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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-03 22:33:36
看板 home-sale
作者 paunch (胖)
標題 [請益] 適合再貸第三間嗎？
時間 Fri Feb  2 16:11:00 2024


各位房版的前輩、大大好。

看著選後房市似乎又要開始大暴噴了，不知道該不該提早再買一間呢？


個人背景：過不惑之年，年收粗估約500；隊友年收近百，租金收入約100
朋友形容我年收500，過收50的生活。
本身為投資小白，身邊也沒什麼人研究投資，
2020年聽版上大大的話開始置產，目前只進不出

個人已有一戶貸款40年，貸約870
第二戶預售會在今年下半年對保及交屋，七成約貸910
信貸385，剩5年

現金+隊友的部分約600

如果我再買第三戶會限貸四成，考量第二戶交屋時間變成只能買預售。

隊友目前身上也貸2間，差別在於若第三戶掛隊友身上，可以直接買成屋

但考量到負債比，變成要找可認列租金的銀行，能買的房價也會明顯比較低。

而且隊友基本上反對我一直買，要花時間說服…

請問目前還適合再買一間嗎？通常我會盡量找1000上下的
但同時管理好幾間租屋，有時感覺有點累…
或買來過幾年後再賣掉？

還是走原定路線，開始研究股市、債券如何投資？（但長輩經驗賠錢居多）


謝謝大家！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.100.156 (臺灣)
※ 作者: paunch 2024-02-02 16:11:00
※ 文章代碼(AID): #1blAEMoL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706861462.A.C95.html
推 NirOE: 年收五百....好猛喔...1F 02/02 16:14
推 jessicaabc98: 當然貸丫衝2F 02/02 16:16
→ askachage: 請問哪裡爆噴？3F 02/02 16:20
推 Middlewu: 年收500 現金怎麼少成這樣4F 02/02 16:20
→ askachage: 還有，別碰第三戶5F 02/02 16:21
推 arrest: 還掉一間不就沒有可以了？6F 02/02 16:23
→ paunch: 因為我不是出社會就這麼高；另外還有2間沒貸款的房子掛隊7F 02/02 16:26
→ paunch: 友身上，還有儲蓄險，風險管控應該ok
推 askachage: 除非現金買9F 02/02 16:27
推 STBC5566: 算起來蠻輕鬆的, 你們離槓滿還很遠10F 02/02 16:28
推 jemdogdog: 你隊友的房是你的嗎？還是婚前就有？11F 02/02 16:36
→ paunch: 都婚後的，掛隊友身上才能用租金多貸12F 02/02 16:38
推 jemdogdog: 醫師的話善用信貸，記得要過水13F 02/02 16:38
→ jemdogdog: 最好能匯到國外再洗回來
推 alexstag: 夫妻4間購屋貸款，現階段其實可以開始清理一下了，15F 02/02 16:42
→ alexstag: 不然第三間剩貸款剩4成
推 thunderss3: 資金面感覺毫無壓力啊，可以感覺看在不動產會不會投資17F 02/02 16:49
→ thunderss3: 佔比太高？
推 zeem: 賺那麼多，幹嘛讓銀行賺利息啊？19F 02/02 16:54
→ lokiwash: 我建議能買到5-10間最好這1年弄到  已經有消息要鎖開發20F 02/02 16:58
→ lokiwash: 量體  今年申報的蓋完就會停
推 jerrylin: 貸好貸滿  只會漲不會跌  我買的營建股靠你們了22F 02/02 17:18
→ jerrylin: 你們不趕快下訂預售屋  建商要怎麼開工貢獻營收
→ jerrylin: 今天40 明天50 後天60  再不下訂  你們就買不起
→ jerrylin: 不要怪我沒有早說  這不是說了嗎
推 kklarinet: 賣小買大吧26F 02/02 17:20
推 junior020486: 其實你現金只有600-385=215，還是別買了27F 02/02 17:22
→ paunch: 可是賣小買大 貸8成變貸7成 而且租金投報會下降？28F 02/02 17:22
推 s9234032: 要29F 02/02 17:23
→ junior020486: 不要玩火，就算是醫師，你身上也要有備用金30F 02/02 17:24
→ paunch: 牙醫哥說的有道理，除非解儲蓄險，不然好像難硬吃31F 02/02 17:24
