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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-07-13 14:06:17
看板 home-sale
作者 strafrecht (是非成敗轉頭空)
標題 [請益] 都更的可能性大嗎？
時間 Wed Jul 12 21:24:16 2023


各位房版大大好，
二年前小弟由長輩處繼承台北市的房子，
要如何利用的問題，
當時曾在版上請教過大家，
也感謝版友們的意見。

房子後來稍做整理後，
出租給熟識的友人，
但近期與太太討論後，
對於長期應該如何處理房子，
還是感到有些困惑。

該棟房子位在捷運信義線上，
離捷運車站走路只要一分鐘，
是屋齡五十年有電梯的華廈，
分區為住三特。
目前管理狀況尚可，
有請人收垃圾、但無專責物管人員，
純靠少數熱心住戶協助管理，
但因為住戶多半為老年人，
未來會如何難以掌握。

在十餘年前，
房子所在的區塊曾經有討論過都更，
但因為住戶老齡化的關係，
以及其中一棟的大宗持有者為某銀行，
最後並未談攏而破局，
而之後也未曾再討論過。

小弟目前五十出頭，
有想過退休後回到台北居住，
但太太不喜歡這間房子的環境，
覺得採光不夠好、也無專責物管，
認為如果都更無望的話，
不如賣掉去買其他的物件。

至於小弟我個人沒有特定想法，
但如果沒辦法都更，
隨著建築物逐漸老舊，
即使家中重新裝潢，
但整體的環境或管理問題可能也難以解決。
而且在都更相關法規或政策上，
目前似乎也看不到什麼改變的趨勢。
如果都更可能性極低，
好像處分掉會是比較好的選擇.....

