※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-07-04 22:24:30
看板 home-sale
作者 標題 Re: [新聞] 15坪↓小宅別碰？房產專家曝「套房成交
時間 Thu Jul 4 10:45:57 2024
套房從以前到現在.
增值從來都沒弱過.
套房問題一直都是貸款條件太爛..
成數低,利率高.
所以錢多一點的根本不想碰.
一般是包租和小資再買.
但是問題是現在多屋貸款壓制的問題.
反過在某些族群眼裡,套房地位反而上升.
先不說甚麼現金買,還是他是第三第四間.
你大資金的好了,你用資產負債比在算.
套房這個東西用資產負債比算是不會被打折的.
200萬就是200萬的資產認定,全部資產加再一起決定銀行放款給你的上限在哪裡.
因此資產負債比的人而言,買套房跟買正常物件在貸款上面的地位是很逼近的.
單純就是擔保品不會用套房.
所以資產負債比的人可能用大物件做擔保,然後手上依然可以持有一些套房之類小物件.
套房本身的出租投報率又比較高...所以比較容易嘎現金流.
當然早先多屋都可以八成,也是對資產負債比的玩家有點影響.
主要是,通常銀行可以多放一點....只要他想做你的生意.
因此你買套房衝高資產金額,相對於你直接多買正常物件來講.
在實務上操作你會貸款少一點....這是實務,你用邏輯解釋是不會懂得.
反正呢專員想要借你錢,他就會幫你想辦法...所以多一筆購屋貸款,會比一間大的去貸.
貸得更多...
而且你手上也不需要留有大型物件.
(資產負債比通常會有留大物件做大金額貸款,以免變成太多間,例如透天店面之類的)
當然啦絕大多數人不是用資產負債比.
所以套房這個東西還是對絕大多數人來講不是投資優先選擇.
投資就是這樣子.
投資人百百種.
每個人的狀況都不一樣.
而市場裡面有一大堆東西可以選擇.
你會因應你的狀況選擇對你最有利的投資方式和物件.
然後切記不要亂無腦抄襲.
你一個資金500萬的去抄襲一個資金破億的人投資.
你一定拿石頭砸自己的腦袋.
不是有錢人這樣做我這樣抄就對了.
有錢人:幹,你智障喔,我這樣做是因為我被卡到,你沒被卡到的不利用自己的優勢??
而訪間的留言也聽聽就好.
絕大多數的留言都是外行人菜籃族,或是拔獅子的鬃毛來的.
很多流言都是白癡想法.....切忌做投資永遠都要保持理智和邏輯以外.
你隨時都要保持自己是可以快速改變的心態..
你永遠都只用最邏輯的方式去判斷投資,無關乎任何觀念想法理論...
那些都是屁,有些只是充其量可以幫你理解市場的結構價值而已.
你堅守那些觀念放不開,你遲早有一點會變成超級大韭菜!!!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 作者: ceca 2024-07-04 10:45:57
※ 文章代碼(AID): #1cXWpdJb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1720061159.A.4E5.html
推 : 有87會來嘴你泡沫化 =.=1F 07/04 10:48
→ : 便宜的時候眼高手低看不起不買 現在漲起來說泡沫化XDD
→ : 人家都白癡 就你最聰明啦 好不好
→ : 便宜的時候眼高手低看不起不買 現在漲起來說泡沫化XDD
→ : 人家都白癡 就你最聰明啦 好不好
推 : 我原本想說會不會是因為貸款成數限制，大物件吃不了，4F 07/04 10:52
→ : 乾脆現金買複數個小物件，這樣掛四/租金現金流都不錯
→ : 乾脆現金買複數個小物件，這樣掛四/租金現金流都不錯
推 : 我覺得資金總量大到被管制只能買套房的情況下，為6F 07/04 10:56
→ : 什麼不乾脆開槓桿買00679B。須知00679B質押再買入
→ : 現在比較甜欸XD
→ : 還省去出租的麻煩
→ : 什麼不乾脆開槓桿買00679B。須知00679B質押再買入
→ : 現在比較甜欸XD
→ : 還省去出租的麻煩
風險比較高外.