→ paunch: 儲蓄險約700，平時拿來當備用金
→ junior020486: 儲蓄險真的是很爛的投資XD33F 02/02 17:25
→ junior020486: 比買中華電、美債還爛XD
→ junior020486: 儲蓄險解了就可以買
→ junior020486: 我自己的話 夫妻滿四間後，應該不會再投不動產，除
→ junior020486: 非是汰弱換強，投海外資產有670萬的免稅額不香嗎？
→ junior020486: 遇到台海狀況，還能動用海外資產
推 willieqoo: 牛收五百我隨便買39F 02/02 17:29
推 blargelp: 看了這篇才知道 第三戶貸款是夫妻一起算喔？40F 02/02 17:37
推 junior020486: 不是，他太太已經兩間，他也兩間，準備夫妻第五間41F 02/02 17:39
→ junior020486: ，個人第三間
推 blargelp: 啊我看錯 難怪覺得怎麼這麼奇怪43F 02/02 17:39
→ blargelp: 嚇死我，想說買房計畫要大改了
推 wlcaroline: 他應該是第七間吧，因為還有兩間沒貸的，難怪沒現金45F 02/02 17:40
→ castlabell: 韓國愚歐46F 02/02 17:48
→ ice1015: 儲蓄險可以算是備用金吧 隨時能保單借款47F 02/02 17:57
推 XoPXoP: 7間要分散其他資產 房地產比重過頭了48F 02/02 18:04
推 jc761128: 現金太少 冷靜49F 02/02 18:12
推 jemdogdog: 話說我是玩火，手上除了十多間房加三間預售以外，只有50F 02/02 18:12
→ jemdogdog: 幾百萬現金XDD
推 jinso7410: 年收600 最緊可捏到9500 參考一下XD52F 02/02 18:12
→ jemdogdog: 交完屋大概歸零XDD53F 02/02 18:13
→ jc761128: 原來還有700儲蓄險喔 解掉真的海闊天空54F 02/02 18:13
→ paunch: 我也想要像jem大一樣，不過40%的稅金會讓投報大降，所以很55F 02/02 18:18
→ paunch: 猶豫
推 jemdogdog: 所以目前真的要慎選標的57F 02/02 18:23
→ jemdogdog: 現在已經不是2020年這樣
推 XoPXoP: 人生還是要享受，不要搞得很緊，算了啦，多去吃吃喝喝，沒59F 02/02 18:54
→ XoPXoP: 事買個大盤etf，壓力小很多，醫師隨便當一下，還可以啦
推 XoPXoP: 7間可以啦，等收割了
推 MaxA: 你跟我一樣，都是被周遭的人笑不會花錢62F 02/02 19:03
推 SaiWan: 去年九月年收入86萬，今年五百萬，好想知道怎麼辦到的想63F 02/02 19:47
→ SaiWan: 學
→ Brightheat: 買些ETF爽爽躺賺比較實在65F 02/02 19:57
推 Morphee: 七間很棒，九十分了66F 02/02 19:58
推 vbn22: 貸的金額都不大 可見得不在雙北67F 02/02 20:14
→ paunch: 9月是我估隊友大概的年收 後來在版友的鼓舞下去貸了一間..68F 02/02 20:21
後來還是用了隊友的名字當橋頭勇力，
本來以為條件還可以，貸款應該不難（自我感覺良好？）
但後來還是靠代書找10幾間銀行後才有一間願意貸，
其中被拒的理由主要：
1.大多數的銀行不認列租金收入
2.沒有地緣關係，少數願意認列的銀行說我不是高雄人，不願意貸，除非遷戶籍
3.名下較多房，可能被視為投資客；本以為資產出示較多可以貸的多，其實未必
整體而言如同版上的大大所言，好像有些緊縮

→ Taiwanwolf: 賣小買大 淘汰弱勢資產69F 02/02 20:25
推 vbn22: 直接台北市大安區買1億的50坪就好 不用搞那麼多間70F 02/02 20:30
→ vbn22: 富邦藝庭 230萬/1坪  可能還買不到50坪
推 johnny853884: 太輕鬆啦72F 02/02 20:32
推 jessicaabc98: 當然要再貸73F 02/02 20:36
→ Taiwanwolf: 管理累就幫政府做業績包租代管74F 02/02 20:37
推 jemdogdog: 就升V75F 02/02 20:39
→ jemdogdog: 我聽過最誇張的是R6 150左右，V1跳到800以上
→ jemdogdog: 不過這個是熱門科才有
→ jemdogdog: 行內人應該猜的出來
推 paul76318: 不用買吧，房子好多了，要不要買些美元資產79F 02/02 20:50

