時空互打的混戰！自從建商推出 #低首付、#長工
期、#建商優付貸 等大開槓桿的付款方式後，就變成張飛打岳飛的混戰！舉例如下:
A建商: 2030年完工、低首付，每坪100萬元！
B建商: 2028年完工、低首付，早2年完工讓你及早入住，地點也不差，沒理由不能賣到10
0萬元/坪啊！
C建商: 2025年交屋，一年後就能馬上入住，地點機能都有，沒道理我要便宜賣啊！
從上面這個例子就可以看出，當大家只以價格為主要指標做比較時，建商之間就會
形成追價效應，造成預售屋價格飆漲，進而帶動中古屋追漲！
但這個價格其實是 #未來六年後的房價，但是導致所有建商與新建案開始追價，形成我們
所謂『張飛打岳飛』的局面！(有沒有賣掉不重要，反正鎖貨不賣、偶爾偷賣，消費者也
都不知道真實銷售狀況 )
所謂『張飛打岳飛』的局面！(有沒有賣掉不重要，反正鎖貨不賣、偶爾偷賣，消費者也
都不知道真實銷售狀況 )
其實要解決這個亂象也很簡單，#取消預售屋制度採先建後售 或者是 #規定預售屋合約一
律兩年內必須交屋，這樣才能消除亂開價追價的預售屋亂象！ 盼 內政部 鼓起勇氣好
好整頓預售屋的開價亂象！
律兩年內必須交屋，這樣才能消除亂開價追價的預售屋亂象！ 盼 內政部 鼓起勇氣好
好整頓預售屋的開價亂象！
最後一定有人問，那下半年房市走勢呢？
答案很簡單，#大家在抓最後一隻老鼠
不過這個老鼠越來越少，要抓不容易囉！即使抓到，銀行也不敢付錢買單啊！
https://i.imgur.com/wI8tQWA.jpeg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/40/wI8tQWA.jpg)
心得：
股票崩 房市轉冷 銀行拒貸 下半年要出大事了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.129.164.202 (臺灣)
※ 作者: callhek 2024-08-04 16:36:06
※ 文章代碼(AID): #1chpru3u (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1722760568.A.0F8.html
→ : 價量背離之前就上演過了 沒有跌1F 08/04 16:38
推 : 現在是供不應求2F 08/04 16:39
→ : 這破不一樣 股市先行反應 無薪假會慢慢開始3F 08/04 16:40
推 : 就不要這一切只是爲了台商回流而把散客排掉的佈局4F 08/04 16:40
推 : 量縮是因為屋主預期上漲，乾脆不賣了5F 08/04 16:40
→ : 半年後拋屋潮才會出現6F 08/04 16:41
→ : 最後資產大者更大，中產淪落下流7F 08/04 16:41
→ : 現在中古屋供貨端都在等盤子上鉤，根本沒有真心想8F 08/04 16:41
→ : 賣房子的
推 : 屋主開價開高高 -> 購屋者發現價格很硬也很盤 ->
→ : 購屋者回到預售市場 -> 預售市場又開始暴漲
→ : 所謂量縮不是購屋者不買，而是屋主用預售價賣中古
→ : 屋
→ : 賣房子的
推 : 屋主開價開高高 -> 購屋者發現價格很硬也很盤 ->
→ : 購屋者回到預售市場 -> 預售市場又開始暴漲
→ : 所謂量縮不是購屋者不買，而是屋主用預售價賣中古
→ : 屋
→ : 講白點就是有行無市，問題是人家沒有到價位不想賣啊14F 08/04 16:45
→ : 人家看隔壁蛋黃區 預售新房賣多少，我蛋黃老屋一平也要
→ : 人家看隔壁蛋黃區 預售新房賣多少，我蛋黃老屋一平也要
→ : 這是一個會自己增強的循環，因為把購屋者趕到預售16F 08/04 16:45
→ : 市場，整體房價上漲的速度只會更快
→ : 市場，整體房價上漲的速度只會更快
推 : 成交量下跌這件事去年已經演過給你看了 頂多不漲 哪來跌價18F 08/04 16:45
→ : 很早就有這種情況了19F 08/04 16:45
→ : 不要用股票腦來看房市20F 08/04 16:45
→ : 當預售長更多，中古端屋主會反向縮手乾脆放棄不賣21F 08/04 16:46
