※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-10-23 20:15:14
看板 home-sale
作者 標題 轉 [問卦] home sale板一堆30歲自力買房的？
時間 Sun Oct 22 23:42:03 2023
看很多人推薦先買中古屋
但個人覺得
要三思
如果你今天光買中古屋槓桿就快開爆的
建議不要買
下面是個人的狀況
小弟25歲當完兵進科技業
26歲，年資約一年半時
捧著一百多萬衝了間中古三房車
後續靠信貸修繕
前陣子把該物件加價約45%賣掉
改訂同區地段較好的預售屋
由於買跟賣都經歷過
稍微分享下心得
目前感想是二手屋跟二手車一樣
套路不少
最簡單的是價格部分
下圖是隨便找的數字網物件
https://i.imgur.com/EVLjvpN.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/EVLjvpN.jpg)
相信大多數人都是看總價、權狀坪數跟單坪價格
但數字網看到的單坪價格
幾乎都有問題
591看到的單價=售價/權狀坪數
但
實登時的單價=（售價-車位價格）/（權狀坪數-車位坪數）
上述物件為例
先到實價登錄網站
找該建案車位資料
得知該物件的車位普遍119萬，車位面積8.25坪
https://i.imgur.com/TWx83qS.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/TWx83qSh.jpg)
591單價=998/37.35>>>>>單坪26.72萬
實登單價=（998-119）/（37.35-8.25）>>>>>單坪30.2萬
下圖是該建案類似物件最新成交的實價登錄
https://i.imgur.com/n7QjCPA.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/n7QjCPAh.jpg)
只要沒仔細看
買房的一方就會產生「如果我喊95折或9折，斡旋成功的話就比最新實價登錄單坪價格低
價」的錯覺
進而增加購買意願
殊不知就算開價9折成交=（998*0.9-119）/(37.35 -8.25) >>>>>單坪26.77萬
還是有被加價ㄛ：）
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另外中古屋，若屋齡超過20年
一定要準備整理的費用
小弟心得是
手頭上的錢請先投資在基礎工程
系統櫃等費用請將順位放到最後
資金除了廁所和電線抽換等項目外
請先投資在窗戶、牆面跟地板
這幾項是房子要賣掉時，買家比較會注意的項目
小弟自己經驗
售屋時聽仲介講小弟配置的系統櫃被嫌的亂七八糟
直接成為砍價原因:(
而濕式施工換氣密窗
除了是小弟入住最有感的項目
也是賣掉時成交的關鍵原因（買家有特別問品牌跟玻璃厚度）
上述幾項
個人忽略掉
也很後悔的就是牆面跟地板
地板因為是老屋，修繕時有遇到彭共問題
想說省錢
打針處理空隙+鋪SPC地板蓋起來
原想說這樣圓滿落幕
結果磁磚地本身鋪設工法就很差
有些磁磚黏貼時就左高右低
造成SPC地板踩起來
特定區域會浮浮的
外加老屋磁磚鋪設時水平工藝本身就差
https://i.imgur.com/w0vIGqC.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/w0vIGqC.jpg)
（圖片網路隨便抓）
當時有做電視牆+懸浮電視櫃
電視櫃寬度約4M
某天突然覺得電視櫃是斜的
拿尺量發現左邊跟右邊離地高度差1.5公分
馬上聯絡師傅來看
結果雷射一打才發現櫃子水平沒問題
斜的是地板…
導致到賣掉前，看到電視櫃心情就很差
後來想想
全部敲掉
重鋪石英磚or自平泥+SPC
才是正解
牆面也有類似情況
軟裝櫃子靠在牆上
發現櫃體下方跟上方離牆距離不同
看到就是會很嘔
另外屋齡超過20年的房子
外牆防水基本失效
賣掉的房子修繕時遇梅雨季
師父告知牆面有吃水狀況發生（室內不會滴水，但牆面水泥是濕的）
原本提供兩種方案
1.上矽酸質底漆
2.牆面表層打掉，用水泥混矽酸質重新粉光+矽酸質底漆處理
當時省錢選了1
但考量到牆面平整度
後面認為選項2才是正確的解答
除了牆面重新抓過平面
防水性能也遠勝於選項1
這幾年房子一買一賣
比起賺到的錢更多是學到經驗
雖然最後覺得麻煩
直接衝預售屋就是了…
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.191.37 (臺灣)
※ 作者: owen777 2023-10-22 23:42:03
※ 文章代碼(AID): #1bDKBDfd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1697989325.A.A67.html
推 : 居住正義：加價45%賣掉 房蟲？1F 10/22 23:45