因此想請教版上的各位大大，
以這樣子的狀況，
能夠成功都更的可能性大嗎？
謝謝～

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.131.124 (臺灣)
※ 作者: strafrecht 2023-07-12 21:24:16
※ 文章代碼(AID): #1ahgc2in (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1689168258.A.B31.html
推 kusomanfcu: 沒確實地點 沒辦法說1F 07/12 21:26
→ kusomanfcu: 50年華夏喔 ....賣了賣了
→ kusomanfcu: 沒救
→ popo889: 你自己主動去找建商來談就知道可能性大不大了4F 07/12 21:28
推 chocopoodle: 賣了吧5F 07/12 21:30
推 grotwpig645: 五折賣給朋友實現居住正義6F 07/12 21:30
推 kage01: 信義路上商搞不好有機會 但住三 難7F 07/12 21:30
推 beerwilliam: 賣了買自己喜歡的比較快8F 07/12 21:33
推 inAAtauAA: 賣了買自己喜歡的9F 07/12 21:38
→ abyssa1: 看住戶 老人還活著就難10F 07/12 21:43
→ abyssa1: 住三特應該是信義安和通化街一帶最多
→ abyssa1: 這裡坪數偏小住戶多，都更不容易，尤其已經有電梯更難
推 kage01: 通化街我阿公有留一戶 6x年了 沒都更 給你參考13F 07/12 21:47
→ BMW8888: 50初頭就留給小孩等都更ㄅ 台灣人尿性應該要等很久14F 07/12 21:47
推 kage01: 想住新房 賣掉換新北或桃園新房比較快 看信維整宅整合 搞15F 07/12 21:50
→ kage01: 不好再過一個十年
推 tswen: 沒機會 除非地震17F 07/12 21:52
推 darkdogoblin: 華夏.下一代吧18F 07/12 21:54
推 Robben: 老華夏一堆都是給人租19F 07/12 21:57
推 zxc12131266: 華夏沒救啦 天然都更有機會20F 07/12 21:58
→ testPtt: 縮小坪數不然就要花錢你要嗎21F 07/12 21:59
推 nthomas: 附近最近有成功的嗎22F 07/12 22:05
附近近期仍有看到成功都更的案例，
不過都是接鄰信義路的商業用大樓發起居多。
推 NTU303150195: 為何華夏沒救，佔地太少？23F 07/12 22:09
推 eulbos: 早就遍地開花了= =24F 07/12 22:11
推 daipon: 華廈要都更大概要發生悲劇才有機會。都更是透天最好談，25F 07/12 22:11
→ daipon: 其次三樓公寓，四樓以上難度跳升。
→ daipon: 除非運氣好遇上政府主導公辦都更
→ IBIZA: 現存建物容積率越高, 機會越低28F 07/12 22:13
→ IBIZA: 同樣的建蔽率, 華廈都比公寓多花幾層的容積
推 swordhero: 住三蠻難的，商三或四以上才有可能30F 07/12 22:14
→ IBIZA: 等看政策會不會改吧..31F 07/12 22:17
推 chen831030: 等等，50歲不是小弟了吧！32F 07/12 22:18
→ IBIZA: 板上也有六七十的啊33F 07/12 22:21
推 peterzumthor: 近期30年內機率1%34F 07/12 22:21
→ sagarain: 開車路上看一圈 公寓都都更不了還華廈35F 07/12 22:21
→ Refauth: 可能性無限大！無限趨近於100%！36F 07/12 22:27
→ kusomanfcu: 年紀最大之前是帥過頭37F 07/12 22:29
→ kusomanfcu: 沒記錯的話 話說為什麼都沒上房版了
→ lionway: 50歲應該是大哥了39F 07/12 22:30
推 Refauth: 等一下，那為什麼40歲的我被人家叫"阿祖"啊？為什麼啊？40F 07/12 22:40
推 F93935: 041F 07/12 22:41
推 asole: 你可以等30年的話 不過到時候你人生也差不多了42F 07/12 22:41
推 ReiFan: 沒想法就是賣掉 變現才能轉作其他你有想法的投資43F 07/12 22:42
推 asd31415926: 有得等了～我家人松X路上的住商混合華廈(哥姊弟共三44F 07/12 22:49
→ asd31415926: 戶) 一直都有在談但感覺不太樂觀
剛剛小弟再看了一次土地使用分區，
區塊鄰接信義路的部分是「商三特（商2）」，
是二棟四層樓的商業用建物
小弟家的部分是「商三特（住3）」
是一棟四層透天與一棟三層透天，
以及小弟家的六層華廈。
不太明瞭這樣的土地分區到底算商還是住？
但感覺還是要看前面鄰信義路建物的意願....
推 briareus: 華廈打算一坪換多少坪？46F 07/12 22:52