也不一定賺得比較多...XD
所以可以配置.
但是習慣配置不動產的還是會大量配置不動產.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 10:58:01
→ : 我覺得買正常物件用現金交屋掛4都比現金買套房掛410F 07/04 10:57
→ : 有利，至少成數高，要現金買套房掛4真的不如ETF.00
→ : 679B丟一丟
→ : 有利，至少成數高，要現金買套房掛4真的不如ETF.00
→ : 679B丟一丟
你看我二月配美債,到現在.
如果那些錢買房子現金買喔.
哪個賺得比較多?
所以可以配置.
但實際上你不一定賺得比較多.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 10:59:12
→ : 買房買股都好 至少比現金貶值好13F 07/04 10:58
推 : 現在不知道美國會不會9月就降息XD14F 07/04 10:59
這一次降息時間拖太晚.
所以判斷失誤.
本來預估是上半年就降息了.
這樣快速撈一筆回來買房子.
但降息托太晚.
台灣房價又提早大幅炒作.
所以反而美債賺的看不到房子的車尾燈.
這就是金融商品的不確定性.
我之前買納指正二也是早了幾個月.
那幾個月滾一圈短期再回來都ok..
但是金融商品沒有人摸得準的.
有頭有臉的人判斷利率全都被打趴.
你看我們債蛙都會看著皓哥呱呱呱尋找安慰.
但是不動產很簡單很無腦超級好判斷.
那自然配置的時候.
大資金配置在不動產,部分資金在金融商品.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 11:01:47
推 : 我覺得我那間預售三年後交屋，真的現金交屋，放一15F 07/04 11:01
→ : 年再貸款比較有利，銀行鑑價已經衝高太多了XD
→ : 年再貸款比較有利，銀行鑑價已經衝高太多了XD
買屋後要一年才會從新建定價格.那是大多數銀行的內規.
因此你還是可以先貸款,一年之後再轉貸.
推 : 套房增值兼養小三17F 07/04 11:02
→ : 買三房車養小三CP太低ㄌ
→ : 買三房車養小三CP太低ㄌ
為啥不直接去找有房子的輕熟女?
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 11:03:38
→ : 小三會想要住套房嘛 不是應該買個兩房的19F 07/04 11:03
推 : 問專業的吐司卡20F 07/04 11:04
→ : 但我還年輕我不要比我老的21F 07/04 11:04
推 : 對欸，我還是可以先貸6成出來，然後其他錢到時候看22F 07/04 11:05
→ : 市況操作，等一年後大額還款再掛4
→ : 完全沒想到欸XD
→ : 市況操作，等一年後大額還款再掛4
→ : 完全沒想到欸XD
→ : 終於懂為什麼有人現金交屋了，掛 4 回來就好xd25F 07/04 11:05
推 : 話說高雄租金怎麼還爛在那邊 新興區四房的30年電梯26F 07/04 11:08
→ : 大樓 捷運500m以內租金2.5w有找是怎樣
→ : 害我在猶豫要不要晚一點等他租掉再出租
→ : 馬的招租的直接貼在門口 氣死我
→ : 大樓 捷運500m以內租金2.5w有找是怎樣
→ : 害我在猶豫要不要晚一點等他租掉再出租
→ : 馬的招租的直接貼在門口 氣死我
推 : 我覺得美國如果大降息台央今年不跟的話，美債應該30F 07/04 11:12
→ : 有機會後發先至
→ : 但是後發先至，還是真的不如你說的先買好套房，掛4
→ : 出來，再確定降息的第一時刻進去美債
→ : 我現在開始覺得，有時候真的要犧牲一點報酬，換取
→ : 機會來臨的先手權
→ : 有機會後發先至
→ : 但是後發先至，還是真的不如你說的先買好套房，掛4
→ : 出來，再確定降息的第一時刻進去美債
→ : 我現在開始覺得，有時候真的要犧牲一點報酬，換取
→ : 機會來臨的先手權
推 : 主要也是心魔XD畢竟正二什麼的，要投也只敢小部位36F 07/04 11:14
→ : 要壓大概也是屬性較近的低波動配息產品
→ : 要壓大概也是屬性較近的低波動配息產品
→ : 不過本來就不可能每一筆錢都賺到38F 07/04 11:15
→ : 另一方面會考慮套房投資的，有部分應該是前兩間都買滿39F 07/04 11:17