→ : 算了
→ : 算了
推 : 跌價是建商和賣方什麼手段都發現行不通了 才會用的23F 08/04 16:47
→ : 因為預期預售會帶動中古上漲，正在上漲的房子沒有24F 08/04 16:47
→ : 賣掉的理由
→ : 賣掉的理由
→ : 股票是一堆人 打到停損或驚慌下認賠殺出26F 08/04 16:47
→ : 目前還不到那個狀態 別擔心啦 在那之前還能拖一陣子27F 08/04 16:47
→ : 除非……那個屋主是真的需要錢，才會願意賣你一個28F 08/04 16:48
→ : 合理的行情價
→ : 合理的行情價
→ : 房市人家看不好賣就不賣了 供給也同步減少 跌個屁30F 08/04 16:48
→ : 不然只要預售市場繼續噴，中古屋屋主的價格都只會31F 08/04 16:49
→ : 越來越硬而已
→ : 越來越硬而已
→ : 老屋持有成本還更低 ㄏㄏ33F 08/04 16:49
→ : 房地產都是因為炒股投資做生意賠錢才會降價賣 這些人比例又34F 08/04 16:50
→ : 不高
→ : 我自己要是發現不好賣就在多持有個3-5年 誰在跟你降價賣
→ : 不高
→ : 我自己要是發現不好賣就在多持有個3-5年 誰在跟你降價賣
推 : 現在偉大的黨已經用預售禁轉和房地稅合一鎖住新古37F 08/04 16:52
→ : 和中古的釋出，中古不釋出就是建商繼續表演控盤拉
→ : 價的特技給大家觀賞而已
→ : 和中古的釋出，中古不釋出就是建商繼續表演控盤拉
→ : 價的特技給大家觀賞而已
推 : 都是看數據說話，要這樣解讀也行啦，信不信在自己40F 08/04 16:52
推 : 為什麼圖表的地點選那幾個41F 08/04 16:53
→ : 前陣子在找臨大路透天，結果發現全部都在開敲盤子42F 08/04 16:53
→ : 的價格
→ : 的價格
推 : 現在房貸開始受限 預售屋又要爽爽賣了 XX真的是建商好朋友44F 08/04 16:54
→ : 可見他們是沒賣也沒差，賣掉就當中獎剛好找到盤子45F 08/04 16:54
推 : 房市跟股市最大的差異在於反應時間，股市一個檢調搜索46F 08/04 16:54
→ : 隔天就跌停板了，房市從問到味道到炸鍋時間會拖很長，
→ : 除了各個區域的狀況不一樣之外，最大的原因是轉手的時
→ : 間，股市交割T+1+2,房地產從看喜歡到出價到過戶少說兩
→ : 個月去，反應時間會拖很長，我幹嘛上半年跟房板那些槓
→ : 桿仔開戰就是預見下半年會有一些事情發生，從去年二屋
→ : 七成，升息升準，到現在銀行貸款水位那都是上半年就可
→ : 預見的，所以我才會跳出來講不要槓桿開過頭，果然那個
→ : 某西跟什麼竹北漢堡王就開始保守賣房，欸不是被你們騙
→ : 上船還開槓桿的現在怎樣了？不關你們的事了喔？
→ : 隔天就跌停板了，房市從問到味道到炸鍋時間會拖很長，
→ : 除了各個區域的狀況不一樣之外，最大的原因是轉手的時
→ : 間，股市交割T+1+2,房地產從看喜歡到出價到過戶少說兩
→ : 個月去，反應時間會拖很長，我幹嘛上半年跟房板那些槓
→ : 桿仔開戰就是預見下半年會有一些事情發生，從去年二屋
→ : 七成，升息升準，到現在銀行貸款水位那都是上半年就可
→ : 預見的，所以我才會跳出來講不要槓桿開過頭，果然那個
→ : 某西跟什麼竹北漢堡王就開始保守賣房，欸不是被你們騙
→ : 上船還開槓桿的現在怎樣了？不關你們的事了喔？
→ : 投資客也樂見讓建商表演控盤秀，畢竟少數人操盤價56F 08/04 16:55
→ : 格可以飛得比較快
→ : 格可以飛得比較快
→ : 去年到上半年房板風氣有長眼睛的都知道，槓桿能開就開58F 08/04 16:56
→ : 還上來整天酸沒買房空空，下半年就不要給我保守蛤
→ : 縮的是卒仔 ㄏㄏ
→ : 還上來整天酸沒買房空空，下半年就不要給我保守蛤
→ : 縮的是卒仔 ㄏㄏ
推 : 不就預售開天價還完銷 中古屋一定跟漲61F 08/04 16:58
推 : 其實最好把中古市場徹底堵死，測試看看當所有買盤62F 08/04 17:01
→ : 全部跑去預售，建商可以拉到極限值到哪裡