打不贏就加入…
不過小弟買的中古屋因為總價不高
雖然百分比來看很誇張
但扣除修繕成本其實賺得並不多…
沒走重購退稅的話還會虧錢的那種
→ : 推經驗分享2F 10/22 23:46
推 : 預售屋未來價格吃得下去?所以不行,還是只能中古屋啊3F 10/22 23:54
應該是說
如果你今天買一間中古屋金流就快炸了
建議是不要買
不然後續住起來會有很多問題
推 : 推經驗分享4F 10/22 23:55
推 : 推分享 ～ 年資一年半就買，太強惹這個財商不簡單5F 10/22 23:56
主要是買的地方低基期啦
然後該區域租屋又很貴…
推 : 推分享，不過車位都不會算的人，活該繳智商稅吧6F 10/22 23:57
推 : 推7F 10/23 00:03
推 : 經驗推8F 10/23 00:23
※ 編輯: owen777 (114.137.218.87 臺灣), 10/23/2023 00:39:41推 : 推9F 10/23 00:39
推 : 感謝分享！不過要買房應該都會算價格，不然遇到雙車位不就10F 10/23 01:08
→ : 已經低於實登了嗎？
→ : 已經低於實登了嗎？
推 : 有些網頁已經是分開車位計算了，591是沒分開沒錯12F 10/23 01:18
推 : 謝謝分享13F 10/23 01:28
→ : 原來真的有人會沒注意到車位混算喔14F 10/23 01:53
→ : +45%然後說中古屋不好 ???15F 10/23 01:59
站在風口上豬都會飛
運氣好啦
→ : 我猜預售屋等你住進去兩三年也能發一篇文說套路不少16F 10/23 02:01
推 : 還以為要講什麼特別的套路，要扣車位坪數跟價格才去相除17F 10/23 02:14
→ : ，這根本是幼幼班等級的買房常識了吧，國小有畢業會算數
→ : 都知道要分開算。
→ : ，這根本是幼幼班等級的買房常識了吧，國小有畢業會算數
→ : 都知道要分開算。
身邊沒特別研究的
其實都有被誤導過…
但買房主要看總價
所以不會因為這資料落差導致買了買不起的房子
主要就奇檬子的問題
推 : 主要在車位坪數混淆視聽20F 10/23 02:34
→ : 中古屋車位價格是隨便人寫得，如果要精準算單坪價位，21F 10/23 04:17
→ : 應該要參考附近新建案車位價格
→ : 應該要參考附近新建案車位價格
推 : 室內裝修有狀況是正常，朋友買全新透天還是遇到糞管23F 10/23 05:45
→ : 有問題，地板全敲開重做
→ : 有問題，地板全敲開重做
→ : 新屋問題也很多 某朋友買新竹某大公司建案 其他區出現25F 10/23 06:04
→ : 漏水 他整天很抖自己會不會中獎 另外還有車位跟公設比
→ : 的問題 也導致中古屋很夯 尤其臺北更是如此
→ : 漏水 他整天很抖自己會不會中獎 另外還有車位跟公設比
→ : 的問題 也導致中古屋很夯 尤其臺北更是如此
推 : 房子不是機械生產，都是手工，除非每個施工單位都願28F 10/23 07:04
→ : 意做水平校正，用同一個校正基準，不然相對/絕對的
→ : 校正方式混著用，當然會偏，系統/木工裝修反而應該是
→ : 最後一段來修正用的。
→ : 意做水平校正，用同一個校正基準，不然相對/絕對的
→ : 校正方式混著用，當然會偏，系統/木工裝修反而應該是
→ : 最後一段來修正用的。
推 : 推32F 10/23 07:39
推 : 新案明明問題也很多33F 10/23 08:02
用車子解釋
今天你說新車也會有毛病
所以買中古車就好
說不太過去吧
買新車
你可以從廠牌、引擎、變速箱型號判斷這台車好不好顧
但中古車除了上述項目外
你還要額外做一堆確認判斷這台車是否為事故車或泡水車
新房不可能完全沒問題
但今天怕麻煩角度來看
小弟覺得新房還是優於中古屋的
推 : 推分享。但預售屋的公設比高，實坪和中古屋有差別，所以34F 10/23 08:20
→ : 中古還是有市場
→ : 中古還是有市場
推 : 好人一生推36F 10/23 08:52
推 : 推經驗分享37F 10/23 09:08
推 : 新古屋公設高又灌坪數真的慘38F 10/23 09:14
※ 編輯: owen777 (114.137.176.229 臺灣), 10/23/2023 09:27:42推 : 推39F 10/23 09:36
推 : 推 感謝分享40F 10/23 10:09
→ : 已知用火的東西不用特別說吧…41F 10/23 10:22
推 : 新屋公設太高 室內太小 不了42F 10/23 12:51
推 : 簪讚43F 10/23 16:41
推 : 推個 謝分享44F 10/23 18:18
推 : 就算真的很基礎。但是也很少看有人提醒過。給推45F 10/23 18:41
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