→ : 了，無論是政策限制還是薪資負債比大概都快炸乾了，要
→ : 在開額外槓桿也會比較保守
→ : 了，無論是政策限制還是薪資負債比大概都快炸乾了，要
→ : 在開額外槓桿也會比較保守
推 : 求解，哪家銀行可以購屋清償，立馬周轉金借出？最42F 07/04 11:17
→ : 近詢問的，都得再等半年到一年
→ : 近詢問的，都得再等半年到一年
→ : 真的很想借，我知道的中租可以，但利率有點太高44F 07/04 11:21
→ : 逼急了就找中租吧，不過我沒跟他們借過
→ : 不過我國中同學在中租
→ : 逼急了就找中租吧，不過我沒跟他們借過
→ : 不過我國中同學在中租
推 : CECA你還買諾貝爾嗎？47F 07/04 11:25
諾貝爾有一個自己的市場.
目前我還不會進去.
時機不到....紫微斗數跟我說的.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 11:46:17
推 : C大對雲林要設CoWoS有消息嗎? 虎尾還可以進場?48F 07/04 11:47
你蓋了再說吧.
嘉義事件還莉莉在慕.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/04/2024 11:51:15
→ : 想問西卡大, 掛4資產型哪幾間銀行比較好用?49F 07/04 12:16
推 : 套房掛4出來也很爛 市值從160到400了 銀行還是只願意貸10050F 07/04 12:19
推 : 掛4我的口袋名單 富 國 永 渣 星 遠
推 : 掛4我的口袋名單 富 國 永 渣 星 遠
推 : 真的假的 400只願意貸100 @@? 那利率還好嗎52F 07/04 12:22
推 : 爛啊 地板+2碼 20年 物件可能也老了 30y53F 07/04 12:24
→ : 渣打嗎，我這次增貸轉到元大，渣打的人員還跟我要資訊，渣54F 07/04 12:27
→ : 打不給寬限期，一般的 30 年 3 年寬限也給不出來…
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推 : 現在不少人專買這種200多的套房，自備只要100出頭56F 07/04 12:28
→ : 再整理一下，掛個1萬出租，貸款6-7000
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推 : 掛1是渣打 掛4是國壽 都爛58F 07/04 12:28
→ : 不然被限貸打死了，只有100多萬能買什麼59F 07/04 12:29
→ : 我在想200上下的套房會不會絕種很快…現在新的大套房
→ : 都要5-600，中古整理完，租金頂多差3千，總價差太大
→ : 我在想200上下的套房會不會絕種很快…現在新的大套房
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推 : 這篇和推文學到好多，掛1掛4和現金的利用，真的不錯62F 07/04 12:31
推 : 推～63F 07/04 12:52
推 : 富邦前陣子才剛打槍我，不做15以下的房子了(台中)，之前64F 07/04 12:54
→ : 都可以QQ
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推 : 套房很會漲吧 我住兩年漲幅超過50%耶66F 07/04 13:03
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→ : 台北人可不這麼想喔70F 07/04 13:44
推 : 推71F 07/04 14:20
推 : 股票真的比較稍微偏專業操作 蜈蚣流還行 偏無腦一點72F 07/04 14:29
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→ : 跟一般再說的小套房應該算不同商品
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推 : 美國利率目前高檔盤整 等政治跟經濟兩邊的結果77F 07/04 15:00
→ : 至於降息時間這是通靈等級的難度 看新聞慢慢等就好
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