→ : 全部跑去預售，建商可以拉到極限值到哪裡
推 : 其實現在怕的是 中古屋市場堵死了 預售屋漲得天高 等哪天64F 08/04 17:04
→ : 中古屋市場解放了 因為跟預售價差過大 中古屋會急速漲上去
→ : 台灣房市就完全變成資本主義的天堂
→ : 中古屋市場解放了 因為跟預售價差過大 中古屋會急速漲上去
→ : 台灣房市就完全變成資本主義的天堂
推 : 預售和中古也不可能拉太開 銀行鑑價跟不上 買中古的自備367F 08/04 17:05
→ : 成搞到自備4成甚至5成 最後根本就沒人會下手
→ : 中古要漲得上去也要買方自備夠
→ : 自備不足 銀行跟不上 最後中古真的就無行也無市
→ : 成搞到自備4成甚至5成 最後根本就沒人會下手
→ : 中古要漲得上去也要買方自備夠
→ : 自備不足 銀行跟不上 最後中古真的就無行也無市
推 : 很棒啊，看看那經濟火車頭暴衝不就是我們偉大ZF希71F 08/04 17:06
→ : 望看到的嗎XD
→ : 中古都是現金多的人在撿的
→ : 望看到的嗎XD
→ : 中古都是現金多的人在撿的
→ : 樓上m大說的是 等哪天銀行鑑價上來 房貸又可以輕鬆放款74F 08/04 17:07
→ : 中古屋就會開始補漲
→ : 中古屋就會開始補漲
→ : 炒房客都在買預售，因為沒有鑑價鑑不到的問題76F 08/04 17:08
![[圖]](https://imgur.disp.cc/40/DzD8Q2u.jpg)
→ : 因此，預售的轉單仔跟中古翻修仔其實沒有太大交集79F 08/04 17:08
→ : 因為會去玩預售代表你是需要貸款，中古很常發生縱
→ : 使行情到了也鑑不到價的問題
→ : 因此中古才會都緩慢漲，預售拼命衝
→ : 因為會去玩預售代表你是需要貸款，中古很常發生縱
→ : 使行情到了也鑑不到價的問題
→ : 因此中古才會都緩慢漲，預售拼命衝
推 : 房市的最後老鼠XD 誰啊我沒認識過這種人83F 08/04 17:12
推 : 我倒是很想看看台灣房價的極限可以到哪裏？拜託建84F 08/04 17:16
→ : 商們別再憋大招了
→ : 商們別再憋大招了
推 : 越來越多這種文章 空空是多急86F 08/04 17:17
推 : 房地產價量背離，不是某國際租屋溫阿巴名言嗎87F 08/04 17:18
推 : 有時候真心覺得台灣資金潛能一直都沒有發揮過真正88F 08/04 17:27
→ : 的極限，非常可惜
→ : 想看的台灣房市真正膨脹爆破以前，到底可不可以衝
→ : 破100字頭
→ : 的極限，非常可惜
→ : 想看的台灣房市真正膨脹爆破以前，到底可不可以衝
→ : 破100字頭
推 : 股市崩，沒熱錢閒錢了92F 08/04 17:29
推 : 2022賣壓重又升息都沒跌了93F 08/04 17:30
推 : 同意，不要買最大，拒當小勞贖94F 08/04 17:34
推 : 有高高的價格 沒有人成交 卡在那95F 08/04 17:35
推 : 還沒崩回萬二，放心96F 08/04 17:36
推 : 2022開價是有微幅修正的 至少台中有我很確定97F 08/04 17:38
→ : 但大概就是1-2趴左右
→ : 只是這時候空空還是會選擇觀望 然後幾年後又是漲10趴= =
→ : 2023上半年也有 都是小幅修正
→ : 但大概就是1-2趴左右
→ : 只是這時候空空還是會選擇觀望 然後幾年後又是漲10趴= =
→ : 2023上半年也有 都是小幅修正
推 : 預售真的太狂 一路加上去101F 08/04 17:45
推 : 2022下半年根本沒人敢買102F 08/04 17:45
→ : 沒有物件交易量當然減 都剩一堆沒人要的爛貨103F 08/04 17:47
→ : 一年新屋才多少 多少人在搶
→ : 一年新屋才多少 多少人在搶
推 : 2022房價依舊是硬105F 08/04 17:52
推 : 所以2022年下半年實價登錄都是鬼和外星人在交易嗎
→ : ？
→ : 鬼扯！什麼沒人買？
推 : 所以2022年下半年實價登錄都是鬼和外星人在交易嗎
→ : ？
→ : 鬼扯！什麼沒人買？