推 e253: 賣了吧！別做都更夢47F 07/12 22:53
→ bojan0701: 若政策改，應也是透天or公寓容易都更的優先...48F 07/12 22:56
※ 編輯: strafrecht (36.228.131.124 臺灣), 07/12/2023 22:58:48
推 ReiFan: 兩塊使用分區不同 如果是權變估價時也會有權值差異49F 07/12 23:02
→ ReiFan: 商2(630) 住三(225) 不太妙... 很難合
→ clamperni: 天然a尚好51F 07/12 23:06
推 alstonfju: 為什麼現存容積率越高越難？不是有原容大於法容的保障52F 07/12 23:06
→ alstonfju: 嗎？
→ asd31415926: 樓樓樓上專業！家人華廈後面公寓也想一起 但他們分54F 07/12 23:06
→ asd31415926: 區是住三 不知道怎麼分配才公平
推 F93935: 原住三就是原本容積可供商三特使用56F 07/12 23:11
推 ReiFan: 簡單來說就是會有一派人堅持戶戶均分權值(住3居民)57F 07/12 23:13
推 F93935: 而且你退休要回台北要物管幹嘛，一堆老人就是覺得退休付58F 07/12 23:14
→ F93935: 不起管理費才不想都更
→ ReiFan: 另一派人堅持按照估價原則算出各戶權值等比例權變(商2居民60F 07/12 23:14
→ ReiFan: 然後又沒有任何一派人數超過八成 這案子就卡住了
推 tigger66: 有電梯的基本上就不用想了62F 07/12 23:17
→ kage01: 現存容積率高 在台北已經把可能的容積快用完了63F 07/12 23:28
→ kage01: 不想付管理費的老人的確是都更殺手 很多華廈管理費0
推 kusomanfcu: Refauth 我剛30就在房版被40歲股神罵老人還有一些4065F 07/12 23:33
→ kusomanfcu: 歲的講老人臭了
→ kusomanfcu: 那時候沒啥嗆他們是工廠忙  看完就算了
推 yzvr: 華廈 住三；放棄吧68F 07/12 23:36
→ kusomanfcu: 我剛30時都被講老人臭，你被講阿祖不是剛好嗎XD69F 07/12 23:36
推 paul76318: 機率渺茫70F 07/12 23:36
→ abyssa1: 這個使用分區分布 我跟你說六樓華厦被放生的機率很大71F 07/12 23:37
→ asd31415926: 蛤！kuso才30！震驚72F 07/12 23:37
推 mepe1018: 哇～一間比一間老73F 07/12 23:39
→ abyssa1: 商二臨路自己可以危老 住三透天可能有機會一起上車74F 07/12 23:39
→ abyssa1: 華厦除非住戶有高度共識 不然90%會意見分歧被放生
推 kusomanfcu: 39了啦 小孩都小二了76F 07/12 23:39
→ kusomanfcu: 再一輪 我大概換個國家住了
→ asd31415926: 喔想說我還說你老人臭 結果比我年輕就糗了 還好還好78F 07/12 23:40
→ asd31415926: 還可以繼續XD
→ kusomanfcu: 如果台灣政策還是一樣智障的話80F 07/12 23:40
→ abyssa1: 大家的條件差太多 這比整片一樣的老房更難很多81F 07/12 23:40
→ kusomanfcu: 靠北 39被講老人臭82F 07/12 23:41
推 mepe1018: 50年還有人要接手嗎？能賣掉買新的安全83F 07/12 23:41
→ asd31415926: 很難啦 就像reifan講的那樣～84F 07/12 23:41
→ kusomanfcu: 再講看看 我叫小孩錄音 叫阿婆好85F 07/12 23:42
→ abyssa1: 唯一的機會是六樓華厦全體跪求加入 權變不出怪聲86F 07/12 23:42
→ abyssa1: 只要有一兩個反對就全都掰了
→ asd31415926: 差不多啊 推文不是說40歲阿祖嗎88F 07/12 23:43
→ asd31415926: 誰沒小孩 我也可以錄個阿祖好
推 kage01: 快70年的房子 廁所糞管都破了 漏臭臭的水出來 還是無法都90F 07/12 23:44
→ kage01: 更
→ IBIZA: @alstonfju 以都更來講, 獎勵上限是 法容+50% 或 原容+法容92F 07/12 23:44
推 kusomanfcu: 哈哈哈哈 來互相傷害93F 07/12 23:47
→ IBIZA: 30%, 走後者如果要一坪換一坪, 那就是法容30%要能cover全部94F 07/12 23:47
→ IBIZA: 建築成本, 原容越高, 越不可能用30%法容承擔全部建築成本
→ IBIZA: 那原住戶就得吐越多坪數出來
→ IBIZA: 以住三225%, 建築成本25萬, 新屋售價125萬
→ IBIZA: 法容30%=67.5%, 那能做到一坪換一坪的原容上限就是270%
→ IBIZA: 所以為什麼五層樓以上公寓跟華廈很難都更
