※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-07 17:06:16
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 新房轉手真的沒什麼賺頭
時間 Sun Aug 6 21:45:52 2023
Hi 各位房版高手好
小弟我是還在籌備資金的沒有人權嘴砲的魯多，今天看了某間三年內新古屋開價998萬，跟
房仲談價期間有看到當初購入價約莫600，稍早接到925才收斡的消息。
因為思考追價買這間划不划算便試算了一下屋主到底賺多少：
假設925成交的情境下賺到325的價差；
扣掉35%房地合一稅後剩下211.25；
扣掉仲介費4%剩下174.25；
扣掉當初投入的裝潢成本抓50萬剩下124.25；
扣掉繳大概3年的利息11.5萬剩下112.75。
屋主不含利息的投入月還款+頭期共168萬，在5倍槓桿的情境下才拿到12%的年化報酬率，遠
遠不如版上股房雙吃搬錢出來投資的高手，換言之沒追價超出實登似乎很難斡下來。
不過因為這間隔壁有新建案正在整地，不知道未來視野會被擋成怎樣，還是施工到底會有幾
年的揚塵黑暗期就暫時Pass了。
以上算式如果有錯歡迎糾正，另外想問問這個時機點賣股買房湊滿頭期下手到底會不會不夠
理智？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.119.178 (臺灣)
※ 作者: firzen48 2023-08-06 21:45:52
※ 文章代碼(AID): #1apwGIhd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691329554.A.AE7.html
推 : 說出真相多多會不開心1F 08/06 21:47
→ : 租金收入沒算2F 08/06 21:49
→ : 就也不笨，愚鈍如我先進場卡位等降息，股票給高手3F 08/06 21:49
→ : 賺
→ : 賺
推 : 空空一定要低於600買到才開心5F 08/06 21:49
→ : 可以等5年後再賣吧6F 08/06 21:49
推 : 裝潢成本應該可以扣除，仲介費不曉得。7F 08/06 21:52
推 : 一年跌10%8F 08/06 21:55
→ : 房地合一要先扣成本9F 08/06 22:00
推 : 你分析完就可以下結論 税策及房仲使得房價只會往上賣：10F 08/06 22:03
→ : ）
→ : ）
推 : 仲介費可計入成本，裝潢看你有沒有開發票12F 08/06 22:05
推 : 莊家抽頭抽太兇13F 08/06 22:05
推 : 裝潢成本可以抵房地合一 還有租金 實際上會到15%14F 08/06 22:05
→ : 做價差的年化報酬 本來就很吃入場時機點
→ : 入場時機點錯誤 年化報酬會更慘
→ : 台灣真的蠻煩的 持有超過10年 房地合一也不會變0%
→ : 新加坡的ssd也才3年而已 過了3年 賣家根本不用繳任何稅
→ : 做價差的年化報酬 本來就很吃入場時機點
→ : 入場時機點錯誤 年化報酬會更慘
→ : 台灣真的蠻煩的 持有超過10年 房地合一也不會變0%
→ : 新加坡的ssd也才3年而已 過了3年 賣家根本不用繳任何稅
推 : 自住就真的小賺 算租金進去才合理19F 08/06 22:15
推 : 不對啊！房地合一稅設計目的是要屋主繳20F 08/06 22:17
→ : 但是他已經把它灌在房價了 怎麼說沒賺
→ : 但是他已經把它灌在房價了 怎麼說沒賺
→ : 報酬率這麼高怎沒賺22F 08/06 22:21
推 : 你都說不如出來投資的高手了, 一般人隨便12%怎麼不好賺23F 08/06 22:32
→ : 12%還不好賺，你可以說說你一年賺幾%…24F 08/06 22:36