推 : 你大概是國際賊客的粉絲吧，2022量價背離的時候有下109F 08/04 18:06
→ : 跌？？
→ : 跌？？
推 : 你小心 房蟲要出征111F 08/04 18:06
推 : 窮人沒得貸款，沒法買了，哭哭112F 08/04 18:10
推 : 不妙 建議有房的先賣 沒房的囤好現金 準備迎接大崩盤了113F 08/04 18:17
推 : 空空這半年被嘎超兇，好不容易找到一點機會當然要昂聲一下,114F 08/04 18:17
→ : 但今天A7某建案賣到封盤是怎樣，5字頭還可以賣到封盤，有這
→ : 麼急嗎？
→ : 但今天A7某建案賣到封盤是怎樣，5字頭還可以賣到封盤，有這
→ : 麼急嗎？
噓 : 目前還是有銀行會貸，而且等半年後，銀行又滿血復活了117F 08/04 18:23
推 : 你看最近板上多軍多急 就知道要跌囉118F 08/04 18:24
推 : 你的總結很有趣，希望您未來不要失望119F 08/04 18:38
→ : 房版只要一直在熱門版就不會跌，只有冷清到沒啥人想要看房，120F 08/04 19:17
→ : 連進房版都沒興趣才會跌啦。
→ : 連進房版都沒興趣才會跌啦。
推 : 股版想買房的推文比買股還多肖想跌的人腦袋有洞122F 08/04 19:21
噓 : 當空空覺得房價跌不跌都跟他們無關的時候，那時房價才真的會123F 08/04 19:30
→ : 跌
→ : 跌
推 : 啊可是，市場上物件也變少，依供需法則來看，應該不會跌125F 08/04 19:41
→ : ，之前我也覺得會跌，但這波股市真的太多人賺錢，雖然最
→ : 近讓一堆人賠錢，可是這段上漲過程有太多人獲利了結了。
→ : 等這些人都買到房了，再來討論會不會跌吧
→ : ，之前我也覺得會跌，但這波股市真的太多人賺錢，雖然最
→ : 近讓一堆人賠錢，可是這段上漲過程有太多人獲利了結了。
→ : 等這些人都買到房了，再來討論會不會跌吧
推 : 要等衰退建商債務問題才會開跌 傳遞練都馬兩三年現在太早129F 08/04 19:53
噓 : 不看好就放空海悅跟愛山林 空回100給我接130F 08/04 20:22
→ : 殺到萬五應該會有感了～131F 08/04 20:52
→ : 也沒多久前，就去年第一季～
→ : 也沒多久前，就去年第一季～
推 : 出大事了 趕快高點離席133F 08/04 21:12
推 : 問就是漲134F 08/04 21:17
推 : 現在的房市到底是600、800還是1000元的台積電? 且讓我們135F 08/04 21:18
推 : 股票崩剛好資金進房地產停泊136F 08/04 21:18
→ : 拭目以待XD137F 08/04 21:18
推 : 資金進房地產還能不漲嗎138F 08/04 21:18
推 : 九月FED要降息了，房價準備起飛
推 : 現在入場還來得及
推 : 開始降息後漲到你買不起
推 : 人道走廊快關閉了
推 : 快上車吧
推 : 九月FED要降息了，房價準備起飛
推 : 現在入場還來得及
推 : 開始降息後漲到你買不起
推 : 人道走廊快關閉了
推 : 快上車吧
噓 : 房版Nova出來了 下半年要出大事了144F 08/04 22:36
→ : 開賣第一天就完銷。結果又變老鼠。台灣邏輯真神145F 08/04 22:40
→ : 持有成本低，頂多凍漲而已，之後趨勢是降息，成本146F 08/04 23:05
→ : 更低。
→ : 更低。
推 : 夏天賣傘 雨天收傘是銀行基本操作 只做穩賺的生意148F 08/04 23:16
噓 : 空空們那麼關心房價跌不跌，不就代表內心其實住了個多149F 08/05 00:15
→ : 多嗎？
→ : 嘴上傲嬌 其實心裡還不是很想買
→ : 多嗎？
→ : 嘴上傲嬌 其實心裡還不是很想買
推 : 天條就快放寬了，是在擔心什麼？房子不漲，美國人阿公比你152F 08/05 06:37
→ : 還緊張！
→ : 還緊張！
→ : 冷？154F 08/05 08:40
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