推 jimhall: 今年不簡單要換人吃喝了 還會一切照舊嗎80F 02/02 21:28
※ 編輯: paunch (223.141.100.156 臺灣), 02/02/2024 22:07:34
推 jessicaabc98: 衝就對了81F 02/02 22:00
推 retriever33: 滿四間就好了吧，而且你們單一間的貸款很低，但是又82F 02/02 22:18
→ retriever33: 佔一戶
※ 編輯: paunch (223.141.100.156 臺灣), 02/02/2024 22:27:53
推 maypcc: 個人名下第三戶以上真的建議要備足全額現金 以防真的有銀84F 02/02 22:48
→ maypcc: 行不放款的情況
→ maypcc: 年收600要搞到9500是認真的嗎XDD
→ Taiwanwolf: 年收500應該可以衝第三棟，就是投報率差87F 02/02 22:49
推 bustinjieber: 問題是物件的金額太低，不是間數的問題88F 02/02 22:53
推 alexstag: R6就只有PS, 血腫也可以搞到R6, 但是應該沒法800XD89F 02/02 23:14
→ paunch: 經驗不足很難最優化，仍需持續努力90F 02/02 23:16
推 meisgod: 我覺得儲蓄險可以解部分  然後佈局大盤ETF  到時候可以91F 02/03 00:54
→ meisgod: 用股票質押增加資金靈活度
推 RealID2018: 股票質押的都不怕大跌回檔?93F 02/03 02:38
→ RealID2018: 很多銀行聽到股票質押就不做，要不只接受0050內的
→ RealID2018: 興櫃上櫃直接跟你說掰掰
推 ceca: 股票質押哪一支股票+是否有避險手段,自然就是一項技術.96F 02/03 02:43
→ ceca: 粗略的好了,例如美國指數和美債其實可以互為避險工具.
→ ceca: 你兩邊都買,如果股票大跌,美債會飛天.
→ ceca: 另一方面理論上股票漲太兇美債會大跌.
→ ceca: 但問題是現在為了壓通膨所以利率升到頂了,很難因此利率再生.
→ ceca: 所以變成現在是一個很好的股債一起壓然後美債掩護股票的時機
→ ceca: 喔掩護指數.
→ ceca: 那在這個情況下你開質押,自然風險就會很小.
→ ceca: 美債那邊震盪已經無法有多大(美債正二不給質押,要一般etf才
→ ceca: 給壓)
→ ceca: 所以指數那邊就算是正二,你爽爽的壓不用怕.
→ ceca: 有問題美債這邊在壓過去填維持率就好.
→ ceca: 畢竟你填的是維持率,又不是做空會被嘎到翻掉.
→ ceca: 那個要填的金額很有限...如果金額變很大,那美債也飛在天上.
→ ceca: 你依然不會炸掉,而且還可以賣美債回填維持率後加碼抄底.
→ ceca: 所以要開股票質押,自然就會有一些手段和平衡的技術.
→ ceca: 不是無腦的抱著一個信念就狂開....除非你很肯定這支噴就對了
推 scarrony: 應該蠻輕鬆的，但建議是要還清再貸，不要走到第三113F 02/03 07:09
→ scarrony: 間
→ paunch: 最初想把一間沒貸款的掛4還另一間，不過好像現在不能這樣?115F 02/03 07:16
推 pk0943: 不建議買美債  長期投報低 要質押  不如選長期股價配息波116F 02/03 08:49
→ pk0943: 動不大的定存股  萬二萬八股價都差不多的
→ pk0943: 美債是你要他的息 他要你的本
推 pk0943: 股價配息每年都差不多的  年化會比美債高很多
→ pk0943: 2022股債雙殺 買債無法避險  而股市變牛市大漲 債也難大漲
推 maxdok: 週轉金貸款（4）不能拿去還購屋貸款（1）嗎？121F 02/03 09:59
→ maxdok: 我業務說可以ㄟ
→ paunch: 我把無貸款的透天掛4，拿去還掉一間，就可以再買一間掛1？123F 02/03 10:32
推 maxdok: 對124F 02/03 14:06

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