推 : 無腦放著年化報酬率12%你想嫌什麼？25F 08/06 22:51
推 : 你忽略了省掉的租金26F 08/06 22:56
→ : 然後這12%你什麼都不用做...不好嗎？
→ : 房地產是防禦性資產，要追求高投報有其他更好的方式
→ : ，相對也要承擔更高的風險呀
→ : 另外，購入時契稅代書仲介費可以折抵成本，賣出後也
→ : 可以有機會申請重購退稅
→ : 然後這12%你什麼都不用做...不好嗎？
→ : 房地產是防禦性資產，要追求高投報有其他更好的方式
→ : ，相對也要承擔更高的風險呀
→ : 另外，購入時契稅代書仲介費可以折抵成本，賣出後也
→ : 可以有機會申請重購退稅
推 : 12%+租金還不好喔，一堆空仔沒頭期款在那邊眼紅32F 08/06 23:05
推 : 裝潢發票抵稅，重購退稅，6年400萬免稅，很多方法可以拉高33F 08/06 23:06
→ : 獲利啦。不過也不是限定新屋房主要被吃掉的獲利是房地合一
→ : ，但這個你買老屋也是一樣要繳，只能說房地產就是這樣
→ : 獲利啦。不過也不是限定新屋房主要被吃掉的獲利是房地合一
→ : ，但這個你買老屋也是一樣要繳，只能說房地產就是這樣
推 : 至於你最後一段，還在租房的話看到喜歡能負擔的建議36F 08/06 23:12
→ : 買，不然你是在支撐房價；住家裡的話就努力存觀察局
→ : 勢吧，我是覺得大部分人想買的地點跟房子不太會下修
→ : 太多啦
→ : 買，不然你是在支撐房價；住家裡的話就努力存觀察局
→ : 勢吧，我是覺得大部分人想買的地點跟房子不太會下修
→ : 太多啦
推 : 政府爽賺然後還有一堆覺青支持 讚40F 08/06 23:17
推 : 沒有錢算再多也沒意義41F 08/06 23:36
→ : 簡單問一句，他有沒有賺？如果有你在算什麼毛
→ : 跟股版智障幫緯創設行事曆一樣腦殘
推 : 我自已例子，第一間房三年屋開價1650談了半年
推 : 屋主急賣我接1350，去年底申請增貸680萬
→ : 簡單問一句，他有沒有賺？如果有你在算什麼毛
→ : 跟股版智障幫緯創設行事曆一樣腦殘
推 : 我自已例子，第一間房三年屋開價1650談了半年
推 : 屋主急賣我接1350，去年底申請增貸680萬
噓 : 還真是會算，結果房價噴了50%擔心別人不賺46F 08/06 23:41
→ : 你要不要幫我算一下這間房兩年增值了多少47F 08/06 23:41
推 : 嗯 超難賺 不要買48F 08/06 23:44
推 : 租金算2萬，3年你就少算了70萬，投報馬上暴增49F 08/06 23:47
→ : 仲介跟裝潢成本大概可以扣30萬的房地合一
→ : 所以獲利還要再抓100，168萬賺212萬會輸股票？
→ : 仲介跟裝潢成本大概可以扣30萬的房地合一
→ : 所以獲利還要再抓100，168萬賺212萬會輸股票？
→ : 菜52F 08/07 02:13
推 : 你怎麼知道他有沒有開寬限期53F 08/07 02:39
噓 : 哇靠年化報酬率12%還嫌少喔54F 08/07 03:13
噓 : 你以後當賣方，也記得算給你的買方看XD。55F 08/07 08:08
推 : 很慘啊加稅就是買方買單56F 08/07 08:23
→ : 自備120加三年利息+本金約160-180吧，然後賺約12057F 08/07 10:23
→ : ，年化報酬12%怎麼算的？
→ : ，年化報酬12%怎麼算的？
推 : 人家說不定要重構退稅，你幫他擔心這麼多59F 08/07 12:09
推 : 就寫新古屋 還一堆說沒算租金的60F 08/07 12:40
噓 : 連房地合一怎麼課都不知道61F 08/07 14:22
→ : 還是洗洗睡吧
→ : 而且多得是投資客發票灌水
→ : 還是洗洗睡吧
→ : 而且多得是投資客發票灌水
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