→ IBIZA: 因為大多數土地當年都是60或70%建蔽, 五層樓容積就是300%
→ IBIZA: 或350%
→ IBIZA: 六層樓就是360%或420%
→ IBIZA: 都超過一坪換一坪的標準  但四層樓240%就有機會做到
→ IBIZA: 如果原容300%, 加獎勵67.5%就是367.5%, 以成本售價1:5
→ IBIZA: 那原住戶原本容積300%, 就得吐6%, 拿回294%才會達到平衡
→ IBIZA: 如果是六層360%, 就得吐18%出來, 只能拿回342%
→ IBIZA: 而且這還是二八分, 三七分還得吐更多
推 sernidle: 都更在台灣是一個極度困難的事情 你會擋到某些人財路108F 07/13 00:06
→ sernidle: 把房子拿出去能實際換回來的少之又少 那你覺得你付給建
→ sernidle: 建商多少錢才夠適合居住坪數的金錢 風險超大建議不要
噓 o523874: 都更你也要等6-8年，先出租吧111F 07/13 00:08
推 krit1009: 真的想知道就私信我地址 不用到你家的 但至少要明確讓我112F 07/13 00:24
→ krit1009: 知道是哪一棟即可 我都更很熟==
推 DarkAlex: 最近在研究這一塊 IBIZA正解無誤114F 07/13 00:27
→ DarkAlex: 研究一趟市場 有都更潛力的老公寓都已經溢價在賣
→ DarkAlex: 除非北市府有想要開放法容 不然現價買 差不多break even
→ UrPlAmVes17: 50歲的小弟？117F 07/13 00:43
→ abyssa1: 只有正大馬路的議價比較明顯吧，巷內的公寓118F 07/13 01:00
→ abyssa1: 都更條件好壞影響價格應該只有5%～10%左右
→ abyssa1: 都更成功起碼都翻倍 我覺得期望值還可以
推 dammbob: 華廈真的很不容易,除非你地段好到建商有強烈意願..121F 07/13 02:44
→ dammbob: 這些"長輩們"如果大部分是屋主自住又更難整合了
推 rfrfrfabc: 幾個想法：123F 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: 1.繼續等。等到自己變危樓或是因地震而變危樓，這樣政
→ rfrfrfabc: 府主導介入都更。不過可能是明天，也可能30年後
→ rfrfrfabc: 2.變賣。價格合適應該就會變賣出去，靈活運用操作資金
→ rfrfrfabc: ，選擇當下最好的決定。不過這輩子也不會回來
→ rfrfrfabc: 3.出租。應該是折衷的辦法
推 TSMCfabXX: https://i.imgur.com/MFY4GdK.jpg129F 07/13 06:19
→ TSMCfabXX: 找學長來
[圖]
推 ibicacim: 我跟你的狀況差不多，我我這個月已經賣掉了，雖然家中131F 07/13 06:47
→ ibicacim: 一堆長輩反對
推 qqqqwe15: 老屋賣掉換新屋 怎樣都划算啊133F 07/13 07:53
→ qqqqwe15: 房子只會更老 很多也沒在維護
→ qqqqwe15: 戰後嬰兒潮走光肯定一波老屋拋售潮
推 ahg: 華廈只能走危老，公寓最優先….136F 07/13 09:13
推 cade0403: 賣了 五樓公寓都很難都更了 何況華廈137F 07/13 09:45
→ leavefly: 你想想原屋主可能會都更得話會賣你嗎138F 07/13 10:13
→ TSMCfabXX: 問就是找學長喬一下撞一下強制都更啦139F 07/13 10:34
→ IBIZA: 危老戶數少容易取得共識  但條件差很多140F 07/13 10:43
→ giveme520: 通化街 裡面有一棟有整合吧141F 07/13 11:06
推 ChikanDesu: 學長都更法 前幾次可能還有用 太多次就會被盯上了吧XD142F 07/13 11:09
→ ChikanDesu: 你可以賣都更夢給別人啊 吃魚身不求吃魚尾 反正懂的人
→ ChikanDesu: 真的也不多
→ ChikanDesu: 要知道台北蛋黃老房子都嘛有都更價內含了 你賣正常價
→ ChikanDesu: 格就是已經賺到這部分了 資產不活用實際上一點意義都
→ ChikanDesu: 沒有
→ enjoythegame: 危老只要整棟同意比較可行，都更太難了148F 07/13 11:24
推 chanel1259: 直接拉皮吧，都更沒機會149F 07/13 12:10
推 una283: 這種就留著收租交通方便不怕沒租客自己就住新房150F 07/13 12:14
推 chair209: 台北租金投報率很低，要補貼新房的房貸就只能買小很多151F 07/13 12:36
推 racoon151: 房子跟你一樣大 XD，是說50歲了，你能等多久152F 07/13 13:40
→ racoon151: 你還是趕快賣掉趕快換個不那麼老的房子住比較實在

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